保障性安居工程稽查执法.ppt

保障性安居工程稽查执法工作,董红梅 2013年4月,一、住房保障体系构成,住房保障体系构成,居住是人的基本权利，安居乐业是中华民族始终追求的社会理想。联合国第二届人类住区大会提出：人居是人类生存最基本的需求，人人享有适当的住房是人的最基本权利。对低收入住房困难家庭提供住房保障，维护社会公平正义，是政府履行公共服务职责的重要内容。,住房保障制度的基本框架,政府对依靠自身努力难以通过市场解决基本住房问题的家庭，提供实物住房、住房补贴、政策支持等一系列制度安排。是政府公共服务的基本内容，是社会保障制度的重要组成部分。已纳入2012年7月颁发的国家基本公共服务体系“十二五”规划。,住房保障的基本原则,保基本、广覆盖、促公平、可持续。与经济社会发展阶段相适应，房地产市场、住房状况、财政承受能力。与国情相适应，文化（习惯、宗教、家庭结构）、资源（土地、环境等）。分层次、多样化、渐进性。,住房保障的主要方式,实物住房和租金补贴相结合。近期以实物住房保障为主，实物保障住房达到一定数量后以租金补贴为主。,住房保障的法规依据,正在起草的城镇住房保障条例 2008年，全国人大常委会将住房保障法列入五年立法计划，2010年2月，住房城乡建设部形成基本住房保障法（征求意见稿）2012年，国务院将基本住房保障条例列入立法工作计划，年底调整为城镇住房保障条例,住房保障的规章依据,公共租赁住房管理办法（住房城乡建设部令第11号）廉租住房保障办法（建设部，发展改革委，监察部，民政部，财政部，国土资源部，人民银行，税务总局，国家统计局令第162号）,1、国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发201317号）2、国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发201145号）3、住房城乡建设部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知（建保201352号）,住房保障的主要规范性文件依据,4、住房城乡建设部、发展改革、财政部、农业部、国家林业局、国务院侨办、全国总工会关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知（建保2012190号）5、住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知（建保201291号）,住房保障的主要规范性文件依据,6、住房城乡建设部关于做好2012年住房保障信息公开工作的通知（建办保201220号）7、住房城乡建设部关于加强保障性安居工程质量管理的通知（建保201169号）8、建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行 税务总局关于印发经济适用住房管理办法的通知（建住房2007258号），,住房保障的主要规范性文件依据,2009年7月，经国务院同意，成立了由住房城乡建设部牵头，发展改革委、财政部、国土资源部、民政部等20个部门参加的城镇保障性安居工程协调小组，共同推进城镇保障性安居工程各项工作。,城镇保障性安居工程协调小组,二、保障性安居工程稽查执法重点,保障性安居工程主要包括：城镇保障性安居工程：廉租住房，经济适应住房，公共租赁住房，限价商品住房；棚户区改造工程：城市棚户区改造，林区棚户区改造，垦区棚户区改造，中央下放地方煤矿棚户区改造，国有工矿棚户区改造；农村农村危房改造，游牧民定居工程，渔民上岸工程。,保障性住房建设的政策支持：各级政府对廉租住房、公共租赁住房建设和棚户区改造给予资金支持。对保障性住房免收各种行政事业性收费和政府性基金，减免部分税收。多数形式的保障性住房用地实行划拨供应。金融机构对廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设，执行优惠利率并适当延长贷款期限。鼓励民间资本参与保障性安居工程建设。,（一）廉租住房,保障政策：由政府投资建设，实行土地划拨和税费减免，以低租金出租。保障方式：实物配租和租赁补贴相结合，以实物配租为主。建设资金：由政府全额投资建设，中央和省级政府对市县廉租住房项目给予资金补贴。,保障对象：城市低收入住房困难家庭，具体条件（家庭收入标准、住房困难标准）由市、县政府确定。保障标准：控制在人均住房建筑面积13平方米左右，套型建筑面积50平方米以内，保证基本居住功能。租赁补贴额根据当地平均市场租金、家庭住房支付能力合理确定。,建设资金渠道,中央政府：加大对财政困难地区廉租住房保障补助力度。2011年廉租住房建设中央补助标准为：东部三省200元/平方米，中部地区400元/平方米，西部地区500元/平方米，西藏自治区1000元/平方米，四川、云南、甘肃、青海四省藏区800 元/平方米。省级政府：比照中央做法加大对本地区财政困难市、县建设（包括购置、改造）廉租住房和发放租赁补贴的资金投入。可根据实际情况统筹使用中央下拨的预算内投资补助和廉租住房保障专项补助资金。,市县政府：财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。住房公积金增值净收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后要全部用于廉租住房建设。保证土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于10%。商业银行：对符合贷款条件的廉租住房建设和棚户区改造项目要加大信贷支持力度。,相关建设要求,建设方式：主要在经济适用住房、普通商品住房和城市棚户区改造项目中配建，配建的具体比例，由市、县人民政府根据当地经济适用住房、商品住房建设和城市棚户区改造规模，以及实物配租廉租住房需要量等因素确定。,合同条件：配建套数、建设标准、回购价格或收回条件，要作为土地划拨或出让的前置条件，并在国有建设用地划拨决定书和国有建设用地使用权出让合同中明确约定。布局环境：项目要合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设。,质量管理要求,主管部门：一是严格基本建设程序，强化对工程招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、竣工验收备案等环节的监管。二是落实建设主体执行建设程序的责任，严肃查处未按规定履行程序的项目及单位。三是加强交付验收工作的管理，对廉租住房全面实施质量分户验收，住房交付时，要确保供水、供电、供暖、燃气、电信等设施达到使用要求，确保每套住房都达到入住即可使用的条件。,质量监督机构：一是制定专门的质量监督方案，调整充实监督力量，强化对工程建设过程中参建各方质量行为和工程质量的监督检查。二是对存在违法违规行为或工程质量不符合强制性标准要求的要责成有关各方及时改正；情节严重的，要报请建设主管部门严肃查处。三是加强对工程竣工验收的监督检查，对竣工验收程序不符合有关规定，或工程实体质量和使用功能存在明显缺陷的，要责令整改，并停止竣工验收；整改合格后，重新组织竣工验收。,规划部门：一是充分考虑低收入家庭生活和就业方面的实际情况，采取配套建设与集中建设相结合的办法，尽可能将项目安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域。二是严格执行城市居住区规划设计规范要求，加强基础设施和公共服务设施建设。,建设单位：对廉租住房质量全面负责。一是依法加强对设计、施工质量的过程控制，保证住房建设的合理工期和造价，不得任意压缩合理工期，明示或暗示设计单位和施工单位违反工程建设强制性标准。二是按照有关规定，组织设计、施工、监理等有关单位进行验收，验收合格后方可交付使用。,勘察单位：按照工程建设强制性标准进行勘察，确保勘察文件真实可靠。设计单位：根据廉租住房特点精心设计，在较小的套型内实现基本的使用功能，满足住宅对采光、隔声、节能、通风和公共卫生要求。,施工单位：严格执行施工图设计文件和技术标准，强化质量控制，严格材料进场检验、工序检查和验收制度，不得偷工减料，不得使用不合格的建筑材料，确保施工质量。,监理单位：严格执行建设工程监理规范，切实履行监理责任。按照房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行）要求，对廉租住房建设实施旁站式监理。重要部位和关键工序未经监理人员签字认可，不得进入下一道工序施工。对玩忽职守和弄虚作假的要进行查处。,施工图审查机构：落实审查责任，重点审查地基基础、主体结构体系的安全性和建筑节能，以及设计是否符合工程建设强制性标准。工程质量检测机构：确保各项检测数据、检测报告的真实性和准确性。,租后管理：各市、县住房保障部门要切实履行廉租住房产权人的权利和义务，加强廉租住房合同管理，明确承租对象的权利和义务，载明租金水平、租赁期限、转借或转租的处罚以及其他违反使用规定的责任等事项。集中建设的廉租住房小区的管理和服务，可由租户自我管理、自我服务，也可以选择专业化的物业服务企业或原公有住房管理机构承担。在其他项目中配建的廉租住房管理和服务，要纳入项目统一的物业管理。,租金管理：强化廉租住房租金管理，提高廉租住房租金和服务收费的缴交率。对不按合同约定缴纳租金并经催交无效的，可以通报承租人所在单位并从承租人工资收入中直接划扣。廉租住房租金要严格执行“收支两条线”管理，全额用于廉租住房及配套设施的维修养护和管理，不足部分由市、县财政预算安排。按规定落实对低保家庭的供暖费补贴、水电气开户费减免政策。,退出机制：正在享受实物配租廉租住房或领取廉租住房租赁补贴的家庭，再购买其他住房的，应当办理廉租住房保障退出手续。对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期闲置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，市、县住房保障部门要按照有关规定或合同约定责令限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭再次申请廉租住房保障的资格；对拒不执行处理决定的，市、县住房保障部门可向当地人民法院申请强制执行。,（二）经济适用住房,保障政策：由政府组织建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持、按照保本微利原则出售。供应对象：城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。房价过高、上涨过快城市可适当放宽供应对象。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。,限制规定：过去享受过福利分房或购买过经济适用住房家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。套型标准：建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。,相关优惠政策,建设用地：以划拨方式供应，纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。税费减免：免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府负担。建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。,抵押贷款：建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。个人购房：向商业银行申请贷款，除符合个人住房贷款管理办法规定外，还应当出具市、县人民政府相关主管部门准予购房的核准通知。贷款利率按有关规定执行。可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。,建设管理要求,布局环境：统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。合同条件：在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。,建设方式：按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。,节能要求：经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行住宅建筑规范等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。,各方主体：建设单位对工程质量负最终责任，向买受人出具住宅质量保证书和住宅使用说明书，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。施工和监理应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任单位实施。物业管理：可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。,价格管理要求,定价原则：确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。,销售要求：实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价外收取任何未予标明的费用。价格确定后应向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。,准入和退出管理,机制建立：建立严格的准入和退出机制。由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定具体办法，并向社会公布。,购买条件：城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：1、具有当地城镇户口；2、家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；3、无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。,资格审核：资格申请采取街道办事处(镇人民政府)、市(区)、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。,核准通知：经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。,购买原则：符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。,权属登记：居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。,交易限制：购房人拥有有限产权。购买不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买满5年购房人上市转让的，应按照届时同地段普通商品住房与其差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。,政府回购：已经购买家庭又购买其他住房的，原房由政府按规定及合同约定回购，仍用于解决低收入家庭的住房困难。购买限制：已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。出租限制：个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。,建房条件：距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。,单位集资合作建房问题,纳入计划：单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。,剩余房源：单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。,购房限制：已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。,监督管理权限和职责,政府责任：市、县人民政府要加强对已购住房的后续管理，主管部门要切实履行职责，对已购住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。,查处分工：市、县人民政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由国土资源主管部门按有关规定处罚。擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行处罚。,未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。,弄虚作假：对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。,责任追究：国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。,保障政策：主要由政府组织建设，鼓励外来务工人员集中的产业园区建设，用于解决阶段性住房问题。套型标准：成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积控制在60平方米以下，以40平方米左右为主。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。,（三）公共租赁住房,供应对象：城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。,建设原则：统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。政府组织，社会参与。因地制宜，分别决策。统筹规划，分步实施。,房源筹集：通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。建设要求：新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。要科学规划，合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设。,土地供应：面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。,建设资金：市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省、自治区人民政府要给予资金支持。中央以适当方式给予资金补助。税费政策：对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，具体办法由财政部、税务总局制订。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。,租金水平：由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。承租规定：只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出。承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的，应当退出。对承租人拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。,改造范围：主要是城市棚户区和国有工矿、林区、垦区、煤矿棚户区改造的安置任务。改造原则：政府主导、市场运作、群众参与。供应对象：居住在棚户区中的家庭，其中多数为中低收入住房困难家庭。土地供应：对棚户区改造安置用房中按廉租住房和经济适应住房建设和分配的，实行土地划拨。,（四）棚户区改造工程,改造原则：以人为本，依法拆迁。科学规划，分步实施。政府主导，市场运作。因地制宜，区别对待。统筹兼顾，配套建设。,资金筹措：采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。税费政策：对城市和国有工矿棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。,土地供应：城市和国有工矿棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排。安置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地，应在国有建设用地划拨决定书中明确约定住房套型建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。对于配套建设的商业、服务业等经营,性设施用地，必须以招标拍卖挂牌出让方式供地。严禁将已供应的经济适用住房、廉租住房用地改变用途用于商品住房等开发建设。安置住房实行原地和异地建设相结合，以就近安置为主；对异地建设的，应选择交通便利、基础设施齐全的区域。,补偿政策：城市和国有工矿棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由被拆迁人自愿选择。符合当地政府规定的住房保障条件的被拆迁人，通过相应保障方式优先安排。各地在保护被拆迁人利益的前提下，按国家有关规定制定具体安置补偿办法。,规划引导：地方各级人民政府要把城市和国有工矿棚户区改造与廉租住房、经济适用住房建设结合起来，纳入保障性住房建设规划。市、县人民政府要编制城市和国有工矿棚户区改造规划和年度工作计划，因地制宜地制定项目实施方案，报省级人民政府批准后实施。省级人民政府要抓紧编制本地区城市和国有工矿棚户区改造规划和年度工作计划，报住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部备案。住房城乡建设部要把城市和国有工矿棚户区改造规划和年度工作计划纳入保障性安居工程规划。,质量要求：要严格执行法定建设程序和技术标准规范，加强施工管理，确保工程质量。要优化新建安置住房的规划设计，在较小户型内实现基本的使用功能，满足基本居住需要。要按照节能省地环保要求，推广新技术、新工艺、新材料和新设备。有关住房质量、建筑节能和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。,结束语,住房保障是政府的职责，适应工业化、城镇化快速发展对住房保障工作的要求，加大土地、资金和政策支持力度，着力增加保障性住房供应，加快解决低收入家庭的住房困难，逐步改善中等偏下收入家庭、新就业职工和进城务工人员的住房条件，建立符合我国国情的住房保障体系，任重而道远。采取有效措施，为保障性安居工程保驾护航，住房城乡建设稽查执法系统义不容辞。,谢谢大家！,