不动产买卖和租赁代理.ppt

11 不动产买卖和租赁代理,11.1 商品房买卖中的代理11.2 二手房买卖中的代理11.3 不动产租赁关系中的代理习题与思考题,11 不动产买卖和租赁代理,教学目标和要求：通过本章的教学使学生了解商品房（新房）买卖代理、二手房买卖代理、房屋租赁代理活动中的一些技巧和注意的要点。,11.1 商品房买卖中的代理,11.1.1 对开发项目的调查由于房地产开发商良莠不齐，对开发商的审查尤其重要。通常应对开发商的资质、资本金、开发商的内部人员、开发项目的文件进行综合考察，及时告知被代理人可以预料的风险。具体内容有：（1）开发商成立的时间。新公司的风险大于老公司，刚成立的新公司特别需要引起注意。（2）开发商的投资方是谁。投资方主要指控股方，控股方的实力和信誉影响其经营。（3）开发商有没有明确的市场定位。市场定位反映开发商的经营理念和经营水平。（4）其市场定位是否和开发项目相匹配。市场定位是开发商经营的一个环节，必须与其他经营行为匹配，它反映开发商的经营水平，也往往是欺诈行为的一个预示。（5）前一个开发商成功开发的项目的情况如何。反映开发商总体状况的最后证明。,11.1 商品房买卖中的代理,（6）开发商有无卷入丑闻或诉讼。丑闻或诉讼可能带来意想不到的损失，必须高度关注。（7）开发商在业内的声誉如何。业内人士对行业内部的情况了解比较透彻。（8）开发商的注册资本金是否与所开发的项目相匹配。所显示的注册资本金必须占开发项目所需资金的四分之一以上。（9）开发商的资产负债情况如何。开发商的负债是否过多，有无银行坏账。（10）开发商的内部主要管理人员变动情况如何。这是反映开发商经营的稳定性或开发商出问题的先兆。（11）开发商发布的广告是否有故意热炒的卖点。广告中的卖点固然重要，但热炒卖点回忽略房地产本身基本的质量，价格也可能上涨过高。（12）开发商的宣传是否言过其实。言过其实是开发商最容易出现的问题，避免仅凭宣传而作出买与不买的决策的情况。,11.1 商品房买卖中的代理,（13）开发商员工的口头承诺是否符合实际。对销售人员口头的重要承诺应有相关资料应征，重要承诺应有书面记载。（14）开发商的规划是否与政府的意图相符。开发商的规划应符合政府的大规划，否则其规划是无效的或欺骗性的规划。（15）直接承建的是开发商还是其他建筑公司。小的开发商往往委托其他建筑公司建设，一般来说，开发商自己的建筑公司比较稳定。（16）开发商聘用的建筑公司是否具有合格资质。在房地产开发中存在的层层转包容易带来建筑质量问题。（17）开发商是否取得国有土地使用权。开发商违法取得土地使用权或在没有使用权的土地上开发造成后果由购买人来承担，购买人的风险非常大。开发商取得土地使用权但拖欠土地出让金会影响业主取得土地使用权。,11.1 商品房买卖中的代理,（18）开发商是否在未经国家征用的集体所有的土地上建设。尽管开发商和集体所有的原土地所有人达成了协议，开发商还是没有依法取得土地使用权。（19）开发商有无司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情况。（20）预售房地产，开发商是否取得该项目预售许可证。预售的必要和首要条件是项目预售许可证，即商品房符合预售条件后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。,11.1 商品房买卖中的代理,（21）预售房地产，开发商是否违法取得该项目预售许可证，即是否符合条件。开发商取得预售许可证必须符合以下条件：已缴付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。持有土地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑施工许可证。商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准。已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建设的配套建设计划。已经与本市从事房地产项目资金监管的专业机构签订预售款监管协议。应经制定房屋适用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。,11.1 商品房买卖中的代理,（22）开发商有无违反国家有关规定建设。国家对某些地区会作限制，如楼高限制、住宅开发限制、古城保护而带来的限制。（23）相关开发项目有无不符合工程质量标准，经验收不合格的情况。针对现房必须有相关单位的检验合格证书。（24）开发商有无履行告知义务。（25）商品房现售应当符合的条件。（26）现房销售是否应经取得大产证。（27）现房销售中是否有业主已经顺利取得小产证。（28）是否具备“五证”。,11.1 商品房买卖中的代理,11.1.2 商品房预订房地产开发企业和购房者双方应签订书面预订协议，预订协议应包括当事人姓名或名称，预订房地产坐落地点、面积、价格、预订期限、订金数额及订金处理办法等内容。代理人应提示委托人，预定协议可采用商品房预订协议示范文本，购房人提出采用示范文本，房地产开发企业不得拒绝。代理人应提示委托人，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。商品房的认购、订购、预订等协议具备我国商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。,11.1 商品房买卖中的代理,11.1.3 房产交易中的代理重点11.1.3.1 购房交易方式交易方式包括商品房现售、商品房预售、返本销售和售后包租。根据不同的交易方式，代理的内容也有所区别。(1)商品房现售(2)商品房预售(3)我国禁止的销售方式,11.1 商品房买卖中的代理,11.1.3.2 房屋面积的计算方法和误差处理（1）面积误差的计算预测面积，又称暂测面积、合同约定面积，是指在商品房预售中，房地产开发企业或其委托的有资质的测绘部门根据设计图纸计算出来的预售商品房面积。实测面积，又可称产权登记面积，是指预售商品房竣工验收后，经有资质的测绘机构实地测量，房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。面积误差比，是指实测面积(产权登记面积)与预测面积(合同约定面积)的发生误差的比例，具体是：面积误差比=（产权登记面积合同约定面积)合同约定面积100,11.1 商品房买卖中的代理,（2）面积差异的处理代理人应提示委托人，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内(含3)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。,11.1 商品房买卖中的代理,11.1.3.3 建筑面积的计算和误差处理（l）套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内使用面积包括：卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道并均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。套内墙体面积，新建住宅各套(单元)内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。其中套(单元)与套(单元)、套(单元)与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套(单元)内的分隔墙为非公共墙。非公共墙按墙体水平面积的全部计人套内墙体面积。套内阳台建筑面积，封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。,11.1 商品房买卖中的代理,(2)分摊的共有建筑面积分摊的共有建筑面积=套内建筑面积共有建筑面积分摊系数。共有建筑面积由以下两部分组成：电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层(间)、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。单独具备使用功能的独立使用空间(如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等)，为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。套(单元)与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。共有建筑面积分摊系数是整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。代理人应合理提示委托人，商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人依法对其享有权利，承担责任。,11.1 商品房买卖中的代理,（3）误差处理代理人应提示委托人，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。根据有关规定，商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法。套内建筑面积增减的处理办法。,11.1 商品房买卖中的代理,（4）房型变化的处理商品房销售后变更规划、设计，导致变更后的商品房的套型、朝向、有关尺寸等不符合购房者决定购房时的意愿，实质上是对购房者权益的一种侵害。为了解决这一问题，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。对经规划部门批准的规划变更和设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的，房地产开发企业应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知购房人。购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由之引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房。购房人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。,11.1 商品房买卖中的代理,11.1.4 房屋买卖合同在我国各地房屋土地管理部门有着不同的合同范本。11.1.4.1 现房买卖合同主要内容(1)合同双方当事人。(2)有关房屋的情况。(3)房屋的价格及付款时间的约定。(4)交房期限。(5)权利担保。(6)违约责任。(7)合同双方认为应当约定的其他事项。,11.1 商品房买卖中的代理,11.1.4.2 预售商品房买卖合同主要内容(1)双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名或盖章。(2)标的，即预售商品的位置、编号。(3)数量，预售商品房的数量，面积一般以平方米来计算，并明确是建筑面积还是使用面积或套数。(4)价款即房屋的价金，如每平方米多少元。(5)交付方式和期限，包括预售款的支付方式、期限和房屋的交付方式、期限。(6)房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营业用房或其他用房。(7)房屋产权转移的方式、期限。(8)违约责任。(9)双方约定的其他条款。,11.1 商品房买卖中的代理,11.1.5 合同中房产商的权利扩张11.1.5.1 合同中房产商经常设置的陷阱(1)认购定金难归还花园商品房认购书规定：“认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。”【点评】商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退定金的，不适用定金罚则。,11.1 商品房买卖中的代理,(2)单方扩大解约权花园商品房认购协议书规定：“若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。”【点评】任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。该条款非法增加了经营者的权利，侵犯了公民的基本权利，属违法、无效条款。,11.1 商品房买卖中的代理,(3)减免责任巧设计市两家开发企业共同筹建的某别墅在其制定的商品房补充合同中规定：“房屋采用空心砖建造(而这种空心砖容易产生裂缝编者)，房屋交付使用时，梁、板、墙体等如出现裂缝，乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。”【点评】该格式条款把应由建筑商对开发商承担的风险转嫁到消费者身上，以模糊的语言概括地免除开发商的建筑质量责任，同时非法剥夺消费者的诉讼权、索赔权，为无效条款。,11.1 商品房买卖中的代理,(4)模糊标的好圈钱房地产有限公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，而其制定的商品房买卖补充协议中却加入了不明确的有关精装修房的条款。【点评】签订合同前，开发商有义务告知消费者有关售出房屋真实、全面、具体的情况，包括房屋的装修标准。该开发商不仅未尽告知义务，而且还在上述补充条款中以不确切的意思表示模糊合同标的，实质上是想套取消费者的装修款。,11.1 商品房买卖中的代理,(5)面积误差设陷阱房地产有限公司制定的商品房买卖补充协议规定：“面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。”【点评】房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。面积纠纷的产生除有关计算规范等制度不健全的原因外，主要还是部分不法开发商出于牟取私利的故意行为。为了解决面积误差问题，法律主要从两个方面进行了规定：一是增加了新的计价方式，即商品房销售既可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价；二是规定合同中应当明确合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，并规定了合同未作约定时的处理原则，即3之内的部分多退少补，超过3的部分，由房地产开发企业承担，不足3的部分，由开发企业按房价款双倍返还购房人。,11.1 商品房买卖中的代理,(6)违约责任不对等某省消费者投诉称，其所签购房合同中有这样一则内容：“甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3计算罚金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10的金额作违约金，同时不予办理过户手续。”【点评】上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，实质上是加重消费者责任，减轻经营者责任，违反了法律的公平原则。消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。,11.1 商品房买卖中的代理,(7)一房二卖搞欺诈房地产有限公司制定的购房协议书规定：“双方签订协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3作为对乙方的经济赔偿。”【点评】一房二卖是典型的欺诈行为，经营者应当承担双倍赔偿责任。该条款免除了经营者责任，剥夺了消费者的主要权利，属违法、无效条款。此外，房地产开发企业销售设有抵押权商品房的，其抵押权的处理按照中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。,11.1 商品房买卖中的代理,(8)虚假宣传不负责房地产有限公司制定的商品房买卖补充协议规定：“出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料(或楼盘模型、售楼书或其他载体)中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。”【点评】该条款排除了开发商所作商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便，其内容与法律规定相抵触，为无效条款。,11.1 商品房买卖中的代理,（9）购房签约先交钱房地产开发有限公司制定的商品房认购书规定：“在乙方交清首期房款以及本条第5款所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署商品房买卖合同。”【点评】在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款。,11.1 商品房买卖中的代理,11.1.5.2 补充协议对购房者的限制大部分开发商都会要求购房者签署由其单方提供的补充协议，以限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益，主要表现在以下几个方面：（1）关于不可抗力（2）关于分摊建筑面积（3）关于装修标准11.1.5.3 利用补充协议保护自身利益由于标准文本在内容上的局限性，以及购房者个性的多样化，购房者应主动向开发商提出自己的合理要求，并通过签订补充协议的方式予以明确。（1）房屋所有权证办理的时间（2）贷款办不来怎么办?（3）关于保修责任（4）关于发展商在促销过程中的承诺,11.1 商品房买卖中的代理,11.1.6 房屋建设工程转让与预售合同的处理代理人应提示委托人，房屋建设工程转让前已经进行商品房预售的，房屋建设工程转让人应当将房屋建设工程转让的情况书面通知商品房预购人。商品房预购人有权在接到书面通知之日起30日内要求解除商品房预售合同。商品房预购人未按照前款规定要求解除商品房预售合同的，应当由房屋建设工程受让人继续履行商品房预售合同。,11.1 商品房买卖中的代理,11.1.7 商品房的交付使用及其质量保证11.1.7.1 商品房交付使用的定义代理人应提示委托人商品房的交付由物的交付和权利的交付组成。物的交付即对房屋的转移占有，权利的交付即房地产权利的转移登记。如果当事人没有另外约定，物的交付即房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。交付的后果是：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。,11.1 商品房买卖中的代理,11.1.7.2 商品房的交付要求代理人应提示委托人，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中的约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一样，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。,11.1 商品房买卖中的代理,11.1.7.3 交付时应提供的文件销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据国家商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。（1）住宅质量保证书（2）住宅使用说明书,11.1 商品房买卖中的代理,11.1.7.4 商品房的保修责任代理人应提示委托人，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用制度的规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于商品住宅实行质量保证书和住宅使用制度的规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。商品住宅委托物业管理公司等单位维修的，应在住宅质量保证书中明示所委托的单位。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。,11.1 商品房买卖中的代理,11.1.8 物业管理的有关事项物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、专业化原则进行管理。物业公司和业主经常会出现争议，具体如下：（1）物业管理公司与业主的维修责任划分（2）公共维修基金的再交纳问题（3）物业公司对业主装修进行管理的规范问题（4）商品房长期不居住是否还要交物业管理费的问题（5）公共区域能源费的承担,11.1 商品房买卖中的代理,11.1.9 购房交易纠纷的处理购房交易纠纷的处理不能一概而论，需根据实际情况，具体问题具体分析。有关部门处理投诉的原则与工作分工如下：（1）商品房购销纠纷（2）与售房预售(销售)合同不符引起的纠纷（3）施工质量引起的纠纷（4）延迟交楼而引起的纠纷（5）物业管理及收费纠纷（6）虚假广告引起的纠纷,11.2 二手房买卖中的代理,11.2.1 二手房买卖中价格风险的防范价格风险对买方而言是价格超过了房屋的实际价值，对卖方则相反，即对于卖方是价格低于实际价值，所以了解房屋的真正价值非常重要。11.2.1.1 房屋估价方法（1）市场比较法（2）收益法11.2.1.2 价格的影响因素（1）房屋因素（2）环境因素,11.2 二手房买卖中的代理,11.2.2 对不法中介的防范11.2.2.1 卖方的风险防范（1）利用收购的形式赚取不正当差价（2）房屋买卖中介利用霸王条款约束业主11.2.2.2 买方的风险防范（1）不透明全包价，存在陷阱（2）房屋入住无正规物业交验（3）利用买方对房屋交易的错误理解设置陷阱,11.2 二手房买卖中的代理,11.2.3 签订买卖合同的代理要点由于合同签订不规范而引起的二手房买卖纠纷不断发生，因此在签订合同的时候应注意以下几点：(1)明确房屋的具体情况(2)明确屋内设施的细节(3)明确付款方式(4)明确交房时间(5)居间中保合同的内容(6)违约责任,11.3 不动产租赁关系中的代理,11.3.1 现房租赁现房租赁的出租人应当是拥有房屋所有权的法人、其他组织或个人，依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人。出租房屋出租的房屋应当具备下列条件之一：（1）出租房屋的所有权应当已依法登记，所有人已取得房地产权证(包括房屋所有权证，下同)。（2）已竣工但暂时还未取得房地产权证的房屋，有权属证明的也可出租。（3）依法取得商品房预售许可证明的房地产开发企业的在建商品房。（4）共有房屋出租、委托出租和代理出租的特别要求。,11.3 不动产租赁关系中的代理,11.3.1.2 禁止出租的房屋有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的。(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的。(3)共有的房屋，未经全体共有人书面同意的。(4)权属有争议的。(5)属于违法建筑的。(6)不符合安全标准的，被鉴定为危险房屋的。(7)已抵押，未经抵押权人同意的。(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。(9)改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的。(10)法律、法规规定不得出租的其他情形。,11.3 不动产租赁关系中的代理,房屋租赁治安管理证件的办理各地根据具体情况制定了房屋租赁治安管理证件的办理方法，依据各地的外来流动人员管理条例、外来流动人员租赁房屋治安管理办法、公安部租赁房屋治安管理规定等法律法规，凡需出租房屋的个人或单位，应当在出租前向拟出租房屋所在地公安派出所或受公安机关委托的居(村)委房屋租赁治安管理站提出申请办理房屋租赁治安许可证或房屋租赁治安登记意见书。（1）申办对象资格（2）申办材料（3）办理程序,11.3 不动产租赁关系中的代理,11.3.1.4 代理的要点代理人办理房屋租赁业务首先要按照上述内容进行审核和尽职调查：（1）审核出租人是否具有出租资格。（2）审核房屋是否具备出租条件和有无禁止出租的情形。（3）对前两项内容进行尽职调查，核实是否与当事人陈述和提供的文件资料一致。（4）租赁合同的签订。（5）审查租赁合同关键条款的内容并核实。,11.3 不动产租赁关系中的代理,11.3.1.5 租赁合同的解除（1）不定期租赁的当事人可以随时终止租赁关系，但出租人应当在合理期限之前书面通知承租人。（2）出租人有下列情形之一，承租人可以解除合同。（3）承租人有下列情形之一，出租人可以解除合同。11.3.1.6 房屋租赁合同登记备案未登记不得对抗第三人。代理人应特别提示承租人，其房屋租赁合同未经房地产登记机构登记备案，不得对抗第三人，其优先继续承租权、优先购买权、买卖不破租赁权等都无法得到完全保护。（1）登记应提交的材料（2）代理人代办租赁登记备案,11.3 不动产租赁关系中的代理,11.3.2 商品房预租商品房预租是指房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，在符合地方法规或有关政府部门规范性文件要求的情况下，与承租人签订商品房租赁预约协议，并向承租人收取一定数额的预收款的行为。(1)预租的出租人的限定(2)预租的条件(3)预租合同的特别内容(4)预租合同的登记备案(5)预租与预售的冲突,11.3 不动产租赁关系中的代理,11.3.3 商品房先租后售商品房(含存量房屋)先租后售是指房地产开发经营企业投资建造、并巳取得房地产权证的商品房及房屋所有权人拥有的存量产权房屋，采取先出租给承租人使用，再根据合同约定出售给该承租人的一种交易行为。11.3.3.1 先租后售登记备案的问题代理人应合理提示委托人商品房先租后售合同目前在登记备案上存在政策不明朗的情况，但可以租赁合同名义登记备案，在租赁合同中双方平等自愿对先租后售的有关事宜作出约定。11.3.3.2 先租后售房屋的限定先租后售的房屋应是房地产开发经营企业投资建造并已取得房地产权证的商品房或房屋所有权人拥有的存量产权房屋。,11.3 不动产租赁关系中的代理,11.3.3.3 代理要点代理人要注意审查先租后售的租赁合同中是否具备如下特别约定：(1)买卖该房屋的时限、价格。(2)约定的买卖价格与实际成交时支付价款的计算方式。(3)出租人解除与承租人购房约定的条件。(4)在合同约定的有效期限内，出租房屋需设定抵押的，房屋业主应当事先取得承租人书面同意。(5)在租赁期间，未经承租人书面同意放弃购房权利的，房屋业主不得将该房屋另行出售给他人；未征得房屋业主的书面同意，承租人不得将该房屋先租后售的权利转让他人。(6)承租人要购买该物业，必须在租赁期限届满前与房屋业主签订商品房出售合同，并在出售合同中载明出售前承租人已租赁的时间、缴付的租金、该房屋出租时约定的买卖价和实际成交时支付价款的计算等内容。(7)按以前先租后售的操作，在出售合同登记时，需提交承租人已交付租金的发票、房屋业主出租该房屋的纳税凭证。因此，要约定房屋业主取得租金收入应开具租金发票并按规定纳税，以维护双方可能会得到的合法权益或免除的义务。,11.3 不动产租赁关系中的代理,11.3.4 商品房售后包租商品房售后包租按建设部商品房销售管理办法界定，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。11.3.4.1 售后包租登记备案的问题代理人应合理提示委托人售后包租目前是存在限制的，其合同在登记备案上也存在政策不明朗的情况，有可能无法获得登记备案。11.3.4.2 售后包租的限制代理人应合理提示当事人售后包租的房屋必须是已竣工的商品房，未竣工的商品房不得售后包租或变相售后包租。,11.3 不动产租赁关系中的代理,11.3.4.3 代理人审核售后包租合同中应注意的特别事项（1）所定的租金回报不要高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，且应有相应的担保，以免涉嫌非法融资。（2）该房屋买卖价格、包租期间的租金回报或价格折减金额、出租与转租的约定、包租年限以及售后包租有关双方的权利、义务等内容应具体明确。（3）代理出租的，包租人未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的该房屋再转包租；包租人与承租人签订租赁合同的租赁期限不得超过包租合同约定的终止日期。,11.3 不动产租赁关系中的代理,11.3.5 房屋转租、房屋承租权转让或交换房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。房屋承租权转让是指在房屋租赁期限内，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代原承租人的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。房屋承租权交换是指在房屋租赁期间，承租人将其承租的房屋与第三人承租的房屋交换使用，并各自履行交换对方房屋租赁合同的行为。代理人要提示当事人，房屋承租权转让或者交换，承租人须征得出租人的书面同意。,11.3 不动产租赁关系中的代理,代理人要合理提示委托人有下列情形之一的房屋不得转租：(1)承租人拖欠租金的；(2)承租人在承租房屋内擅自搭建的；(3)预租的商品房。未取得房屋租赁治安许可证的房屋向境内的外来流动人员转租，转租人应当向房屋所在区、县公安派出机构申请并取得房屋租赁治安许可证。未取得房屋租赁治安许可证的房屋，不得向外来流动人员转租。,11.3 不动产租赁关系中的代理,11.3.5.1 转租的前提条件代理人办理房屋转租业务，首先要审查房屋租赁合同。房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房屋应当征得出租人的书面同意。11.3.5.2 转租合同与租赁合同的关系代理人要提示委托人，房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；租赁合同解除的，转租合同随之解除。11.3.5.3 转租期限的限制在转租期限上，代理人要注意转租合同的终止日期不得超过租赁合同规定的终止日期，除非出租人与转租双方另有协商约定。除非出租人与转租当事人另有约定，房屋转租期间，承租人应当继续履行租赁合同。,11.3 不动产租赁关系中的代理,11.3.5.4 房屋转租合同的登记备案转租双方当事人应在签订房屋转租合同后15日内持下列材料向房地产登记机构办理房屋转租合同的登记备案，领取转租合同登记备案证明：(1)出租人同意转租的书面意见或者经登记备案的租赁合同；(2)租赁合同的登记备案证明；(3)转租合同；(4)转租的承租人个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明。,11.3 不动产租赁关系中的代理,11.3.5.5 房屋承租权转让或者房屋承租权交换的办理程序（1）承租人事先征得出租人的书面同意。（2）承租人与房屋承租权的受让人或者房屋承租权的交换人签订“房屋承租权转让合同”或者“房屋承租权交换合同”。（3）出租人与房屋承租权的受让人或者房屋承租权的交换人签订“租赁主体变更合同”，变更房屋承租人，继续履行原租赁合同。（4）双方当事人在“租赁主体变更合同”签订后的15日内，应当持下列材料向原租赁合同登记备案的房地产登记机构办理合同的变更登记备案，领取登记备案证明。,习题与思考题,11.1 开发商取得预售许可证必须符合哪些条件按？11.2 房地产开发商销售商品房时，应维护购房者的知情权，须严格履行哪些义务？11.3 商品房现售、预售分别应符合哪些条件？11.4 何为“大产证”和“小产证”？11.5 购房交易方式有哪些？哪些时我国禁止的交易方式？11.6 试述房屋面积的计算方式及误差的处理。11.7 试述房屋建筑面积的计算及误差的处理。11.8 房屋交付时房地产开发企业应提供哪些文件？11.9 在二手房交易中如何防范不法中介带来的风险？11.10 试述房屋买卖合同代理要点。11.11 商品房现房租赁应具备哪些条件？11.12 什么叫商品房先租后售？商品房先租后售的代理要点有哪些？11.13 什么叫商品房售后包租？代理人在签订售后包租合同时应注意哪些事项？,