物业公司机电维修部管理制度手册作业规程.docx

物业公司机电维修部管理制度手册作业规程目录1、机电维修部员工培训管理标准作业规程22 .机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程83 .设备综合管理标准作业规程155 .测量设备管理标准作业规程256 .供配电设备设施安全操作标准作业规程297 .供配电设备设施运行管理标准作业规程318 .供配电设备设施维修保养标准作业规程349 .给排水设备设施操作标准作业规程4010 .给排水设备设施运行管理标准作业规程4111 .给排水设备设施维修保养标准作业规程441、机电维修部员工培训管理标准作业规程1.0目的规范机电维修部员工培训内容及程序，使员工培训系统化、科学化，确保员工具备工作所需的知识和技能。1.1 适用范围适用于物业管理公司机电维修部员工的培训。1.2 职责1.3 公司品质部负责监督及抽查员工的培训的实施情况、考核培训效果以及对外联系培训教师。3. 2机电维修部主管负责制定年度员工培训计划，并负责具体组织实施。4. 3机电维修部组长负责协助主管进行专业知识与专业技能的培训。5. 0程序要点1.1员工培训计划的制定4.1.1机电维修部主管于每年的12月15日前制定出下年度的员工培训计划，并上报公司审核批准。4.1 .2员工培训计划的内容应包括以下各方面：a) 不违反国家的有关法律、法规；b) 有明确的培训内容；c) 有考核的标准；d) 有具体的培训时间；e) 有培训费用的预算。4.2 新入职员工的培训新员工入职后上岗前需进行3天的培训I,并经考核合格后方可正式上岗。4.2.1第一天上午由主管负责介绍公司的基本情况，讲解公司的各种制度+(考勤、奖惩、后勤等)；介绍本部的工作性质、基本运作程序，讲解各岗位的职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领新员工熟悉小区的环境。4.2.2第一天下午至第3天上午由主管安排组长带领新员工试上岗，新员工在组长的带领下处理本岗位具有代表性的事例，从而熟悉本岗位运作程序。4.2.3第三天下午由主管安排对新员工进行思想方面的小结及技术技能方面的考试。4.2.4新员工经考试合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处理。4.3专业基础知识培训4.3.1专业基础知识培训由机电维修部主管(工程师)具体负责。1.1.1 3.2专业基础知识培训每月进行一次，每次不少于90分钟。4.3.3 培训内容：a) 电工类： 进网作业电工培训教材； 电工作业安全规程； 维修电工技能培训教材。b) 电梯类：电梯结构原理及安装维修；电梯实用技术。c) 公共设施类，如建筑装饰工程施工技术；d) 给排水类，如给排水设备设施使用及维修保养技术；e) 制冷类，如制冷设备原理及使用、维修技术；f) 弱电类，如电子技术基础；g) 柴油机类，如柴油发电机使用及维修、保养技术；h) 锅炉类，如常压生活锅炉使用及维修、保养技术。4.3.4 培训形式：a) 分工种集中授课；b) 分工种集体讨论。4. 3.5考试方式：a) 试卷考试；b) 课堂问答。4.4专业技能培训4.4.1专业技能培训由机电部主管主管(工程师)具体负责。4. 4.2专业技能培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。4.4.3培训内容:a) 电工类： 进网作业电工培训教材； 电工作业安全规程； 维修电工技能培训教材。b) 电梯类：电梯结构原理及安装维修；电梯实用技术。c) 公共设施类，如建筑装饰工程施工技术；d) 给排水类，如给排水设备设施使用及维修保养技术；e) 制冷类，如制冷设备原理及使用、维修技术；f) 弱电类，如现电子技术基础；g) 柴油机类，如柴油发电机使用及维修、保养技术；h) 锅炉类，如常压生活锅炉使用及维修、保养技术。4. 2.2培训形式：a) 分工种集中授课；b) 分工种集体讨论。4.2.3考试方式：a) 试卷考试；b) 课堂问答。4.3专业技能培训1.1.1 2.1专业技能培训由机电维修部主管(工程师)具体负责。1.1.2 专业技能培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。1.1.3 培训内容：a) 电工类： 供配电设备设施操作标准作业规程； 供配电设备设施运行管理标准作业规程； 供配电设备设施维修保养标准作业规程； 住户家庭安装/维修标准作业规程。b) 电梯类: 电梯运行管理标准作业规程； 电梯维修保养标准作业规程； 电梯故障维修标准作业规程； 电梯困人救援标准作业规程。c) 给排水类： 给排水设备设施操作标准作业规程； 给排水设备设施运行管理标准作业规程； 给排水设备设施维修保养标准作业规程； 二次供水管理标准作业规程。d) 公共设施类，如公共设施安装/维修标准作业规程;e) 制冷类： 中央空调操作标准作业规程； 中央空调运行管理标准作业规程； 中央空调维修保养标准作业规程。f) 弱电类，如弱电系统维修标准作业规程；g) 锅炉类: 常压生活锅炉操作标准作业规程； 常压生活锅炉维修保养标准作业规程； 常压生活锅炉运行管理标准作业规程。h) 柴油发电机类： 柴油发电机运行管理标准作业规程； 柴油发电机操作标准作业规程； 柴油发电机维修保养标准作业规程。i) 公共类： 工具管理标准作业规程； 设备综合管理标准作业规程； 测量设备管理标准作业规程； 值班管理标准作业规程； 住户家庭安装/维修标准作业规程。j) 其他相关规程。4.4.4培训形式：a) 分工种集体授课；b) 分工种集中讨论。4.4.5考试方式为现场实际动手能力评估。4.3服务培训4.3.1 服务培训由公司安排授课人员讲授。4.3.2 服务培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。4.3.3 培训内容：a) 文明用语；b) 仪表仪容；c) 礼貌礼节；d) 服务意识；e) 服务技能；f) 服务要求。4 .3.4培训形式为集中授课。5 .3.5考试方式：a) 试卷考试；b) 课堂问答。4.4物业管理知识培训4.4.1物业管理知识培训由公司安排授课人员讲授。4.4.2物业管理知识培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。4.4.3培训内容：a) 物业管理法律、法规。其中：城市异产毗连房屋管理规定、城市房屋修缮管理规定为机电维修部水电维修组、公共设施维修组单独培训内容；b) IS09002质量保证体系。4. 4.4培训形式：a) 公司集中授课；b) 讨论。4. 6.5考试方式：a) 试卷考试；b) 课堂问答。4. 5安全培训4.1.1 安全培训由机电维修部主管具体负责。4.1.2 安全培训每季度进行一次，每次不少于60分钟。4.1.3 培训内容：a) 操作安全；b) 日常生活安全。4.5.4培训形式为集中授课形式。4.5.5考试方式为课堂问答。4.6思想及文化方面的培训4.6.1思想及文化方面的培训由机电维修部主管具体负责。4. 6.2思想及文化方面的培训每半年进行一次，每次不少于90分钟。5. 6.3培训内容：a) 思想品德；b) 行为准则；c) 语言表达能力(重点加强粤语方面的培训1.1.4 培训形式：a) 集中授课；b) 讨论。1.1.5 考试方式为课堂问答。4.7 特种培训。对于机电维修部的特殊工种(电梯、值班电工、制冷等)应由计划的选送员工出去培训或请专业人事来授课。4.8 每次培训后，应由机电维修部主管将培训时间、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规格的记录在员工培训登记表内。4.9培训记录应妥善保存，各类培训计划、培训记录表保存期为3年；员工培训登记表、新员工考核记录表保存期为长期。2.0记录3.O相关支持文件机电维修部全部标准作业规程2.机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程1.1 目的规范员工绩效考评工作，确保公平、公正、公开考评员工的德、绩、能、勤。1.2 适用范围适用于物业管理公司管理处机电维修部员工的绩效考评工作。3.0职责1. 1机电维修部班组长负责依照本规程进行机电维修工的日检工作。3. 2机电维修部主管负责依照本规程进行机电维修工和班组长的周检工作。4. 3管理处分管经理负责依照本规程进行维修工和班组长的月检，主管的周检工作。3.4公司分管副总经理（总经理助理）负责依照本规程进行机电维修部主管的月检工作。5. 0程序要点5.1 机电维修部员工的工作标准5.1.1 值班电工每日当值工作应符合供配电设施设备操作标准作业规程、供配电设施设备运行管理标准作业规程、供配电设施设备维修保养标准作业规程、值班管理标准作业规程的要求。5.1.2 机电维修工在进行中央空调日常管理、常压生活锅炉日常管理、柴油发电机日常管理、弱电系统、餐饮、娱乐设备、公共设施日常管理工作时，应当严格遵守中央空调操作标准作业规程、中央空调运行管理标准作业规程、中央空调维修保养标准作业规程、常压生活锅炉操作标准作业规程、常压生活锅炉运行管理标准作业规程、常压生活锅炉运行管理标准作业规程、常压生活锅炉维修保养标准作业规程、柴油发电机操作标准作业规程、柴油发电机运行管理标准作业规程、柴油发电机维修保养标准作业规程、弱电系统维修保养标准作业规程、公共设施安装、维修标准作业规程的工作要求。5.1.3 电梯工在进行电梯日常管理时，应当严格按照电梯运行管理标准作业规程、电梯维修保养标准作业规程、电梯困人救援标准作业规程、电梯故障维修标准作业规程进行工作。5.1.4 水工在进行工作时应当严格按照给排水设施设备操作标准作业规程、给排水设施设备运行管理标准作业规程、给排水设施设备维修保养标准作业规程进行工作。5.1.5 机电维修部维修工在进行水池、水箱清洗工作时，应当完成符合二次供水管理标准作业规程的要求。5.1.6 机电维修部维修工在进入住户家庭进行安装、维修工作时，必须严格按照住户家庭维修安装标准作业规程进行工作。5.1.7 机电维修部全体维修工当值工作时的仪容仪表、言谈举止应当符合管理处员工服务标准作业规程的要求。5.1.8 机电维修部全体维修工在接受培训时，应当严格遵守机电维修部员工培训管理标准作业规程的要求。5.1.9 机电维修部维修工在使用机电维修工具时，应当遵守机电维修部工具管理标准作业规程的要求。5.1.10 1.10机电维修部主管/副主管、班组长应当严格执行上述各个标准作业规程,严格按照上述所有标准作业规程的要求进行工作，履行自己的职责。5.1.11 机电维修部全体员工除应严格按照本部门的标准作业规程进行工作外，还应严格遵守公司其他相关标准作业规程的要求。4.2绩效考核评分结构4.2.1绩效考核中的日检、周检、月检、抽查均按百分制进行。各种检查考评的要求详见绩效考核管理标准作业规程。4.2.2 机电维修工的考评分值构成如下：a） 执行“操作规程”质量（满分10分）；b） 执行“维修保养标准作业规程”质量（满分10分）；c） 执行“维修保养标准作业规程”质量（满分10分）；d） 服务质量（满分10分）；e） 合理使用工具质量（满分10分）；f） 培训质量（满分10分）；g） 值班质量（满分10分）；h） 进入住户家庭维修质量（满分10分）；i） 执行公司相关标准作业规程质量（满分10分）；j） 其他质量（满分10分）。4.2.3 机电维修部主管/副主管、班组长绩效考评的周检、月检、抽查分值构成如下：a） 岗位标准作业规程执行质量（满分10分）；b） 培训质量（满分10分）；c） 自身工作技能（满分10分）；d） 服务质量（满分10分）；e） 工作效果（满分10分）；f） 工作责任心（满分10分）；g） 处事公正性（满分10分）；h） 遵守公司其他相关作业规程质量（满分10分）；i） 团结配合质量（满分10分）；道德水准（满分10分）。4.3绩效考评扣分细则4. 3.1机电维修工扣分细则：a) 机电维修工当值工作时，违反各类设备操作标准作业规程进行操作，每次检查发现以项轻微违规，扣减对应考评项目0.5-2分；严重违规扣3-10分；引起不良后果的，视情况按行政奖罚标准作业规程进行处罚；b) 机电维修工当值工作时违反各类运行管理标准作业规程监控设备，每次检查每发现以项轻微违规，扣减对应考评项目0.5-2分；严重违规扣减3T0分，引起不良后果的，视情况按行政奖罚标准作业规程进行处罚；c) 机电维修工当值工作时违反各类维修保养作业标准规程进行设备维护的，每次检查每发现一项轻微违规，扣减对应考评项目0.5-2分；严重违规扣减3-10分；引起不良后果的，视情况依据行政奖罚标准作业规程进行处罚；d) 机电维修工时的仪容仪表、言谈举止不符合管理处员工服务标准作业规程，每次检查每发现一次一般违规，扣减响应考评项目0.5-1分；严重违规扣减2-3分；引起不良后果的，视情况扣减4T0分，扣完为止;e) 机电维修工当值工作使用工具时违反机电维修部工具管理标准作业规程，每次检查每发现一次一般违规，扣减对应考评项目0.5-2分；严重违规扣减4T0分；引起不良后果的，视情况依据行政奖罚标准作业规程给予处罚；f) 机电维修工不按机电维修部员工培训管理标准作业规程参加培训或达不到培训要求，每次检查每发现一项一般违规，扣减对应项目0.5T分；严重违规扣减2-3分；引起不良后果的，视情况扣减4-10分。扣完为止；g) 机电维修工当值时不按值班管理标准作业规程值班、交接班，每次检查每发现一项一般违规，扣减对应考评项目0.5-1分；严重违规扣减2-3分；引起不良后果的，视情况扣减4-10分，扣完为止；h) 机电维修工进入住户家庭进行安装维修违反住户家庭维修安装标准作业规程，每次检查每发现一项一般违规，扣减对应考评项目1-3分；严重违规扣减4-10分；引起不良后果的，视情况按行政处罚标准作业规程进行处罚。D机电维修工不遵守公司其他相关标准作业规程，每次检查每发现一项一般违规，扣减对应考评项目05T分；严重违规扣减2-3分；引起不良后果的，视情况扣减4-10分。扣完为止；j)进行机电维修工考评时，如发出同时违反两个以上考评项目的违规行为,应同时在对应项目同时进行扣减。4.3.2机电维修部主管/副主管、班组长绩效考评扣分细则：a） 严格按机电维修部所有标准作业规程进行工作，每次检查每发现一项一般违规扣减对应考评项目1-2分；严重违规扣减对应项目3-4分；引起不良后果的，扣减5-10分。扣完为止；b） 机电维修主管/副主管、班组长当值时仪容仪表、言行举止达不到管理处员工服务标准作业规程要求，每次检查每发现一项一般违规，扣减对应考评项目1-2分；严重违规扣减3-4分；引起不良后果的，视情况扣减5T0分,扣完为止；c） 机电维修主管/副主管、班组长安排、组织、检查不力，员工工作或本部门、本班组工作效果倒不到相关标准作业规程要求的，每次检查每发现一项一般违规，扣减对应考评项目1-2分；严重违规扣减3-4分；引起不良后果的，视情况扣减5-10分。扣完为止；d） 机电维修部主管/副主管、班组长不遵守公司其他相关标准作业规程，每次检查每发现一项一般违规，扣减对应考评项目1-2分；严重违规扣减3-4分；引起不良后果的，视情况扣减5T0分。扣完为止；e） 上述各项考评，发现违规现象（行为）时，除应在上述对应考评项目内进行扣分外，还应同时分析造成违规的原因，如属因培训不够、不合格造成的，应同时在“培训”栏目内扣分（一般扣1-2分，严重扣3-10分）；如属自身工作技能低、素质差造成的，应同时在“工作技能”栏目内扣分（标准同上）；如属工作责任心不够造成的，应同时在“工作责任心”栏目内扣分（标准同上）；如属处事不公正造成的，应同时在“公正处事”栏目内扣分（标准同上）；如属团结配合不畅造成的，应同时“团结配合”栏目内扣分（标准同上）；如属道德水准不高造成的，应同时在“道德水准”栏目内扣分（标准同上）；f） 考评时如发现违规行为同时触犯两个以上的考评项目，则应同时在对应的考评项目中同时扣分，直至扣完对应栏目分数为止；4.3.3一般违规、一般程度、一般情况是指偶发性的，因粗心大意引起的，或因记录签名不清、不合要求或有一定的客观因素（需经确认），造成的程度轻微不合格。严重违规、严重程度是指明知故犯引起的不合格；造成不良后果是指引起连锁反应，造成实际损害、恶劣影响或引起其他工作质量受到连带影响的结果。4.3.4“其他”4.3.5检查、考评时，如出现行政奖罚标准作业规程中所列明的应受嘉奖事件，则应在视情节在正常考评完毕后在总分中追加1-20分（但总分不应超过100分），另依据行政奖罚标准作业规程对受考人进行奖励。4.3.6奖评时受考人的行为造成的不良后果已触犯行政奖罚标准作业规程所列出的必须加以惩处的情形，则除在考评检查表相应栏目内扣完相应的分值外，另依据行政奖罚标准作业规程对受考人追加处罚。4.3.7绩效考评扣分细则的解释权在公司品质部。5.0记录5.1 机电维修工工作日检、周检、月检、抽查考评表5.2 机电维修部主管/副主管、班组长周检、月检、抽查考评表6.0相关支持文件6.1 绩效考评管理标准作业规程6.2机电维修部所有标准作业规程6.3公司所有相关标准作业规程6.4行政奖发标准作业规程6.5员工工资、福利管理标准作业规程机电维修工日检、周检、月检、抽查考评表位名工作10分技能10分心10分处事10分配合10分水准10分质量10分质量10分效果10分规程10分分查人注审核人：日期:3.设备综合管理标准作业规程1.0目的从总体上确立物业管理公司各类设备的管理要求，确保各类设备管理工作的统一、完整和完善。2.0适用范围适用于物业管理公司管理的各类3.0职责1. 1机电维修部负责所辖小区的各类设备的日常管理工作3. 2公司办公室负责各类设备档案的管理工作。4. 0程序要点4.1 设备档案的建立要求1.1 .1机电维修部在接管物业后一周内应将管辖范围内的所有设备建立台帐（见附表），并在建档后的3个月工作日将台帐移交公司办公室存档。1.2 .2机电维修部应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号：a） 所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”；b） “设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容：设备名称；设备编号。c） 设备编号按下列规则编制：设备流水号（01,02）设备名称缩写（取汉语拼音字头）物业点编码注意事项：L设备流水号按物业点的设备总数流水编制。2.同类型同系统设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。d） 标识的制作规范： 标识材质用金属薄板制作，表面抛光呈本色； 设备编号用凹形字体，涂黑色磁漆； 尺寸长X宽X厚为70mm×20mmXlnIm。4.1.3 所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡。4.1.4 设备台帐应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制适用范围、调迁、报废和更换零部件几检修情况及时分别在设备台帐或设备卡片上予以登录。4.1.5 设备台帐和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）统一由公司办公室保存。管理处保存复印件。4.2设备的日常操作、运行、维修保养管理详见机电维修部各类设备操作、运行、维修保养管理标准作业规程。4.3设备的购置管理4.3.1设备的购置包括原由设备的更新和新添置设备的购置。4.3.2设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。4.3.3设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。4.3.4设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。4.3.5新添设备由机电维修部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。4.3.6采购设备应遵循采购管理标准作业规程的相关规定进行采购。4.3.7采购设备到达公司后，由机电维修部进行清点核对，接受相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，按合同或公司相关规定办理。4.3.8经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台帐，建立卡片等进行日常管理。4.4设备状态标识4. 4.1机电维修部对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。5. 4.2设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合家闸等。6. 4.3正常运行中的设备可不予标识。7. 4.4标识的方式方法：a） 设备状态用标识牌进行标识，标识牌用30OmmXI50mmX3mm（长X宽X厚）的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；b） 设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；C)设备状态改变，标识应随之改变。4.5设备的停用和封存4.5.1 发现下列情况之一，设备应予停用或封存：a) 多余设备，含服务提供有再需要的设备；b) 设备功能已不能满足提供服务需要的设备。4.5.2 停用或封存的设备应适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。4.5.3 机电维修部应定期(如一个季度)对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。4.5.4 设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经管理处主管经理批准后实施。4.6设备的报废4.6.1无修复价值的设备应予报废。4.6.2报废设备应由机电维修部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备主管人员、运行人员、品质部代表、管理处主管经理等。4.6.3设备主管人员应填写设备报废审批表，经公司总经理批准后实施。4.6.4需报废设备在未或报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。4.6.5报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。4.6.6机电维修部应将批准的设备报废审批表报公司财务部一份。4.7红旗机房评比4. 7.1机电维修部主管负责定期组织相关人员对各类机电设备房进行流动红旗评比。5. 7.2评比内容：地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完好状况、管道洁净完好状况、设备表面洁净度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况、总体印象。5.0记录5.1 设备台帐5.2 设备卡5. 3采购设备验收表6. 4设备停用/封存/报废/审批表5.0设备定点管理检查表7. 0相关支持文件机电维修部所有标准作业规程设备卡设备所在物业：设备统编号:设备名称设备编号设备型号设备规格安装日期安装地点制造商出厂年月出厂编号额定电压额定电流额定转速设备原值已提折旧设备净值设备图号使用说明书册技术资料份额定功率工作介质使用年限一年,从一年开始主要附，件序号名称型号及规格制造商数量主要性能参数采购设备验收表设备名称设备编号型号产地及生产商出厂编号供货商附属设备附个八工具仪表等接收的有关资料名称型号规格数量有关技术参数说明书册维修保养手册册产品出厂合格证其他相关技术资料公司经营部责任人意见签名：日期:设备主管意见日期:签名:设备主管意见签名：日期：接管使用班组意见签名：日期：品质部意见签名：日期：机电维修部负责人意见签名：日期：设备停用/封存/报废审批表设备所在物业:设备名称设备编号型号已使用年限产地及出产商原值已大修次数和修理费用设备现状和报废/停用/封存理由填报人签名/日期：鉴定意见鉴定人员签名/日期：品质部意见签名/日期：机电维修部意见签名/日期：主管经理审核签名/日期：公司总经理审核签名/日期：备注：设备台帐类别设备编号卡片号设备名称型号规格制造商出日期安装日期安装地点投运日期使用年限原值折10率净值制表人/日期:设备定点管理检查表说明：1.“E”设备台帐，“F”设备标识，“G”设备维修保养计划及实施情况,“H”维修保养记录，“T”运行状态及效果，“J”清洁卫生，“K”交接班情况，“了”运行记录。2 .每分项目检查结果平分优良（八）,合格(B),不合格(C)；“总评”分为优、良、及格、不及格。3 .检查方式采取每月28号定期抽查一次及随机抽查检两种方式。4 .需要特别说明的情况记录在“备注”一栏内。4.值班管理标准作业规程1.0目的规范值班管理，确保值班质量。2.0适用范围适用于物业管理公司管理处机电维修值班工作。3.0职责3. 1机电维修部主管负责对值班工作的监控。4. 2机电维修部班组长负责值班工作的具体安排和检查。5. 3机电维修部值班人员负责按此规程进行值班工作。6. 0程序要点6.1 交接班操作6.1.1 交接班人员提前20分钟做好交班准备：a) 检查设备并确保运行正常；b) 搞好值班室和设备房卫生工作。6.1.2 接班人员提前15分钟到达值班岗位。4.1. 3值班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况：a) 发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交接班人处理,接班人协助；b) 确认无异常情况在回到值班室进行交接班程序。4.1.4交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚。4.1.5接班人查看上班地机电运行值班记录，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。4.1.6交接双方认为无误后共同在机电运行交接班记录上签名确认。4.1.7交接完毕后所发生地问题由接班人负责。4.1. 8有下列情况之一不能交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作室不清洁；b) 接班人未到岗，交班人不准下班；c) 接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；d) 在倒闸操作和事故处理过程中；e) 若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。4.2值班操作要点1.1.1 2.1值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。1.1.2 坚守岗位，不得串岗。1.1.3 按有关运行管理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。4.2.4如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。4. 2.5值班人员特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经机电维修部主管同意并签字方可调班。4.3停送电操作要领4. 3.1正常情况下的倒闸操作：a) 机电维修部主管提前两天书面通知运行组停、送电范围(包括变压器报停、启用)；b) 运行组接到通知后，一天内完成以下工作：立即通知供配电专业人员即到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行性；若不可行应立即汇报情况，并说明原因；若可行，则应明确停送、电时间、范围，填好操作票后，由主管经理审批，同时将停、送电情况书面通知公共事务部。c) 公共事务部接到通知后，提前一天贴处停电通知以告知住户；d) 倒闸操作前，运行人员要做好相应地准备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置；e) 在确定时间，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作：停电：先停负荷开关，后停隔离开关；送电：先送隔离开关，后送负荷开关。f) 倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置；g) 做好各项相关记录。4.3.2紧急状态下的倒闸操作：a) 发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作；根据情况立即断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关；b) 停电后立即通知机电维修部主管，主管到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电；c) 做好各种记录，重大事故应立即报告管理处经理。4.4值班房、设备房卫生管理制度4 .4.1各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生八5 .4.2各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作：a) 水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作；b) 空调工负责空调机房卫生清洁工作；c) 电梯工负责电梯房卫生清洁工作。4.4.3接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工,直至合格。4.4.4各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。4.4.5机电维修部主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导。5.0记录值班记录表6.O相关记录文件机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程值班记录表部门：年月日班次早班08：00-16：00中班16：00-24：00晚班0：00-08：00主管阅示交接班时时分时分时分间检查记录>zXBZBZz<z<Zfx梯调电电空水电梯（）空调（）水电（）电梯（）空调（）水电（）值班记事处理意见交班人意见设备运行（）卫生情况（）工具情况（）设备运行（）卫生情况（）工具情况（）设备运行（）卫生情况（）工具情况（）接班人意见设备运行（）卫生情况（）工具情况（）设备运行（）卫生情况（）工具情况（）设备运行（）卫生情况（）工具情况（）5.测量设备管理标准作业规程1.0目的确保测量设备的能力满足使用的要求。2.0适用范围适用与物业管理公司对测量设备从配置、校准、使用至管理各个环节的控制。3.0职责3.1总经理负责批准测量设备的采购计划。3. 2管理处经理负责审核测量设备的采购计划。4. 3管理处机电维修部负责提出测量设备的采购计划或申请；负责测量设备的使用、校准修和管理。4.0程序要点4.1 测量设备的范围4.1.1 按用途可分为向顾客计费用的；维护和检修设备用的；对设备运行参数进行监视用的。4.1.2 按装置可分为安装于固定管道、设备上的；移动使用的。4.1.3 按来源可分为公司原来已有的、新采购的、借用的。4.1.4 按形式可分为仪器、仪表、磅秤、天平、量具、测试软件。4.2 测量设备配置的要求4. 2.1数量满足使用需要。4. 2.2最大量程、最小分值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。4. 3测量设备的采购4. 3.1机电维修部主管应根据测量设备的现状和需要，提出采购计划或申请，经管理处经理审核，总经理批准后按分供方评审与管理标准作业规程和采购管理标准作业规程规定进行采购。4. 3.2采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料：a) 名称、型号或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级；b) 数量、该产品的标准代号(尽可能做到)、用途、参考生产厂家或供应商名称。4. 3.3采购人员应严格按采购资料进行采购，如有变动，应事先征询机电维修部主管的意见。5. 3.4测量设备采购进公司后，应按公司相关规定办理交接手续。机电维修部主主管应核对实物是否与所申报采购资料相符，并检查验证包装、外观及所带证明、证件。4.4测量设备的管理4. 4.1机电维修部主管应指定专人负责管理测量设备，其职责为：a)建立测量设备台帐，其内容包括：出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料，并随测量设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性；b)对测量设备逐一进行编号标识，其要求为：采用符号和顺序进行编号，示例如下：CH-Ol该类测试设备的顺序号，用阿拉伯整移