银行分行抵押物价值评估培训.ppt

银行分行抵押物价值评估培训,风险管理部,评估行业简介 我国目前规模比较大的评估行业主要是三大类，分别是资产评估、房地产评估以及土地评估，我行进行的评估也主要涉及这三方面，其中，对机器设备等进行评估需联系具有资产评估资质的机构，对房产进行评估需联系具有房地产评估资质的机构，对土地进行评估需联系具有土地评估资质的机构，若某机构不具有相应评估资质而开展有关评估业务是绝对不允许的。此外，还存在一些业务规模相对较小的评估种类，比如二手车评估、矿业权评估、保险公估、森林资源资产评估等，从事这些小众评估也需持有相应管理部门颁发的评估资质。,评 估 方 法 对于不同的评估业务，具体的评估方法会有一定差异，但不同的评估方法按分析理论和技术路线的不同可以归纳为三种基本类型，或称三种基本方法，即市场法、收益法和成本法。不同评估业务对三种方法的讲解大同小异，现我们从资产评估角度对三种方法就行具体诠释，其它评估业务可以以此为参考，举一反三。,一、市场法,市场法的基本含义 市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。,一、市场法,使用市场法的前提条件 通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：(1)要有一个活跃的公开市场；(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。,一、市场法,四、市场法中的具体评估方法 市场法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。市场法中的具体方法可以根据不同的划分标准进行分类，这些分类并不是严格意义上的方法分类，大多是尊重某种习惯分类，分类的目的仅仅是为了叙述的便利和便于学习。按照参照物与评估对象的相近相似程度，市场法中的具体方法可以被分为两大类：(1)直接比较法；(2)间接比较法。,一、市场法,（一）直接比较法 直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。其基本计算公式为：评估对象价值=参照物成交价格修正系数1修正系数2修正系数n或 评估对象价值=参照物成交价格基本特征差额1基本特征差额2基本特征差额n 直接比较法直观简洁、便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某几项明显的因素上，例如新旧程度或交易时间先后等。,一、市场法,(二)间接比较法 间接比较法也是市场法中最基本的评估方法。该法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准(标准可以是综合标准，也可以是分项标准)作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。再利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值(系数)求得评估对象价值的一类评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，通过评估对象和参照物与国家、行业或市场标准的对比分析，掌握参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。,二、收益法,一、收益法的基本含义 收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资严价值。用数学式概括为：,二、收益法,二、收益法的基本前提 收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的，它涉及三个基本要素：(1)被评估资产的预期收益；（2）折现率或资本化率；(3)被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上来讲，应用收益法必须具备的前提条件是：1被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量；2资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量；3被评估资产预期获利年限可以预测。,二、收益法,三、收益法的基本程序和基本参数 采用收益法进行评估，其基本程序如下：1搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；2分析测算被评估对象未来预期收益：3确定折现率或资本化率；4用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；5分析确定评估结果。,二、收益法,运用收益法进行评估涉及许多经济技术参数，其中最主要的参数有三个，它们是收益额、折现率和收益期限。(一)收益额 资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：(1)收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；(2)用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。,二、收益法,(二)折现率 从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率，亦称安全利率，是指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得的投资报酬率。在具体实践中，无风险报酬率可以参照同期国库券利率或银行利率。风险报酬率是对风险投资的一种补偿，在数量上是指超过无风险报酬率之上的那部分投资回报率。在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，其折现率亦不相同。,二、收益法,(三)收益期限 收益期限，是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。注：根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令55号）有关条款规定，不同用途土地使用权的最高出让年限是不同的，具体分为：居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年。,二、收益法,四、收益法中的主要技术方法 收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。收益法中的具体方法可以分为若干类：(1)针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，可分为有限期和无限期的评估方法；(2)针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。,二、收益法,为了便于学习收益法中的具体方法，先对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义：,二、收益法,(一)纯收益不变 1在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算公式：其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期无限。2在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算公式：这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期有限为n。3在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算公式：其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)收益年期有限为n；(3)资本化率为零。,二、收益法,(二)纯收益在若干年后保持不变 1无限年期收益。其基本公式为：其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期无限；（4)r大于零。2有限年期收益。其计算公式为：其成立条件是：(1)纯收益在t年(含第t年)以前有变化；(2)纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。这里要注意的是，纯收益A的收益年期是(ne)而不是n。,二、收益法,(三)纯收益按等差级数变化 1在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算公式：其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零。2在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算公式：其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。,二、收益法,3在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算公式：其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益每年递减额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零；(5)收益递减到零为止(注：该数学计算公式是成立的，但完全套用于资产评估是不合适的，因为资产产权主体会根据替代原则，在资产收益递减为零之前停止使用该资产或变现资产，不会无限制的永续地使用下去)。,二、收益法,4在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算公式：其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零；,二、收益法,(四)纯收益按等比级数变化 1在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算公式:其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；(5)rs0。2在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算公式：其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；(5)rs0。,二、收益法,3在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算公式：其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；(5)rs0。4在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算公式：其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零；(5),二、收益法,（五）已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算公式：其成立条件是：(1)纯收益在第n年(含n年)前保持不变；(2)预知第n年的价格为；(3)r大于零。,三、成本法,一、成本法的基本含义 成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值因素。上述评估思路可概括为：资产评估价值=资产的重置成本一资产实体性贬值一资产功能性贬值一资产经济性贬值 成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法。由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广泛，并且资产的重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在联系和替代关系，因而，成本法也是一种被广泛应用的评估方法。,三、成本法,二、成本法的基本前提 采用成本法评估资产的前提条件是：1被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。2应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。3形成资产价值的耗费是必须的。耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。,三、成本法,二、成本法中的基本要素 就一般意义上讲，成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。在实际评估实践中，或者说在具体运用成本法评估评估项目中，不是所有的评估项目一定都存在三种贬值，这需要根据评估项目的具体情况来定。从成本法定义的角度来讲，上述四个参数都可能存在。下面我们完全从每个参数的严格定义的角度来介绍每一个参数。,三、成本法,（一)资产的重置成本 简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。重置成本是一个价格范畴，包含了取得资产所耗费的合理必要费用及合理必要的资金成本和利润。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。1复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。2更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的材料、现代建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。,三、成本法,(二)资产的实体性贬值 资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：,当使用年限法测算资产实体性贬值时，可参考以下公式：,三、成本法,（三）资产的功能性贬值 资产的功能性贬值，是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。其中，测算运营成本超支造成的功能性贬值可参考以下公式：,三、成本法,（四）资产的经济性贬值 资产的经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。当有确切证据表明资产已经存在经济性贬值时，可参考以下估算公式：1.间接计算法,注：x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6至0.7之间。,2.直接计算法,注：（P/A,r,n）为年金现值系数。,四、评估方法的选择,就评估方法选择本身，实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程，即三个层面的选择：(1)关于资产评估技术思路层面的选择，即分析三种资产评估基本方法所依据的资产评估技术思路的适用性；(2)在各种资产评估技术思路已经确定的基础上，选择实现各种评估技术思路的具体评估技术方法；(3)在确定了资产评估具体技术方法的前提下，对运用各种具体技术评估方法所涉及的经济技术参数的选择。,四、评估方法的选择,资产评估方法的多样性，为评估人员选择适当的评估方法，有效地完成评估任务提供了现实可能。为高效、简捷、相对合理地估测资产的价值，在评估方法的选择过程中应注意以下因素并有以下建议：1评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、评估对象在评估过程中所处的状态以及由此所决定的资产评估值类型相适应。根据上述条件，当资产评估的价值类型为资产市场价值时，可考虑按市场法、收益法和成本法的顺序进选择。2评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。例如，对于既无市场参照物，又无经营记录的资产，只选择成本法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优先考虑选择收益法。,四、评估方法的选择,3评估方法的选择受能否收集到运用各种评估方法所需数据资料及主要经济技术参数的制约。每种评估方法的运用都需要有充分的数据资料作为依据。在一个相对较短的时间内，收集某种评估方法所的数据资料可能会很困难，在这种情况下，估价人员应考虑采用替代的评估方法进行评估。4资产评估人员在选择和运用评估方法时，如果条件允许应当考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性。如果可以采用多种评估方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的各种价值结论进行比较，分析可能存在的问题并做相应的调整，以确定最终评估结果。,评 估 实 务,一、土 地（一）土地出让金 1.划拨用地 对于划拨用地，由于土地使用权人在获取土地使用权时并未支付土地出让金,因此其评估价值应相应扣除土地出让金。根据成国土资发【2007】338及528号文件，成都地区土地出让金缴纳标准分情况而各有不同，若授信经营单位不能提供政府相关部门的权威证明，则按照一般情况下根据土地等级以其评估价值的4060比例扣除。,2.储备用地 根据国土资源部、财政部和中国人民银行联合印发的土地储备管理办法（国土资发2007 277 号），政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。由于土地储备中心获取土地时并没有支付土地出让金，其性质实际上等同于划拨用地，因此，目前储备用地扣除的土地出让收益是参照划拨用地补缴的土地出让金比例扣除的。,3.由于同政府关系的紧密性，政府融资平台公司往往可以在不缴纳土地出让金情况下就办理了土地使用权类型为出让的国有土地使用权证，因此，对于政府融资平台公司提供的抵押土地，即使其土地使用权类型为出让，也应通过查看土地出让合同、土地出让金缴纳凭证等手段进一步查验宗地的土地出让金是否缴纳。,（二）工业用地 对于工业用地：如果周边有成交案例，则以市场法进行评估较佳，此外，采用基准地价法进行评估，一般情况下，其结论也是比较合理的；若采用成本进行评估，根据审查经验，该方法测算出的价值一般偏高，出现这样的结果，有多方面的原因，首先是评估机构各项取值不合理，其次就在于地方政府为了招商引资，可能将工业用地以较低价格出售所致，对于这种情况，哪怕评估机构测算出的成本价是客观合理的，我们也只能采信市场法的评估结论，因为，如果当地政府普遍以低价出让土地，那么银行在处置时也不可能要求更高的价格。,（三）土地评估方法的选择 土地评估方法较多，比较常用的方法有市场法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本法。为了确保评估价值的客观真实性，在评估方法的选择上，我们首选市场法，即通过查看同区域土地的近期市场成交价，再通过系数修正来确定土地价值，此外，我们也可以近期市场成交价来验证评估价值的可信性。我们可以通过当地国土资源局网站查询土地成交结果，比较常用的网址有成都市国土资源局网站（http:/）、四川土地矿权交易信息网（http:/）等。其次，基准地价系数修正法一般情况下也属于比较可靠的评估方法，但是也要谨防评估机构在修正过程中系数设定过高导致的不合理。对于住宅、商业或商住用地，也可以采用假设开发法进行评估，首先测算进行房地产开发后的总销售价值，然后扣除相应成本、利润等因素后确定宗地价值，采用该方法，首先要确保房产销售价格设定合理，其次是成本、利润等取值合适。在缺乏市场成交案例并且当地未制定基准地价的情况下，成本法也是评估机构常采用的方法，但是，采用成本法进行评估的过程中，主观调整的空间较大，导致该方法确定的评估价值一般都偏高。,二、房 地 产 收益法 收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产，如写字楼、商铺、旅馆、餐馆、用于出租的标准厂房、仓库等。对于此类房地产，在各项取值真实合理的情况下，使用收益法测算出的房地产价值相对是最合理的。在使用收益法的过程中，有两项取值对最终评估结果影响最大，一是每月租金收入，二是资本化率。如果房产已经出租，则至少在出租期限内其每月租金只能采用实际租金，哪怕是其周边的租金比实际租金高很多。资本化率取值不宜过低，如果资本化率过低，则意味着该房产的市场价较高，而出租收益却很低，这个交易市场可能受众多不理性因素的影响，投机成分过多，银行从将来变现的角度出发，对这样虚高的价格是不应该接受的。,二、房 地 产 相关常识(1)住宅按层数划分：一、低层住宅为一层至三层；二、多层住宅为四层至六层；三、中高层住宅为七层至九层；四、高层住宅为十层及以上。办公建筑按高度划分：一、建筑高度24m以下为低层或多层办公建筑；二、建筑高度超过24m而未超过100m为高层办公建筑；三、建筑高度超过100m为超高层办公建筑。(2)容积率 容积率=地上总建筑面积规划用地面积,部分评估业务收费标准一、资产评估收费标准 法定资产评估服务可实行计件收费、计时收费或计件与计时收费相结合的方式。根据川发改物价2010688号文件，四川省法定资产评估服务收费标准为：（一）计件收费标准,（二）计时收费标准 计时收费标准分为四档，各档计时收费标准如下：1、法人代表(首席合伙人)、首席评估师(总评估师)：500元人小时；2、合伙人、部门经理：300元人小时；3、注册评估师：200元人小时；4、助理人员：1 00元人小时。,二、房产评估收费标准 目前房地产评估执行的标准收费如下：,三、土地评估收费标准 目前土地评估执行的标准收费如下：,部分评估行业简介一、资产评估行业简介（一）我国资产评估行业的产生 我国的资产评估行业是伴随着我国经济体制改革的深入而逐步发展起来的，上个世纪80年代，国有企业对外合资合作、承包租赁、兼并、破产等经济行为和产权变动行为日益增多，为了合理确定国有资产转让价格，维护国有资产所有者合法权益，防止国有资产流失，资产评估作为国有资产管理、维护国有资产权益的一种重要手段被引入我国，并迅速发挥了重要作用。1991年11月16日，国务院发布国有资产评估管理办法（国务院91号令）。该办法是我国第一个关于资产评估管理的行政法规，也是迄今为止我国法律效力最高的资产评估专门法规。该办法发布后，我国资产评估行业从无到有，迅速发展为初具规模的中介行业。,在2005年之前，很多会计师事务所具有资产评估资质，资产评估业务大量由会计师事务所开展，而2005年财政部颁布了财政部关于贯彻实施认真做好资产评估机构管理工作的通知（财企200590号），要求具有资产评估资格的会计师事务所、咨询公司等，应当交回资产评估资格证书，不得从事资产评估活动，2008年财政部颁布财政部关于做好资产评估机构过渡期末有关工作的通知（财企200843号），进一步明确资产评估机构需独立存在，所有原取得资产评估资格的会计师事务所、咨询公司采取分立方式设立的资产评估机构应当在2008年6月30日前达到资产评估机构审批管理办法规定的条件。至此，我国从事资产评估业务的机构全部以独立机构的形式存在，不再依附于其它任何中介机构。,（二）资产评估行业的管理 2004年以来，根据行政许可法等相关法律法规和国务院文件的规定，资产评估行业进一步完善行政管理和行业自律管理相结合的管理体制。资产评估行业实施行政许可管理的项目有：由财政部门实施的资产评估机构设立许可、由财政部与中国证监会共同实施的资产评估机构从事证券业务许可、人事部门与财政部门共同实施的注册资产评估师执业资格许可（含珠宝评估专业）。注册资产评估师注册由中国资产评估协会实行自律管理。中国资产评估协会的网址为http:/，通过该网站可以对注册资产评估师、资产评估机构、证券业评估机构等信息进行查询。,（三）资产评估机构设立条件 根据财政部2005颁布并实施的产评估机构审批管理办法，产评估机构的设立条件如下：1.设立合伙制资产评估机构，除符合国家有关法律法规规定外，还应当具备下列条件：（1）由2名符合办法规定的合伙人合伙设立；（2）有5名以上注册资产评估师（含合伙人）；（3）合伙人实际缴付的出资为人民币10万元以上。2.设立公司制资产评估机构，除符合国家有关法律法规规定外，还应当具备下列条件：（1）由2名以上符合本办法规定的股东出资设立；（2）有8名以上注册资产评估师（含股东）；（3）注册资本为人民币30万元以上。,（四）资产评估师考试 1.考试科目 资产评估师考试的科目共有5门，分别是：经济法、财务会计、机电设备评估基础、建筑工程评估基础、资产评估。参加5个科目考试人员成绩的有效期为3年，考试人员必须在连续3个考试年度内通过5个科目的考试，方可获得注册资产评估师执业资格证书。参加4个科目考试的人员必须在连续2个考试年度内，通过应试科目，方可获得注册资产评估师执业资格证书。五门科目相对来讲，经济法最简单，资产评估其次，而财务会计、机电设备评估基础、建筑工程评估基础都有一定难度，特别是财务会计，虽然较注册会计师考试中的会计容易，但你若想通过该科目考试，仍应按照注会标准来备考。2.考试时间资产评估师考试每年举办一次，报名时间一般是上半年5、6月份，报名费每人每科58.00元，考试时间一般是下半年9月份，考后2个月左右可以查询考试成绩。,二、房地产评估行业简介（一）我国房地产评估行业的产生 房地产估价是伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动而产生的。在我国20世纪50年代至70年代期间，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直到1978年以后，在改革开发的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动还是逐步恢复。1993年，借鉴美国等市场经济发达国家和地区的经验，人事部、建设部共同建立了房地产估价师执业资格制度，并认定了首批140名房地产估价师。1994年7月5日，城市房地产管理法颁布，其第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”，从而以法律形式确立了房地产估价的地位。,（二）房地产评估行业的管理 目前，房地产估价师执业资格注册以及房地产估价机构资质核准实行的是行政许可制度，而房地产估价行业自律组织是中国房地产估价师与房地产经纪人学会，其网址为http:/，通过该网站可以对注册房地产估师、房地产评估机构等信息进行查询。,（三）房地产评估师考试 1.考试科目 房地产评估师考试的科目共有4门，分别是：房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析，其中房地产估价案例与分析为开卷考试。参加5个科目考试人员成绩的有效期为3年，考试人员必须在连续3个考试年度内通过5个科目的考试，方可获得注册资产评估师执业资格证书。参加4个科目考试的人员必须在连续2个考试年度内，通过应试科目，方可获得注册资产评估师执业资格证书。2.考试时间 房地产估师考试每年举办一次，报名时间一般是上半年5、6月份，报名费每人每科92.00元，考试时间一般是下半年10月份，考后2个月左右可以查询考试成绩。可在四川省人事考试中心（http:/）或成都市人事考试中心（http:/）报名。,谢谢！,