资产评估自考第四章.ppt
房地产评估,第 四 章,房地产评估概述土地使用权评估的特点土地权属及其处置土地使用权评估的方法建筑物评估的特点建筑物评估的方法,第一节 房地产评估概述,房地产的概念 土地、建筑物及其他地上定着物 是实物、权益、区位的结合 区位：地理位置坐标、去往其他 地方的便捷性、周围环境等,房地产的特征,1 位置固定性（使得区位环境因素在评估中很重要）2 耐用性（土地使用权剩余年限影响房地产价值）3 影响因素多样性（自身、社会、周边环境等）4 投资大量性（投资数额庞大）5 保值增值趋势,房地产的评估程序,1 明确评估基本事项（对象 目的 评估基准日等）2 拟定评估工作方案3 实地勘察搜集资料4 选用评估方法评定估算5 确定评估结果，撰写评估说明和报告,第二节 土地使用权评估的特点,土地使用权 1 定义 2 土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行。其价值高低主要取决于它的载体。,土地资产的分类及其特性,1 社会经济用途（工业用地 商业用地等）2 经济地理位置（市中心 开发区等）3 所有权（国家所有 集体所有）4 利用程度5 按开发程度与开发趋势,土地资产的特性,自然特性：面积有限性；位置固定性 效用永续性；不可替代性 经济特性：用途多样性；可垄断性；经济地理位置可变性,土地资产价格体系,城镇土地归国家所有土地使用权才具有商品属性1 土地资产的价格类型（1）基准地价（大面积评估的区域平均地价）（2）标定低价（具体地块的地价 政府认定并公开）（3）土地使用权出让底价（具体地块 不公开）（4）转让价格（交易双方）（5）出租价格（国家与土地使用者之间 使用者之间）,土地资产价格的特点,1 土地价格不是土地价值的货币表现，是土地作为生产要素或资源的价值2 土地价格由土地的需求决定3 具有明显的区域性4 土地价格的上涨性,影响地产价格的因素,（一）一般因素行政因素 社会因素 经济因素（二）区域因素（三）个别因素,土地使用权评估的原则,一 替代原则（市场法）二 最有效使用原则（土地权利人获取更多收益）三 变动原则四 供需原则五 贡献原则,第三节 土地权属及其处置,类型1土地所有权（属于国家）2划拨土地所有权（未缴纳出让金）3出让土地所有权（支付土地使用权出让金）土地出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教科文卫体50年；商旅娱40年；综合其他50年。4集体土地所有权（属于村农民集体所有）,土地权属处置方式,1 出让方式（缴纳土地使用权出让金）2 直接投资入股方式（国家将出让金折合为股权）3 租赁方式（定期向国家缴纳租金）,土地使用权评估的方法,一 市场法P124要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中进行市场法应用的步骤及过程1 搜集材料，确定比较案例2 进行交易情况的修正3 进行交易时间的修正（时间差异造成低价变化）4 进行区域因素修正5 进行个别因素修正6 确定待估土地评估值（至少应选用3个或3个以上比较案例）,收益法P132,以一定的还原利率将预期收益折算为现值，从而确定土地收益。土地收益通常以房地合一的形式获得P133土地还原利率（土地投资报酬率）及其估算1 利用收益还原法公式（纯收益与价格之比的平均值）2 还原利率=安全利率风险调整值土地收益年限=出让年限 已使用年限,成本法P134,步骤1估算土地取得费2估算土地开发费3估算税费4估算利息（资金时间价值）5估算利润（投资回报）6估算土地增值收益7估算土地使用权评估值,假设开发法P139,一、将待估土地预期开发后的价值，扣除正常的开发费用、销售费用等，估算土地价格。二、步骤三、应用,第五节 建筑物评估的特点,建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物。分类一、按承重结构分类钢结构 钢筋混凝土结构 混合结构 其他结构 二、按使用功能分类工业用 民用三、按建筑程度 已完工在建工程 在建工程,建筑物评估的特性,1 建筑物价值内涵复杂性2 建筑物产权受土地使用权年限的制约3 建筑物功能、用途及评估方法,建筑物评估的原则,一 替代原则（市场法）二 最有效使用原则三 供需原则四 房地合一原则,第六节 建筑物评估的方法,一 成本法 适用于：不改变用途持续使用的建筑物公式：建筑物评估值=建筑物重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值建筑物成本构成：建筑安装工程费（建筑工程和建安工程）前期费用（地上附属物拆除费等）其他费用间接费用（不包含资金成本、投资方向调节税、合理利润）合理利润资金成本税金（营业税、固定投资方向调节税等）,建筑物重置成本的估算方法,1、预决算调整法2、重编预算法3、指数调整法,1、预决算调整法,以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价调整内容有：三材差价（钢材、木材、水泥）、地材价差额、人工费等假设前提：建筑物原工程量是合理的适用范围：用途相同、结构相同、数量较多的建筑物评估,2、重编预算法,按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本适用于：构造比较简单的建筑物，如道路、围墙等的评估。,3、价格指数调整法,根据待估建筑物的账面成本，运用相关价格指数推算出建筑物重置成本适用范围：单位价值小，结构简单，运用其他方法有困难的建筑物计算公式：待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值综合价格指数,三种方法比较,重编预算法 准确度高，工作量大预决算调整法 工作效率高，历史资料要求完整指数调整法 须选用类别价格指数,建筑物贬值测算,实体性贬值 使用年限法 评分法 功能性贬值经济性贬值,功能性贬值,建筑物功能不足或浪费形成的价值损失在资产评估中，土地使用权的评估通常按最佳使用用途为依据进行，因此，土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失以建筑物的功能性贬值体现。,经济性贬值,由于外界条件变化，影响建筑物效用的发挥，导致价值贬损。例如，商业用房的空房率增加。公式：经济性贬值=建筑物年收益净损失额正常资产收益率,市场法,1、交易实例比较法（直接法）2、基准价格对照法（间接法）选定标准的房产和地产，并对其制定合理且最新的基准价格，之后，将待估房产、地产和标准房产、地产进行比较，从中查出与待估房产和地产相对应的价格。,残余估价法,收益法的一种将建筑物的纯收益利用还原利率还原，得到建筑物的收益价格适用范围：其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格,房地产价格种类,根据价格表示单位：总价；单价；楼面地价 楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率 容积率=建筑总面积/建筑占地面积,
