资产评估-第四章房地产价格评估.ppt

房地产评估,一、理论上的必要性,4-1 房地产估价的需要,完全市场必须同时具备的8个条件,二、现实中对房地产估价的需要,（一）交易,（二）抵押、典当,（三）保险、损害赔偿,（四）税收,（五）征用拆迁补偿,（六）纠纷、涉案,（七）企业合资、合作、合并、上市、破产清算,（八）复核或鉴定,（九）管理,中华人民共和国城市房地产管理法的有关条款,第12条：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。,第17条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，相应调整土地使用权出让金”。,第19条：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。,第32条：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。,第39条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。,第50条：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。,第51条：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”。,中华人民共和国城市房地产管理法的有关条款,一、概念,（一）定义,土地、建筑物、定着物、各种物权,4-2-1 房地产的概念,4-2 房地产及价格,地面 地上一定范围的空间地下,1、土地,横 竖,面积大小 形状 四至,（一）定义,2、建筑物,3、定着物,组成,材料构配件 设备,两大类,房屋构筑物,（一）定义,4、各种物权,自物权：所有权他物权：使用权、租赁权、抵押权等,（一）定义,（二）实物、权益、区位,1、实物,实体、质量、功能,2、权益,权利、利益、收益,3、区位,距离,直线、路线、时间,欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：,尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？,A 房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年；,B 房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年；,C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。,案例,两宗房地产：,实物同，权益不同，价不同；权益同，实物不同，价不同；权益同，实物同，区位不同，价不同。,案例,（三）存在形态,1.土地,2.建筑物,3.房地,二、对土地与建筑物的认识,（一）土地,1、坐落2、面积 3、形状 4、四至 5、地势 6、周围环境和景观7、利用现状 8、产权状况 9、地质和水文状况 10、基础设施完备程度和土地平整程度 11、土地使用管制,1、坐落2、面积 3、高度和层数 4、结构 5、设备 6、装修 7、公共配套设施完备程度 8、平面布置 9、外观10、建成年月 11、维修、保养情况及完损程度 12、利用现状 13、产权状况,（二）建筑物,4-2-2 房地产特性,1、不可移动性 2、独一无二性 3、寿命长久性 4、数量有限性 5、用途多样性 6、相互影响性 7、易受限制性 8、价值高大性 9、难以变现性10、增值保值性,一、房地产特性,二、房地产市场特性,1、供给多样 2、需求各异 3、位置固定 4、价格昂贵 5、资源稀缺 6、市场复杂,三、土地价格特征,1、生产成本不同 2、折旧现象不同 3、价格差异不同 4、市场性质不同 5、形成时间不同 6、供求变化不同,四、房地产价格特性,1、可用价格和租金表示 2、是关于权利利益的价格 3、在长期考虑下形成 4、随交易个别形成,4-2-3 房地产价格,一、价格概念,为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示,二、形成条件,1、有用性2、稀缺性3、有效需求,有购买能力支持的需要,三、房地产价格的分类,1、使用价值 交换价值,：满足某种需求的效用：一定数量的货币或其他商品,2、投资价值 市场价值,：主观 个人：客观 非个人,3、原始价值 帐面价值 市场价值,：始终不变：随时间推移减少：随时间推移变化,4、成交价格 市场价格 理论价格 评估价格,比准价格积算价格收益价格,比较法成本法收益法,5、市场调节价 政府指导价 政府定价,事实价格,三、房地产价格的分类,6、基准地价 标定地价 房屋重置价,7、土地价格 建筑物价格 房地价格,土地价格 建筑物价格,8、总价格 单位价格 楼面地价,总价总建筑面积,土地总价总建筑面积 土地单价容积率,三、房地产价格的分类,例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？,4-2-4 影响房地产价格因素,一、影响因素,自身因素环境因素人口因素经济因素社会因素行政因素心理因素国际因素供求因素,二、对影响因素的基本认识,房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格：,(1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中；(2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息；(3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响；(4)出售者和购买者具有正常的交易动机；(5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。,判断价格水平,有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100万元和150万元。据此能否判断它们的价格水平高低？,当知道何种条件时，能够判断？,期房价格=现房价格-,预计从期房达到期房期间现房出租的净收益的现值,-风险补偿,例 某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。,期房价格、现房价格,某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：,1、约定在成交日期时一次付清,实际价格为80万元，与名义价格一致,2、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元,实际价格小于名义价格,实际价格、名义价格,1,2,3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清,实际价格小于名义价格,4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付,实际价格为80万元，与名义价格一致,实际价格、名义价格,3,4,5、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付,实际价格小于名义价格,实际价格、名义价格,5,4-3-1 房地产估价的概念,一、概念,（一）含义,人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定,（二）两点把握,1、房地产估价是科学与艺术的有机结合,2、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来,4-3 房地产估价,二、内容,（一）专业估价人员,扎实的理论知识丰富的实务经验良好的职业道德,能力要求能力要求诚实程度,对专业人员要求,考试取得房地产估价师执业资格证书注册取得房地产估价师注册证书,（二）目的,一个具体估价项目的估价结果的期望用途,不同的估价目的源于对估价的不同需要不同的估价目的将影响估价结果,二、内容,：结果所对应的时间（年、月、日）,：合法、最高最佳使用、替代、时点、公平,：市场比较法、收益还原法、成本法,（三）原则（四）程序（五）方法（六）影响因素（七）时点（八）客观合理价格或价值的估算和判定,二、内容,4-32 房地产估价原则,一、合法原则,1.合法产权,权证：出让转让、行政划拨、集体 外销、内销,违法、临时、产权争议、部分产权,2.合法使用,城市规划、土地用途,一、合法原则,法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押,4.其他,价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿,3.合法处分,二、最高最佳使用原则,（一）四方面依序筛选,1.法律上允许,2.技术上可能,3.经济上可行,4.能否使估价对象价值最大,（二）判断与选择,1.保持现状前提,现状价值 新建价值（拆除费 建造费）,3000元/5000元/3000元/,2.装修改造前提,改造后价值增加额 装修改造费,V新 V现 改造费 5000元/3000元/1500元/,二、最高最佳使用原则,3.转换用途前提,价值增加额 转换用途所需费用,4.重新利用前提,5.上述情形组合,3 2：转换用途+装修改造,二、最高最佳使用原则,三、替代原则,使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格.,类似房地产：,同一供求范围,指明两点：,1可以依据替代原则推算价格,2不能孤立思考估价对象价格,用途、规模、档次、结构等相同或相似,四、估价时点原则,五、公平原则,1.假设当事人理性、精明2.换位思考,估价总原则：独立、公平、公正、客观技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代,职业道德的要求,1、不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；2、应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他有利 害关系人有关的估价业务；3、如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该估价委托；4、应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；5、应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，进行不正当的竞争；不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。,4-4-1 市场比较法概述,一、基本概念,（一）其他名称,比较法 市场法,市价比较法 交易实例比较法买卖实例比较法 市场资料比较法交易案例比较法 直接交易案例比较法,4-4 市场比较法,一、基本概念,（二）市场比较法概念,二、理论依据,替代原理,三、应用条件,1、充分的交易实例资料,2、资料具有相关性,3、市场供求关系基本一致,4、明确显示具备的条件,5、资料必须详实可靠,（二）具体条件,（一）基本条件,1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源,2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料,四、不适用对象,1、非交易性房地产,2、少有交易的房地产,五、市场比较法估价步骤,4-4-2 可比实例的选择,一、搜集交易实例,（一）收集资料的范围,1、按类似房地产交易的频繁程度定,交易频繁,小,交易较少,大,2、按房地产的性质与类型定,住宅,小,厂房,大,（二）收集资料的内容,1、交易双方情况及交易目的,2、交易实例房地产状况,土地繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限,建筑物建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向,3、成交价格、成交日期、付款方式,（三）收集资料的途径,1、查阅政府有关部门的房地产交易资料,2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告，查阅有关房地产交易的信息,3、扮装成欲购房地产的顾客,4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地产的信息、行情,5、同行之间随时交流、互相提供行情资料,6、其他途径,1、用途相同2、结构类同3、区域类似4、规模相当,5、价格类型一致6、时间接近7、正常交易8、数量足够,二、选取可比实例,0.5,2.0,1年,310,三、建立价格可比基础,（一）统一付款方式,将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价值,（二）统一采用单价,土地：土地单价、楼面地价,建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积,仓库：体积 停车场：车位 旅馆：床位保龄球馆：球道 码头：船泊 网球场：球面租赁住宅：每套单元的租赁价格,（三）统一币种和货币单位,币种：人民币、美元,单位：元、万元,（四）统一面积内涵,建筑面积的价格=使用面积的价格使用面积占建筑面积的比率,使用面积的价格=建筑面积的价格使用面积占建筑面积的比率,（五）统一面积单位,平方米，公顷、亩、平方英尺、坪,三、建立价格可比基础,举例,将实例A、B、C统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价,A实例：建筑面积：200平方米 成交价格：160万元人民币 付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元 一年后付60万元，月利率0.5%,举例,B实例：建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 汇价为：1美元=8.27元人民币 付款方式：成交日首付10万美元，余款向银行申请10年期抵押贷款,举例,C实例：建筑面积：144平方米 套内建筑面积：108平方米 成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000元 付款方式：成交日一次性付款,4-4-3 各项修正计算,一、交易情况修正,（一）修正目的,将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格,1、有利害关系人之间的交易2、急于出售或急于购买的交易3、不了解市场行情的交易4、特别动机或偏好的交易5、特殊交易方式的交易,（二）造成成交价格偏差的因素,6、交易税费非正常负担的交易,7、相邻房地产的合并交易,8、受债权债务关系影响的交易,正常价格,（三）交易情况修正的基本公式,=可比实例价格交易情况修正系数,某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。,某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修正。,举例,交易税费非正常负担的价格修正,买方付出=正常价格+买方税费=正常价格+正常价格买方税费率卖方净得=正常价格卖方税费=正常价格正常价格卖方税费率,举例,某可比实例的建筑面积为120平方米，估价中调查获知其价格是卖方净得50万元。在这宗交易中，买卖双方正常情况下的税费率分别为3%和1.5%，将此可比实例修正为正常情况下的单价。,二、交易日期修正,（二）修正目的,将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格,（一）修正原因,市场变化,上升下降平稳,市场状况修正,估价时点价格,（三）交易日期修正的方法,一般公式：,=可比实例价格交易日期修正系数,价格指数法、价格变动率法,二、交易日期修正,1、价格指数法,定基指数,例4为评估某市某区一套住宅于2004年3月底的价格，在选取的可比实例中有一可比实例成交于2003年7月，价格为5000元/平方米。该市2003年7月至2004年3月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。,（三）交易日期修正的方法,环比指数,例：某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2，试其修正到2005年3月。,60001.051.0921.1251.1819140.4元/m2,（三）交易日期修正的方法,2、价格变动率法,逐期递增或递减,估价时点价格=可比实例价格（1价格变动率）期数,期内平均上升或下降,估价时点价格=可比实例价格（1价格变动率期数）,（三）交易日期修正的方法,举例,1年前某投资人以20万美元购买了一套房产，假设当时汇率为1：8.0，合人民币160万元。1年后该类房产以人民币为基准上涨了15，达到184万元，假设目前汇率为1:10.0，合美元18.4万元。,如果以美元为基准，则该类房地产价格下跌8,案例,需要评估某房地产于2004年3月1日的价格，所选取的某一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/平方米。经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在2003年间平均每月比上月递增1.2%，2004年以来平均每月比上月递减0.2%；人民币与美元的市场汇价2003年5月1日为1美元=8.29元人民币，2004年3月1日为1美元=8.25元人民币。试对该可比实例进行交易日期修正，并以美元表示。,案例,需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日，价格为人民币15000元/平方米。经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格2003年间平均每月上涨1.5%，2004年以来平均每月下跌0.5%。试对该可比实例进行交易日期修正。,三、区域因素与个别因素修正,（一）修正的内容,1、区域因素,交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划,2、个别因素,面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、土地使用权年限,（二）修正的目的,使可比实例价格成为估价对象房地产所处地区的区域因素和其个别因素下的价格,（三）修正的方法,区域因素修正的公式：对象区域下的价格=可比实例价格区域因素修正系数个别因素修正的公式：对象个别因素下的价格=可比实例价格个别因素修正系数,三、区域因素与个别因素修正,1、直接比较法,区域因素与个别因素直接比较分值表,区域因素修正具体修正公式：,个别因素修正具体修正公式：,例 题,1:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%，求经过区域因素修正后的可比实例价格。,2:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需修正-3%，求经个别因素修正后的可比实例价格。,2、间接比较法,区域因素与个别因素间接比较分值表,区域因素修正具体修正公式：,个别因素修正具体修正公式：,该项修正也可称为房地产状况修正,可以将房地产状况修正分为区域因素与个别因素,也可分为区位状况、权益状况和实物状况,区位状况：区域繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临街状况、朝向、楼层等；权益状况：土地使用年限，建筑容积率、覆盖率、高度、绿化覆盖率等城市规划限制条件等；实物状况：土地有面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格因素；建筑物有新旧程度，建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等。,四、求取比准价格,(一)求取公式,VA=VAK情K日K区K个,式中：VA为由实例A修正得到的比准价格；VA为可比实例A的成交价格；K情为交易情况修正系数，K情=K日为交易日期修正系数，K日=K区为区域因素修正系数，K区=K个为个别因素修正系数，K个=,数字化公式：,VA=VAK情K日K区K个 K容 K年,VA=VAK情K日K状,VA=VAK情K日K区K个,（二）求取方法,1、简单算术平均,2、加权算术平均,四、求取比准价格,3、中位数,4500元/、4700元/、5000元/、5200元/、5300元/,5000元/,4500元/、4700元/、5000元/、5200元/、5300元/、5300元/,（5000+5200）2=5100元/,4、众数,5000元/、4500元/、5200元/、5000元/、4800元/、5000元/,5000元/,5、其他方法,4-4-4 市场比较法运用举例,例1,因素条件说明表,比较因素分值表,比准价格计算表,比较因素分值表,比准价格计算表,比准价格计算表,例2,A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计；B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。该类房地产以人民币为基准的市场价格2004年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。美元与人民币的市场汇价2004年4月1日为1：8.28；2004年2月1日为1：8.30；2004年8月1日为1：8.27，2004年10月30日为1：8.26。评估某房地产于2004年10月30日的价格。,（1）建立价格可比基础,将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价,（2）计算比准价格,比准价格=实例价格 交易情况修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数个别因素修正系数,一、概念,预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,二、适用范围,有收益有潜在收益的房地产,三、理论依据,预期原理,5-5-1 收益法概述,5-5 收益法,四、操作步骤,1、搜集有关房地产收入和费用的资料,2、估算潜在毛收入,假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入,3、估算有效毛收入,潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入,4、估算运营费用,维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益,5、估算净收益,净收益有效毛收入运营费用,6、选用适当的还原利率,7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格,5-5-1 收益法概述,5-5-2 收益还原法的计算公式,一、一般公式,通常以年为单位,V价格 ai净收益 n收益期限 r还原利率,一、一般公式,二、净收益每年不变,a1=a2=a3=an=a,n=,r=0有限年,有限年公式,无限年公式,公式用途：,直接用于计算价格；不同年限价格的换算；比较不同年限价格的高低；用于比较法中土地使用权年限修正。,1、直接用于计算价格,例：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。,2、不同年限价格的换算,假设：,则有：,如果：,an=aN=a,则有：,如果：,R=r,则有：,例,已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。,例,已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为5000元/，对应的还原利率为8%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为10%下的价格。,3、比较不同年限价格的高低,例：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/。假设还原利率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。,计算A房地产30年的收益价格:,A房地产无限年价格:,B房地产无限年价格:,AB,3、比较不同年限价格的高低,4、用于市场比较法中土地使用权年限修正,VA=VAK情K日K区K个 K容 K年,例,某宗工业用地使用权剩余年限为48年，所处地段的基准地价为1500元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为6，求该宗工业用地的价格。,宗地价格=基准地价K日K区K个 K容 K年,a发生在期初,a发生在期中,0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n,a1 a2 a3 a a a,a发生在期末,三、纯收益按一定比率递增（减）,有限年公式,n=,无限年公式,r=g 有限年,ai=a(1+g)i-1,例,某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。,0 1 2 3 4 19 20 21 n,a1 a2 a3 a a a a(1+g),四、纯收益按一定数额递增,有限年,无限年,ai=a+(i-1)b,例,某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。,五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格,Vt a1 a2 a3 at,0 1 2 3 t,若t年前的纯收益每年相等,若t年前的纯收益每年按一定比率g递增,若t年前的纯收益每年按一定数额b递增,例,某宗房地产现行的价格为3000元/，年净收益为200元/，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。,例,预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。,七、有效毛收入与运营费用的变化不同,设：Ai每一期的经营收入；Ci每一期的经营费用，则：ai=AiCi,Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci 每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为n,Ai每一期不变，Ci 每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为n,Ai每一期以一定的数额b递增，Ci 每期固定不变，且收益年限为无限年,Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为无限,例,某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元，以后每年会在上一年的基础上递增2%；未来第一年的费用为30万元，以后每年会在上一年的基础上递增1.5%；收益年限为45年，还原利率为9%，试评估该房地产的价格。,例 题,例：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的还原利率为8%。试评估该写字楼的价格。,5-5-3 纯收益、还原利率及收益年限的确定,房地产价格的高低取决于3个因素：,1、可获净收益的大小，即ai的大小；2、获得该净收益的可靠性，即r的大小；3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。,一、纯收益（净收益）,（一）净收益的计算公式,净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用,=有效毛收入-运营费用,潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入,有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入,运营费用 维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益,运营费用有效毛收入运营费用率,净收益 有效毛收入（1运营费用率）,（一）净收益的计算公式,（二）不同类型房地产的净收益求取,1、出租型房地产净收益的求取,净收益=租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费,2、直接经营型房地产净收益的求取,（1）商业,净收益商品销售收入商品销售成本 商业利润,（2）工业,净收益销售收入生产成本 生产利润,（3）农地,3、其他类型房地产净收益的求取,（三）有形收益和无形收益,（四）实际收益和客观收益,实际收益 在现状下实际取得的收益,客观收益 一般正常收益,强调使用客观收益作为估价的依据,有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据,例,某商店的土地使用权年限为40年，从1999年12月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2000年12月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的还原利率为9%。试估算该商场2003年12月1日带租约出售时的正常价格。,（1）商店一层价格计算,a内=200180（1-25%）12=32.40（万元）a外=200200（1-25%）12=36.00（万元）,（2）二层价格计算,a=200120（1-25%）12=21.60（万元）,V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）,例,（五）净收益流量的类型,1、每年基本上固定不变；2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4、其他有规则的变动情况。,（六）净收益流量的求取,1、调查求取估价对象过去35年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；,2、调查预测估价对象未来35年的净收益，然后将其简单算术平均数作为a；,3、调查预测估价对象未来35年的净收益，然后采用下列等式求出a：,例 题,某宗房地产收益年限40年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，还原利率为10。试求该宗房地产的收益价格。,二、还原利率,（一）还原利率的重要性,二、还原利率,还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关,不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，还原利率也不同,（三）还原利率求取的基本方法,（二）还原利率的实质,（三）还原利率求取的基本方法,1、市场提取法,试算线性内插,（三）还原利率求取的基本方法,（三）还原利率求取的基本方法,还原利率=安全利率+风险调整值,3、投资收益率排序插入法,还原利率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。,2、安全利率加风险调整值法,三、收益年限的确定,（一）土地估价,根据土地使用权年限来确定,（二）建筑物估价,根据建筑物经济寿命来确定,（三）房地估价,土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致,1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束,根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,n40（35）32年,2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束,以t50545计算价格V0,求取t年剩余土地价值VL,5-5-4 剩余技术及收益乘数法,土地剩余技术建筑物剩余技术,利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值,利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值,利用公式 讨论这一技术的应用,1、土地剩余技术,2、建筑物剩余技术,例,某房地产的年净收益为500万元，建筑物价值2000万元，建筑物还原利率8%，土地还原利率6%，收益年限为50年。试求该宗房地产价值。,V=VL+VB,4-6-1 成本法的概述,一、成本法的概念,积算价格=重新购建成本折旧,房地产价格,二、理论依据,生产费用价值论,=土地取得成本,+建筑物建造成本,+管理费用,+投资利息,+销售税费,+开发利润,4-6 成本法的概述,1、无交易、无收益的房地产估价2、特殊目的房地产估价3、特殊建造的房地产4、狭小市场上的房地产5、市场比较法中的修正计算,多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？,三、成本法的适用范围,市场供大于求,以正常成本评估的价格往往偏高,价格应向下调整,市场供小于求,以正常成本评估的价格往往偏低,价格应向上调整,2、要结合市场供求分析来确定评估价格,1、要注意区分实际成本和客观成本,房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本,投入成本多，并不一定其价值就高,四、注意事项,搜集资料,估算重新购建价格,估算折旧,求取积算价格,五、成本法估价的步骤,4-6-2 新开发土地的成本法估价,一、计算公式,新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益,：从投入到开发期结束,二、新开发土地价格的构成,土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息,I=P(1+i)n1,I利息额P资金额i利率n计息期,（一）取得待开发土地的成本（二）土地开发成本（三）管理费用（四）投资利息,（四）投资利息,基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期,2、土地开发费用和管理费用的利息,基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入,1、土地取得费用的利息计息,例1,总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。,I=550(1+8%)0.51=21.58（万元）,例2,总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。,I=40065%(1+8%)1.51+40035%(1+8%)0.51=37.31（万元）,例3,总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。,I=60050%(1+8%)31+60030%(1+8%)21+60020%(1+8%)11=117.47,（五）销售税费,1、销售费用,广告宣传、销售代理费,2、销售税金及附加,营业税、城市维护建设税和教育附加,3、其他销售税费,应由卖方负担的交易手续费等,（六）开发利润,1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费,2、开发利润是正常条件下的平均利润,3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数,开发利润=（土地取得成本+开发成本）直接成本利润率,开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）投资利润率,开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）成本利润率,开发利润=开发完成后的房地产价值销售利润率,（七）土地增值收益,土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+利润）土地增值收益率,某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为10%。试评估该土地的单价。,例,土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F,三、新开发区宗地价格评估,可转让土地面积=开发区土地总面积开发完成后可转让土地面积的比率,新开发区某宗土地单价=新开发区土地平均单价区位、用途等修正系数,例,某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。,新开发土地总价V总=取得该荒地的价格A+土地开发成本和管理费B+投资利息C+销售税费D+开发利润E,A=1.2亿元 B=2.5亿元C=A（1+6%）3-1+B（1+6%）1.5-1=0.46亿元D=V总5.5%=0.055 V总 E=（A+B）15%=0.56亿元,V总=1.2+2.5+0.46+0.055 V总+0.56,V总=4.99亿元,4-6-3 新建房地产的成本法估价,一、计算公式,新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润,新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润,二、新建房地产价格的构成,例,某新建房地产，土地面积20000