逢低入市 强者优先——上海商品住宅投资分析68P.ppt

,逢低入市 强者优先,Mar 27,2012/Shanghai,Copy right 2012 克而瑞（中国）信息技术有限公司,上海住宅2012投资分析,机遇 市场筑底，入市或是良机，仍需选对物业,“几天前，我们刚刚将首套房贷利率最优惠折扣调至8.5折。调整的通知是在两会后由上海分行下达的。”交通银行上海分行某支行信贷经理透露。此前，有市场消息称，上海、北京、广州等地个人购房贷款优惠利率幅度扩大至8.5折。其中涉及上海中行、农行、建行等大型银行。北京中行、农行、工行等也曾发文明确首套房贷利率实行8.5折优惠。类似情况在广州等地也得到证实。首套房贷利率的打折优惠将会促使短期楼市成交量上扬，尤其刚需将率先享受这一楼市调整带来的“红利”。,调控政策效应衰退 楼市回暖迹象明显,宏观政策,利率打折：沪上多家银行将首套房贷利率下调至基准利率，甚至重回打折时代,市场表现,市场回暖2012年3月后，上海住宅市场量价齐升，变小幅快跑为大步向前，市场积极信号相当明显。,2012年上海整体市场商品住宅供求价走势图,市场表现,以量筑底截止3月25日，上海整体住宅市场月均攀升至59万，成交面积同比增加51.6%，环比增加47.3%，底部聚量形态明显。,CRIC：自12年始，连续3个月，市场均呈现供不应求；,市场表现,2房容量大自11年始，（80-90）2房市场占比为27%，（90-100）2房市场占比达为22%，近50%的市场占有率表明上海2房市场容量最大。,27%,22%,上海整体市场商品住宅成交面积段分布图,2房增速快截止2012年2月，2房（100以下）成交环比成交增速将近100%，最受市场追捧。,市场表现,注：西南板块（康健、田林板块；龙华板块；长桥板块；上海南站板块；大古美、梅陇板块）,西南板块市场表现,西南板块爆发进入12年3月，上海西南板块市场量价齐飞，取得爆发式增长，长期压抑性需求集中释放。,2012年上海西南板块市场商品住宅供求价走势图,西南板块筑底截止3月25日，上海西南板块市场成交量已到2.4万，成交量面积同比提升5倍，环比提升3倍，板块以量筑底明显。,西南板块市场表现,高品质是关键板块TOP成交榜显示，项目素质直接驱动市场成交，高品质标杆楼盘在板块内始终拥有足够的市场号召力，典型如海珀旭晖、万源城。,3月TOP成交排行表,西南板块市场表现,西南板块整体市场2011年至今商品住宅成交单价段分布图,高水准高表现单价意即水准。板块11年至今，高单价段（3-3.5）万元产品市场占有率远超低单价段（2.5-3）万元产品，高达43%，显示高水准产品在板块内的需求度极高。,西南板块市场表现,西南板块整体市场2011年至今商品住宅成交总价段分布图,总价尚有潜力板块内11年至今，（200-250）万总价市场占有26%，以下依次为（250-300）万及（300-350）万，均为17%，相对均衡的市场占有率显示板块的总价尚有潜力。,西南板块市场表现,西南板块整体市场2011年至今商品住宅成交面积段分布图,2房受追捧自11年始，西南板块内2房（100以下）市场占比为47%，是市场绝对的热销型户型。,西南板块市场表现,上海整体市场以及西南板块市场中高端商品住宅市场,市场结论,整体住宅市场成交面积 同比增加51.6%，环比增加47.3%,西南板块成交面积 同比提升了5倍以上，环比提升了3倍,量价齐升！,3月，市场到底如何？,入市机会！,标杆 强者恒强，高品质项目值得介入,板块知名项目,分析地图：,五公里以内在售交通可达性较佳配套相对成熟知名开发商打造,春申景城,中海瀛台,印象欧洲,万源城,CRIC运用“3类10项”标准评价4个项目综合竞争力,区位交通：地段价值、交通条件、周边环境,产品力：规划设计、建筑立面、景观环境、户型设计、精装修,综合配套：内部配套、外部配套,板块知名项目,三期在售住宅沙盘,项目概况：,春申景城,春申景城是位于闵行春申板块的老盘，于03年起售，一期二期为纯住宅项目，现三期为综合体，除住宅外，商业、办公、酒店、公建等近30万平米,均价：35000元/（精装）,19,区位交通,春申景城位于外环以外，莲花南路东侧，上外环仅需5分钟，自驾出行便捷，距离轨道5号线春申路站和轨道1号线莘庄站3KM之内，步行出行稍显不便。,春申景城,地段位置：地处外环以外春申板块交通出行：距离轨交5号线春申路站较远，步行约需25分钟，出发上外环仅需5分钟。周边环境：小区西面和北面紧邻莲花南路、春申路主干道，车流量较大，靠马路较近的房源会受到噪声影响，小区高层与马路之间有相当距离，并有绿化带阻隔，影响稍小。,20,规划建筑,项目整体以分三期开发，由道路东西向道路自然分割，一二期为纯住宅规划，三期未来规划为综合体项目，涵盖万豪旗下高标准酒店、5A甲级写字楼、绿色LOFT、复合商业、精品公寓酒店。,春申景城,三期住宅沙盘,一期规划,二期规划,建筑采用新古典主义风格，外立面采用稳重的赭红面砖和天然花岗石，色彩偏凝重，较为沉闷。,建筑立面,春申景城,三期外立面,22,景观设计,社区整体中央景观以引入中央水景为卖点，景观绿植较为茂盛，社区景观环境良好。,春申景城,社区中央水系景观,大型喷泉水景,23,户型分析,目前项目在售90-110平米的2房和130平米三房为主，户型设计较为常规，户型整体附加值不高，94平米2房户型全朝南设计南北通风稍差。,春申景城,942房2厅1卫 纯南向户型，南北不通透，户型附加值不高,1112房2厅1卫南北通透继续，常规户型设计，户型附加值不高,24,精装修：部分房型带有3000元/装修，装修风格为现代简约。,春申景城,生活配套：,项目生活配套齐全，拥有各类型大卖场、商场，项目自身未来三期拥有万豪旗下高标准酒店、5A甲级写字楼、绿色LOFT、复合商业、精品公寓酒店等商务型配套。,一期已引入一兆韦德会所,紧邻大润发,春申景城,26,综合评定,春申景城,地处外环外，区位环境较为一般，周边生活配套成熟，产品力中上水准，以综合体概念为本案核心卖点。,27,市场表现,春申景城,项目入市后完成2级跳，价格增长3倍，勉强跑赢大市。长期并无重大利好，项目价格潜力一般。,项目概况：,中海瀛台,中海瀛台位于徐汇区龙吴路，滨临黄浦江，交通便捷，总建面积40万，是徐汇的最大住宅项目之一，目前在售尾盘，其以紧邻滨江资源、景观优势为主力卖点。,区位交通,地段位置：徐汇滨江位置，景观资源稀缺交通出行：北接中环线，紧靠龙吴路主干道，自驾交通便利，轨道交通距离最近为3号线龙石路站，距离2KM,公共交通交出行不便利周边环境：紧邻城市干道，噪音干扰，粉尘污染严重，周边环境不佳,项目北接中环线，近靠龙吴路主干道龙吴路主干道，交通便利，项目距离轨道交通有一定距离。周边城市干道噪音污染大，周边环境不佳。,中海瀛台,地铁3号线龙石路站,龙吴路主干道,2KM,中环,中海瀛台,规划设计,中海瀛台分两期南北开发，南北两区依托一条商业内街衔接，规划中注重江景资源最大化，由此日照朝向略有影响。,规划为多层、小高层、高层，由东向西形成递进关系，逐级抬高,且每栋建筑之间的排列和间距,相互错开，保留视觉通道各楼栋间距开阔，平均间距约90米，最大间距达200米左右。,中海瀛台,建筑立面,建筑外观采用新古典主义风格，为控制成本采用涂料立面，品质感稍显不足，且抗污耐腐蚀度不强。,中海瀛台,32,景观设计,绿化率达到50.98%道路绿化,组团绿化处理细致.局部营造坡地景观结合下沉中心广场的坡道景观处理等有大面积园林造景，约15，000万平方米的大花园。中央花拥园南北长约170米，东西宽约100米。布置了众多景观小品。,以江景资源为导向，内部集中景观规划，整体绿化率达到50%以上，结合中央景观，大面积造景。,中海瀛台,33,户型分析,二期总体推案较早，目前主要以1705房在售，90小户型基本售罄。户型整体注重景观性，空中庭院有一定附加值。,C1-2 4/2/2 175,户型总体注重景观面设计4.8m大面宽客厅两间卧室、空中花园、客厅南向观江景观主卧套间含主卫和景观更衣室设置多个景观飘窗得房率80%以上,C1-1 3/2/2 165,中海瀛台,34,部分房型带有1500元/精装修，为简约风格，但保守偏老气。,精装修,中海瀛台,商服配套,项目周边外部大型生活配套较为欠缺，项目自身配备3000会所及6000商业街以弥补配套不足，但商家入驻率、品牌度不高。,中海瀛台,社区配置3000会所，内部配有室内游泳池、室外网球场、篮球场等运动场地。6000平方米商业街贯穿南北，引入便利店、超市、银行基本配套。社区周边大型生活配套尚未完善，附近卜蜂莲花正在建造，目前业主日常大都选择到罗秀路或者上中路，业主日常生活较为不方便周边教育配套齐全，紧邻各大国际学校,36,综合评定,中海瀛台以其稀缺江景资源为其主要卖点，尾盘在售，产品较为早期，周边生活配套环境不够成熟。,中海瀛台,37,市场表现,中海瀛台,项目入市后价格增长有限，区域内短期并无重大利好，且周边综合配套短期内难以成熟，综合来看项目增长潜力有限。,项目概况：,万源城将建成一个以生活居住为主，融商业娱乐、文化教育和商务休闲为一体，具有国际一流水准的现代化、综合性的城市高尚生活中心。,万源城 尚郡,39,区位交通 万源城位于上海西南中环核心，未来12号线就在家门口，通达极为顺畅。,项目所在区位：位于上海西南中环地段，与莲花南路及古龙路毗邻，交通便捷，直通古北，与古北融合为更大的国际社交圈。15分钟车行直达上海各大商圈，地铁12号线规划，未来实现16条地铁无缝换乘。,万源城 尚郡,规划特色 大型城市名流住区，公园景观住区，超宽楼间距，多层景观视野享受。,A,B,C,D,E,F,大平层精装豪宅 规划,朗郡 公寓在售,御溪 洋房售罄、别墅在售,逸郡 公寓已入住,尚郡 公寓在售,顾 戴 路,莲 花 路,顾 戴 路,企业总部中心、城市公园 规划,项目规划区位：万源城尚郡位于万源城超大居住社区中，规划完善，依托稀缺地段，打造未来名流汇聚的城市高尚生活中心。比邻未来城市公园，坐收公园全景，享受“居住在城市，生活在公园”体验。大面积社区中央景观，超宽楼间距，建筑错开排布，楼栋之间互不遮挡，每户景观视野均好。,万源城 尚郡,41,建筑特点 低碳环保材质，现代风格立面，建筑历久弥新。,建筑特点：万源城尚郡践行“绿色、低碳、节能”理念，运用先进科技材料，外立面干挂铝板。建筑极具现代感，同时提升保温隔热性能，材质工艺考究，保证建筑历久弥新，数年后依然能保持优雅外表。,万源城 尚郡,景观设计 公园绿景社区园景兼得，稀缺城市绿色生态社区。,景观特点：城市公园绿景于外，大面积社区中心景观于内，尽享稀缺城中生态绿色社区。,万源城,户型分析 景观效果好，高性价比，高附加值，居住舒适度高。,赠送面积,景观阳台,三室二厅一卫 90,二室二厅一卫 71,户型特点：独立景观餐厅，体现不凡生活格调；双卧室观景窗设计，尽览社区美景；多赠送面积，户型附加值高。,户型特点：宽景客厅连接景观阳台，居住舒适；大面宽主卧，270度景观窗，采光与景观效果好；多赠送面积，高附加值精致户型。,万源城,精装修 2500元/平方米精装修标准，品牌设备齐聚，放心轻松入住。,Schindler高端智能电梯,HCG高档座便器,大金品牌空调,西门子品牌灶具,厨房,卫生间,万源城,社区配套：成熟社区配套，涵盖“教育+购物+公园+办公楼”，一应俱全。,社区配套：项目坐拥万源城大社区规划配套，拥有：双幼儿园+双语学校成熟社区教育配套；2.3万方大型商业中心，“乐斯生活会馆”已落成开业，集合休闲、购物、娱乐多重选择，国际化生活新坐标；10万平米生态公园，超大公园，堪称上海最大社区公共绿地。西南稀缺总部办公园区，涵盖甲A级标准写字楼和7栋独立办公楼，,双语学校,大型商业中心,生态公园,甲A办公楼,万源城,周边配套 购物、医疗、休闲配套齐全，商圈聚集。,商服配套：区域周边配套齐全，拥有：购物：南方商城、麦德龙；医疗：复旦附属儿科医院；休闲：锦江乐园、水上风暴；商圈：徐家汇商圈、南方商城商圈、虹桥国际商圈（规划中）。,复旦附属儿科医院,南方商城,虹桥国际商圈,锦江乐园,水上乐园,万源城,47,特色服务 下属专业物业公司，服务质量到位可靠。,特色服务：物业管理：上海城开集团属下的上海申大物业有限公司，上海市首批二级资质物业管理企业和徐汇区首批品牌物业管理公司。通过了英国SGS 公司ISO9002 国际质量管理体系ISO14001 国际环境管理体系的认证。现管理楼盘60多个，管理总面积达250 余万平方米。,万源城,48,综合评定 万源城拥有稀缺区位、成熟产品和完善配套，具备强大的市场竞争力,万源城,49,项目入市后价格增长3倍，11年弱市下表现稳定，凭借几大利好，即“公园”“地铁”“配套”项目潜力可期。,市场表现,项目概况：,印象欧洲,隶属徐汇行政区，但板块价值不高，交通可达性便捷，生活配套薄弱，项目属于高低密度结合型社区，项目产品线丰富，公寓、大平层、别墅，产品具有一定特色。,51,区位交通,1km,项目紧邻外环外，自驾交通便捷，但周边缺乏轨道交通，公共交通不便捷北邻生态公园，生态景观环境良好，板块形象仍然以配套住宅为主。,地段位置：徐汇区南部华泾镇核心区域，景观资源稀缺交通出行：770、731、178等近十条公交线路，可以直接达到徐家汇、万人体育馆、虹桥商务中心等地。自驾车从楼盘到徐家汇的直线距离在15分钟左右。周边环境：社区就是华泾公园，生态环境较好，板块形象目前仍然以配套住宅区域为主，商品住宅片区的氛围尚未形成,印象欧洲,52,规划设计,整体规划为东区与西区西区为公寓区：德式、北欧、法式三种主题公寓产品，合式组团作为基本居住单元，通过空间过渡“城市小区街坊组团院落”不同空间层次为邻里提供私密又独立的交流场所。东区为高档别墅区：以联排别墅和江景洋房为主，实现组团内完全人车分流,规划以小镇形式理念规划组团，东西区不同类型产品通过空间过渡“城市小区街坊组团院落”。,德式公寓：90公寓为主北欧公寓：100-180公寓为主,印象欧洲,建筑立面：,印象欧洲,建筑以现代立面风格，线条较为硬朗，但整体档次不高。,54,景观设计：,住区内部以多样化的绿地系统为主题，利用一系列组团景观绿带、组团庭院，三维立体的景观设计中考虑老年、儿童等多样化人群的活动场所，并都设置了无障碍坡道等设施，既方便可达，又趣味横生。,景观设计组团特征明显，一系列组团景观绿带、组团庭院，三维立体的景观设计营造景观环境，在景观成型率、集中景观上略有不足。,印象欧洲,户型分析,目前在售以80-100两房与150-160三房为主，户型设计紧凑灵活，但2房南北不通透，通风较弱。,印象欧洲,78平米 紧凑二房,89平米 2+1房,56,精装修,采用欧式现代简约、现代古典两种风格，1500-2000元/装修标准。,印象欧洲,57,商服配套,板块目前商业基本配套相对齐全，但商业能级较低，缺乏休闲娱乐配套。,印象欧洲,生活配套凌乱，商业能级低，缺乏品牌商业是制约影响欧洲发展的重要原因。,58,综合评定：,地处外环，板块价值不高，周边配套能级较弱。,59,市场表现,项目入市后表现平稳，但2大短板即：“板块先天不足”与“配套支撑乏力”短期内难以有质变。,汇总评分,万源城,凭借5项唯一“地铁”“公园”“别墅社区”“大配套”“高附加值户型”，万源城综合实力在板块内排名首位，潜力看好。,61,附件 唯一的别墅社区 万源城御溪,作为城市唯一稀缺性独栋别墅，御溪体现出其惊人的升值潜力，而收藏御溪作为企业公馆成为众多企业家之选。,御溪是城开集团打造的约130万平方米六大街区的复合型综合体万源城项目的二期，以64栋城市极为稀缺的独栋别墅为主，天圆地方的围合式小区布局，质朴纯粹的二层西班牙地中海风格，已有五十九栋被上海滩私营行业大鳄们收藏，部分上市企业并把它们作为自己的企业公馆。,御溪自08年11月以5.9万元/平米的均价开盘，总体一路上扬，至11年11月达到13万元/平米，一年升值高达90%。,13727,2011年11月,案例链接：以城市稀缺低密度项目作为企业公馆，已成为一种趋势，日益受到追捧。,上海大悦城-未来规划低密度企业公馆上海中粮大悦城未来规划中，项目除规划有大型时尚购物中心、高品质酒店式公寓、五星级酒店及甲级写字楼外，还规划有体量14400赋予顶级生活象征的企业公馆,未来拟建成“企业公馆”,上海中粮大悦城未来规划,新天地壹号瑞安会所,新天地壹号-瑞安会所瑞安集团董事长罗康瑞的私人会所，总建筑面积500，以中外艺术品展示，各类时尚发布会，瑞安集团重要发布会为主要功能，更配置宴会厅、行政酒廊等商务特色配套,御溪因其稀缺性、私密性与艺术性，使其成为具备“企业会馆”的独特收藏意义,御溪收藏价值,艺术性西班牙风格的别墅建筑是阿拉伯风格与欧洲古典主义风格为一体的建筑形态，御溪传承西班牙建筑原味，以对细节的精雕细琢，采用 STUCCO纯手工白色墙体，坚持改建超过10次课，并以大理石拼贴、筒瓦，都最大可能的接近纯粹，使每幢建筑立面、石材纹理均充满艺术性。,私密性从四至看，御溪的东部与北部为万源城公寓项目笼罩，西部则为新泾港与合川路绿化带，南部为社区大型绿地，容积率仅为0.29的绿地包围中，私密性极佳。,稀缺性随着国家对别墅用地的限制，别墅产品逐渐向外环衍生，城市别墅尤其是高端独栋别墅的规划愈渐稀少，中外环间城市别墅产品逐渐稀缺，且相较于其他“城市别墅”地域属性而言，由于地处梅陇、古美生活板块板块辐射范围，御溪更是具备了其他“城市别墅”说无法比拟的优势。,The End赢在选择，赢在大平台。更多公司了解，,