装修房工程管理思路.ppt

装修房工程管理思路,关于装修房工程及采购端口近期要解决的问题,1、与营销和设计部完成研究用房主要部品品牌组合方案推荐 2、启动研究用房施工，修正设计方案（品牌组合）和工程控制要点 3、有针对的部品技术标准研究，明确各类部品品质控制要点 4、合理的采购规划，明晰部品供应方式，确保采购效率 5、了解装修房客户关注什么，研究和确定工程品质控制要点,第1、3、4项工作重点是部品研究及采购方式研究第2、5项工作重点是品质控制研究,A、部品研究及采购方式研究,1、借鉴上海公司的装修分级体系研究成果，无锡公司可以借鉴从800元/平 方米到2000元/平方米的装修标准。2、分析无锡目前的六类装修合作资源（材料部品和施工资源）3、无锡公司的装修品牌组合和采购方式规划,装修预算RMB800可供参考的产品组合,橱柜：美时等同级别基础组合橱柜、高级人造石台面脱排、灶具：樱花台盆三件套：摩恩普通墙地砖：东鹏热水器：申花12升微波炉：格兰仕、松下无消毒柜、烤箱、垃圾食物粉碎机,淋浴房：科勒、乐家等同级别淋浴房隔断浴缸：无台盆龙头：美标淋浴龙头：美标坐便器：美标浴霸暖风机：风暖浴霸浴室墙地砖：东鹏,厨房,卫生间,客餐厅,收纳系统/电器,地板：强化地板墙面：普通乳胶漆开关面板：TCL,空调：美的及同档品牌分体式空调冰箱：伊莱克斯冰箱无卫生间台下厨柜镜箱步入式衣帽间储物间内橱、地热,橱柜：美时基础级组合橱柜脱排、灶具：方太台盆三件套：摩恩普通墙地砖：东鹏蒙娜丽莎热水器：能率升微波炉：无有消毒柜,淋浴房：不配（次卫）浴缸：美标（主卫）台盆龙头：美标摩恩淋浴龙头：美标摩恩坐便器：美标浴霸暖风机：奥普浴室墙地砖：东鹏蒙娜丽莎,地板：强化地板墙面：普通乳胶漆开关面板：TCL,空调：美的及同档品牌分体式空调冰箱：无有卫生间台下厨柜、镜箱无步入式衣帽间、储物间内橱、地热,上海公司基础级（成本控制元）,装修预算RMB800价格压力下各类产品的价值排序,在元平米装修预算的压力下，消费者只保留了对脱排灶浴霸暖风机、微波炉的需求，其他产品普遍降低了档次消费者放弃了对消毒柜、烤箱、垃圾食物粉碎机、储物空间装地热的选择，甚至有一半的消费者放弃了浴缸但消费者始终保有对微波炉、冰箱的需求,橱柜：美时等同级别高级组合 橱柜、高级人造石台面脱排、灶具：樱花台盆三件套：摩恩普通墙地砖：亚细亚热水器：林内12升微波炉：格兰仕、松下消毒柜：帅康无烤箱、垃圾食物粉碎机,淋浴房：科勒、乐家等同级别淋浴房隔断浴缸：TOTO台盆龙头：TOTO淋浴龙头：TOTO坐便器：美标浴霸暖风机：灯暖浴霸浴室墙地砖：亚细亚,厨房,卫生间,客餐厅,收纳系统/电器,地板：高级实木复合墙面：高级环保乳胶漆开关面板：TCL,空调：日立及同档品牌分体式空调冰箱：海尔冰箱有卫生间台下厨柜储物间内橱无镜箱步入式衣帽间地热,装修预算RMB00可供参考的产品组合,价格压力下，降低档次的产品,价格压力下，依然维持要求的产品,价格压力下，选择舍弃的产品,烤箱,消毒柜,垃圾食物粉碎机,橱柜,灶具、脱排,台盆三件套,厨房墙地砖,热水器,淋浴房,台盆、龙头,淋浴龙头,坐便器,地板,墙面,开关面板,卫生间台下橱柜,镜箱,地热,储物间内橱,步入式衣帽间,空调,冰箱,浴霸暖风机,浴缸,微波炉,装修预算RMB00价格压力下各类产品的价值排序,在元平米装修预算的压力下，消费者维持了对大部分厨房产品的理想需求消费者放弃了对烤箱、垃圾食物粉碎机、部分储物空间、地热的选择,橱柜：美时等同级别高级组合橱柜、高级人造石台面脱排、灶具：樱花台盆三件套：弗兰卡高级墙地砖：亚细亚热水器：林内12升微波炉：格兰仕、松下消毒柜：帅康无烤箱、垃圾食物粉碎机,淋浴房：科勒、乐家等同级别淋浴房隔断浴缸：科勒台盆龙头：科勒淋浴龙头：科勒坐便器：科勒浴霸暖风机：灯暖浴霸浴室墙地砖：亚细亚,地板：高级实木复合墙面：高级环保乳胶漆开关面板：西门子,空调：日立及同档品牌分体式空调冰箱：伊莱克斯冰箱有卫生间台下厨柜储物间内橱无镜箱步入式衣帽间地热,装修预算RMB00可供参考的产品组合,厨房,卫生间,客餐厅,收纳系统/电器,橱柜：美时先进组合橱柜脱排、灶具：方太台盆三件套：摩恩或弗兰卡墙地砖：金意陶热水器：能率升微波炉：无有消毒柜：方太有垃圾粉碎机,淋浴房：乐家浴缸：乐家台盆龙头：乐家淋浴龙头：乐家坐便器：乐家浴霸：奥普，次卫为抽风机浴室墙地砖：金意陶,地板：实木复合墙面：配得丽开关面板：西门子,空调：日立分体式空调冰箱：无有卫生间台下厨柜、储物间内橱有镜箱、步入式衣帽间、无地热,公司先进级（成本控制元）,装修预算RMB00价格压力下各类产品的价值排序,价格压力下，降低档次的产品,价格压力下，依然维持要求的产品,价格压力下，选择舍弃的产品,烤箱,消毒柜,垃圾食物粉碎机,橱柜,灶具、脱排,台盆三件套,厨房墙地砖,热水器,淋浴房,台盆、龙头,淋浴龙头,坐便器,地板,墙面,开关面板,卫生间台下橱柜,镜箱,地热,储物间内橱,步入式衣帽间,空调,冰箱,浴霸暖风机,微波炉,浴缸,浴室墙地砖,在元平米装修预算的压力下，消费者可以维持大部分产品的理想需求消费者仅仅放弃了对烤箱、垃圾食物粉碎机、地热的需求,橱柜：高级进口组合橱柜，人造大理石台面脱排、灶具：西门子台盆三件套：摩恩高级墙地砖：亚细亚热水器：林内12升微波炉：格兰仕、松下消毒柜：西门子无烤箱、垃圾食物粉碎机,淋浴房：科勒、乐家等同级别整体淋浴房浴缸：科勒台盆龙头：科勒淋浴龙头：科勒坐便器：科勒浴霸暖风机：风暖浴霸浴室墙地砖：亚细亚,厨房,卫生间,客餐厅,收纳系统/电器,地板：高级实木复合墙面：高级环保乳胶漆开关面板：西门子,空调：日立及同档品牌分体式空调冰箱：西门子冰箱有卫生间台下厨柜储物间内橱镜箱步入式衣帽间无地热,装修预算RMB00可供参考的产品组合,价格压力下，降低档次的产品,价格压力下，依然维持要求的产品,价格压力下，选择舍弃的产品,烤箱,消毒柜,垃圾食物粉碎机,橱柜,灶具、脱排,台盆三件套,厨房墙地砖,热水器,淋浴房,台盆、龙头,淋浴龙头,坐便器,地板,墙面,开关面板,卫生间台下橱柜,镜箱,储物间内橱,步入式衣帽间,空调,冰箱,浴霸暖风机,窗玻璃,微波炉,浴室墙地砖,地热,装修预算RMB00价格压力下各类产品的价值排序,在元平米装修预算的压力下，大多数消费者可以达到理想装修需求,2、6类合作资源,一、电器类：1、空调：大金、富士通、日立、松下、（格力、美的）2、厨房电器：方太、老板、帅康、伊莱克斯、能率、西门子二、卫浴类1、洁具：科勒、TOTO、乐家、美标2、龙头：摩恩（高仪、汉斯格雅）三、木制品类1、地板：乐洋洋、北美风情、菲林格尔、百安居推荐品牌2、内门：安洋、日门3、橱柜：美时、方太、海尔、松下、科宝4、衣柜：弥尔皇家（史丹利)、日门四、墙地砖类1、东鹏、马可波罗、欧嘉（亚细亚、诺贝尔）、维罗生态砖2、石材：雅典米黄、丁香米黄（白沙米黄）五、智能化（深圳物业、新引进单位）六、施工单位及监理单位1、通州建总（区域战略）2、上海二建、中建四局六、专业装饰公司（需新引进）3、监理单位需单独重点培养（目前仅是兼顾）,3、无锡公司的装修品牌组合和采购方式规划：,3、无锡公司的装修品牌组合和采购方式规划：,B、品质控制研究,1、装修房缺陷分析2、施工品质控制重点3、品质控制研究总结,1、上海装修房缺陷分析-05-06年度上海公司报修问题统计,1、上海装修房缺陷分析-与装修房相关问题聚焦,2、施工品质控制的重点,前期策划,在项目开工之前,做好针对性的装修策划。重点包括土建与装修交接、工序标准化、关键控制点及标准、成品保护、示范区施工、总体施工阶段装修施工策略、工地开放策划、细部检查的策划、交付策划等等,土建监控,土建阶段关键工序和关键点的监控，对装修施工质量的精度非常关键。建议重点关注：1、开间、净空2、垂直度、平整度3、方正（房间、阴阳角）4、窗台大小头5、铝合金门窗成品保护及防渗漏6、产品保护7、空调孔洞坡度,界面划分,在土建阶段即做好界面划分，让各施工单位明晰各自施工的范围，可以避免很多扯皮现象。,明确要求,所有的相关要求，必须在合同中予以明确，确保合作伙伴充分了解我们的要求。将如细部检查户均问题数量、集中交付户均数量、集中交付问题发生率、集中投诉问题的发生率等指标以及标准做法的要求等在合同中予以要求。,统一要求,在多标段、多单位施工时，指定一家单位做图纸深化工作。要求施工单位做到四统一：节点做法统一、选用材料统一、验收标准统一、施工工序统一。,合理工序,在开工之前根据项目特点及进度要求合理安排工序流程。,重点关注：湿作业完成后方可进行地面基层工序施工。尽可能在同一施工面做到单工种施工，避免交叉施工。所有隐蔽工程的后道工序施工前，必须确保验收合格。木地板铺设必须是在室内除了踢脚线、柜式空调外全部施工完成后。,重点工序,对客户投诉焦点必须重点监控，并设置停滞检测，此类问题过程检查不合格不得让步接收。重点工序必须100%的检查，并建议监理必须有书面和影像记录。,样板引路,通过样板引路，力求在样板阶段将绝大部分设计问题予以解决。在大面积施工过程中只要进行“COPY”不走样的模式重复。,产品保护,由于产品保护不当或者失效引起的品质瑕疵在装修房客户投诉问题中占了很大比例。在施工开始前，必须根据选用部品的特点，制定切实有效的产品保护措施。实践证明，产品保护起到作用的程度，除了保护的方法、保护的材料外，过程中的维护管理是重中之重。,装饰总包,在装修阶段多标段施工的情况下，选择至少一支优秀的长期合作单位作为装饰分包。该队伍起到的标杆作用是巨大的，能带动新的队伍更快渡过磨合期，使得整个项目的质量和管理水准达到我们的要求。,理念沟通,与合作伙伴经常进行沟通，将万科客户导向的理念反复灌输，并要求合作伙伴的管理人员将此灌输到班组和操作工人。,工地开放,工地开放在计划阶段就列入，并做好策划。好的工地开放可以让客户了解到万科的工程品质，增强对万科产品的信心。同时也督促合作伙伴在产品实现过程中将质量更上一个台阶。,交付策划,好的交付策划，能提升客户的满意度，减少集中交付阶段的户均缺陷率、问题发生率等指标。,3、品质控制研究总结,装修房品质控制的关键因素1、优秀的合作伙伴2、客户导向的质量标准3、重点工序的监控制4、优秀的策划,装修房六大注意事项：选好施工及监理单位选好项目部专业工程师采购策划、合作单位配合定样及示范单位现场定样品质管理策划、大面积施工控制成本规划、性价比控制,谢谢！,