重要的社會科学研究议题.ppt
重要的社會科學研究議題,數位革命與資訊社會,永遠領先信義房屋一分鐘！？以永慶房屋PDA宅速配系統為例,數位革命與資訊社會,永遠領先信義房屋一分鐘！？以永慶房屋PDA宅速配系統為例,不動產仲介業之歷史背景不動產仲介業之買賣服務流程信義房屋領先品牌的建立永慶房屋宅速配系統之主要訴求到底誰領先誰？,不動產仲介業之歷史背景,台灣社會轉型為工商業社會過程中，都市吸引大量人口，也造成住宅之大量需求，不動產仲介服務因應而生。民國六十年間之主要方式：.非公開營業的房地產買賣介紹人。.兼營房地產買賣介紹的商店土地 代 書人或職業介紹所。.專營房地產買賣介紹業的公司行號。稱之為零星戶公司。,不動產仲介業之歷史背景,屋主,吉屋出售電線桿圍牆,+,親友口語傳播,買主,牽猴仔,土地代書,+,+,人脈,專業,仲介組織雛形,不動產仲介業之歷史背景,因缺乏管理所衍生之弊端：灌坪數欺屋齡騙貸款假合約回頭殺暗賣假買斷,不動產仲介業之歷史背景,賣主,售屋動機,自行銷售,決定出售,委託仲介,行情蒐集,扥售房屋調查鑑價決定售價簽訂委託契約,房地產仲介流程圖,買方,需要性投資力評估,決定購屋,購屋動機,找仲介看listing,訊息蒐集,自行尋屋,希望購入條件現有案件查詢,房地產仲介流程圖,買方,需要性投資力評估,決定購屋,購屋動機,找仲介看listing,訊息蒐集,自行尋屋,希望購入條件現有案件查詢,房地產仲介流程圖,賣方,仲介,買方,買賣條件斡旋,簽訂買賣契約收付頭款,收付尾款產權移轉交易完成,協助交屋搬家事宜,結束,收訂金,收頭款,交付過戶文件,賣方貸款塗銷,貸款計劃服務,頭款給付,買方貸款辦理,取得產權,房地產仲介流程圖,信義房屋領先品牌之建立,73年率先採行不賺價差，兩段式收取固定比例服務費，確保服務品質78年首先推出不動產說明書81年推出業界保障最高漏水保固制度，保障客戶權益82年推出購屋全面保障制度85年率先全面實施成屋履約保證制度86年推出國內最大房仲專業網站，消費者有最豐富的房屋買賣資訊87年首推信義房價指數，提供買賣雙方購售屋參考91年推出售屋智慧系統及理想家代尋系統，量身打造買賣雙方專屬的仲介新服務,信義房屋領先品牌之建立,國內第一家股票上市的房屋仲介公司，服務安心看得見超過100家分店全部直營，強調團隊合作，案源充份流通累積龐大的買方資料庫，速配機會高公司品牌形象佳，交易安全機制完善，買方充分信賴，銷售成效業界最高89年觀點市場調查，想買房子先找信義房屋的人最多，是第二名的三倍，買賣成交最迅速信義鑑定公司擁有近五十位專業產調人員，不動產產權調查流程不僅榮獲品質優良案例獎，並獲ISO 9001國際品質保證認證肯定信義代書擁有近百位專業代書，其土地登記專業流程並榮獲品質優良案例獎肯定,信義房屋領先品牌之建立,永慶房屋宅速配系統之主要訴求,永慶房屋，全員 PDA，1分鐘配好對 1分鐘，300 個經紀人員一起出動為你服務 1分鐘，你可以和 2000 個潛在買方接觸 1分鐘，你可以看過 500 間房子,永慶房屋宅速配系統之主要訴求,系統架構 其他仲介的PDA可能只有單店版或個人版，缺乏後端龐大資料庫支援，所記載的資料純粹個人使用，不能與其他同事的資訊整合運用，效果十分有限；而永慶宅速配系統不但擁有後端龐大資料庫支援，並以ADSL串聯PC、網站、Notebook等不同介面資料，確保客戶及物件資料的質與量。,永慶房屋宅速配系統之主要訴求,行銷準備 過去傳統人工作業中，都是依賴個人有限的行銷經驗，難以突顯房屋的價值；其他仲介運用PDA，內容也只是紀錄房屋基本資料，無法幫屋主量身定作行銷企劃。而宅速配系統內擁有搭配建構完整的商圈及社區大樓資訊，每一位經紀人對客戶所委託的售屋個案，包含房屋物件的特色、商圈分析、周遭生活機能等，都會詳細載入在系統中，成為更具個人化價值的銷售資訊，而使得每一個案件都能完整地展現出應有的風格與特色，並協助屋主定價。,永慶房屋宅速配系統之主要訴求,客戶管理 傳統人工作業僅能使用卡片管理，無法隨時更新客戶需求；其他房仲的PDA，則可能受限於買方欄位，無法紀錄客戶不同需求，不易達到精準配對的效果。而永慶宅速配系統內結合聯賣捷運系統，隨時保持2000筆買方幫物件作配對，其中更有最高達20個條件選項幫房屋尋找合適買方。,永慶房屋宅速配系統之主要訴求,案件配對銷售 傳統人工作業模式中，配對精準度低效率不佳，仰賴報紙、DM、看板等方式創造買方，緩不濟急，且向買方介紹案件時，資料不足無法滿足買方需求；其他房仲的PDA可能欄位不足，缺乏大量買方資料庫供帶看配對。永慶宅速配系統每台PDA隨時有500多筆房屋，可用最多高達18個條件幫買方尋找房屋，房屋欄位詳細可達46項，協助買方了解房屋全貌，節省看屋時間，甚至是幫買方整理看屋完整紀錄，釐清確認真正的購屋需求。,永慶房屋宅速配系統之主要訴求,銷售回報 以往傳統人工作業中，房屋的銷售狀況必須向各店經紀人逐一詢問，無法即時回報；而其他房仲的PDA，也是僅能就自己的銷售紀錄回報屋主，其他同事的帶看狀況及買方意見不易完整取得。而永慶房屋的客戶，卻可以利用宅速配系統匯整全員的帶看結果，銷售狀況一目了然，屋主可以隨時隨地查詢銷售情形,永慶房屋宅速配系統之主要訴求,行程管理 傳統作業方式大部分以筆記本或便條紙紀錄；而其他房仲的PDA進行客戶行程安排時，無法與買方及屋主服務資料庫連結，人員必須多次輸入作業不便。宅速配系統可將安排的服務自動轉成行程，並藉由行程預設提醒，準時地提供客戶服務。,理想家代尋系統,買家經驗中最常見困擾有：1.仲介業者感覺上比較傾向以“賣方角度”在銷售房子，而不是以“買方的立場”在買房子。2.無法與經紀人針對需求做有效溝通，所以老是被邀請去看一些並不適合的房子，浪費時間。3.銷售中的房子雖然多，但都沒有我喜歡的房子，真正喜歡的房子，好像並沒有在市面上銷售。,理想家代尋系統,確實了解買方需要、主動開發需求物件為主軸的創新服務模式 在完備的E化系統的基本資訊設備之餘，信義更強調高科技（High Tech）無法迄及的高感性（Hi-Touch）服務,理想家代尋系統,理想家代尋系統,特色：1.與買屋人簽立委任合約，確立彼此權利與義務關係，提高仲介從業人員對客戶的承諾與角色。2.與買屋人深度訪談，甚至到買屋者的家中拜訪，真正了解其需求與其家人對新家的期望，之後並整合意見，彙集整理成購屋分析建議書。3.主動幫買方尋屋，除了信義房屋之案源外，還可擴及其他房仲同業、屋主自售甚至是原本無意賣屋者的物件，如果買屋人屬意該物件，都會幫忙他談下來。,完整的客戶服務系統,資訊方面稅務法規查詢房屋行情調查市場情報調查。服務方面法律諮詢服務產權調查服務免費估價服務電腦配對服務。制度方面公開行情制度水電保固制度客戶權益制度付款保證制度。,到底誰領先誰？,Q：您好!永慶房屋最近頻頻出招，吸收加盟店，還在廣告上消遣信義房屋，請問信義有什麼“作戰策略”嗎?還有永慶號稱他們新人錄取率 只有5%，好像非常的搶手!那信義的錄取率是 多少呢?有比永慶搶手嗎?謝謝!留言者：nico 留言時間：2002/5/29 下午 04:48:44A：A：在不同的市場上,追隨者往往會抓著領導者來 做宣傳以提高本身的地位與知名度,這是不足為奇也不足回應的事.,到底誰領先誰？,Q：1.請問台灣不動產交易,目前委托仲介 之比例為何?2.台灣前五大不動產仲介界(信義,太平洋,永慶,力霸,中信)之交易數量佔仲介業成交之比例?留言者：James Cheng 留言時間：2002/3/29 上午 09:24:42：台灣地區仲介的使用率一向偏低,因為沒有官方的調查數據,所以都只有業界的經驗值,以業界目前一般的認知大概在五成到六成之間.由於大多數房仲業者的成交資訊都是不公開的,所以在不清楚其他同業的成交件數的情況下,這裡也沒辦法給你一個答案,如果要知道台灣前五大房仲的交易量,只有,一一打電話到個別公司詢問了。,
