金碧阁花园阶段营销推广策略提报28P.ppt

阶 段 营 销 推 广 策 略 提 报,和森置业,金 碧 阁,思考径：,目标认知,目前问题,解决办法,执行方案,项目环境,项目竞品,认知,我们自己,项目环境,截止2011年6月末，全市地区生产总值实现115亿元，同比增长22.9%；全市一般预算全口径财政收入65828万元，同比增长48.8%；地方财政收入47086万元，同比增长76.6%；城镇以上固定资产投资128亿元，同比增长25.5%；社会消费品零售总额46.2亿元，同比增长11.6%。,认知结论,公主岭地处省会城市边缘位置，有较强的发展潜力。交通较为发达，高速公路建成后城市快速路网体系完善，有利于城市经济发展。区域人口数量不足，增长缓慢，本地人口大量流失。城市GDP总量不高，但处在稳步增长时期，有一定发展活力。城镇人口人均可支配收入总量不高，只有11420.91元，因此，购房能力较弱。城市规划为“两片四区双核向心式”的城市布局结构，符合城市发展规律。政府投入资金与建设力度决定城市发展速度。房地产市场刚刚启动，城市环境较周边大城市比较落后，处于原始状态。整体房地产市场逐渐向正规房地产开发阶段发展，市场未进入品质化时代。,项目竞品,工程进度情况,我们自己,优势关键词：准现房、地段不错、风格出新、,劣势关键词：开放商当地没品牌、没市场形象、前期客户分流严重,思考？区域突围,分析可以发现，该区域现有的购房者具有明显的、强烈的“实用主义者”,关注价格和质量，产品户型但对完美建筑和景观也有奢望,他们很理智（明智），明白选择这里，除了可以满足现阶段的居住和生活，还能为将来二次置业提供保障（带有投资性的自住需求，看好西部的房产的升值空间）。,中端客户：当地普通百姓、拆迁安置户、当地企业职工高端客户：当地企业中高层领导、政府公务员、事业单位人员、私营业主次要客户：周边乡镇居民、外地务工人员,我们的项目将如何突围,？,我们启用和森企划工具之“蛛网模型”,（用潜在购买者关注的核心要素来扫描项目和竞争者）,位置及交通作用,实用性和舒适性,建筑风格及景观,身份标签及群体认同,开发商值得信赖,出行便利和通畅,物管及各种配套,项目均价,用他们的眼光扫描竞争对手区域品牌开发商以“华宇 蓝山尚城”为例,蓝山尚城,均价3300元,位于区域主干道交叉口,主力户型60-80的两房,依赖区域公共配套,有特定身份标签,当地知名开发商 有口碑,交通便利,景观一般 德式建筑,金碧阁,首期均价不到3000元,位于区域主干道交汇,主力户型60-90的两房洋房产品，框架结构,依赖区域公共配套,无特定身份标签 需要打造,长春开发商 第一个项目,交通便利,英伦风格 英式皇家园林,对比得到 我们的蓝海！,目前问题,回头重视我们的问题,客户积累时间长，但长时间没有回访。周边竞品竞相，恐怕客户分流严重成必然。,项目之前几乎无推广，短期上客量激增困难。,项目周边为棚户区，项目树立高端形象难。,项目如何突围结合蓝海,解决办法,抓住尚不成熟的市场机会，打造高端品质化新住宅，建立市场引领地位；力求在景观等软性品质方面做出特色，形成差异化；增加产品细节卖点以及服务亮点，如物业和智能化，抓住核心客户；市场有一定的机遇，但需要在项目定位、营销方式等方面重点突出；完善配套增加产品附加值，提升项目的高品质形象,解决办法,两手抓，两手硬。,推广方面项目重新定位包装、销售物料、销售中心调整，全城开花（见推广计划及节点）,现场销售方面客户回访，制定统一说辞、销售百问，准备认筹（须知、文本类协议、认筹方案、价格策略）,【项目总定位】,“岭”秀西部新城最高性价比花园洋房,卫生间走廊,经理办公室,沙盘,入口,控台,接待台,资料架,活动展板,展板,展板,展板,展板,展板,LOGO墙,区域沙盘,LOGO墙,饮水机,沙发,售楼处动线,备注：大厅沿墙壁顶线一圈作射灯，间距75公分。,导示,项目导视系统,导示,导示,导示,室内绿植点缀,执行方案,见：附件一：项目推广方案 附件二：认筹方案 附件三：阶段工作安排及时间节点,谢谢聆听！,Thanks!,