合肥市信地城市广场营销策略方案148p.ppt

信地城市广场营销策略方案,目录,公寓式酒店的定位、规划建议、营销策略建议,1,合肥市建材市场调研与分析,建材MALL的定位、规划建议、营销策略建议,SOHO的定位、规划建议、推广主题,公寓式酒店的定位、规划建议、营销策略建议,1,合肥市建材市场调研与分析,建材MALL的定位、规划建议、营销策略建议,SOHO的定位、规划建议、推广主题,项目一期建材MALL的工作推进系统,市场瞬息万变，本案最先启动的为建材MALL部分，考虑到市场调研的严肃性与时效性，我司重点针对信地城市广场建材MALL部分，对合肥市建材市场展开调研与分析。,项目一期建材MALL的分析思路,合肥市主要建材市场调查,合肥市主要建材市场区域分布,调查数据家福特,调查数据家饰佳建材超市,调查数据红旗美家居,调查数据好美家,调查数据东方商城,调查数据红旗建材市场,调查数据东方家园,调查数据五里庙装饰世界,调查数据亿丰装饰广场,调查数据宝文装饰广场,调查数据金三角建材市场,调查数据百安居,合肥市主要建材市场分析,区域分布,中部,西部及西南部,东部及东南部,北部,50%被调查的建材市场主要分布在合肥市的北部、东部及东南部。,区域分布,规模划分 BY 区域分布,被调查建材市场的总体供应量为62万，其中东南部的供应量最大，占总体供应量的60%以上。被调查的建筑市场按建筑体量区间及位置可划分为：中部：1.89万北部：17.3万东部：3.5万东南部：1013万西部：5.5万西南部：3万被调查项目的总体量集中在113万之间。,经营模式 BY 规模划分,通过被调查的不同经营模式建筑市场的数据比较发现，原生态建筑批发市场目前在合肥的经营面积最大，其次为建材超市。,经营模式 BY 区域分布,建材超市,原生态批发市场,全封闭式内铺,左图显示：合肥市的建材超市主要分布在合肥市的中部和北部，原生态批发市场主要分布在合肥市的中部、北部和东南部，全封闭超市分布在合肥市的东部、东南部和西部。,档次划分,根据对合肥市被调查的建材市场的经营模式的划分，可以界定出各建材市场的经营档次。1、经营模式的档次确定 建材超市：以零售为主的中高档次建材市场 全封闭式内铺：批零兼营的中等档次建材市场 原生态批发市场：以批发为主的中低档次市场2、被调查市场档次划分 中高档次市场：家福特、家饰家、好美家、东方家园、百安居 中等档次市场：美家居、五里庙、亿丰装饰 中低档次市场：东方商城、红旗建材、宝文装饰、金三角3、不同档次市场的区域分布 中部：中高、中低档次 北部：中高、中低档次 东部：中等档次 东南部：中等、中低档次 西部：中等档次 西南部：中高档次,经营年限,被调查合肥市的原生态批发市场的经营年限最高，在810年之间，全封闭式内铺市场及建材超市的经营年限在14年。,经营模式 BY 目标消费群体,建材超市：建材商家、家装公司、品牌经销商全封闭式内铺：个体私营者、品牌经销商、家装公司原生态批发市场：个体经营户、家装公司、行业大户、品牌经销商,经营模式 BY 项目卖点,建材超市：位置、档次、购物环境、服务质量、交通、信誉、产品质量；全封闭式内铺：行业相对集中、分层规划、经营管理模式、统一管理；原生态批发市场：规模、业种齐全、物流配送、档次选择空间、价格、市场成熟。,租售价格 BY 档次划分,资本化率 BY 区域分布,被调查各区域中的可运用资本化率在6%8%之间。,经营模式 BY 销售政策,建材超市：基本采取的是只租不售的操作模式，在交了部分押金后，商户可在前一年或三年免租金入驻，租金从每个月的营业额中扣除，扣除额度为总营业额的10%。全封闭式内铺：如亿丰装饰广场，三种价格优惠政策，即在规定时间内签预定协议享受签三年付两年、签两年付一年半租金优惠；一次付款98折、按揭99折；另外一层总价减3000元、二层总价减2000元、三层总价减1000元；免三年物业管理费、免三年公共设施维护费、免三年整体广告分摊费。原生态批发市场：主要采取的优惠政策为税收优惠及总价优惠，在税收上采取的是“两免三减半”，在总价上针对投资户运用的是返租，即年投资回报率当年在8%，然后逐年递增1%左右，然后连续返租5年；对经营户采取的是总价打折的方式，一般一次性付款97折，按揭99折。,小结,通过对合肥市被调查的12个建材市场的对比发现，目前合肥市的原生态建材市场发育成熟，全封闭式内铺建材市场发展较快，建材超市的发展尚处于起步发展阶段。在对合肥市建材市场影响价格变动的各相关参数的交叉分析过程中，可以总结出影响一个建材市场价格变动的六大因素为：1、区域；2、经营模式；3、档次；4、经营年限；5、项目卖点；6、销售政策。一般来说，合肥市中、北部的租售价格较高，经营模式较齐全，适合中高档次建材市场的发展，其市场经营年限越长，则价格越高，项目卖点越突出，销售实施力度越明显。,重点个案分析亿丰时尚装饰广场,项目概况,亿丰集团斥资1.5亿元，在合肥瑶海区打造“一站式”高端装饰建材购物中心亿丰时尚装饰广场，总建筑面积3万平方米，以陶瓷、卫浴、橱柜、地板、灯具为主，油漆、五金、门类为辅，将成为合肥最具品牌优势的装饰建材展示中心和购物平台。本项目的经营管理由上海亿丰集团全资子公司安徽亿丰商业经营管理有限公司负责，坚持“以诚信开拓市场、以效益巩固市场、以品牌发展市场”的经营策略，坚持“为客户创造价值、为投资者创造收益、为员工创造机会、为社会创造效益”的宗旨，聚集了一批具有丰富经验的市场管理、营销招商，企划推广，运营管理等方面的专业人才团队，全方位倾力服务于项目市场的建设与发展。2007年6月16日正式对外销售。开发商：上海银臣集团*安徽海和置业发展有限公司投资运营商：上海亿丰集团*安徽亿丰商业经营管理有限公司,位置,位于瑶海区当涂路与新安江路交叉口,亿丰时尚装饰广场,交通,15132146147151152路公交车,建筑面积,亿丰集团斥资1.5亿元，在合肥瑶海区打造“一站式”高端装饰建材购物中心亿丰时尚装饰广场，占地52亩；总建筑面积35000平方米;,经营范围,亿丰时尚装饰广场以以陶瓷、卫浴、橱柜、地板、灯具为主，油漆、五金、门类为辅。,业态分布,一层：陶瓷、卫浴、油漆涂料、吊顶、艺术玻璃；二层：橱柜厨具、地板、五金、壁纸地毯、门类、楼梯；三层：灯具、窗帘布艺、沙发、家庭软装饰等；,租、售价格,一层销售均价：11000元/平方米；二、三层销售均价：7000元/平方米,一层租金：75元/月/平方米；二层租金：55元/月/平方米；三层租金：35元/月/平方米,优惠政策,在规定时间内签预定协议享受签三年付两年、签两年付一年半租金优惠；,一次付款98折、按揭99折；另外一层总价减3000元、二层总价减2000元、三层总价减1000元；,免三年物业管理费、免三年公共设施维护费、免三年整体广告分摊费。,营销策略,广告主题语,第1时尚建材家居品牌商场,营销节点,亿丰时尚装饰广场2007年6月16日在合肥正式揭幕。该广场占地52亩，建筑面积近3.5万m2，是集陶瓷卫浴、橱柜厨具、五金电器等为一体的大型品牌展示交易中心，预计12月正式对外营业。安徽省政协副主席、省工商联会长王鹤龄为亿丰时尚装饰广场揭幕。,平面广告,亿丰时尚装饰广场投资回报效益分析表,目录,公寓式酒店的定位、规划建议、营销策略建议,1,合肥市建材市场调研与分析,建材MALL的定位、规划建议、营销策略建议,SOHO的定位、规划建议、推广主题,一,主题及形象定位,主题及形象定位,红星美凯龙,全球家居中心,主题及形象定位案名：,形象定位：中国家居业第一品牌 登陆安徽 全球家居体验中心 凝聚行业的世界第一竞争力,概念经营定位对营销起作用，非实质的经营定位,红星美凯龙和信地集团的结合，有针对性的提出更具竞争力的经营定位。,概念经营定位对营销起作用，非实质的经营定位,批发零售结合档次：超高档六星级一站式集家居家饰展示体验于一体的大型家居建材MALL,B1：精品厨柜卫浴生活馆 1F：全球起居家具体验馆2F：国际灯饰展示馆+智能一体化体验中心（含家装电器）3F：现代家饰体验馆（窗帘布艺、壁纸地毯、艺术玻璃、精品厨具、家装软饰等）4F：时尚板式体验馆（精品门业、原木地板、高级地板、精品饰线等）5F：配套配件（油漆涂料、五金工具、消防器材、电工电料、水暖、管材等）家装设计馆、配送中心,郑州红星美凯龙实景图片,红星美凯龙,全球家居中心,规划建议及产品建议,二,建材MALL规划建议,因目前所获项目资料有限，以上海最新开业的红星美凯龙为例，提出以下建议：1、外立面玻璃幕墙造型缺乏变化，白天效果不明显，造价太大，存在太大浪费，损失上千万元。2、项目正入口广场门头广告过高，不够醒目。3、项目园林绿化高度过高和密度太大，遮挡项目，导致车流经过不易被发现，机动车入口不明显，容易误导机动车。4、负一层生态园林树木过高遮挡负一层商户门头招牌，负一层生态园林占用原来用作促销活动的场所，间接经济损失数百万元，建议取消。改用光触媒代替去营造“生态健康家居建材购物场所”概念。,工地及销售中心包装建议,在7号地块树立大型T牌，空旷中特别易于传播,工地及销售中心包装建议,销售中心制作并使用大比例模型，提升现场感染力,工地及销售中心包装建议,酒店、公寓销售周期中，在销售中心做两套样板房，包括精装和交房标准剖层两种，用产品来说话。,销售产品建议,本案能够迅速去化的关键控制单铺面积，从而控制总价,特别说明：营销的铺位间隔与实际招商经营的间隔，采取两套图纸。铺位产 权验收时以夹板间隔，开业经营时就拆除。,信地品牌定位及推广策略,三,信地品牌定位,在合肥本地房地产市场上，已经明显出现了这样一个趋势：市场机会、市场资源、市场份额逐渐向品牌发展商集中。没有品牌号召力的发展商，其生存空间会不断被压缩。,品牌,市场,品牌号召力穿透市场,关于信地,信地公司是以房地产开发为核心，基础建设投资、商业运营、物业管理、实业投资等为辅的企业集团,公司成立于1995年,系香港全资公司，注册资金3000万港币，主要从事房产开发及基础设施建设，具有房地产开发二级资质。目前拥有多家控股子公司，分布于合肥、上海、汕头等地。公司自成立以来,一直秉承“诚信、责任、共赢”的理念,以高度的社会责任感经营企业，把“如何让客户赚钱”和造福社会作为企业发展宗旨，致力打造百年企业。信地公司1995年进驻安徽，建立信地置业（合肥）有限公司，主要从事商业地产开发和基础建设的投资开发，经过十年的艰苦拼搏，目前已发展成为安徽省商业地产的一面旗帜，充分扮演城市运营商的角色，积极参与城市运营。2003年公司顺利通过ISO9001质量体系认证，2004年五月在中国地博会上荣获“中国城市运营商五十强”称号，2006年，旗下所属项目信地安徽大市场荣膺全国百强商品交易市场称号。,信地品牌策略架构,品牌位置The Brand Position 品牌目标The Brand Objective,信地品牌印迹,品牌印迹寻求的是用最清晰的语言表述品牌在消费者头脑中的意义，以及品牌独有的个性。品牌印迹是对某一品牌的意义及其个性的宣言。品牌印迹必须能够：包含品牌的三个主要意义包含品牌的三个个性特征,信地品牌位置与目标,品牌位置The Brand Position 品牌目标The Brand Objective,品牌位置The Brand Position 品牌位置是一个摘要、一个结晶，以及一个能明确抓住品牌配制的有力标题。,品牌目标The Brand Objective品牌在消费者心中所占据的认知位置。,信地品牌定位,信地品牌定位,创富,投资的首选,创富的金字招牌，可信赖的投资首选,品牌创意概念,视觉识别（VI）系统,理念识别（MI）系统,会员系统,行为识别（BI）系统,信地品牌目标,信地品牌目标,近期目标：新项目对品牌的依归，促进信地城市广场的销售。,远期目标:借助新项目，进一步提升品牌，实现品牌价值的最大化。,投资首选,创富,值得信赖,实力雄厚,锐意进取,信地品牌,近期品牌目标的达成,信地安徽大市场成功的商业运营经验、开发商极好的信誉，投资者的认可,创富的金字招牌可信赖的投资首选,促进信地城市广场的销售,信地城市广场HOPSCA,企业的社会责任感、推动城市发展,信地,创富的金字招牌可信赖的投资首选,信地品牌推广策略,信地品牌推广策略原则,差异化原则,持久性原则,相对稳定原则,努力了解和理解显在和潜在的目标购房者，掌握他们最突出的消费心态，这样才有可能把品牌主张渗透进消费者的意识之中。,找到并极力输出本企业品牌与其他企业品牌的差异之处。每个企业都有自己独特的价值主张，也有自己的思想系统和表达方式。当然差异化并不是标新立异，但要与众不同。,品牌建设不是一朝一夕的事，不是一两次广告、一两次推广活动，或一组新闻报道就可以建立的，而是长期细致的工作，要经得起时间考验。,品牌建设要持之以恒，不能变化多端。,购房者原则,信地品牌推广策略要点,“天时”指塑造和传播品牌的时机与次序，品牌推广中的“第一印象”很关键，就像戏剧中的“亮相”，给观众留下的认知会非常深刻。,“地利”指企业资源，包括资金实力、现有产品支撑等，没有这些“硬件”，品牌就像天上流云可观不可及。,“人和”即企业文化。在某种意义上说，企业外向形成品牌，内向即是企业文化，品牌的“系统性”在这一点上体现得最充分。（通过企业内刊、会员组织、会员期刊等达成）,天时,地利,人和,信地品牌推广策略,信地品牌推广策略,遵循推广策略原则与要点,强调系统性与持久性,高举高打,高举高打,高举高打,“高举高打”本是排球比赛术语,意即利用身高臂长优势强攻得分。对于房地产项目推广而言，意指开发企业凭借雄厚的资金实力结合项目的优势，借助产品定位、推广手法、推广渠道，实现气势磅礴的高调市场表现。,高举高打,高举,信地”品牌”定位高：信地公司自成立以来,一直以高度的社会责任感经营企业，把“如何让客户赚钱”和造福社会作为企业发展宗旨，致力打造百年企业！是创富的金字招牌，是可信赖的投资首选信地”产品”定位高：信地城市广场是安徽最大的城市综合体，磅礴大气的一街四组团，一座集居住、办公、商务、购物、文娱、社交、游憩于一体的HOPSCA不夜城呼之欲出！,高举高打,高打,具备了“高举”的姿态与调性之后，在“高打”具体执行中，无论从质、从量，都要压倒一片对手。推广手法高：在推广时巧妙嫁接其它强大的资源，如活动时选择与政府、主流媒体合作，拔高项目调性，活动执行完美至每一个细节。推广质量高：选择公信力强、覆盖面广的强势媒体进行投放以突显权威性，如电视媒体投放选择黄金时段、报纸媒体投放选择优质版面。投放量较之一般项目将是倍增，并且注意采取“阻拦式”媒介投放技巧。,信地城市广场在开盘前的 推广策略,四,项目概况,信地城市广场是安徽最大的城市综合体HOPSCA，一期开发的12.7万平方米家居建材Mall引入国内行业巨头：红星美凯龙。本项目销售中心约在08年3月底建成。,关于HOPSCA,HOPSCA,HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。,只有深度了解项目，才能准确的制定出开盘前推广节奏,HOPSCA的重要特性,HOPSCA的重要特性,HOPSCA与信地品牌,通过对HOPSCA的深度了解，我司认为，相对于合肥市其它楼盘打出的HOPSCA概念，只有信地城市广场最符合HOPSCA的定义。并与信地品牌定位吻合度最高。,HOPSCA，城市的名片,HOPSCA的特性本项目完全具备,HOPSCA能够为开发商带来巨大的品牌价值,开盘前推广节奏,现阶段至本项目一期开盘前推广节奏,目前,春节,售楼部建成,开盘,推广阶段、目的、内容,大型公关活动建议,引进有影响力国内一线媒体（如：中央电视台）的大型晚会，吸引合肥全城的关注的同时，与信地品牌推广“高举高打”的策略及信地城市广场项目调性相吻合。,针对活动所做的调查：目前国内演出类节目除了老牌的同一首歌之外，央视军团的中华情、欢乐中国行、百年歌声，电视湘军的超级歌会、上海SMG群星耀东方一拥而上，各据一方市场。超级歌会及群星耀东方带有较强的地域特性，一般在湖南长沙及上海举办，可重点考虑央视主办的相关活动。,公关活动选择对比表,综合对比，建议选择“同一首歌”或“欢乐中国行”,入市期营销策略,五,HOPSCA中的红星意味着财富首选,投资建材专业市场的信心,楼层价差与推售顺序的合理安排,招商利好消息的有序释放,如何提高售价,提高项目售价,如何提高售价,HOPSCA是当前国际上最先进的、代表城市形象的开发模式，信地城市广场将建成为全体安徽人骄傲的城市客厅；红星美凯龙是家装建材市场的行业巨子，是财富的保障。HOPSCA中的红星美凯龙，意味着显赫中的显赫，是财富的源头。,借助一些数据及资料，对投资建材专业市场的良好前景进行实例讲解，如宜家老板的身家已超过比尔盖茨等等。着重要突出讲解红星美凯龙在全国各中心城市租金价格的不断飙升，从而通过红星美凯龙落脚到信地城市广场。,HOPSCA中的红星意味着财富首选,投资建材专业市场的信心,如何提高售价,楼层的销售价差比例并不是固定不变的，特别对于返租型的专业建材市场，其租金的楼层差将明显低于销售价差。如何合理安排楼层价差，从而实现贵而不贵并整体实现销售目标，就显得非常重要。另外，推售顺序与楼盘价差设定也是相互关联的。低开高走是本案定价策略需要关注的，而低开高走不仅指同一楼层、同一铺面，也指推售物业应当不同楼层搭配推市，从而满足市场的需要。,在前期概念灌输之后，价格的提升必须有实际的利好消息进行支撑。通过利好消息不断、有序的释放，持续保持市场的关注与信心的高位提升，为价格高开提供强有力的支撑。,招商利好消息的有序释放,楼层价差与推售顺序的合理安排,如何有效提升销售率,扩大客户数的层面,1、通过控制铺面总价，从而减低门槛门槛。2、跳出合肥，面向全省、全国进行营销。3、在合肥，重点发动安徽大市场业主、商户及其关联单位，从而提升有效客户数。,如何有效提升销售率,促销层面,1、通过返租年限、返租收益提升投资兴趣。2、返租期的一部分租金直接折让在首付中，从而进一步减低投资门槛。3、借助设定时限的短期促销政策，促进销售，如买赠，减免物管费，老带新。4、针对安徽大市场业主、商户及其关联单位，推出如“搭单销售”等有效促销政策，使其感受到诸多优先权。,如何有效提升销售率,营销技巧层面,1、提升市场紧迫感，比如：首期或每批的推货量，旺铺公开拍卖，等等。2、达到示范效应，比如：投资说明会上老客户的现身说法，集中开盘，等等。,项目异地营销策略,六,明亮博远专业建议：由于本地市场集中，投入产出比较高，建议把主要的推广费用投入在本地，异地市场较为分散，考虑到开发企业的精力有限，前期工作重心应放在建立渠道及选定营销范围上。,考虑到异地的范围太广，应选择好目标范围后进行异地营销。,省内异地营销,省外异地营销,异地营销思路,异地营销,异地营销思路(续）,省内,建立渠道,有效的宣传,集中消化,省外,界定目标,抓住瞬间即失的推广机会,开展活动推广,安徽省内异地营销重点地市应选择皖北、皖西、安庆、铜陵这些合肥的主要影响区域，马鞍山、芜湖、黄山、宣城等主要受江浙影响的次要城市，建议开发商根据推广预算情况另行决定是否开展异地营销。,在重点城市内形象良好的地点（如购物中心等）设外展场，并开展活动，建议在当地选择代理公司代理相关工作，以加强异地营销的效果。积累一定的意向客户后，采取合肥看房团、产品解析会等集中消化的形式来实现。这样能够通过氛围促进成交。,异地营销在宣传方面要注意发布渠道的定向性，泛渠道的宣传主要采取全省性的媒体发布，如新安晚报。定向发布渠道主要采取小众媒体。,在异地营销过程中，要特别将当地的建材市场经营户作为重点的客户对象，以符合本项目调性，印刷精美的杂志发放做为营销手段。,省内异地营销策略,省外异地营销策略,由于异地的概念太广，况且合肥对于外省的辐射能力有限，并非国内任何地方都适合开展异地营销，建议首先选择一定目标范围，以明亮博远多年操盘经验，建议将推广重心锁定于省外关心家乡发展、有安徽情结的皖籍人士。,借助春节返乡高峰这一时间节点，针对在异地的皖籍人士开展与乡情、亲情相关的活动，以活动的形式开展营销。,利用相对集中的交通工具作为信息传递的渠道（如重点城市返回合肥的火车、汽车票、机票等），传递活动信息。,省外异地营销相关活动思路,通过与政府或主流媒体等优势资源的合作，面向安徽人集中的城市开展皖籍同乡会等活动，信地投入一定赞助资金作为活动启动基金并获取相关的权益。抓住春节返乡高峰这一绝佳推广时机，借助相对集中的交通工具作为信息传递的渠道（如重点城市返回合肥的火车、汽车票、机票等），传递活动信息。欲参与者可在指定的时间到信地集团办公室（或其它适宜的地点）报名，这些人在作为活动参与者的同时，亦是本项目人力推广的主力军。,建议与专业活动公司合作，开展活动。,目录,公寓式酒店的定位、规划建议、营销策略建议,1,博远商业、明亮博远的服务优势,合肥市建材市场调研与分析,建材MALL的定位、规划建议、营销策略建议,SOHO的定位、规划建议、推广主题,一,公寓式酒店？,何谓公寓式酒店,在星级酒店的基础上，增加,简洁厨房,客厅,有独立于起居的空间环境；能展示较为儒雅的行为个性；有利于进行私密性的商务活动。,有简洁小巧的平台（灶台）；能简单烹饪的电磁炉具；在酒店也能体现家的感觉。,公寓式酒店类似于公寓，有居家的格局和良好的居住功能，有厅、卧室、厨房和卫生间；适合长期旅居的商贾人士及其他高端酒店消费群体。合肥本地房屋租价较低，不足以支撑市场，因此本项目在本质上并非是公寓式酒店，而是产权式酒店。,公寓式酒店？产权式酒店？,合肥星级酒店市场研判,随着合肥市经济的不断增长，合肥市星级酒店迎来了新一轮发展的良机，据统计，合肥市2006年大大小小的会议上万个。这类会议主要包括各种企事业单位举办的商务洽谈会、产品展示发布会、新闻发布会、行业研讨会、管理会议、娱乐联欢会、阶段总结会、内部培训会等。合肥市计划经过到年的努力，把合肥打造成中西部地区乃至全国有名的会展新城，力争使会展业的直接营业收入、就业人数和品牌会展数位居全国前位。除会展外，安徽旅游市场的红火、合肥对外经济往来的不断深入，安徽星级酒店业面临前所未有的发展机遇，市场潜力巨大。,星级酒店巨大的盈利空间,推动,客房消费,餐饮消费,娱乐消费,酒店发展需具备条件,外部环境,内部环境,地段范围,交通条件,周边环境,硬件设施,住宿条件,餐饮条件,服务条件,娱乐休闲配套,星级酒店的盈利空间,二,主题及形象定位,信地假日皇冠酒店,准4星商务酒店,案名诠释,引入国际一流酒店运营管理公司“洲际酒店管理集团”，借助运营公司先进的管理模式及丰富的运作经验，使本案得到良好的运营保障。运营公司的品牌影响力、更多的渠道资源（如：国内众多旅行社、各类大型团体接待等。能够有效增加客源，提高开房率），并结合信地集团的良好商誉，强强联合，增强投资信心！,产品定位,拥有稳定回报的商业中心四星级酒店；安徽省创富型巅峰投资产品。,信地假日皇冠酒店,准4星商务酒店,目标市场定位,核心目标市场：合肥本地的专业投资者；有一定经济实力的私营企业家、个体经营者、公务员、专业人士、高级白领；次级目标市场：安徽省内其他地区的投资者，如淮南淮北等资源城市矿主、地市公务员、私营企业家和个体经营者，有一定经济实力，但缺乏良好的投资渠道；边缘目标市场：省外投资客户，如浙江专业投资者,装修建议及配套建议,三,装修标准建议,客房装修标准建议地面：高级地毯天花及墙身：墙身采用高级环保型乳胶漆，配美观天花角线及墙脚线。房门：高档防火防盗木质门，配回门器、猫眼及门顶、门套，配高级 电子门锁。浴室：墙面用高级瓷砖，地面用高级防滑耐磨砖，大理石洗手台面，大型镜面及毛巾架，晾衣绳，花洒水龙头，名牌静音节能型马桶，高档淋浴间，吊顶，电话。电视及电话：25寸彩电，配酒店式电话，宽频网接口，境外卫星频道，及本地有线电视频道。客房家具：沙发、茶几、电视柜、行礼柜。床头柜、名牌睡床及床垫、被套、纱窗及遮光窗帘，壁式大衣柜，迷你吧台，梳妆台，梳妆镜等。空调：名牌直燃式环保型冷暖中央空调系统。热水：中央热水系统，24小时供应。背景音乐系统，自动喷淋，烟感报警系统。视频点播服务管理系统（VOD系统）,健康会所配套设施：运动健身（健身器材、乒乓球、桌球室）、多功能商务洽谈室和小型会议室、阅览室、便利店。物业管理服务：引入知名会员制俱乐部管理团队。酒店式管理服务（可全部外包）家居服务：家庭清洁、地毯清洁、地板及真皮梳理打蜡、抛光、各类衣物干洗等。商务服务：酒店及火车票、机票代订、代办汽车租赁、商务旅游、商务秘书服务等。餐宴服务：会所订餐、送餐代订、代办家庭宴会、代办生日宴会、工作宴会、代请家教、保姆、小时工等。医疗服务：家庭特约医生、紧急救护服务等。物业服务：提供24小时维修服务、水、电、煤气、空调、洗尘等设施定期检查、维修。,相关配套建议,定价分析建议,四,合肥市部分酒店房价调查,定价分析建议,注：快捷酒店客房套内面积约，星级酒店客户套内面积约25,以得房率计算，每套房间建筑面积约。,定价分析建议（续）,定价分析建议（续）,51.951287793元平米,按市场中投资性产品8的年投资回报率计算,公寓式酒店平均价格为：,定价分析建议（续）,入市阶段营销策略,五,在资讯发达的互联网时代，任何风吹草动都可以通过网络预警，在百度搜索引擎输入“产权式”三个字，我们得到如下结果：,“产权式”的信用危机,需要注意的问题,信地公司1995年进驻安徽，建立信地置业（合肥）有限公司，主要从事商业地产开发和基础建设的投资开发，经过十年的艰苦拼搏，目前已成为安徽省商业地产的一面旗帜，充分扮演城市运营商的角色，积极参与城市运营。2003年公司顺利通过ISO9001质量体系认证，2004年五月在中国地博会上荣获“中国城市运营商五十强”称号，2006年，旗下所属项目信地安徽大市场荣膺全国百强商品交易市场称号开发企业良好的社公公信力是本案明显区别于其它产权式酒店、得够在市场上成功操作的前提保证。,信地集团的超强公信力,本案具备的优势,在推广中需规避的问题,信地集团拥有的公信力足以消除“产权式”的信用危机。但合肥市因“怡和锦江”产权式酒店操作失败导致的负面影响却至今未消散，因此“产权式酒店”目前在合肥市无法直接进行推广，必须通过其它方式进行规避。,在推广中规避“产权式酒店”这一说法，统一采用“创富型商业中心四星级酒店”。,解决方案：,问题点：,营销推广思路,十八六 战略,运营公司的品牌影响力、更多的渠道资源（如：国内众多旅行社、各类大型团体接待等。能够有效增加客源，提高开房率），结合信地集团的担保，强强联合，增强投资信心！,战略基础:,引入国内一流酒店运营管理公司“洲际酒店管理集团”，借助其先进的管理模式及丰富的运作经验运营本项目。,营销推广思路,10年返租,60%分红,8%回报,+,+,返租10年，保底8%的回报，通过专业运营公司的良好经营，酒店盈利超过8%保底回报的部分，由投资者分配60%，信地集团分配40%。,租客已到，只欠房东,目录,公寓式酒店的定位、规划建议、营销策略建议,1,合肥市建材市场调研与分析,建材MALL的定位、规划建议、营销策略建议,SOHO的定位、规划建议、推广主题,一,主题及形象定位,SOHO公寓项目研判,SOHO公寓灵活多变，宜商宜居，强调个性与自由，在市场多元化的当前，SOHO不仅作为纯写字楼的差异化产品面对市场，满足相关消费群体的需求，更是一种时尚前卫的生活态度及工作态度之精神体现。,本案SOHO公寓紧临中国家居第一品牌“红星美凯龙”在安徽的最大单体家居卖场。引入国际流行的FOB（FamilyOfficeBuisness）理念，创办安徽首家创富俱乐部，为安徽特别是家居建材行业精英量身定制专署居住、办公、休闲、交流和投资的空间，引领安徽进入与国际同步的“十万买房，百万买邻”创富时代。,安徽首个国际创富新理念FOB的SOHO公寓,项目定位,案名诠释,与生俱来的气质：自由、激情、创富,激情飞扬的创富个性空间，宜商宜居无论是投资还是自用，自由多变的空间，满足你一切需求100%具备国际视野的产品规划与设计，让你站在巨人的肩膀上看世界,SOHO公寓,创富国际,户型概念设计建议,二,相比专业程度较高的纯写字楼或普通小户型公寓，SOHO公寓更需前卫的概念包装及时尚的产品设计来支撑销售。在此，我司借助决策资源强大的信息平台，汲取国内最新SOHO产品创意方案，提出以下两种概念户型设计建议，以供参考。,户型概念设计建议,LOFT户型概念 SOHO公寓,在英语里，LOFT原意是“在屋顶之下，存放东西的阁楼或高大空间的建筑”。最初它是美国艺术家与设计师青睐居住和工作的空间，艺术家们在这高大的空间中，自由构筑各种生活方式时至今日，LOFT已经演变成为了一种追求个性、向往自由的生活方式。它已成为一种理想的工作居住方式，赋予它更多的内容：它是非主流的生活方式。不仅仅是公寓式的“单元格”，而是进入了一种更为自由的立体空间。它对现代城市有关工作、居住分区的概念提出挑战。工作和居住不被分离，而是发生在同一个空间中。它象征着先锋和前卫。在这里生活，创造性是第一位的，通过丰富的想象创造出的生活，使人们的生活更加惬意。LOFT是自我和个性爆炸的地方。适用于自住、独立工作室、艺术创作等。,户型概念设计建议,户型概念设计建议,户型概念设计建议,SOLO户型概念 SOHO公寓,SOLO英文含义为独奏、单独、单飞。这里的SOLO被要概念被定义一种专为年轻人设计的超小户型SOHO公寓，是繁华地带的精装住宅，新生代寓所。每套建筑面积在40平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分,舒适方便的浴室空间,提倡开敞式环保节能型整体厨房；宜居宜商。公共空间也SOLO化，楼宇内即配备有24小时便利店，24小时自助型洗衣店，24小时自助式健身房等迎合居住者个性需要的服务设施；SOLO同时也被引申为一件事情，一种生活，一种状态。,户型概念设计建议,户型概念设计建议,相关配套建议,三,相关配套建议,户型设计：3050平方米,公寓配套设施：,供电系统：双路供电；邮政系统：首层每户设置专用信箱；生活热水系统：太阳能24小时热水；电视系统：卫星及有线电视，每户安装四个接口；监控系统：电梯大堂入口保安和每层闭路电视监控系统；弱电系统：千兆主干以太网，四个电话接口，两个网络接口，室内设有紧急呼救按钮，电表、气表采用IC卡、五种水表远传，并设有液晶免提可视对讲；空调系统：分体冷热空调和加湿器，每户配备变频式空调、隐藏式管线排布、光触媒净化设备。,四,推广主题,安徽首个国际创富新理念FOB的SOHO公寓,安徽首个家居行业创富俱乐部,站在行业巨人肩上的垄断性创富平台,推广主题,SOHO公寓,创富国际,安徽首个国际创富新理念FOB的SOHO公寓,FOB：是英文FamilyOfficeBuisness的缩写，分别代表了居住、办公和商务俱乐部，专为有志于创富的城市精英提供三位一体的国际创富型SOHO公寓。,推广主题一,安徽首个家居行业创富俱乐部,为什么城市精英都倾向于参加俱乐部？为什么那么多精英每年耗费十几万攻读EMBA？为什么有那么多成功人士甚至花上百万巨资购买一个俱乐部会籍？与行业巨子红星美凯龙紧密接触的安徽首个创富俱乐部，把以家居建材业精英为核心的商业精英融聚到一起，用国际创富理念FOB为引导，以学习、运动、娱乐、交流为主旨，和行业领袖站在一起、与行业精英随时沟通，随手可得的商业机会。,推广主题二,站在行业巨人肩上的垄断性创富平台,创富的第一捷径：和领袖站在一起创富的第二捷径：有一个和成功人士沟通学习的平台创富的第三捷径：随手可得的商机在别人眼里，这些都是难以祈求的奢望,活力100，紧临红星美凯龙国际家居广场，站在行业领袖的肩膀上，尽享近千家国际家居品牌旗舰店商家的商机。,推广主题三,目录,公寓式酒店的定位、规划建议、营销策略建议,1,合肥市建材市场调研与分析,建材MALL的定位、规划建议、营销策略建议,SOHO的定位、规划建议、推广主题,信地项目组介绍,