物权登记规则及适用.ppt

物权登记规则及适用,物权法专题培训2010年6月1日,我国物权法247个条文中涉及物权登记的条文共有36条：第6、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、24、31、106、127、129、139、145、150、155、158、169、187、188、189、190、199、224、226、227、228、246条。,一、我国物权登记效力的特殊性（一）物权变动的公示原则（二）物权登记效力的特殊性1、物权登记效力的一般规则2、物权登记效力一般规则的例外情形3、权利抵押权和权利质权的设立采用登记生效主义（三）不动产物权登记的公信力1、物权变动的公信原则2、不动产物权登记的公信力（四）债权效力与物权效力相区分的原则二、非法律行为的物权变动，登记既非生效要件，亦非对抗要件（一）生效的法律文书、法院的生效法律文书、仲裁机构作出的法律文书（二）人民政府的征收决定（三）继承（四）合法建造、拆除房屋等事实行为（五）物权取得人、善意第三人合法权益的保护（六）非依法律行为取得不动产物权再行处分的限制三、不动产的预告登记四、不动产登记机构（一）不动产登记机构的统一（二）不动产登记机构的审查职责（三）不动产登记机构的赔偿责任,（一）物权变动的公示原则 引起物权变动的两大类原因：法律行为和非法律行为，依法律行为引起的变动不经公示不发生物权变动的效果；非依法律行为发生的变动因法律规定的事实条件的成就而直接生效，不经公示即发生物权变动的效果，但是在公示完成之前，当事人不得处分。1.公示的方法：不动产的公示登记；动产的公示交付。物权法第6条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”物权法第14条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”,一、我国物权登记效力的特殊性,2.公示的效力 物权法第9条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第23条：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。“对于物权变动来说，物权公示的效力有两种立法例：公示生效主义（有效合同公示物权变动）和公示对抗主义有效合同物权变动（无对抗力）；有效合同公示物权变动（有对抗力）。总体上，我国物权法采折中主义，即公示生效主义为原则，公示对抗主义为例外。,1、物权登记效力的一般规则 物权法第6条、第9条第一款、第23三个条文确定了物权登记的一般原则，即不动产物权变动登记发生效力，动产则无此要求。这个原则有两个关键内容：一是区分动产与不动产物权的不同变动方式，二是将登记生效主义作为我国物权法上不动产物权变动的基本原则。该规则也是确立我国物权变动模式的基础。在物权变动的两大类原因法律行为和非法律行为中，物权如何依法律行为而发生变动，关键在于物权变动模式的选择。综观我国物权法全文，我国物权变动模式原则上采债权形式主义模式，例外采意思主义模式。债权形式主义物权变动模式是债权意思主义与登记或交付的结合。可概括为：有效债权合同+登记=不动产物权变动；有效债权合同+交付=动产物权变动。意思主义的物权变动模式指除了当事人的债权意思之外，物权变动无须其他要件，即物权变动是债权行为的当然结果。可概括为：“合意+公示对抗要件”。,（二）物权登记效力的特殊性,2、物权登记效力一般规则的例外情形物权法在确立不动产物权登记生效基本原则的同时，通过第9条和第23条中“法律另有规定的除外”表述了这个原则存在例外的情形：（1）动产交付生效的例外：未登记不得对抗善意第三人（登记对抗主义），例如：第24条“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”关于特殊动产的物权变动，物权法第24条在第23条规定一般动产物权的设立和转让，自交付时发生效力的同时，规定了特殊动产物权的变动，未经登记，不得对抗善意第三人。特殊动产物权变动“未经登记，不得对抗善意第三人”不同于“合意+公示对抗要件”的意思主义物权变动规则，理解和适用时应当将物权法第23条和第24条相结合。交付仍然是特殊动产物权变动的生效要件，同时登记是其对抗要件，即特殊动产的物权变动原则上可概括为：有效债权合同+交付=特殊动产物权变动（不得对抗善意第三人）；有效债权合同+登记=特殊动产物权变动（具有对抗第三人的效力）。在物权变动规则适用时，这一特殊之处必须注意。,案例1：甲将一辆机动车出售给乙，乙支付全部价款后将车开走，但未办理过户手续。后甲又持相关权属证书将该机动车转让给善意的丙，并办理了过户手续。该案情涉及三方当事人：机动车出卖人甲、通过交付取得机动车所有权的乙、通过登记取得机动车所有权的丙；产生三方面的法律关系：甲乙之间。乙通过交付取得机动车所有权，甲对机动车的所有权将因此而消灭，甲不得向乙主张返还机动车。甲丙之间。丙基于对机动车登记状态的信赖，通过办理过户登记手续取得机动车的所有权，甲对机动车的所有权将因此而消灭，甲应向丙交付机动车，同时不得向丙主张返还机动车。乙丙之间。乙通过交付取得机动车所有权，丙通过登记取得机动车的所有权，当丙主张物权变动的效力时，乙不得对抗丙，即“未经登记，不得对抗善意第三人。”所以，当公示的物权状态与权利的真实状态不一致时，法律对因信赖该公示的第三人所取得的权利予以保护。事实上，在机动车买卖协议达成之后，关于机动车的交付和登记通常会存在以下四种情形：未交付也未办理过户登记；未交付但办理了过户登记；交付但未办理过户登记；交付并且办理了过户登记。上述四种情形中，只有交付并且办理了过户登记情形下，买受人才能取得机动车完整的具有对抗力的物权，而其他三种情形下，都有探讨机动车所有权何时发生移转以及如何发生转移的必要。问题1、机动车买卖未办理过户手续情形下发生交通事故如何确定赔偿责任主体？问题2、机动车挂靠经营情形下发生交通事故如何确定赔偿责任？,第188条“以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”第189条第一款：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”第二款：“依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”也就是说，此种抵押即使登记也不能发生完全的抵押权效力，这是我国物权法上极特殊的登记规则，需要特别注意。,（2）不动产登记生效的例外：有两个层次：一是不经登记在当事人之间也能发生物权变动的效力，但不能对抗第三人（登记对抗主义），例如物权法第129条“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”第158条“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”二是不经登记就能发生物权变动的完全效力（对世效力），例如第9条第二款依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，第127条“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。”第153条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”宅基地使用权的取得无需登记。,3、权利抵押权和权利质权的设立采用登记生效主义 物权的客体原则上为有体物，还包括权利。权利抵押权，如物权法第180条的债务人或者第三人有权处分的建设用地使用权和以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，可以抵押；权利质权的登记集中体现在物权法第224条“以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。”第226条第一款“以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。”第227条第一款“以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。”第228条“以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。”,以土地承包经营权为例，看我国登记规则的多元化,、家庭土地承包经营权在设立上采合同设立，未采取登记要件主义或登记对抗主义。物权法第127条（农村土地承包法第22条）“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。”登记不是这种物权设立的公示方法，家庭土地承包经营权自承包合同生效时设立。土地承包合同与土地承包经营权证书不一致情形的处理？以土地承包合同为准。以家庭承包方式取得的土地承包经营权是依据土地承包合同而创设的，未采取登记要件主义或登记对抗主义，、对于家庭土地承包经营权的互换与转让采取登记对抗主义。未经登记的，不得对抗善意第三人。物权法第129条（农村土地承包法第38条）“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”、对于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，土地承包经营权的设立和以转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转的，均采取登记生效主义（农村土地承包第49条）。不登记，该用益物权不设立或不发生物权变动效力。,（三）不动产物权登记的公信力,1、物权变动的公信原则 物权法第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”物权法第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”2、不动产物权登记的公信力 为了强化登记的效力，物权法确认了不动产登记的公信力，即物权登记机关在登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众信其正确的法的效力。这是为了降低和减少善意第三人对于交易的不安全感和风险性，建立良好的市场秩序而在法律上拟制效力。目前，我国不动产物权登记是国家行政管理机关依申请作出的一种具体行政行为，体现了国家行政权力对不动产物权关系的合理干预，属于行政确认行为。从物权法的意义上看，这种确认的功能就是一种公示。因此公示公信原则是通过“形式推定内容”的方式向社会公众表示，只要交易对象有法定的权利外观，交易者就无需再辩别权利的真伪，从而降低交易成本。,不动产登记公信力包括登记推定力和不动产善意取得两方面的效力。二者的共性在于强调登记的确定性以维护交易安全。二者的区别在于，登记推定力是假定登记簿上的记载是正确的，这种假定可以推翻；不动产善意取得则是假定登记簿上的记载是不正确的，而承认善意信赖、善意取得，使不正确的权利表象得到承认。（1）登记推定力 关于登记推定力，重点包括以下两方面内容：登记的推定力包含积极推定和消极推定两个方面，积极推定是指根据登记的记载推定某人享有某项权利，消极推定是指根据登记的记载推定某项权利不存在。登记的推定不是终局性的，而是可推翻的，这主要是为了保护真正权利人的利益。注意：物权法16条和17条分别赋予了不动产登记簿和不动产权属证书证据资格，但是，二者的证明力有强弱之分。在涉及产权争议的案件中，不动产登记簿的证据力优于不动产权属证书的证据力，当二者记载不一致时，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准，确定诉争产权的归属。,案例2：张某所在的单位为职工们盖含有一定福利的房屋，张某不打算要。张某的好友李某找到张某，张某原意以自己的名义替李某买房。李以张的名义缴纳了购房款，并用张的名字办理了房产证等证件。几年过后，张将李告上了法庭，要求收回房屋。法院判决，张要求收回房屋违反了诚实守信原则，应当协助李将房屋产权过户到李名下。,案例3：林某与俞某于2002年底通过婚姻介绍所介绍认识后开始交往，并决定结婚。2003年8月7日二人联名签订了商品房买卖合同，商品房总价款为825462元，合同签订前，林某支付了定金10000元，合同签订后，林某通过银行转账方式支付余下房款。2003年12月二人入住诉争房屋。2004年6月9日林某与俞某因关系恶化，俞某搬出诉争房屋。2005年12月6日领取诉争房屋房地产权证和房地产权共有（用）证。林某与俞某未办理婚姻登记手续。因俞某请求分割诉争房屋引发纠纷。一审查明，购买诉争房屋的825462元均为林某出资。一审法院认定诉争房屋为林与俞共有，主要理由是诉争房屋权属证书上登记的权利人为林与俞。林不服提起上诉，二审维持原判。问题1、在共有人之间争议房地产权属时，能否以登记簿记载的权利状况当然地产生确权效力？问题2、林某在购房合同上加上俞某的名字，是否视为自愿将房屋的部分产权赠与俞某？问题3、买房的出资是买卖合同的履行，还是认定房屋所有权归属的依据？,（2）不动产善意取得,不动产物权变动时，因相信登记记载的权利状况而善意实施交易行为，并办理了变更登记手续的善意第三人能否取得登记事项记载的权利？不动产善意取得是牺牲真实权利人利益，护善意第三人的制度，是利益衡量的结果，以达到维护良好交易秩序的目的。登记对善意第三人来说是正确的。通过承认善意信赖、善意取得，使不正确的权利表象得到承认。,案例4：陆某与周某系夫妻关系，共同拥有房屋一套，该房屋产权证上所有权人一栏为陆。2007年9月12日，陆某在未征得妻子同意的情况下，经房地产中介服务，与叶某签订了房地产买卖契约及补充协议各一份，约定陆某将上述房屋出售给叶某；协议签订后，叶某于同年9月22日按约支付了全部购房款385000元并实际入住，陆某委托房地产中介服务处理该房屋转让事宜，并与叶某均在房地产转让登记申请表上签字。2007年10月3日，陆某之妻周某回家发现叶某居住在自己房屋内即报警，公安分部门责成房地产中介服务暂停过户。2008年4月2日，叶某将陆某和周某起诉到法院，主张与被告陆某签订的协议有效，两被告应办理讼争房屋过户手续，并赔偿原告损失87140元。被告陆某未答辩。被告周某辨称，原告与被告陆某签订的主地产买卖契约其不知晓，该房屋系两被告共有，被告陆某私自处分共有房屋，应属无效。,物权法第106条规定了动产与不动产的善意取得，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”问题1、不动产善意取得的要件。问题2、叶某可否善意取得受让房屋。问题3、善意取得的法律效果。,（四）债权效力与物权效力相区分的原则,物权法第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”案例5：2000年5月，张某夫妇几经考察协商，购买了王某的一处拆迁安置楼房，双方签订了房屋买卖合同。因该楼房买卖时属拆迁安置房屋，尚未办理房权证，双方无法办理房屋权属变更登记，双方在房屋买卖合同约定，在房权证办理后由张某负责办理过户手续。房屋买卖合同签订后，张某一次性交付了购房款，王某将所售楼房交付张某，并将拆迁安置补偿协议交给张某。随后，张某夫妇即搬入新房居住至2009年年底。事实上，在张某购房两年后，王某就私自办理了房权证，却一直以种种理由拒绝给张某办理房权过户登记。房价上涨，双方产生纠纷。问题1、房屋买卖合同是否有效？问题2、如果王某私自再次转让房屋卖并办理了过户手续，张某的权利如何才能得到保护？问题3、如果王某以其妻子不知其卖房为由主张合同无效，法院可否支持？问题4、张某主张办理房屋过户是否超过两年的诉讼时效？,二、非依法律行为的物权变动，登记既不是生效要件，也不是对抗要件,物权法第28条-31条规定了法律文书、公用征收、继承等非法律行为的物权变动方式，在该种情况下，登记既不是生效要件，也不是对抗要件。非因法律行为引起的物权变动可以简单概括为：事件/事实行为/公法上+法定构成要件=物权变动。以继承为例，自然人死亡，如果法律没有规定与其有一定亲属关系的人的继承权，而是规定其全部财产归国家所有，那么与其有一定亲属关系的人也就不会取得死者的财产。他们之所以能取得死者的财产，一是自然人的死亡，二是法律确认了与死者有一定亲属关系的人的继承权，这两个条件必须同时具备。总之，在非因法律行为引起物权变动的场合，一定范围内的事件或事实行为可以成为物权变动的原因，如果缺少这些事件或者事实行为，物权变动就不能发生。有了这些事件或者事实行为，也不能当然发生物权变动的效果，要发生物权变动的效果，还须同时满足法律围绕该事件或事实行为所设定的一系列要件。,（一）生效的法律文书,物权法第28条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”、法院的生效法律文书、仲裁机构作出的法律文书,（二）人民政府的征收决定,物权法第28条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”物权法第42条“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”,（三）继承,物权法第29条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”继承开始的时间应当以被继承人死亡的时间为准。被继承人的死亡既包括自然死亡(生理死亡)，也包括宣告死亡。被宣告死亡的人，其死亡日期如何确定？最高院关于贯彻执行继承法若干问题的意见第1条：失踪人被宣告死亡的，应当以法院判决中确定的失踪人的死亡日期为继承开始的时间。有继承关系的几个人在同一事件中死亡而无法确定死亡先后时间的情形，按最高院关于贯彻执行继承法若干问题的意见第2条的规定确定死亡时间：推定没有继承人的人先死亡。死亡人各自都有继承人的，如几个死亡人辈份不同，推定长辈先死亡；几个死亡人辈份相同，推定同时死亡，彼此不发生继承，由他们各自的继承人分别继承。与继承不同，遗赠属于法律行为，依公认的法理，因遗赠发生的物权变动，同样适用继承的规则，物权不经公示而直接转移。受遗赠人在受遗赠开始时即当然地、直接地取得物权。,（四）合法建造、拆除房屋等事实行为,物权法第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建成之时就是事实行为成就之时，房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权。拆除房屋属于一种行使权利的事实行为，因物权为对物的支配权，房屋一经拆除，标的物归于灭失，物权也随之消灭。对于拆除房屋来说，拆除到何种程度才是事实行为成就之时，应当依一般社会交易观念判断。,（五）物权取得人、善意第三人合法权益的保护,非依法律行为的物权变动，不以不动产登记或者动产交付作为权利人取得物权的要件，应在法定原因发生时及时认定物权变动，依法保护物权取得人的合法权益。非依法律行为的物权变动和公示可能会存在“时间差”。实践中难免出现这样的情况：在新权利人取得所有权之后，不动产仍登记在原权利人名下，动产仍由原权利人占有。如果原权利人将该不动产或动产转让给善意第三人，就会存在真正权利人和善意第三人之间的权利冲突问题。依据公信原则，出于对不动产权利登记簿或动产占有状态的信赖而从原权利人处受让该不动产或动产的第三人，可以对抗和排斥真正权利人的物权。这是善意取得制度的适用。,（六）非依法律行为取得不动产物权再行处分的限制,物权法第31条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”案例6：扬州市的两个小区（渡江西苑小区、福运苑小区），一个建成于2002年，一个建成于2003年，使用都不到八年，但是在2010年3月，两个小区的70多个业主却都收到了拆迁通知，并遭遇被评估、丈量房屋的事件。没有通告，没有公示，接到通知前，业主们什么都不知道。据报道，业主的土地使用证上注明土地性质是出让，使用期是七十年。对此事央视做了两次专题报道。2010年4月4日，中央电视台焦点访谈栏目以我的房子怎么说拆就拆了为题进行了报道，当晚，扬州市委、市政府高度重视，连夜召开相关部门负责人会议，从充分尊重民意，自觉接受媒体监督，更好地做好旧城改造工作出发，决定中止该地块的土地使用权出让行为。4月6日，央视新闻1+1播出我的地盘，你做主？再次曝光该事件。,三、不动产的预告登记,物权法第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”我国不动产物权变动模式采债权形式主义模式，有效合同+登记发生不动产物权变动的效果，先完成登记的房屋买受人取得标的物的所有权。可以有效地解决一房数卖情况下房屋所有权的归属问题。预告登记与一般的不动产登记区别表现在：一 般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。,四、不动产登记机构,物权法第10条、第11条、第12条、第13条、第18条、第22条都与不动产登记机构及其职责相关。（一）不动产登记机构的统一 物权法第10条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”多头登记，不但给当事人进行登记带来不便，而且难以给当事人提供全面的信息，造成房、地分别抵押和重复抵押的现象及登记效力的不同。,（二）不动产登记机构的审查职责,物权法第12条“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”纵观各国立法例，登记机构对登记事项的审查主要有两种模式：一是形式审查主义；二是实质审查主义。登记机构的审查权限究竟是实质审查还是形式审查，我国物权法并未界定。物权法除了规定登记机构应当履行的职责外，还对登记机构不得从事的行为作了规定：物权法第13条“登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。”第22条“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”,（三）不动产登记机构的赔偿责任,物权法第21条“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”不动产登记薄记载的权利与真实的权利应当是一致的，但是由于现实生活的复杂性，二者难免发生冲突，即出现登记错误的情形。关于登记错误赔偿的问题，根据主体的不同区分两种责任：一是提供虚假材料的当事人承担的损害赔偿责任；二是错误登记的登记机构承担的损害赔偿责任。此类登记错误赔偿情形也应当包括预告登记，如果预告登记错误，也应当适用此条规定。,