物权法专题讲座.ppt

经济法硕士研究生 主 讲 人:陈安平 制 作 者:陈安平,物权法专题讲座,物权法专题讲座提纲,第一讲：物权法概述第二讲：物权法热点问题解析第三讲：物权法逐条释意讲解第四讲：物权法疑难案例释疑,第一讲:物权法概述提纲,为什么要学习物权法 物权法立法背景 物权法立法过程 物权法的基本理论 物、物权、物权法概念 物权的特征、效力 物权的基本原则 物权法的变动 物权的法律保护,为什么要学习物权法,一 物权法与每个人的日常生活息息相关、密不可分。焦点：关于小区道路、绿地、场地、车库、车位的归属争论问题，尤其库车位的归属，自从商品房开发以后就一直有存在争论。【第 73 条】：建筑区划内的 道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的 绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。【第 74 条】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,1.面积和人数的 12 多数：一般事项，制定和修改议事规则、管理规约、选举或更换委员、选聘和解聘物业企业和其他管理人员等。2.面积和人数的 23 多数：特殊事项，筹集、使用维修资金；改建、重建建筑物。3.业主委员会与物业管理公司的关系-主人和仆人关系。4.居民住宅商用的（饭馆，色情等营业商用），遵循规约，并经利害关系的业主同。,焦点：业主的表决权（第 76 条）,焦点：住宅建设用地使用权期限,案例：江苏盐城的吴先生在当地买了一套住房后，细看购房合同，发现该小区土地使用年限居然只剩下40年。吴先生认为，一般住宅的土地使用年限为70年，而这个小区的土地使用年限“缩水”了30年的时间，严重侵害了住户们的利益。原来，当地国土部门是以城镇住宅混合用地的性质出让这块土地的，使用年限只有 50年。而这块土地早在十多年前就已出让，却因种种原因未能开发。等到大楼盖成，土地的使用期限自然只剩下40年了。国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：1）居住用地 70 年;2）工业用地 50 年;3)教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；4)商业、旅游、娱乐用地 40 年；5)综合或者其他用地 50 年;,焦点：房屋买卖登记,案例：有一个温岭的夫妇到杭州来买房，因为非典时期，大家不能一起到杭州来，就派了丈夫到杭州买房，温岭的妻子留守在那里照看孩子，如果买房要以夫妻两个人的名义要办各种手续，于是就以丈夫个人的名义登记产权，这就出现产权登记名义人是丈夫，实际产权是夫妻两人，后来夫妻关系不和睦，丈夫有了外遇，丈夫就把这个房子卖出去，妻子知道后，就到房产登记机关要把房子登记在两人名下，然后登记时候没有法律的判决是不给予办理，在这种情况下到底该怎么做？需要涉及法院的判决，就需要有法律来依托和支撑，这都是需要解决，这是物权法需要解决的问题。（共有、不动产善意取得制度）,案例：丈夫的父母把一套房屋赠送给自己的儿子，赠与房屋必须要办理产权登记，登记日期是4月28，小夫妻两人于5月7号办理结婚登记，产证上记载的日期5月13号，因为办理登记到拿出产证有一个过程，于是就出现一个矛盾，在房地产登记机关，登记薄上反映的产权取得时间是4月28号，房产证上反映的产权取得时间是5月13号，他们两人恰恰在这期间5月7号结婚，这到底是婚前还是婚后财产，如果夫妻感情深没有问题，后来这两人闹矛盾了，感情彻底破裂，已经到了法院起诉进行离婚，男方认为是婚前所得个人财产，不能作为共同财产分割，女方认为是婚后所得，男方的依据是房屋土地管理局有关登记资料记载的时间，女方的依据是手上的房产证上记载的时间，这两者发生冲突究竟以哪个作为依据，所以在说改革当中，出现了改革以前不曾有的事，这些都需要物权法来解决。,【第 17 条】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。,焦点：相邻关系,邻里纠纷案：甲男与乙女系隔壁邻居。因甲时常聚集三朋四友在家打麻将，有时通宵达旦，喧闹声严重影响了乙家正常的休息。一次甲家正在玩麻将，乙又敲门表示不满。甲认为乙在朋友面前扫了自己面子，遂出言不逊，辱骂乙神经病。乙亦怒斥甲不务正业，象个赌徒。双方由此发生争吵，引来邻里十数人，纷纷劝说双方忍让。甲恼羞成怒，上前拉住乙的衣服说：“我是赌徒，你就是妓女。”乙遭此羞辱之后，神经受到严重刺激，神经衰弱加重。你如何维护其合法权益？【第 90 条】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。,案例：有那么一个案子，住在三楼的居民，下水道被堵住了，于是他要查一下二楼居民的管道是是否被堵塞了，二楼的居民坚决不同意，经过大量的工作只能上人家去维修，但是维修必须要把他的吊顶给拆了，但是还是有一条管道还要修，被瓷砖被封住了，必须要破坏瓷砖，他就不同意，于是三楼的人家该告二楼的住户，但是查下来不是二楼的问题，是一楼的问题，到一楼去查了，这个时候二楼打官司了，我根本没有堵住什么东西，你们瞎闹造成了很大的损失，现在要不要赔？他有这个义务容忍公共设施的维修，所以任何一个业主，只要与小区相邻，都有一个义务容忍维修公共设施、设备，不仅是维修，还包括检测。【第88条】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。,焦点：占有制度,案例：有一个民警问了一个问题，你们看看该怎么做？他说接到一个报案，说是一个蓬头垢面的人坐在马路边上，在吃酒店扔掉的下料，但手上却戴着一个金光闪闪的手表，有一个手表收藏家看到一个手表，就提出要看看这块手表，一看就吃惊了，是一块劳力士手表，价值38万，于是这个人就觉得这个不太正常，是否是他抢来的，于是就报案，警方就派人跟他闲聊，讲住址和暂住地点，讲年龄和身份就很清楚，但是讲到手表就不清楚。于是三个方案，第一连人带表扣押，第二人放了，手表扣下，第三放人，不暂扣手表。解析：大家有非常有物权意识，就是应当选择三，物权法告诉我们，占有动产被推定为有权占有，合法占有，既然被推定为有权占有合法占有，那警方没有理由占有他的表，既然推定为有权占有合法占有在你没有足够的证据来证实他手表取得不法的情况下，你不能采取任何措施。,二 物权法对依法行政提出了更高的要求,焦点：物权的排他性是划分公权力与私权利的界限【第2条】本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权 对于私人的住宅保护，西方国家有一句格言，“风可进，雨可进，国王的军队不可进”国家机关的公务人员不能随便闯入，房屋的界限就体现了物权的排他性。国家机关的公务人员进入私人的住宅，要征得房主的同意，否则就是违法行为，除非持有搜查证,违法行为取得的证据不具有证据效力的规则。案例1：夫妇在家看“黄碟事件”案例2：土地承包经营权与林权证“打架”,焦点：下列财产不得抵押,(一)土地所有权；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；例外：四荒用地、乡镇企业用地(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。违法、违章建筑,一、立法背景（一）制定物权法是坚持社会主义基本经济制度的需要。社会主义初级阶段基本经济制度：坚持公有制为主体，多种所有制经济共同发展。分歧意见：其中影响最大的是北大法学院教授巩献田的一封公开信。题目是一部违背宪法和背离社会主义基本原则的物权法草案，在全国引发了广泛的争论，因为涉及政治问题，有关领导叫停了立法步伐。双方各持己见。巩教授说物权法草案照搬西方法律，社会主义的东西基本没有。没有写社会主义公共财产神圣不可侵犯，反而强调国家、集体和个人财产的平等保护。在贫富差距越来越大的情况下讲平等，就是要乞丐的要饭棍和少数人的汽车、机器平等保护，要把普通居民的住房、危旧房和那些高级别墅一样保护，这样形成的不是劳动的平等，而是资本的平等，这与资本主义社会有什么区别？,巩献田教授简介,巩献田：1944年12月生于山东省淄博市桓台县，北京大学法学院教授，博士生导师。1967年毕业于北京政法学院，1981年7月毕业于北京大学法律系，获法学硕士学位；1987年4月获南斯拉夫萨拉热窝大学法学博士学位。曾任北京大学学生工作部副部长，法律系法理教研室党支部书记、教研室副主任；现任教育部“两课”教学指导委员会委员，中国老教授协会政法专业委员会副主任委员，中国法学会法理学研究会和北京市法学会理事，北京市法理学会副会长等。,双方争论的焦点,1.违宪之争巩献田：“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”是宪法最本质的社会主义特征之一，宪法和民法通则都规定了“社会主义的公共（国家）财产神圣不可侵犯”原则。草案对这一核心条款的废除是违宪的，实质上妄图用“私有财产神圣不可侵犯”的精神和原则取而代之。质疑：中华人民共和国物权法（草案）（以下简称草案），是一部背离社会主义基本原则、开历史倒车的草案，不经过原则性的修改，全国人大无权通过这部草案，因为它是违宪行为的产物！我认为，有人在2004年修改宪法时没有完全达到的目的妄图在制定物权法的时候来达到。社会主义宪法同资本主义宪法的一个根本的区别，就是表现在如何对待私有制问题上。,质疑：草案在形式上是平等保护全国每个公民的物权，核心和重点却是在保护极少数人的物权。在这种严峻的形势下讲平等保护，那么就是乞丐要饭讨食的棍子和碗与少数人的机器、汽车等都平等保护！就是普通居民的住房，甚至危旧房同那些发了横财而修建的高级别墅一样保护！如果按照目前草案的思路，形成的只能是对于资本的平等，不能够保护劳动的平等。这与资本主义社会又有什么区别？保护我没有的东西有什么用？我不需要保护我没有的东西！更不需要保护我将来也不可能有的东西！在占有生产资料方面，一个是价值百万、千万、亿万的富翁，一个是穷光蛋，那么就根本不是什么平等主体！,2.贫富之争,3.国有资产流失之争,质疑：改革开放以来，国内少数人为了走资本主义道路，为了把为新中国经济奠定基础和建立功勋的国有企业搞垮，污蔑国有企业“效率低”、“养懒汉”，名义上搞好，实质上搞死国有企业，低价出售国有企业，致使国有企业大量资产流失，许多工人强行下岗，造成今天严重的经济和社会问题。,该事件对高层和物权法立法影响：,一、2005年8月12日北京大学法学院教授巩献田在网上公开发表的一封公开信一部违背宪法和背离社会主义基本原则的物权法草案 二、9月13日全国人大常委会法工委主任胡康生、副主任王胜明等人约见巩献田在人大宾馆。双方的谈话持续了80分钟。胡康生向巩献田介绍了物权法起草的基本情况，答复将把他的意见上报有关人士，并强调“法工委还从没有像这样把一个学者单独请到这里，听取他的意见”。三、2005年9月26日全国人大常委会委员长吴邦国对于进一步修改物权法(草案)提出三点指示。四、胡康生同年2005年10月22日在代表全国人大法律委员会所作的关于中华人民共和国物权法(草案)修改情况的汇报中，将吴邦国的指示具体化为三个原则。五、物权法草案偏离了预定的立法轨道，没有在2005年12月底的十届全国人大常委会第十九次会议上如期接受“五审”，也未被列入2006年3月全国人大的审议议程。,坚持社会主义基本经济制度主要体现,第一，把维护社会主义基本经济制度作为物权法的立法目的。物权法第一条：为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法；第二，物权法第三条规定了国家经济基本制度作为物权法的基本原 则，贯彻始终。物权法第三条：国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。该条全面体现了国家体现了国家基本经济制度，可以说是物权法争论的核心焦点。,第三，明确国有财产的范围(46-52条归属）；国家所有权所有权的行使方式（国务院代表利用）；国家财产的保护方法（56条保护）。并针对国有资产流失情况，从五个方面加强了对国有财产保护，以巩固和发展公有制经济。第五十七条 履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。第四，物权法对非公有制经济的私人所有权从四个方面作了规定以国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。（第六十六条 私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。）,（二）制定物权法是规范社会主义市场经济秩序的需要。社会主义市场经济的基本要求：产权明晰、公平竞争 1.如何体现产权明晰表现在：物权法第五章确认物的归属主要是确认、明确国家所有权、集体所有权、私人所有权。第六章：建筑物区分所有权，规定小区房屋哪些是专有，哪些是共有；第八章规定共有关系之间权利和义务；2.平等保护主要体现在物权法第三条、第四条，主要是对国家、集体、私人财产平等保护。第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。,为什么要平等保护？,理由：1.平等是民法基本原则，民法定义可以看出，物权法是民法部门。2.从国家基本经济制度角度看，多种所有制共同发展，如果不平等保护，如何共同发展。3.我国实行的是社会主义市场经济体制，它的社会主义性质是由国家的基本经济制度、主要是由居于主体地位的公有制经济决定的，同时对属于不同市场主体的财产给予平等保护又是适应市场经济公平竞争的一条基本原则。案例：香港航空告国内三大航空公司，主要在寻取管辖权，地区以外得不到公平审理，原因在于香港方面认为大陆法律只维护国有企业，为国有企业保驾护航。,（三）制定物权法是维护广大人民群众切身利益的需要。人民群众的迫切要求：切实保护他们通过辛勤劳动积累的合法 财产、依法享受的土地承包经营权、宅基地使用权、业主建筑 物区分所有权。目的是维护人民群众的切身利益，激发人们创 造财富的活力，促进社会和谐。案例：重庆“钉子户”事件-历史上最牛的“钉子户”一个伟大的标志性的事件 地点：重庆市九龙坡区杨家坪鹤兴路17号 被拆房子：219平房 属于营业用房 被拆迁人：杨武、吴萍 开发商：重庆南隆与重庆智润置业有限公司、重庆正升公司,杨武:22年前，他靠拳头获得了首届渝州散打擂台赛重量级冠军。他站在屋顶挥舞国旗的场景深具震撼力与感召力；媒体几乎一边倒的支持姿态更稳固了网友的民意基础。,吴萍:风韵犹存的外表，精明能干、知法守法的理性姿态，使她成为镜头前最好的发言人及辩护人,案件回放：拆迁进程,2004年8月31日重庆市九龙坡区杨家坪鹤兴路片区项目改造贴出动迁公告，随后该片区280户陆续搬迁；2004年10月据吴苹称，项目改造区域断水断电断路；2005年2月据开发商称，在10余次协商未达成一致意见后，拆迁人向九龙坡区房管局提出拆迁行政裁决，要求裁决吴家限期搬迁；2006年9月14日开发商委托专人向吴苹送达安置意见书，但双方协商仍未达成一致意见；2006年10月据吴苹所述，至此其他居民已全部离开；2007年1月8日下午鹤兴路片区拆迁听证会召开，被拆迁人未到场参加；,2007年1月11日九龙坡区房管局于下达了拆迁行政裁决书；2007年3月19日九龙坡区法院举行听证后，裁定支持房管局关于搬迁的裁决，要求被拆迁人在本月22日前拆除该房屋；2007年3月21日吴苹丈夫杨某爬上孤房，打算一直待到解决方案达成。2007年4月2日重庆市九龙坡区拆迁“钉子户”吴苹夫妇与开发商达成和解，吴苹夫妇同意接受易地实物安置，在沙坪坝区置换一套商业用房，并自愿搬迁。被执行人杨武位于鹤兴路片区十七号的房屋按照拆迁安置方案中的评估价为人民币2477547元，另补偿被执行人杨武旧房设备费人民币2222元、搬家费人民币2万元、装饰补偿费人民币10万元。,私人财产保护：“钉子户”的法律依据,宪法依据：宪法第13条：公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民私有财产权和继承权。国家为了公共利益需要，可以依据法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。民法依据：通则75条：公民合法财产受法律保护，禁止任何组织或个人侵占、哄抢、破坏、或者非法查封、扣押、冻结、没收。物权法依据：物权法66条：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。著名的“波茨坦磨坊”故事,物权法对拆迁征地补偿的对定,物权法在这方面的规定主要有四个方面：一43条：是明确规定国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。二42条：是规定了征收的条件。为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。目前有根据商业利益开发和公共利益开发的两种类型。三42条第二款：是规定了补偿的原则和内容。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。,四 42条第三款：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法根据不同情况作出规定。五 42条第四款：针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。,政府在拆迁角色：,第一，发放拆迁许可证。其次，政府颁发给拆迁人的许可证，允许它拆迁了。之后政府就退回去了，让拆迁人和被拆迁户去谈，去签补偿和拆迁协议，签成协议就走民事诉讼程序，签不成协议必须要经过政府的行政裁决，之后 就是具体行政行为了。其只能通过行政复议和行政程序进行。从目前调研的案件看，几乎申请裁决的绝大部分都是拆迁人，被拆迁人提出裁决的很少，或者通过这种裁决拿到利益的很少，几乎没有。第三个角色执行裁决。政府做出的拆迁的裁决生效之后，立刻就可以执行。这是政府在拆迁中的三个角色。最新信息：开发商主导拆迁过程的旧模式将变更为政府主导模式 补偿应“保障居住条件”、“公共利益”有望细化,广州首个引用物权法对提起上诉的判决拆迁,（四）制定物权法是实现2010年形成中国特色社会主义法律 体系目标的需要。社会主义法律体系目标：按照国家立法规划，到2010年，我国要出台民法典，目标是基本建成中国特色的社会主义法律体系，民法典的内容包括五大部分：主体编、合同编、物权编、债权编和责任编。法律条文至少要超过1000条。为了实现立法目标，必须早日制定物权法。为此，全国人大常委会法工委专门成立了以粱慧星、王利明为首的两个课题小组，从事物权法的起草工作。,二、立法过程（1993年2007年）,初审：从法律上明确保护私人财产。时间：2002年12月 焦点1：明确物权有关概念。焦点2：明确保护私人财产。,二审：完善保护私人财产法律制度 时间：2004年10月 焦点1：赋予拾金不昧者报酬请求权。焦点2：强调农民集体财产不可私分。,三审：强调私有财产平等保护 时间：2005年6月 焦点1：国家、集体和私有财产平等保护。焦点2：征地、拆迁补偿应到位。,四审：房产三大变化时间：2005年10月焦点1：小区道路、绿地和无合同约定车库归业主。焦点2：对侵害业主共同权益的行为可诉。焦点3：住宅建设用地使用权期满自动续期。,五审：删除有关居住权规定 时间：2006年8月 焦点1：加强对国有资产保护力度。焦点2：删除有关居住权规定。,六审：严控农用地转为建设用地 时间：2006年10月 焦点1：删去“土地承包经营权抵押”条款。焦点2：住宅用地满70年续费。焦点3：造成国资损失承担法律责任。焦点4：车位车库应首先满足小区居民需要。焦点5：严格控制农用地转为建设用地。焦点6：业主对建筑物内住宅享有所有权。,七审：绝不保护非法财产 时间：2006年12月24日 焦点1：宅基地使用权的有关法律和规定。焦点2：删去质押公路桥梁收费权的条款。焦点3：首次对城镇集体财产作出原则规定。焦点4：绝不保护非法财产。,八审：对草案60多处修改 时间：2007年3月10日 第十届全国人民代表大会第五 次会议通过 时间：2007年3月16日 赞成2799票,反对52票,弃权37票,财产权,人身权,物 权,知识产权,债 权（与物权区别）,自物权（完全物权、所有权）,他物权,用益物权,担保物权,农地承包经营权,建设用地使用权,宅基地使用权,地役权,抵押权,质 权,留置权,客 体,性 质,效 力,创 设,物权法体系网路框架图,民法,占有,一、物权法的基本理论,物的概念物权法第二条第二款：物主要是包括动产和不动产。不动产是：土地和土地附着物。,物的特征 1、非人格性 2、有体物 3、可支配性 4、独立性 案例：“虚拟财产权第一案”,物权概念 物权是指权利人直接支配标的物(包括动产和不动产)享有其利益并排除他人之干涉的民事财产权。,物权的特征 1、物权是民事财产权 2、物权的客体是特定的物 3、物权是支配权、绝对权和对世权,物权法的概念,物权法概念：就是关于所有权、用益物权和担保物权的法律规则。共有5编19章247条回答三个问题：物权法的主要内容三句话、六个字：归属=物的主人；利用=主人有哪些权利，他人有哪些义务；保护=侵犯物权承担哪些责任。第一编：总则分则：（第二编-第四编）所有权、用益物权、担保物权第五编：占有制度,三、物权法作用,定分止争。通过加强对物的保护，维护社会的正常秩序。商鞅在商君书中说：“一兔走，百人逐之，非以兔为可分以为百，由名之未定也。夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也。故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之；名分已定，贪盗不取。”,促进物尽其用。通过规范物权人的权利和义务，为权利人充分利用财产提供良好的法制环境，它鼓励权利人创造财富、积累财富。物权法是一部保障安居乐业的法，是一部促进经济发展，构建和谐社会的法。,一、物权的效力、原则,物权的效力（一）物权的优先效力1、物权对于债权的优先效力。2、物权相互间的优先效力。（二）物权的追及效力-物在召唤主人、月亮走我也走 例如，我的手机被张三偷走卖给李四，我照样可以请求李四返还，我的所有权不消灭。再例如用益物权里的地役权，在你土地上设置地役权，你把土地转让给你第三人，我的所有权权照样跟着土地到了第三人那里。用一个词来形容“月亮走我也走”。（三）物权的妨害排除力,物权的基本原则,（一）一物一权原则一物一权原则：是指一物之上不能同时存在两个以上的所有权，广义上的一物一权原则还包括一物之上不能同时存在两个以上种类一致、效力相同的用益物权（“用益物权”是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。）或者担保物权,一物一权原则案例,索先生与张女士于2005年3月14日协议离婚，针对双方共同所有的登记在张女士名下的一套两居室房屋，双方在离婚协议中约定：南侧一间归索先生所有，北侧一间归张女士所有。2007年1月，张女士起诉到法院，要求确认离婚协议中有关房屋的约定无效，请求依法分割房屋,物权的基本原则,（二）物权法定原则 物权法定原则：是指物权的种类、物权的内容和效力只能由法律加以规定，当事人不得任意创设。（三）物权变动公示公信原则 物权的公示原则：是指在物权变动时，必须将物权变动（即物权的产生、变更或者消灭）的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易的安全。公示方法：世界各国在公示方式上大体都采用相同的方式：就动产而言其公示方式乃是：交付、占有；就不动产而言乃是登记。,世界各国物权变动效力模式,第一种模式：法国意思主义：只要不动产签订了书面合同，合同生效。物权就发生转移，不动产不要登记，动产也不需要交付。这时登记、交付公示是对抗第三人要件。第二种模式：瑞士的登记主义：登记、交付是发生所有权转移的效力。第三种模式：德国合意主义：动产合同（债权合同）加交付转移所有权；不动产：合同（债权合同）加登记加物权合同，转移所有权。,我国两种不同的物权变动模式,第一种模式：公示作为物权变动要件（强制登记、或法定登记，登记生效主义）公示：登记【第 14 条】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。【第 15 条】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律 另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不登记只是物权不发生变动，但是合同生效，物权不变动可以追究违约责任。,不动产买卖的：房屋的所有权、建设用地使用权,不动产抵押同,第二种模式：公示作为对抗第三人要件（物权自合同签订之日起生效，不登记不能对抗第三人）（1）动产抵押权案例：甲因向乙借款，并将自己的房屋抵押给乙，双方签订了抵押合同。但因抵押部门原因而未能办理登记，于是甲向乙交付了房产证。后来，甲又用该房产证的复印件与丙签订了抵押合同，并办理了登记。关于此案，以下说法正确的是：A乙对甲的房屋享有抵押权（因登记机关原因未登记但交付权利凭证，抵押权成立，但不可抗第三人）B丙对甲的房屋享有抵押权C丙的抵押权优先于乙（2）土地承包经营权（物权法第127、129条）（3）宅基地使用权（4）地役权（5）机动交通工具（转让所有权，设置抵押权都是登记对抗主义）,公信原则-善意取得,所谓公信原则：是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。案例1：张三有一块手表交给李四保管，第四在保管期间卖给王五，王五是善意的，拿了这块手表，现在这块手表的所有权应当是王五的，而不是张三的，张三只能要求李四赔偿损失的，法律为什么不保护张三要保护王五，是因为法律通过保护王五来维护一种交易秩序，来维护交易安全。如果在这种情况下，张三状告王五，王五败诉了，东西归张三，以后我们上街不可随便买东西，所以在这种情况下，法律是站在社会正义角度。,案例2：房东把房屋出租给房客，房客对房东说了，为了保障租赁关系，能否办理租赁登记？房东说从来不办租赁登记，房东就说写一份委托书，房产证交给你（房产证给我看看，房子到底是不是你的？房客使用微型摄像机录下了房产证的模型，）第二天拿了房东的房产证去伪造了一份，晚上到房东家里说了，房地产交易中心排队很长，我就不办了，就还给他一份假的伪造的房产证，第三天房客又伪造了一张房东的身份证，但是照片是房客自己的，但是他就到房屋中介公司挂牌销售，来了很多看房人，造成邻居有一个外观，他就是房屋的主人，最后有一个人说我要买你的房屋，签订了合同，给了钱，又办理了过户登记手续。这个时候房产权已经归买受人所有，登记在买受人第三人的名下，但是第三人向银行申请贷款，银行到产权交易中心查了一下，产权是你的，于是设定了一个不动产抵押贷款，银行把钱给他了。再说房客，接下来几个月连交三个月的租金给房东，到了第四个月房客不交租金了，房东就紧张了，第五个也不交租金了，因为他预交了三个月的保证金在那里，他就去房屋察看，于是有了两张房产证，哪张是真的，哪张是假？于是房东打官司，状告第三人，,要求确认产权归自己，第三人抗辩，我根本就不知道你不是那个交易对象，我也是受骗上当，但是我不知情。产权人应当归谁？第三人还是房东？是房东，而不是第三人，这个第三人不适用我们现在所讲得善于取得？善于取得并不包含对身份的误解，现在是第三人对方可身份的误解，是房客冒名顶替伪造房东的签字来签合同，这份合同压根就无效。假冒他人身份，伪造他人签章，这样一份合同对真实人不能成立。房客假冒不动产登记名义下，所以不适用善于取得。法院判第三人败诉，房屋变更登记应当登记在房东名下，但是问题还没有解决，因为第三人是借钱买房的，现在第三人没有钱来还贷，原来赚来的钱可以还贷，现在赚来的钱要租房，没有闲钱还贷了，当第三人不还贷的时候，银行要启动维权手段，银行要行驶抵押权，另一场纷争就成立了，这个房屋的抵押权成立不成立，抵押权是成立的？因为银行是善于取得？因为第三人是处分人，在当时第三人是不动产登记人，但是第三人不享有产权，银行是善意的，这就是善意取得的特点.,一、物权的变动,物权的变动（一）不动产变动公示方法的登记1.登记主管和管辖 2.登记程序 3.关于不动产登记簿的效力4.更正登记 5.异议登记 6.预告登记 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证,a.当事人申请,b.登记机关进行审查,c.登记,d.登记的赔偿责任,（二）动产的交付,现实交付,简易交付,占有改定,指示交付,动产公示方法：交付,物权的保护,（一）标的物返还请求权（二）妨害排除请求权（三）妨害预防请求权（四）恢复原状请求权,Thank You!,