物业综合管理与服务.ppt

第七章 物业综合管理与服务,上章节主要内容,房屋日常维护房屋维修管理房屋设备维修管理,本章主要内容,物业环境管理物业车辆与停车管理物业安全与消防管理,第一节 物业环境管理,一、物业环境的概念和种类（一）环境环境，是指周围的地方及其情况和条件。环境是针对主体而言的，以人类为主体的环境有广义与狭义之分。(一)广义的环境含义广义的环境含义包括以下四个层次：,1.第一环境第一环境即自然环境或原生环境。第一环境既含有对人类有用的自然资源，如土地、森林、矿产、水、大气、生物、植物等，也含有对人类不利的自然灾害，如地震、火山、洪水、泥石流、海啸等。,2.第二环境第二环境即次生环境，是指被人类活动改变或污染的自然环境，如城市上空被污染的大气，城市周围被污染的水域和水体，城市郊区(农业用地、蔬菜用地等)被污染的土壤，城区内部被破坏的林木、花木、草地或被绿化的土地等。,3.第三环境 第三环境是指由人工建造的房屋、道路和各项设施等组成的人工环境。第三环境是人类生存和发展的基础。房屋是供人们生产、工作、休息等各类活动的场所，也是人类发展所离不开的基本要素。而宽广、通畅的道路和各项配套完善的设施是促进人类进步和社会发展所不可缺少的条件。因此，创造美好的人工环境是促进社会进步、人类发展的基本保证。,4.第四环境第四环境是指由政治、经济、文化等各种社会因素所构成的人与人之间的社会环境。第四环境属于“软”环境。政治稳定、经济健康快速发展、文化素质水平高，人与人之间团结、诚实，必然会导致生产、工作效率高，人们的幸福感会增强，人生价值就会得到充分体现，人类社会就会不断向前发展。,（二）物业环境的内涵物业环境是城市环境的一部分。一般说来，物业环境包括广义环境的第二环境、第三环境和第四环境。城市环境是指城市范围内的情况和条件；物业环境则是指某宗物业，如居住小区、写字楼、购物中心、宾馆等其所在区域内的情况和条件。物业环境按物业用途的不同，可分为生活居住环境、生产环境、商业环境和办公环境等。,二、物业环境管理的内容物业环境管理主要是调控业主或物业使用人与环境保护的关系，组织并管理业主或物业使用人的生产和生活活动，限制业主或物业使用人损害环境质量、破坏自然资源的行为。一般来说，物业环境管理主要包括以下几个方面的内容：,(一)治理环境污染环境污染主要有以下几种情况：1.空气污染造成空气污染的因素主要有：(1)直接燃煤，排放过多二氧化硫气体。(2)机动车排放的尾气经强紫外线照射形成光化学烟雾污染。,(3)基建扬尘形成的尘烟污染。据研究资料表明，在采暖期大气中的尘以烟尘为主，约占三分之二；在非采暖期大气中的尘以扬尘为主，约占二分之一以上。2.水体污染工业废水和生活废水等含有大量有毒、有害污染物，进入水体后形成水体污染。,3.固体废弃物污染固体废弃物是人们在生产和生活中扔弃的固体物质。影响物业环境的固定废弃物主要有生产与生活垃圾、粪便、沟泥等。其中垃圾包括无机垃圾(砖瓦碎石、炉灰、渣土等)和有机垃圾(动植物残体、废纸、塑料、碎布等)。固体废弃物如不及时加以处理，也会对环境造成污染。,4.噪声污染噪声可分为交通噪声、生产噪声和生活噪声三种。(1)交通噪声大量交通噪声来源于物业区域以外的城市道路。机动车进入物业区域内部也会带来噪声。距离城市道路远近的不同，受到交通噪声的干扰也就不同。,(2)生产噪声主要有工厂加工噪声和工程施工噪声等。工厂加工噪声如冲压、锻造、蜂窝煤加工点的噪声，对附近居民和办公人员影响很大。工程施工噪声如施工现场打桩机、搅拌机、切割机、振动泵等机器设备工作中所产生的噪声，这类噪声严重干扰着周围物业业主和物业使用人的正常工作和生活。,(3)生活噪声生活噪声主要包括商业噪声、保育教育噪声和日常生活噪声三类。商业噪声居住区和小区的商业中心是人流集中、气氛热烈的公共场所。特别是附近的农贸市场，其叫卖声、讨价还价声、人群熙熙攘攘声等不绝于耳，对居住和办公产生严重干扰。,保育教育噪声如学生上学与放学的嘈杂声，做操、上体育课的口哨声，儿童的哭闹嬉戏声等，都会影响附近物业业主和使用人的工作和休息。日常生活噪声日常生活噪声种类繁多，如居民播放音乐、家庭影院、家庭舞会等娱乐声响，家庭厨房噪声、家庭纠纷的争吵声、家庭聚会的喧哗声、走家串户的叫喊叫卖声等等。,5.电磁波污染目前由于电器、电信等具有强大电磁波污染因素的产品走入家庭和被消费者广泛使用，造成电磁波污染严重，极大地损害人们的身心健康。,(二)做好物业环境绿化工作尽量扩大绿化面积及种植花草、树木的种类，不仅可以净化空气，调节物业区域小气候，保持水土、防风固沙，而且还可以消声防噪，达到净化、美化环境的目的。,(三)做好物业环境卫生管理工作物业环境卫生管理是物业管理中一项经常性的管理服务工作，其目的是净化环境，给物业业主和使用人提供一个清洁宜人的工作、生活的优良环境。良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益，同时，对社会精神文明建设也具有很重要的作用。,(四)清除物业区域内的违章搭建违章搭建是对整个物业区域和谐环境的破坏。它既有碍观瞻，又影响人们的日常工作和生活，还可能带来交通、消防等方面不安全的问题。因此，物业管理公司一定要协助有关部门，认真做好清除和及时防止物业区域内的违章搭建的管理工作。,(五)加强市政公用设施管理为物业业主、使用人和受益人生产、生活、办公等服务的市政公共设施是该物业区域的一个重要组成部分，一旦它遭到破坏或损坏，便会影响人们正常的生产、生活和工作。因此，加强市政公用设施的管理也是物业管理公司环境管理的一项重要工作。,(六)搞好车辆交通管理车辆是人流、物流的载体。物业区域的交通道路是物业人流、物流流动的通道。物业相对于其外部环境，车辆交通是对外联系的主要载体与通道，在物业使用中有着特殊的重要性。车辆交通管理的目的是为了建立良好的交通秩序、车辆停放秩序，确保物业业主、使用人和受益人的车辆不受损坏和失窃。,(七)建设各种环境小品物业环境小品的种类繁多，就其性质来说，大体上可划分为两大类：一是功能性环境小品，二是装饰性环境小品。环境小品具有方便实用、美化环境、优化空间的功效。不同物业，环境小品的布置原则和方法不尽相同。环境小品的设计应从使用功能出发，在整体环境协调的统一要求下，与建筑群体和绿化种植紧密配合，才能达到理想的效果。,(八)抓好治安管理工作物业区域内的治安管理工作是指物业管理企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及突发事故而对所管物业区域内的一系列管理活动。治安管理防治的对象主要是人为造成的事故与损失。其目的是避免所管物业区域内财物受损失、人身受伤害，维护正常的工作、生活秩序。,治安管理在整个物业管理中占有举足轻重的地位。它是物业业主、使用人和受益人正常工作、安居乐业的基本保证，也是整个社区及社会安定的基础。同时，良好的物业治安环境能提高物业和物业管理企业的声誉。,(九)抓好消防管理工作消防管理工作在物业管理中占有头等重要的地位。为使物业业主、使用人和受益人有一个良好的物业使用环境，物业管理公司应做好物业消防设施和器材的配置与管理、消防宣传教育等工作，要预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为物业业主、使用人和受益人的生产和生活提供安全环境，增强其安全感，保卫其生命和财产的安全。,(十)建立新型的人文环境新型的人文环境应该是和睦共处、互帮互助的生活环境；互利互惠、温馨文明的商业环境；融洽和谐、轻松有序的办公环境；安全舒适、相互协作的生产环境等。新型的人文环境可以使人们焕发热情，提高工作效率，热爱生活，充满爱心，并对社会治安状况的好转有着很大的促进作用。,三、物业环境的保洁管理保洁管理，是指物业管理公司通过宣传教育、监督治理和日常清洁工作，保护物业区域环境，防治环境污染，定时、定点、定人进行生活垃圾的分类收集、处理和清运。通过清、扫、擦、拭、抹等专业性操作，维护辖区所有公共地方、公用部位的清洁卫生，从而塑造文明形象，提高环境效益。,保洁管理的重心，是防治“脏乱差”。“脏乱差”具有多发性、传染性和顽固性。例如，随手乱扔各种垃圾、楼上抛物、乱堆物品堵塞公共走道、随意排放污水废气、随地吐痰和大小便，以及乱涂、乱画、乱搭、乱建、乱张贴等等，很可能发生在某些业户身上，所以不可掉以轻心。,业主整体素质的提高，需要物业管理公司员工通过宣传教育、监督治理和日常清洁工作，作出坚持不懈的努力，否则就可能因“脏乱差”而使物业区域(楼)面目全非，从而与物业管理的宗旨相悖。,四、物业环境的绿化管理（一）树立绿化意识绿化意识即生存意识、生命意识。1、绿化是城市生态系统的主体因为绿化在其生命过程中，能发挥十大功能：.制氧、杀菌、调节气温、防粉尘、减噪音、防风沙、产生负离子、吸附有害气体、防止自然灾害等。,2、绿化是居住区唯一有生命的基础设施加强绿化管理，是改善小气候和净化空气的需要，是提供良好的休闲场所的需要，也是居民自身生存、发展与享受的需要。3、绿化是人类文明的重要标尺。应倡导和建设生态城市、森林化城市、田园城市等。,（二）加强绿化管理1、绿化的分类和分工绿化系统由点、线、面、环四大类组成。其中，“点”指公园、公共绿地；“线”指街头道路绿化；“面”指居住区绿化；环”指围绕城市区域的绿化环带。居住区绿化范围最广，面积最大。,城市绿化分工范围如下：（1）新村小区道路建筑红线之外的，归园林部门绿化和养护管理；道路建筑红线之内的归房管部门或物业管理公司绿化和养护管理。（2）新村小区街坊内部有路名的道路归园林部门绿化和养护管理；没路名的道路归房管部门或物业管理公司绿化和养护管理。,2、绿地建设绿地建设可从三个方向进行：（1）新辟绿地居住区绿化设计的指导思想是“适用、经济、美观”。要求以绿为主，形成系统；见缝插绿、节约用地；合理配置，注意景观。,（2）恢复和整顿绿地恢复绿地是指重新进行调土、整地、种植大量树木、新添建筑小品，使之恢复绿化面貌。整顿绿地是指补种树木，部分更新草皮，修补绿化设施，让绿化重新焕发青春。,（3）提高绿地级别例如：增加植物新品种，营造花坛，栽植草坪，用植物造景，增添建筑小品，拓展竖向绿化空间，新辟屋顶绿化、墙面绿化和阳台绿化，变封闭式绿地为开放式绿地，增加老年休息活动场所和儿童乐园等。,（三）绿化养护管理1、绿化美护管理的特点绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、施肥、整形修剪、防治病虫害、围护、涂白、立支柱以及加强宣传教育和派人巡视，防止人为的毁坏等，它具有以下特点：经常性；针对性；动态性。,绿化养护管理必须按照绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期，以及根据多变量的客观条件，适时确定不同的养护重点，安排不同的养护要求，维持绿化的健康生长，并按人们的要求生长。,2、绿化养护管理的质量要求和考核指标1）绿化养护管理的质量要求：（1）树木；生长茂盛无枯枝；（2）树形：美观完整无倾斜；（3）绿篱：修剪整齐无缺枝；（4）花坛：土壤疏松无垃圾；（5）草坪：平整清洁无杂草。,2）具体的考核指标：（1）新种树苗，本市苗成活率大于95%，外地苗成活率大于90%；（2）新种树木；高度1公尺处倾斜超过10公分的树木不超过树木总数的2%；栽植一年以上的树木保存率大于98%；（3）五大虫害的树木不超过树木总数的2%；树木二级分枝枯枝不超过树木总数的2%；,（4）绿化围栏设施无缺损；绿化建筑小品无损坏；（5）草坪高大杂草，绿化无家生或野生的攀援植物；（6）绿地整洁无砖块、垃圾；（7）绿化档案齐全、完整，有动态记录。,（四）绿化档案资料管理绿化档案资料除了原始设计图纸、接客验收资料外，还要建立绿化管理手册。绿化管理手册为大小二种，两种手册具有不同的要求和作用：,1、绿化管理大手册绿化管理大手册作为物业基础资料留存在物业管理公司内。它根据每处绿地的现场测估资料，按照1/200-1/500的比例用植物图例绘入大手册的平面图中，并且标明主体树、骨干树的位置，误差不得超过1%，在其他栏目中填明树木的品种、规格、数量、建筑小品、绿化设施等，定期注记绿化动态，提供管理的依据和参考。,2、绿化管理小手册绿化管理小手册是绿化小组和养护工人经常使用的工作手册。小手册内除了没有绿化平面图外，其他均与大手册相同。,（五）居住区绿化管理规定物业管理公司可以从以下十个方面来制定管理的有关规定：1.爱护绿化，人人有责；2.不准损坏和攀折花木；3.不准在树木上敲钉拉绳晾晒衣物；,4.不准在树木上及绿地内设置广告招牌；5.不准在绿地内违章搭建；6.不准在绿地内堆放物品；7.不准往绿地内倾倒污水或乱扔垃圾；8.不准行人和各种车辆践踏、跨越和通过绿地,9.不准损坏绿化的围栏设施和建筑小品；10.凡人为造成绿化及设施损坏的，根据政府的有关规定和公共契约的有关条文进行赔偿和罚款处理。,五、物业环境的污染与防治一）污染与污染防治环境污染：废害物过量流入，超过环境容量（自净能力或生态系统的负载限额），导致环境质量下降或恶化的现象。按污染物的形态，可分为废气、废水、固体废物、有毒化学品、放射性物质、噪声等。,污染源：向环境排放污染物或有害因素的设施、装置、地点或场所。所谓污染防治，即控制污染源，减少治理污染物。其实质就是控制人类活动向环境排放污染物的种类、数量和浓度。,二）大气污染与防治（一）大气污染的原因人类活动向大气中排放各种有毒、有害气体和尘烟等污染物，即二氧化硫、氮氧化物、一氧化碳、二氧化碳和粉尘等的过量排放。造成物业环境大气污染的主要原因是：烧煤；机动车尾气；活动扬尘；不当燃烧以及燃放烟花爆竹等。,（二）大气污染防治的途径1.改变能源结构。2.禁止在物业辖区内焚烧能产生有毒有害气体和恶臭气体的物质3.严格控制辖区的工业生产向大气排放含有毒物质的废气和粉尘,4.加强车辆管理、限制机动车辆驶入辖区，既能减少尾气排放量，又能减少噪声。5.在物业维修、装修时，尽量采取防止扬尘、噪声的措施。6.平整和硬化地面，减少扬尘。7.加强绿化。开墙造绿、立体建绿、层顶植绿、阳台种绿、见缝插绿、严格管绿。,三）水体污染与防治（一）水体和水体污染水体是指河流、湖泊、池塘、沼泽、海洋、地下水以及水库等水的积聚体。城市中的生活饮用水二次供水设备，即储水设备和加压、净化设施，如水塔、水箱等，属于经过净化处理符合人体饮用标准的人工水体。,水体污染分两种情况：过量排放造成水的物理、生化污染；治病微生物污染。,（二）水体污染的种类及其危害性1.病原体污染物。2.需氧物质污染物。3.有毒化学物质。第一类是重金属；第二类是酚和氰；第三类是有机氮化合物、有机氯化合物等。4.其他污染物质。,（三）水体污染防治的途径1.加强污水排放的控制。防止水体污染的主要措施：严格控制工业和生活污水的任意排放；加强对水体与污染源的巡回监测；从制度和管理上控制随意排污和超标准排污现象。,2.加强对已排污水的处理污水处理的方法有：物理处理法；化学处理法；物理化学法；生物处理法等。3.加强生活饮用水二次供水卫生管理生活饮用水二次供水，是指通过储水设备和加压、净化设施，将自来水转供业主和使用人生活饮用的供水形式。,物业管理公司二次供水及其卫生管理职责：（1）指定专人负责二次供水设施的具体管理；（2）保证使用的各种净水、除垢、消毒材料符合生活饮用水卫生标准；（3）每年度至少清洗水箱二次，并建立档案；,（4）对净水设施视净水效果及进更换或者维护；（5）配合卫生防疫机构抽检水样；（6）保持设施周围环境清扫保洁；（7）采取必要的安全防范措施，对水箱加盖、加锁；,（8）对直接从事二次供水设施清洗消毒的工作人员，必须每年体验一次，取得卫生行政部门统一发放的健康合格证，方可上岗；（9）禁止任何人毁坏二次供水设施以及进行污染二次供水水质的行为。,四）固体废弃物污染与防治（一）概述固体废弃物，通常是指生产、生活和其他活动中产生的，在一定的时间和地点不再需要而丢弃的固态、半固态或泥态物质。,工业型按其来源和管理要求分为两大类：生活型有害废弃物：具有毒性、易燃性、腐蚀性、反应性、放射性及含有病源体的传染性的废弃物。,一般废弃物：非有害废弃物。生活固体废弃物：即城市生活垃圾，是指居民生活、商业活动、市政维护、机关办公等产生的生活废物，如炊厨弃物，废纸、织物、家用杂具、玻璃陶瓷碎物、电器制品、废旧塑料制品、废交通工具、装修垃圾、煤灰渣、脏土及粪便等。物业环境固体废弃物污染的重点：加强业主和使用人生活垃圾管理。,（二）防治的基本原则：1全过程管理。即贯穿于从产生、排放、收集、输出、贮存、综合利用、处理到最终处置的全过程。,2实行“三化”。“三化”即固体废弃物的减量化、资源化、无害化。（1）减量化，是指控制固体废弃物产生的数量、种类和体积。方法：压缩、破碎、焚烧等。,（2）资源化，是指对固体废弃物进行综合利用，使之转化为可利用的二次原料或再生资源。如通过加工制成建筑材料；通过分选回收利用工业原料；通过焚烧和热解利用其热能；通过发酵处理制成肥料、饲料等。,（3）无害化，是指对不能或暂时不能进行综合利用的固体废弃物采取安全的贮存、处理、处置措施，减少或减轻对环境和人体的健康的危害。如生活垃圾卫生土地填埋、安全土地填埋、以及放射性等有害废弃物的水泥固化、沥青固化等。,3集中防治与分散防治的相结合。在物业辖区中集中防治，是物业管理公司的职责。分散防治，是业主和使用人应尽的义务。集中防治办法：建设区域性的地下式隐蔽垃圾房、生活垃圾压缩收集站、有机垃圾再生处理机等。分散防治办法：按有机、无机、有害三大类进行分类袋装，分别丢入绿、黄、红不同容器中。,（三）防治城市生活垃圾污染的有关法规规定1.按规定的地点、时间和有关要求，排放、倾倒生活垃圾和粪便；2.垃圾箱（桶）应与生活垃圾产生量相适应，有密封、防蝇、防污水外流等防污染设施；,3.生活垃圾应及时清扫收集，统一运输和处理，做到日产日清；4.生活垃圾应实行分类收集，逐步实现“三化”。5.超标大件垃圾，不得随意投放。6.特殊垃圾按有关规定处理，不得混入生活垃圾之中。7.实行谁产谁负责的原则，“门前三包”等，对居民实行生活垃圾分类袋装化等。,五）噪声污染与防治（一）概述噪声一般是指那些人们不需要的、令人生厌的或对人类生活和工作有防碍的声音。噪音不但取决于其频率、声强、声强级等物理性质，同时还与人的主观感受有关，因此是一种感觉公害。,所谓噪声污染，是指人类活动排放的环境噪声超过国家规定的分贝标准，妨碍人们工作、学习、生活和其他正常活动的现象。我国城市区域环境噪声标准规定：一般居住区和文教区的昼间噪声标准是50分贝，夜间为40分贝；工业集中区昼间为65分贝，夜间为55分贝；一般认为，40分贝是正常的环境声音。长期工作在95分贝以上的噪声环境中，会导致很多问题。,（二）物业环境噪声的来源：1.车辆交通噪声。2.建筑施工噪声。3.社会生活噪声。主要包括商业设施噪声、教育设施噪声、居民生活噪声三类。,（三）物业环境噪声的控制1.禁止设立产生噪声污染的生产、经营项目。2.规定夜间不得作业的时间。3.禁止机动车、船在禁止鸣喇叭的区域内鸣叫。4.控制音响。,第二节 物业车辆与停车管理,一、车辆与停车管理概述主要是搞好车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。美国心理学家马斯洛的需求梯度理论指出，人类的需要可分为7个层次，即生理需要、安全需要、友爱和归属的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我实现的需要。,这7种需要是按次序逐级上升的。即当下一级需要获得基本满足后，就会追求上一级的需要。根据这个理论，当人的生理需要(维持体内生理平衡的需要，如：饥饿、口渴等)得到基本 满足后，人类就会首先产生安全(周围生活环境的稳定性、安全性。如没有混乱、恐吓)的需要。,随着整个社会经济的飞速发展、科学技术水平的提高以及人民生活水平的不断改善，安 全问题越来越引起人们的重视。因此，物业安全管理的服务内容和规范也会随着社会总体经济水平的提高、社会分工的进一步分化得到进一步的扩展和延伸。,二、道路管理道路管理是车辆与停车管理的重要基础。（一）道路的分级根据功能要求和居住物业规模的大小，区域内道路一般分为3级或4级。（二）道路规划布置的基本要求（三）道路管理的主要工作内容,三、交通管理物业区域内的交通管理，就是处理好人、车、路的关系，在可能的情况下做到人、车分流，保证物业区域内的交通安全、畅通，重点是机动车辆的行车管理。对于居住物业，物业服务企业除了要加强对司机和广大住房原宣传外，还要制定居住区道路交通管理规定。其具体内主要有：P219（1）（5）。,四、车辆管理一、物业辖区车辆停放管理的必要性（一）居住区停放车辆的增多原因：一是允许开回家的公车数量增多；二是居民汽车购买能力的提高；三是外埠车辆增多；（二）汽车随意停放现象多,五、停车场管理一）停车场（库）的规划及设置（一）停放场（库）设置遇到的问题：泊车位的预估不准；停泊位置的规划没有从环境质量的全局上考虑。,（二）设置停放场（库）应考虑的因素1、必须把人的活动放在首位2、合理估计车位数量3、保证交通顺畅、车主方便、行人安全4、保证小区环境质量（安宁、整洁）5、经济合理6、便于管理,二）车辆出入管理对出入物业管理区域的车辆进行管理，是门卫保安人员的重要工作职责之一。除救护车、消防车、清洁车、小区商业网点送货车等特许车辆外，其他车辆进入物业管理区域时，都应有限制性规定，验证放行。,三）停车场车辆管理1.停车场经门卫指挥进入车场的车辆慢行，按规定行使方向前行，停放于适当的位置，使车场车辆停放整齐。2.认真指挥车辆出入停车场。,3.随时巡检停车场车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象时，应及时通知车主，并做好记录。4.发现无关人员或可疑人员在车场闲逛时，应劝其离开，若有紧急情况应及时处理并做好记录。,四）停车库车辆管理（一）车辆进库（二）车辆巡视（三）车辆出库,五）车辆停泊收费停车费的收取包括外来访客车辆和内部客户车辆。停车场收费员的收费技巧：1.熟悉工作操作规程，快捷、准确无误地做好收费工作。,2.熟悉车主和车辆情况，做到人车相符。3.对因缴费不满时，说明车场的管理规定，有条件的可做好录象工作。4.因意外不能正常工作时，对缴费人员礼貌解释，并用对讲机与入车口联系，核对该车进入时间，准确结算费用。,第三节 物业安全与消防管理,一、安全管理概述物业安全管理:是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身财产安全，维持正常的生活工作秩序的一种管理工作。具体内容包括：治安管理；消防管理；车辆管理,二、物业安全管理的目的保证和维持物业的所有者及使用人有一个安全舒适的工作、生活环境，以提高生活质量和工作效率。物业区域的安全管理不同于物业的基础管理：1.管理的对象不同。安全管理是管人及其行为，基础管理主要是管理物业本身,2.管理的目的不同。前者重安全，后者重功用、价值。3.管理的方法不同。安全管理是通过服务来实施管理，而基础管理是通过管理达到服务目的。,4.对企业信誉影响力不同。安全管理反映了整体水平，而基础管理只代表某一方面技术水平的高低。5.影响的范围不同。物业安全直接影响到整个城市的治安，关系到整个社会的综合治理。基础管理只波及到本物业区域的环境状况。,三、物业安全管理的意义1.为业主和使用人提供安全和秩序保证，创造安宁和谐的生活工作空间。2.提高社会与城市治安水平。,二、消防管理一）消防工作的基本内容其内容主要是预防和控制火灾的发生，如防火安全宣传，及时扑灭火灾，消防器材的保 养和维修等。消防工作的方针：预防为主，防消结合1、健全消防组织，明确消防职责；2、完善消防制度，加强消防知识宣传和意识教育；,3、完善、维护消防设施，提高装备水平；（灭火器；消防栓；火灾自动报警系统）4、制定灭火应急方案，组织消防演习；5、加强消防检查与监督。,