物业经营管理-范宝芬第1、2章.ppt

,第一章 物业经营管理概述,范宝芬,全书内容,第一章 物业经营管理概述（1学时）第二章 房地产投资及其区位选择（2学时）第三章 房地产投资分析技术（3学时）第四章 收益性物业价值评估（2学时）第五章 房地产市场与市场分析（2学时）第六章 租赁管理（1学时）第七章 成本管理（1学时）第八章 合同与风险管理（1学时）第九章 财务管理与绩效评价（1学时）第十章 写字楼物业经营管理（1学时）第十一章 零售商业物业经营管理（0.5学时）第十二章 物业经营管理的未来发展（0.5学时）,考试大纲：,考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。,知识要点：,1.物业经营管理的性质和管理对象2.物业经营管理的目标3.管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别4.物业经营管理的类别5.物业经营管理的工作内容,第一节 物业经营管理的概念,一.物业经营管理的内涵 物业经营管理的概念：物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。,物业经营管理活动的内容：（掌握）,二.物业经营管理的对象（掌握）物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括：写字楼：甲、乙、丙零售商业物业出租型别墅公寓工业物业酒店和休闲娱乐设施等。,三.物业经营管理服务的目标（要点）物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。物业经营管理的核心是：提供价值管理服务 在全经济寿命周期，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力,四.物业经营管理企业 大量的物业经营管理企业是以物业管理企业的名义出现的。物业管理企业划分为三种：管理型专业型综合型,管理型物业管理企业,是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。,总包,分包,专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,一、物业经营管理的层次（掌握）通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次 物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。,物业管理物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于在正常的运行状态。设施管理设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。物业资产管理房地产组合投资管理,二、物业经营管理不同层次之间的关系（掌握）,（一）关系的体现1.物业管理和设施管理是现场操作管理2.资产管理通过监控实施物业管理3.房地产组合投资管理通过制定和实行投资组合战略实施物业管理（二）物业经营管理三个层次工作的主要职责在表1-1中反映出的内容,二、物业经营管理不同层次之间的关系（掌握）物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理的关系中：物业管理和设施管理以运行管理为主资产管理和组合投资管理以策略性管理为主。,物业管理的核心工作，是对房地产物业资产进行日常的维护和维修，并向入住的业主或客户提供服务，以保障其始终处在正常的运行状况。对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。,设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测为业主提供购买和处置房地产物业资产的建议室内布局与空间规划建筑设计与工程规划建造与维修工程设施维护和运营管理电讯整合、安全和综合管理服务信息管理与设施管理报告等。,房地产资产管理的主要工作包括：制订物业策略计划持有或出售分析检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现管理并评估物业管理公司的工作协助物业管理公司与租户的关系定期进行资产的投资分析和运营状况分析。,房地产组合投资管理包括：确定物业投资者或业主的投资目标评估资产管理公司的绩效审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力管理资产以实现组合投资收益的最大化购置物业或处置物业决策等。,组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制订并执行组合投资策略设计和调整房地产资产的资本结构负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买处置资产管理和再投资决策评估投资组合绩效客户报告与现金管理。,1、确定战略根据发展战略确定初始组合非常重要2、确定标准确定不同市场条件下的投资标准3、构建信息基础建立大量信息的数据库4、决策分析关键因素是预期收益和风险水平5、进行资产组合降低风险的最好措施,三、物业经营管理中的战略性工作（熟悉）,（一）常规工作内容概述（二）现金流和成本管理（三）日常维修和维护（四）未来维修和维护（五）设施设备管理（六）物业保险管理,四、物业经营管理常规性工作,四、物业经营管理的常规性工作内容（熟悉）根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为：居住物业管理公共物业管理收益性物业管理,对最复杂的收益性物业管理而言，其工作内容主要包括：制定管理计划；（确立目标、检查物业质量状况、形成租金方案和出租策略、提出预算、签订物业管理委托合同、物业管理记录和控制。）加强市场宣传以提升物业的租 金；制定租金标准及租金收取办法；物业的维修养护；安全保卫；协调与业主和租户的关系；组织与控制。,货币政策与融资渠道的选择,第二章 房地产投资及其区位选择,范宝芬,考试大纲：考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。熟悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。,知识要点：1.房地产技资的目的与内容 2.房地产直接投资的内容 3.房地产开发投资的内容 4.房地产投资信托基金运作方式 5.房地产投资的主要特征及利弊 6.房地产投资市场风险和非市场风险的区别 7.狭义的区位与广义的区位的区别,一、房地产投资的概念（掌握）房地产投资是指经济主体（国家、企业、个人）以获得房地产资产未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，间接或直接从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资的主要目的：财富最大化,第一节 房地产投资,二、房地产投资的形式 房地产投资分为两类：直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。间接投资,房地产直接投资包括：房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。,房地产置业投资 房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。房地产置业投资的对象可以是商品房（增量房地产），二手房（存量房地产）。房地产置业投资的目的一般包括：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。当投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。,开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。,房地产间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。间接房地产投资的具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票购买房地产投资信托基金公司的股份房地产抵押支持证券等。,（二）房地产间接投资,房地产投资信托基金（REITs）公司，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。房地产投资信托基金（REITs）公司的作用 投资代理。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金分为三种形式：权益型、抵押型混合型,三、房地产投资的特性（掌握）（l）位置固定性或不可移动性 区域经济的影响 周围环境的制约（2）寿命周期长 房地产投资可以是一种长期投资自然寿命经济寿命,房地产寿命可分为经济寿命和自然寿命：,经济寿命,自然寿命 是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。,收益,支出,经济寿命,自然寿命,自然寿命一般要比经济寿命长得多。房地产的经济寿命与其使用性质相关。税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。,（3）适应性。适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。目的：适合房地产市场的需求特征，增加置业投资的收益（4）各异性。各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。区位和周围环境不同两栋建筑物结构布局设计标准不同内部附属设备规格、装修档次不同临街情况不同物业管理情况不同而这种差异往往最终反映在两宗物业的价格、租金水平和出租率等方面不同。,（5）政策影响性。政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。（6）专业管理依赖性。专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。（7）相互影响性。相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响,房地产投资之利：相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；能抵消通货膨胀的影响；提高投资者的资信等级。,房地产投资之弊：变现性差（或称流动性差）；投资数额巨大；投资回收周期较长；需要专门的知识和经验。,四、房地产投资的利弊（熟悉）,一、房地产投资风险的基本概念1.风险的定义从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。房地产投资的风险主要体现在四个方面：投入资金的安全性期望收益的可靠性投资项目的变现性资产管理的复杂性,第二节 房地产投资的风险,当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。,2.风险与不确定性一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。3.风险分析的目的 风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：预期收益率是多少，出现的可能性有多大？相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？预期收益的变动性和离散性如何？,房地产投资的风险分为：,二、风险类别,系统风险（市场风险）（掌握）与整个市场环境相关的风险，投资者对这些风险不易判断和控制,非系统风险（非市场风险、个别风险）（熟悉）投资者可以控制的风险,系统风险（市场风险）：,通货膨胀风险市场供求风险周期风险变现风险,利率风险政策风险政治风险或然损失风险,个别风险（非市场风险）,收益现金流风险未来运营费用风险资本价值风险,比较风险时间风险持有期风险,四、风险对投资决策的影响：令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。根据风险管理的能力选择投资方向，使投资者尽可能规避、控制或转移风险。根据风险周期变化特点把握投资时机。,第三节 房地产投资区位的选择风险 一、区位的含义（熟悉）狭义的区位，是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置、微观位置。广义的区位，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。进一步理解：包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本高低和所面临的竞争关系。,三、实物、权益和区位的含义狭义的房地产区位(location)的含义,位置坐落的具体地点 所在地处于城市中的方位与重要场所的距离朝向楼层,交通道路通达度：路网密度、等级、通达方向公交便捷度：公交类型（地面轨道）公交站点位置、数量、流量对外交通便利度：对外交通设施类别、位置，高速路口、机场、港口、长途车站、火车站,环境景观自然环境、人文环境景观相邻房地产的利用状况,外部配套设施外部的基础设施：水电气热等公共服务设施：文教、卫生、商业服务设施位置与规格档次,二、不同类型房地产投资的区位要求（了解）,居住物业投资考虑的因素有：市政公用和公建配套设施完备的程度公共交通便捷程度环境居民人口与收入,写字楼区位选择过程中要考虑的因素有：位置周围土地利用情况好环境易接近性（交通极其管制）,二、不同类型房地产投资的区位要求（了解）,零售商业物业取决于零售商业物业辐射区域分析的结果：可能的顾客流量消费者行为喜好和偏好及购买能力。,工业物业：原材料提供的可能性，交通便利劳动力资源能源供应环境污染的控制。,Thank You!,大家辛苦了,