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物业管理法律法规讲座,广东铭致律师事务所律师 张强88885926,与物业管理有关的法律法规以及规章制度,物权法 物业管理条例 广东省物业管理条例 住宅专项维修资金管理办法 业主大会和业主委员会指导规则最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,一、各职能部门在物业管理活动中的职责,街道办事处、乡镇人民政府 职责：指导 协助 协调纠纷具体方式1 作为筹备组成员参与业主大会筹备组。2 处理纠纷,行政指导行为,1行政指导是非权力行政活动。不以国家权力为后盾。2行政指导是一种事实行为。3行政指导是行政机关单方面的意思表示，属于单方行为。4行政指导一般适用于有较大幅度弹性的管理领域。5行政指导适用法律优先的原则。6行政指导是一种外部行为。,行政指导行为非强制性表象特征：示范、倡导、咨询、建议、训导,行政指导行为的“不可诉性”,不具有强制力的行政指导行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围。【最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释第一条第二款第（四）项】本义：不具有强制力是行政指导行为的基本特征。,反之,违法要求履行义务 不履行行政指导的法定职责 主观故意或重大过失而作了行政误导,建议,在指导协助业主成立业主大会的过程中，多使用建议的指导性意见。避免使用强制性的语言。,物业管理区域de 划分,备案 房地产行政主管部门，明示 商品房买卖合同中。,划分依据：1、规划红线图 2、公用设施设备是否可分割 3、社区建设因素,旧城区、城中村 征求相关业主意见后，确定物业管理区域,物业管理区域备案【房地产行政主管部门】明示【买卖合同】。,三、业主,第十条 房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。,物业管理权的来源,业主权利 专有权（独立性：1、构造 2、使用，3、登记）1、内部权利 共有权 2、外部权利:管理权（业主成员权的范畴）,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。,四、筹备业主大会,1、成立的条件：A、50%（已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的）B、20%（百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。）,2、筹备组的成立：,A、人数715人（业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成）B、60%（业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十）C、7日（业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告）D、3个月（业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。）,3、建设单位的义务：,A、书面报告B、参与筹备组C、协助筹备组工作,4、物业公司的义务,人力支持第十四条 建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。,5、筹备组职责：,第十五条 业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。业主大会筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款（一）至（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。,筹备组职责,五、投票权,第二十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。,六、业主大会的议事程序。,七、前期物业管理收费,定价权风险责任转移的认定,定价权,1、定价权属于建设单位与物业公司第三十七条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。,交付,2、支付物业管理费以房屋“交付”为界：第四十一条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。,“视为交付”1、提前交付最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”,2、逾期收楼,八、物业管理用房,第三十八条 建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。,物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。,第四十条 建设单位在交付物业前，应当对物业服务用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水电气计量器具。,九、物业、设施设备以及资料的移交,第四十二条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（五）物业及配套设施的产权清单；（六）物业服务用房的清单;（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。,保密义务：,建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。,目前，个人信息的泄露主要有以下途径：1.利用互联网搜索引擎搜索个人信息，汇集成册，并按照一定的价格出售给 需要购买的人；2.旅馆住宿、保险公司投保、租赁公司、银行办证、电信、移动、联通、房地产、物业公司、邮政部门等需要身份证件实名登记的部门、场所，个别人员利用登记的便利条件，泄露客户个人信息；,3.个别违规打字店、复印店利用复印、打字之便，将个人信息资料存档留底，装订成册，对外出售；4.借各种“问卷调查”之名，窃取群众个人信息，他们宣称只要在“调查问卷表”上填写详细联系方式、收入情况、信用卡情况等内容，以及简单的“勾挑式”调查，就能获得不等奖次的奖品，以此诱使群众填写个人信息；,5.在抽奖券的正副页上填写姓名、家庭住址、联系方式等可能会导致个人信息泄露；6.在购买电子产品、车辆等物品时，在 的商家填写非正规的“售后服务单”被人利用了个人信息；7.超市、商场通过向群众邮寄免费资 申办会员卡时掌握到的群众信息，通 过个别人向外泄露。,刑法修正案 九【2015年11月1日施行】,十七、将刑法第二百五十三条之一修改为：“违反国家有关规定，向他人出售或者提供公民个人信息，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。,“违反国家有关规定，将在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息，出售或者提供给他人的，依照前款的规定从重处罚。“窃取或者以其他方法非法获取公民个人信息的，依照第一款的规定处罚。“单位犯前三款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照各该款的规定处罚。”,十、新旧业主产权交易前后各自承担物业服务费,第四十七条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。,十一、酬金制 包干制,包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。,十六、实行酬金制的物业公司须向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。,十二、公用水电费据实分摊：,1、按约定分摊；2、约定不明按面积分摊。,物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。,十三、物业服务合同期限,按约定期限届满的处理。,物业服务合同期满前三个月物业公司以及业主大会对是否续签续聘应当各自表态。,第五十条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。,业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。,十九、事实物业管理合同关系，以业主大会选聘新的物业公司之日终止。（物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。）,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。,十四 车位,物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位,车位种类,1、规划车位2、非规划的车位,规划车位：,A、不得预售B、首先出租给本区域业主、物业使用人C、外租合同不得超过6个月D、公开出售，透明交易E、不得多拿多占（拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。）,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。,广东省物业管理条例,第五十四条物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。,非规划车位：,使用经业主大会决定。收益归全体业主支配。,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。,广东省物业管理条例,第五十四条 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。,十五、禁止行为以及处理（装修以及生活起居）,第五十五条 物业管理区域内禁止下列行为：（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；（四）破坏或者擅自改变房屋外观；（五）违法搭建建筑物、构筑物；,（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（八）损毁树木、园林；（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；（十）乱丢垃圾，高空抛物；（十一）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；（十二）法律法规和管理规约禁止的其他行为。,对禁止行为的处理方式:物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。,法律责任：第六十八条 违反本条例第五十五条规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任，并由有关行政主管部门按照下列规定予以查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）违反第一项规定的，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。（二）违反第二项、第四项、第五项规定的，由县级以上人民政府城乡规划行政主管部门依照有关法律法规的规定查处。（三）违反第三项规定的，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期拆除，并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下的罚款，对装饰装修企业处五千元以上五万元以下的罚款；逾期未拆除的，县级以上人民政府建设行政主管部门可以申请人民法院强制执行。（四）违反第六项、第七项规定的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告；对个人可以处一万元以下的罚款；对单位可以处二十万元以下的罚款。（五）违反第八项、第九项、第十项、第十一项、第十二项规定的，由相关行政主管部门依法查处。,十六、物业的维修,业主应当配合共用部位设备设施的维修。拒不配合造成其他业主损失的由不配合的业主承担责任。第五十六条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。,第六十一条 物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，不得从住宅专项维修资金中列支。,十七，业主出租转让物业的告知义务,第五十七条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。,十八、维修资金,1、筹集以及管理第五十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。,住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。,2、维修资金随物业转让。,第五十九条 业主转让物业时，其交存的住宅专项维修资金余额不予退还，一并转让给新业主。,3、分摊第六十条 共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。,4、禁止列支的情形：第六十一条 物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，不得从住宅专项维修资金中列支。物业管理区域内依法应当由供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位承担的相关管线和设施设备的维修、养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。,谢谢大家，祝大家工作顺利,