物业管理概述-物业管理概论.ppt

物业管理概论教学课件,主讲：包进,课程性质、目的与任务,本课程是为物业管理专业学生开设的一门专业基础课，是专业选修课的先修课程。作为学生在学习中遇到的第一个与物业管理行业密切相关的课程，本课程有着承上启下的重要作用。承上是指本课程运用“管理学原理”、“经济学基础”的基本理论、知识和方法。启下是指通过本课程的学习，使学生掌握系统的物业管理基本原理、基本知识，学会处理物业服务企业在物业管理中存在的一些基本问题，能够为进一步学习“物业管理实务”、“社区服务与管理”、“物业管理法规”、“房屋结构维护与管理”、“设备设施管理”等课程打下坚实的基础。,通过对本课程的学习，使学生掌握系统的物业管理基本原理、基本知识，培养物业服务基层管理岗位的综合管理技能与素质，学会处理物业服务企业在物业管理中存在的一些基本问题。,教学方法,以学生职业能力培养为导向，以调动学生的积极性为核心，尝试建立多渠道、获取式的教学方法体系，即坚持以学生为中心的教学理念，在教师的必要指导和宽松学习环境条件下，由学生能动地利用多条获取知识的渠道，自主地、创造性地去主动获取知识。主要的教学方法除讲授、提问、讨论等常用的方法外，结合课程的特点，适应高职高专的要求，探索并完善下列方法：,1头脑风暴法。针对讲授中、案例中、学生身边提出的管理问题，由学生应用所学知识，放开思路，大胆分析，提出自己的见解与解决方案。2多媒体教学。制作有利于学生学习与训练的助学课件，教学过程贯穿在线视频影像资料学习，全程使用多媒体教学。3案例分析。进行案例分析时，既可以采用由学生独立分析，再以书面作业完成的分散方式；也可以采用先分小组讨论，后到课堂上全班讨论这种集中形式。,4调查与访问。在课上或课外，组织学生进行社会调查，有条件时，直接访问企业家，组织学生与企业家对话活动。5网络冲浪。根据教学进度需要，充分利用互联网，引导学生登陆有关网站，了解现实企业状况，搜集最新信息，学习最新管理知识，思考与分析现实管理问题。6校园体验。通过所学的物业管理知识，结合学生自己的生活实际，把发生在身边的现象用物业管理知识加以分析与解决。7资源共享。引导学生通过互联网、新闻媒体、报刊杂志等途径，收集与当前行业发展现状和未来发展趋势有关的资料，制作成课件，在课间发布，与同学们共享并讨论，扩大知识面。,教学方案设计,为增强教学过程的计划性，保证学生的参与，使课堂真正活起来，本课程将努力构建一个教学内容与教学方法一体化的、多元结构的教学方案。1课时安排 本课程安排52课时。2教学形式（1）教学目的要求。每章开头设置该章的教学目的要求。（2）回顾与说明。每个教学单元授课的最开始，由教师简要回顾上节课的内容，并简要说明本次课的主要内容与思路。,（3）走进管理。在教学过程中，根据教学内容需要向学生提供或由学生提供一个相关的简短案例，使学生们进入某种管理情境之中，引导学生从实际物业管理的角度认识与学习管理知识与技能。同时，激发学生学习和思考、动手的兴趣，激活课堂。（4）讲授与训练。这是课堂教学的主体，主要包括教师讲授与学生的各种形式的参与与训练。教师对于教材正文的内容应尽可能精讲。对重点内容，可详讲，必要时还可补充一些内容；而非重点的内容略讲，有的可交给学生阅读。同时，吸收学生参与课堂教学活动，鼓励学生参加讨论。（5）阅读资料。为理解与拓展所讲的内容，可向学生介绍一些有关资料。（6）单元小结。在课程结束前，由教师对本单元所讲的内容作简要归纳，以给学生一个较为完整的印象。,3教学内容：是基于工作过程展开的，我们立足于物业管理，通过物业管理的流程来展开教学，从物业服务企业的设立、通过招投标取得管理资格、前期介入、分类管理、综合经营服务、人居环境管理等方面进行了介绍。第一章 物业管理概述 第二章 物业管理机构 第三章 物业管理基础理论 第四章 居住型物业管理第五章 经营型物业管理第六章 特种物业管理第七章 物业管理法律法规 第八章 其他国家和地区物业管理第九章 未来物业管理,4.考试方式改变“期末一张卷”的传统考核方法，将课程中的知识点转化为技能要求对学生进行考核，除了期末考试外，增加的考核形式有：课堂参与程度考核、作业完成质量考核、情景剧或案例分析完成质量考核等。各种形式对能力的考核各有侧重。课堂参与程度考核主要考核学生的积极参与能力、心理承受压力能力、实际沟通能力和应变能力；作业完成质量考核主要考核学生的自主学习能力和课堂内容的消化吸收能力；情景剧和案例分析完成质量考核主要考核学生的创新能力、思维能力、快速反应和应变能力。这种考核不但可以成为检验学习效果的手段，对学生的自主学习有巨大的导向作用。,教学载体,建立纸质、音像、网络、实践基地构成的立体化教学载体1.武智慧物业管理概论重庆大学出版社2008年第二版2.物业管理是怎样练成的音像教材3.陈海英物业管理概论 中国建材工业出版社 2006年4.温小明物业管理案例分析中国建筑工业出版社 2006年5.物业管理概论建设部岗位资格考试指定教程6.物业管理员（师）职业资格培训教程劳动和社会保障部中国就业培训技术指导中心组织编写中央广播电视大学出版社,物业管理是怎样炼成的是国内第一部关于物业管理内部培训方面的音像教材，是国内第一部系统介绍物业管理知识的情景式电视剧。该情景剧教材共八集，通过“物业管理业务流程知识介绍+物业管理行业生存境遇呈现”的表现方式，使枯燥的专业化物业管理插上艺术的翅膀，演绎为充满思想火花和人文关怀气息的生活片断。该情景剧采取课堂互动形式，名家辅导，情景教学，寓教于乐，便于学习、掌握和理解。我们在教学过程中将有选择的选用。,网站中国物业管理、中国物业管理信息网、中国物业管理在线、中国物业管理协会、物业管理资讯网、中国住宅与房地产信息网、物业远教网、福建物业管理网、厦门物业管理网,实践条件校内实训设备：校内现有实训设备主要是学校机房、物业管理信息系统实训室以及校内办公楼、学生公寓、教师宿舍、教学楼、食堂等物业及其附属硬件设备。通过课程灵活的运作，可以满足教学。实训环境：主要采用现代多媒体技术，通过录像片、VCD、课件等进行模拟实习的探索，通过案例分析、现场角色模拟、现场认知实习、现场设备实操等形式，使学生近距离感受和参与学校的后勤、物业管理。,第一章 物业管理概述,教学目的要求 通过本章学习，要求学生了解物业管理的产生与发展，掌握物业与物业管理的基本内涵、物业管理的类型，掌握物业管理的基本内容等基础知识。,第一章 物业管理概述,第一节 物业第二节 物业管理第三节 物业管理的基本 环节和基本内容第四节 物业管理的起源 与发展,第一节 物业,一、物业的概念及种类 二、物业与房地产、不动 产的关系 三、物业的性质,关于物业,在现实生活中，围绕着房屋、建筑物的使用和管理，人们经常遇到许多困惑。例如：城市中数量庞大的旧有房屋如何更好地管理与维修；业主如何对私有房屋加强维修和养护以使物业保值增值的需求在加大；如何对房屋周边环境的管理，对房前屋后的绿化进行美化；如何对共同产权人的行为进行约束。这些房屋管理和使用的问题已经到了影响人们生活和工作质量的程度。,在我国的大中城市中，住房消费观念的变化，就业方式的变化和人才流动的加快产生出大量的房屋租赁需求，而伴随着房屋租赁市场的发展，利用租赁来的房屋从事违法犯罪活动的案件也屡见不鲜，对这样的房屋急需进行管理方式的改革。另外，随着个人财富的增加，以保值增值为目的而拥有房地产的业主数量也在快速增加，这部分人对物业管理所能带给业主的效益更关心，因为良好的物业管理带来的物业升值是对投资行为的极好回报。,因此，伴随着物业的管理和使用，存在着这样一个业务领域，它不同于房地产的开发、经营，也不同于家政服务，更有别于房管所传统的房屋管理模式，物业管理是诞生于住房制度改革和房地产的商品化过程中，围绕着物业的使用和业主的多种需求而产生的管理与服务行为。随着城市经济功能的扩展，由经济发展而产生的对物业管理的需求，它是内生性的，也是社会发展的必然选择。为此，了解什么是物业，什么是物业管理就成为我们走进物业管理殿堂敲门砖。,从实践中我们看到，物业管理这个行业很特殊，它不是单纯的服务，也不是单纯意义上的管理，它是集服务、管理、经营为一体的，连接不同行业，填补传统行业之间空白的行业，是现代经济社会人们工作方式的变化、生活质量的提高和需求多样化的产物。对物业管理行业中的诸多问题，迄今为止还没有形成成熟的理论体系和明晰的行业定位，目前我国在这方面也没有形成系统的法律规范体系，这一切都在不断地探索和完善中，需要业内外的有关人士从理论到实践方面进行更积极的探讨。希望通过本课程的学习，同学们能够了解和掌握物业与物业管理的基本内容、物业的经营、物业的管理等基本理论，了解和掌握国内外物业管理的先进做法和经验，能够处理物业服务企业在物业管理中一些较复杂的问题，达到理论与实践融会贯通。,本课程从物业管理经营决策的实际需要出发，以物业服务企业从组建到形成品牌为主线，分别介绍了如何科学组建物业管理机构，如何组织物业管理的前期介入，如何关注财务管理问题，物业的基础管理有哪些，不同类型物业是如何管理的，如何开展物业综合管理与综合经营服务等内容。教学过程中除了课堂讲授外，将适当安排案例讨论，同时于课后布置相应的作业要求学生自觉、独立完成，以便巩固教学内容。,一、物业的概念及种类,（一）物业含义1.广义的物业（Property）：财产、资产、拥有物和房地产等。2.狭义的物业：是指单元性的房地产。3.从物业管理的角度来讲，所谓物业就是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。,从物业的概念中可以看出，一个完整的物业，应至少包括以下几个部分：（1）建筑物。包括房屋建筑、构筑物（如桥梁、水塔等）、道路、码头等。（2）设备。指配套的专用机械、电气等设备。如电梯、空调、备用电源等。（3）设施。指配套的公用管、线、路。如上下水管、消防、强电（供变电等）、弱电（通讯、信号网络等）、路灯，以及室外公建设施，（如幼儿园、医院）等。（4）场地。指开发待建或露天堆放货物之地，包括建筑地块、庭院、停车场等。,完整地把握物业的概念，需要注意以下两点：第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或是单独的场地（如空地），就不能称其为物业，至少不能称其为物业管理中的物业。,第二，物业管理中的物业（适用于住宅小区）主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。,建筑物共同部位主要包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅等。房屋建筑共用设施设备包括共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。物业规划红线内的市政设施和附属建筑包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、自行车棚、停车场等。规划红线内的附属配套服务设施包括网球场、游泳池、商业网点等。,业主自用物业建筑物和自用设备通常不是物业管理的范畴，除非经过单独的委托，才能进入物业管理的范围。所谓自用物业建筑物部分和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台等。对于住宅，就是住宅的内部（不含公共部分）；对于写字间，就是写字间的内部（不含公共部分）。,（二）物业的分类,根据使用功能的不同分为：居住性物业商业物业办公物业工业物业其他用途物业,国际上，物业是一个通用的习惯词汇，与房地产、不动产表达同一种含义。在我国，物业则有其约定俗成的内涵，即主要指进入消费领域的房地产产品，而不是我们通常所说的生产、流通、消费的整个过程中的房地产。从这个角度上看，物业与房地产是有区别的。,二、物业与房地产和不动产的关系,1、联系（共同点）：物业与房地产都包含有土地、房屋及附属的设施、设备和相关场地；物业与房地产具有实物形态和资产形态。2、区别：房地产：指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。不动产：指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋，由于是不可移动的，所以叫不动产。使用范围不同 适用场合不同 概念的外延不同,（1）使用范围不同：房地产一般指这一事物的整体，往往在宏观上使用。例房地产体制改革而非物业体制改革。（2）称谓的领域不同或者说适用场合不同：就一般情况来说，不动产是民法上通常使用的词汇；房地产则是在经济法和行政法及商事实务中经常使用的词汇；而物业则是指房地产领域中单元性房地产概念的别称。物业是从使用角度讲，房地产、不动产是从财产等特性方面。,（3）概念的外延不同：房地产概念的外延包括房地产的投资、开发、建设、销售、售后管理等整个过程。物业有时可以用来指某项具体的房地产，然而，它仅仅是指房地产的交易、售后服务等使用阶段或区域。二者有宏观与微观之别，有全体与部分之差。就是说房地产是以单纯的地产、单纯的房产及房地产三种形式结合起来存在的。而对物业来说，一块土地如不经过开发，则不能称为物业，只有被开发后连同附属物一起才统称为物业。,三、物业的性质,物理性质（自然属性）指与物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会属性的物质内容和物质基础。二元性有限性差异性和多样性固定性永久性和长期性配套性,经济性质（社会属性）是指物业与所有权和商品经济相联系的性质，包括：权属性垄断性商品性-投资性效用性保值增值性,物业的二元性,无论何种建筑物，其基础都是建立在土地之上的，因而就成为土地的附属物，使土地的功能借助于该建筑物得以充分的发挥。因此，在经济发达的社会中，物业大多数是土地与建筑物的统一体，具有土地与建筑物两方面的物质内容。物业的这种二元性特性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者各自所特有的各种性质。,物业的有限性,物业的有限性从根本上来讲，是由土地的有限决定的。由于土地的数量是有限的，就导致了用于建筑的土地就更有限了，因此，人们只能在有限的土地上开发建设，从而使物业的数量受到一定的限制。,物业的差异性和多样性,物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地的数量是有限的，因此，随着人口的增加和社会经济的发展，人们就必须去开发利用那些劣等土地。土地的优劣，在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件，而在城市主要取决于地段的区位及其技术经济条件。物业的多样性，主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件等方面的不同，使世界上没有同样的物业，形成了物业形式上的多样性。每一个建筑物都是单件产品，它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观以及年代等方面，都存在着某种不同之处。因此，物业的多样性实际上就是它无数个个性的统一。,物业的固定性,物业的固定性是指物业空间位置上的不可移动性，人们无法将某一物业由偏远区位移至商业中心，即使人们将地上建筑物与土地相分离，也只是改变物业的用途，不能移动法律意义或实质上的物业位置。因此，物业被视为重要的不动产，可以充当最可靠的担保物，并成为一种特殊商品。,物业的永久性和长期性,物业的永久性是就土地而言的，土地是永存的，具有不可毁灭性。而建筑物则可能灭失、损耗、直到丧失物理寿命。物业的长期性主要是就建筑物而言的，一个建筑物竣工后，在正常情况下，使用寿命可达几十年，甚至上百年的时间，即可供人们长期使用，特别是那些具有文物价值的建筑物，如颐和园、故宫等，具有更长久的保护价值。,物业的配套性,物业的配套性是指物业以其各种配套设施，满足人们各种需要的特性。一个建筑物没有齐全的配套设施，就不是完整意义上的物业。以住宅为例，室内的配套设施至少要包括厨房、厕所、上下水、电等，否则就会造成使用不便，影响房屋居住功能的发挥。物业配套设施越齐全，功能发挥得就越充分。,物业的权属性,物业的权属性是指物业在法律上有着明确的权属关系。这种权属关系使物业的所有者、经营者和使用者等各方面的经济利益，在物业的开发、建设、经营、管理与使用过程中，受到法律的保护。物业权属性最重要的内容就是物业的所有权和物业的使用权。,所谓物业的所有权是指物业所有者在法律规定的范围内对该物业所拥有的占有、使用、收益和处分的权利。物业所有者的经济利益主要表现在当其物业留作自用时，不必向任何人交纳租金，当依法将物业出租时，可以向承租人收取租金。物业的使用权是指依法经营或使用物业的权利。在我国物业的使用权是实行所有权与使用权分离制度以后出现的一种依法成立的有限产权。当使用者取得物业使用权后，就得向物业所有者缴纳租金。,物业的垄断性,物业的垄断性是指物业所有权和使用权的排他性。物业的垄断性是由物业的有限性引起的，物业不像空气和阳光那样可以取之不尽，用之不竭。作为物业的所有者，总是垄断一定量的物业，排斥他人的所有和使用，形成物业的垄断性主权。,物业的商品性,物业的商品性，是由物业的使用价值和商品经济决定的。物业的商品性意味着以下几方面的实质性内容：1）物业的价值和使用价值是通过市场交易后得以实现的。物业的买卖、租赁、抵押、土地使用权的出让与转让等，都是体现物业商品性的具体方式。2）物业的开发建设、经营管理等都是商品经济活动，必须遵从价值规律来运行。3）物业的分配与消费，即使是非盈利性的，也充斥着商品的行为，奉行着“商品货币”的规则。4）参与物业开发建设、经营与管理以及消费的人与人之间的关系，本质上是一种商品经济关系，从生产到消费都不是无偿的。,物业的效用性,物业的效用性是指对人类社会的使用价值及人们因占有和使用物业而得到某些需求的满足。物业若无效用，就不会产生物业价格，人们就不会产生占有物业的欲望。,物业的保值、增值性,物业具有保值和增值的功能，已经被越来越多的人们所认识。应该看到物业的增值是一种长期的趋势，而不是直线式的运动。但从长期来看，它无疑呈现出在波动中上扬、螺旋式上升的趋势。,第二节 物业管理,一、物业管理及其特点二、物业管理的类型三、物业管理与传统房地产管理的关系四、物业管理的原则五、物业管理的作用,一、物业管理及其特点,物业管理是指由专门的机构和人员，依据合同或契约，对物业及其附属设备设施，周围环境等实施统一的、专业化的、综合的经营管理，并向人们提供综合性的有偿服务，使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值和增值。,1.物业管理是一种经营型的管理方式：物业管理的管理对象是物，但服务的对象却是人。物业管理所提供的管理和服务，在市场经济条件下应是有偿的，要合理收费，实现以业养业。2物业管理是对物业开发、租赁、销售和售后服务等活动进行全过程的管理。房地产开发项目的规划、设计、施工、销售等环节，都可以实行物业管理。因为物业管理公司可为规划设计单位、建筑施工单位提供诸如绿化布局、配套设施布局、最佳平面设计、管线安装布置等方面的合理化建议。同时物业在租赁、销售过程中，也需要有一个良好的广告策划和优质的物业管理，只有这样才能为开发企业带来一定的经济效益和社会效益。,3物业管理是一种专业化、综合性的管理所谓专业化管理有两层意思：其一是由专门的物业管理公司通过合同或契约，按照业主和使用权人的意志与要求进行管理，将行政性的管理终身制变为企业经营型管理的聘用制；其二是管理专业化，由专业化的环卫队、绿化队、保安队、维修队和服务队等实施管理。从而大大提高了管理效率和效益。所谓综合性管理是指从内容上讲，物业管理的内容是多种多样的，包括物业开发、物业租赁、物业销售、物业维修养护以及房屋装修、清洁、安全保卫、绿化等。,4.物业管理是按合同或契约进行的法制化、规范化管理，而不是行政化管理。物业管理公司依据业主或使用人的需要，按照合同或契约的规定提供公共服务、专项服务和特约服务。5物业管理具有服务性物业管理实际上是服务性质的，其服务对象是人，属于第三产业。,物业管理的特点,（1）社会化（2）专业化（3）企业化（4）经营型（5）建设与管理结合,社会化,物业管理的社会化指的是它将分散的社会分工汇集起来实行统一的管理。诸如：房屋、水电、清洁、保安、绿化等。使每位业主只面对物业管理公司一家，就能将所有关于房屋和居住环境的日常事宜办妥，不需要再分别面对各个不同的部门。实行物业管理犹如给业主找到了一个“总管家”，而对政府各职能部门来说犹如找到了一个“总代理”样。因此，应该鼓励物业管理公司走向社会，承接管理其他公司开发的物业。同时，也应允许不同地区的物业管理公司实行跨省市、跨地区接管各种类型的物业，充分发挥物业管理社会化的优越性，以取得较好的管理效果。物业管理的社会化还表现在，它是一项由全社会参与的活动。,专业化,物业管理的专业化指的是由专门的管理企业通过委托合同，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。所谓专业化，是指有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专业的管理工具和设备；有科学、规范的管理措施与工作程序。实行专业化管理表明这一行业已从分散的劳动转向了专业型劳动。,企业化,物业管理是一种企业化的经营管理行为。物业管理的企业化是相对于传统的行政事业性质福利型的房屋管理而言的，指的是通过组建物业管理公司对物业实行企业化管理和经营的过程，其核心是按照现代企业制度组建物业管理公司并运作。首先，物业管理公司应“真正成为相对独立的经济实体，成为自主经营、自负盈亏的社会主义商品生产者和经营者，具有自我改造和自我发展的能力，成为具有一定权利和义务的法人。”这是适应社会主义市场经济体制的需要。其次，物业管理行为是一种企业行为。企业以经济手段为主，实行责、权、利相结合的经营责任制，这是在社会主义市场经济体制下，转换房地产管理经营机制的必然结果。,经营型,物业管理的属性是经营，它所提供的商品就是劳务和服务，但他们所推行的则是有偿服务、合理收费。这种经营型的企业化管理，可以减轻政府或单位的压力与负担，使各类物业管理公司走上以业养业、自我发展的道路，实现房地产业的良性循环。经营型的物业管理能够摆正主人和管家的关系，变政府部门行政性的终身制管理为企业经营型的聘用制管理，在这种机制下，就会形成有活力的物业管理竞争市场，促使物业管理的经营者必须以良好的经营与服务才能在激烈的市场竞争中求得生存和发展，并实现优胜劣汰，使物业管理工作步入良性循环的轨道。,建设与管理相结合,物业管理是建管结合的纽带，它强大的生命力在这点上得到了充分的体现。人们常说，“三分建设，七分管理”，“物业管理的早期介入与后期跟进”都强调了管理的重要性。物业管理理顺并摆正了建管的关系，有利于发挥投资效益，使社会财富和人民的财产得到了保值、增值。综上所述，物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相结合的综合性管理；也是和产权多元化格局相衔接的统一管理；还是和现代化商品经济规律相吻合的企业经营活动。,二、物业管理的类型（按照管理机构的不同）,1.委托服务型委托服务型的经营管理是指房地产开发企业自己组建物业服务企业，对其出售（出租）的房屋进行日常管理，并完善其售后服务。这类物业服务企业只拥有物业的管理权，而没有产权，仅仅是按合同或契约进行法制化、规范化管理。其职能一是对房屋及其附属设备设施的维护修缮，二是对小区绿化、治安、消防、环境卫生等提供管理服务。同时物业服务企业有权按照政府有关规定标准或管理协议规定收取一定的管理服务费，但不是以盈利为主要目的。深圳特区的大多数物业管理公司就是属于这种类型的。,2.自主经营型自主经营型物业管理是房地产开发企业建成物业后并不出售或出租，而是交由下属的物业管理部门进行出租或出售以及售后管理服务。这种类型的物业服务企业不仅拥有经营管理权，而且还拥有产权；不仅具有维护性的管理职能，更主要的是为所管物业的出租经营，创造出一个良好的物业使用环境，以赢取雇主。3.社会经营型社会经营型物业管理是由专业化管理公司，经过政府批准，参与市场竞争，获取物业管理的权利，例如深圳发展中心是由香港一家独资物业管理公司管理的。,案例1：这样理解物业管理对不对？,张某和他一些朋友在谈到物业管理时，对以下一些问题不太明白，希望能有人给以答疑：1.有人认为物业管理就是房产管理，只不过房产管理和物业管理所处的体制不一样，名称换了一下，其根本区别就是收不收费的问题；也有人说物业管理就是在原来的房产管理上增加点内容，比如扫扫地、浇浇花、看看门，这些看法对吗？2.物业管理就是为有钱人服务的吗？3.物业管理是为了解决就业而推行的一种措施吗？,物业管理是完全不同于传统房管的一种物业管理模式，它是市场经济发展的必然，既不是专为有钱人服务的，也不是国家为了解决就业问题而推行的措施。,三、物业管理与传统房地产管理的关系,1.物业管理与传统房地产管理的联系（1）从管理对象上看，二者都是对房地产的管理，内容上有许多相似之处。物业管理的对象是物业，即对单元性房地产的管理，而房地产的管理对象则是房产和地产。（2）物业管理是从传统的房地产管理中独立出来、并加以发展的。随着经济体制改革的不断深入，传统的福利型、行政性的房地产管理体制已日益不适应社会经济发展的需要，因此，就迫切需要用新的管理体制来推动房地产管理体制的改革。而物业管理的引进，则是对房地产管理新发展的最好概括。可以说，物业管理是从旧的房地产管理体制中发展出来的，是房地产业的延伸和发展。,2.物业管理与传统房地产管理的区别,四、物业管理的原则,1.有偿服务：谁享用、谁受益、谁负担2.两权分离：所有权、经营权分离 3.统一管理：产权的多元化易造成多家多头管理、职责不明、责任不清 4.优胜劣汰：鼓励公平合理的竞争 5.自治自律：业主、使用人参与管理，监督物业管 理工作 6.建管结合：建管脱节，造成物业管理先天不足 7.权责对应：根据授权承担相应的责任8.科学规范：健全的规章制度，统一的操作过程，管理方法 要科学，管理手段要先进 9.合理收费10.以业养业,五、物业管理的作用,1.实行物业管理能创造优美的环境2.实行物业管理可以方便居民的生活3.实行物业管理能延长物业的使用寿命4.物业管理有利于克服传统房屋管理的弊端5.实行物业管理能克服“重建轻管”的思想6.实行物业管理有利于吸引外资，促进对外开放,1.管理不到位现象严重。由于管理体制是一种行政管理体制，管理人员工资、待遇是国家行政划拨；“大锅饭”思想严重挫伤了管理人员的积极性，“干好干坏一个样”，管理不到位是普遍现象，许多房屋特别是住宅小区“一年新，二年旧，三年破”现象严重。2.房屋的附属设施，公用配套设施无人管理，破损严重。一些小区常看到杂物乱堆乱放，垃圾乱堆乱倒，下水道堵赛污水到处流，设备残缺不全；到处乱搭乱建，扰乱公众生活秩序。,3.住宅小区管理体制不顺，影响居住者得正常使用。计划经济下，各主管部门对住宅小区的管理分配是各自为政。房地产管理、市政、园林、交通、供电、供水、居委会、派出所都可以对住宅小区管理发号施令。可遇到实际问题后该管不管，使简单问题得不到解决。4.住房租赁管理方法不统一，政出多门。国家福利性住房制度导致房租价格非常便宜，一些福利条件好的企业对职工的住房、水、电给予照顾，每月仅象征性收取几元钱。由于房租低廉，许多人纷纷抢租公房，甚至出现一家人占有几套公房现象，国有资产大量流失。,5.入不敷出，国家难以承受维修、资金负担重我国采取低房租福利型公房政策，住宅投资损失很大，而国家又拿不出更多资金投入，造成了房屋超期服役，影响住房安全。据统计，80年代全国房地产管理机构直管公房2亿多平方米，每年要从城市维修费中划出大量资金进行补贴。1981年直管公房维修补贴33155万元；平均每平方米达1.50元。80年代末，每平方米需要4.70元维修费，才能维持简单的生产，除去一些房租以外，政府还要划拨补贴56亿元。这对政府来说是一个沉重的负担，建的房子越多，负担越重。6.不利于企事业单位集中精力发展生产，提高效益。在计划经济模式下，各个单位都形成了一个小而全的小社会。领导既管生产又管生活、福利（包括住房），精力分散，工作效率不高。,一、物业管理的基本环节（一）前期策划阶段（二）前期准备阶段（三）启动阶段（四）日常运作阶段,第三节 物业管理的基本 环节和基本内容,（一）前期策划阶段,包括：物业管理的早期介入 制订物业管理方案 选聘或组建物业服务企业,（二）前期准备阶段,包括：物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制 物业管理人员的选聘与培训 规章制度的制定 物业租售的介入,（三）启动阶段,包括：物业的接管验收 用户入住 产权备案和档案资料的建立 召开首次业主大会、成立业主委员会的正式,（四）日常运作阶段,包括：日常的综合服务与管理 系统的协调,二、物业管理的基本内容,按照服务的性质和提供服务的方式来划分，可以分为：常规性的公共服务 针对性的专项服务 委托性的特约服务,（一）常规性的公共服务,所谓常规性的公共服务是指物业管理中的基本管理工作，是物业服务企业面向所有用户提供的最基本的管理与服务，以保证物业的完好与正常使用，保证用户正常的生活、工作秩序，以及生活环境的净化和美化。,1.房屋建筑主体的管理1）对房屋基本情况的掌握具体包括房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用情况等准确记录下来，并根据实际变动情况及时变更有关记录，使房屋得到及时的修缮与维护，保持和充分发挥它们的使用功能。其管理要点是保持其完好率，要注意建立物业完整、准确的档案材料，包括各种图、档、卡、册，并及时更新记录，保持档案材料的现实性。2）房屋修缮及其管理房屋修缮及其管理具体包括房屋的日常维护、维修等各项工作。3）房屋装修管理：包括房屋装修的申请与批准及对装修的设计、材料安全等各项管理工作。,2.房屋设备设施的管理这是为保持房屋及其配套附属的各类设备、设施的完好及正常使用而进行的管理与服务工作，包括：1）各类设备设施基本情况的掌握各类设备设施的种类、分布、管线走向、变动情况、完好率与使用情况等，与房屋的基本情况一样，要做到准确、及时、心中有数。2）各类设备设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。,3.环境卫生的管理 这是为净化物业环境而进行的管理与服务工作。包括楼宇内外的日常清扫保洁、垃圾清除外运等工作4.绿化管理 这是为美化物业环境而进行的管理与服务工作。主要包括园林绿地的营造与保养、物业整体环境的美化等。,5.治安管理 这是为维护物业区域正常的工作、生活秩序而进行的一项专门性的管理与服务工作。包括楼宇内外的安全、保卫、警戒等工作，以及对各种突发事件的预防与处理，还可延伸为排除各种干扰，保持物业区域的安静。6.消防管理 这是为维护物业区域正常的工作和生活秩序而进行的一项专门性的管理与服务工作。包括火灾的预防及发生火灾时的救护与处理。,7.车辆道路管理 为维护物业区域正常的工作和生活秩序而进行的一项专门性的管理与服务工作。包括车辆的管理、道路的管理、交通秩序的维护等。8.公众代办性质的服务 公众代办性质的服务是指物业管理公司为业主和住用人代缴水费、电费、煤气费、有线电视费、电话费等一些公共事业性的费用。,（二）针对性的专项服务,所谓针对性的专项服务是指物业管理公司为改善和提高住用人的工作和生活条件，面向广大的住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的特点就是物业管理公司事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布出来，当住用人需要某种服务时就可以任意选择。专项服务实质上是一种代理业务，为住用人提供工作和生活方便。专项服务是物业服务企业开展多种经营的主渠道。,针对性的专项服务内容,1.日常生活类2.商业服务类3.文化、教育、卫生、体育类4.金融服务类5.经纪代理中介服务6.社会福利类,日常生活类,这是指物业管理公司为广大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各项家政服务工作。它具体包括：l）衣着方面为住用人收洗衣物、被褥、补衣、制衣服务等。2）饮食方面为住用人代购食品、粮食、燃料（代换煤气罐）、蔬菜、副食及日常用品等。3）居住方面代住户进行室内卫生清洁、室内装修、搬家等。4）出行方面代购、代订车船票、飞机票，代住户接送小孩上下学、入托，接送病人看病，代住户保管自行车与机动车保养、清洗与维修等。,商业服务类,这是指物业管理公司为开展多种经营活动而提供的各种商业经营服务项目。包括各种商业网点的开设与管理，以及各项经营活动的开展。例如：办小型商场、饮食店、美容美发厅、修理店等；安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。,文化、教育、卫生、体育类,包括各类相关设施的建立与管理，以及各种活动的开展。例如：1）文化方面：开办图书室、录像室，举办展览，文化知识讲座等。2）教育方面：开办托儿所、幼儿园，假期开办小学生补习提高班及学前班等。3）卫生方面：设立卫生站，提供出诊、打针、小孩疫苗接种，提供家庭病房服务等。4）体育方面：开办各种健身场所、如游泳池、健身房、桌球房、台球房、网球场，举办小型体育活动和比赛等。,金融服务类,代办各种财产保险、人寿保险等业务，开办信用社、支持金融机构设置自动取款机等。,经纪代理中介服务,1物业市场营销与租赁（需申报取得政府主管部门发放的经纪代理或租赁许可证）物业市场营销是指物业管理公司受业主委托，依据市场规律，进行商业策划，代理业主对物业进行市场推广，制定并实施销售方案。物业租赁是指物业公司受业主委托，根据市场情况，评估和调整租金，制定并实施方案，寻找租户，替业主将物业出租。,2房产评估、公证这是指物业管理公司受业主委托，进行房地产价格评估与公证工作。在开展这类中介服务时，物业管理的评估人员和公证人员应具备相应的资格，也可以委托具有相应资质条件的机构进行。3其他中介代理这是指物业管理公司受业主委托，进行其他中介代理工作。如请家教、请保姆、房屋交换、代理广告业务等。,社会福利类,这是指物业管理公司提供的带有社会福利性质的各项服务工作。例如：照顾孤寡老人、拥军优属等。这类服务一般来说是以低偿或无偿的方式提供的。,（三）委托性的特约服务,特约服务是为了满足物业产权人、使用人个别需要并受其委托而提供的服务。通常是指在物业管理合同中未要求，物业管理公司在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理公司应在可能的情况下尽量满足其需要，提供特约服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善。当某一项服务有较多的用户需求时，物业管理公司就会将此项特约服务纳入专项服务之中。,