房地产市场营销分析.ppt

房地产市场营销分析,智联队-相信自己，相信伙伴,房地产成本分析,任志强：房价成本就好像女人的内衣，公开不得！,房子成本费用组成.1、国土部门一、新增建设用地有偿使用费二、征地三费(土地补偿费、劳力安置费、青苗费)三、地面附属物四、耕地开垦费五、耕地占用税六、菜地开发基金七、水利建设基金八、登记费九、征地管理费十、征地代理服务费十一、出让金纯收益（包含廉租房基金、农业土地出让金）十二、契税十三、挂牌交易费十四、土地评估费十五、地质灾害评估费十六、土地测量费十七、房屋拆迁补偿费,2、开发商拿地还有一些部门费用：一、消防部门：二、防空部门：三、供电部门：四、供水部门：五、规划部门：六、建设局：七、环保局：八、林业部门：九、供暖部门十、城市管理部门。3、人员工资、小区绿化、配套设施等等。4、房价的高低还取决于该地块的地理位置及当地经济的发展状况及原材料（建材）的采购成本。,土地成本：多层650元/，高层410元/。建筑安装成本：多层700元/；高层1100元/各类规费150元/道路50元/；排水20元/；供水：15元/绿化：60元/供电：140元/燃气：20元/有线电视：16元/方案(建筑)设计：10元/监理成本：8元/照明：7元/；环卫：1元/抗震检测：1.5元消防检测：1.5元地质勘探：0.5元地形测绘、建筑放线、竣工测量：约2.5元/；监控设施：约2元/；综合成本：多层1855元/平方米，小高层2015元/平方米,任志强:房价成本59%在地价全国政协委员许家印“当前我国房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。通常情况下，前两项成本价格变化不大，后三项成本才是真正影响房价的主要变量。加上一些企业的过度逐利，目前这三项成本占房屋交易价格的80%以上，其中土地成本已占到房价的三成，各种税费占到三到四成,3月14日，温家宝在两会记者招待会上回答人民日报记者提问：住房价格回落到什么程度才算是达到了调控目标？另外，面对经济增速放缓和地方财政压力，楼市调控会不会半途而废？温家宝：第一，要保持房地产业长期平稳健康发展。如果盲目发展，出现泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。第二，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。第三，房地产市场的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可缺少，因为它能保证稳定和促进公平。,按照国际惯例，一个家庭3到6年的总收入基本上可以购买一套房子。按照各地的人均可支配收入乘以3,然后乘以6（取最大值）,基本上就可以得出一个家庭6年总收入，也就是该家庭所能承受的房价总和。然后在这个基础上除以90（小户型与大户型的分界线）,这样得出的数据大概就是每个城市的合理房价了。,城市合理房价=（城镇人均可支配年收入36）/90,“合理房价”南京 4293 元/平方米北京 4387 元/平方米上海 4831 元/平方米广州 4573 元/平方米深圳 4867 元/平方米苏州 4409 元/平方米无锡 4218 元/平方米杭州 4493 元/平方米大连 3240 元/平方米,按南昌2010年年收入预计增长的情况来算16472X1.08=17790元按一家三口一套90平方米的住宅，如按6倍房价收入比计算：（177903690=3558）南昌的合理房价约为3558元/平方米,趋势预测：面对中央定调2012年经济工作时明确表示的“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，房地产市场形势与格局将何去何从？从与专家的系列访谈情况和网上调查分析来看，房地产业的政策环境仍不会太宽松，这依然将是决定房地产市场走势的最重要因素。不过，地方财政和经济增长的压力，使得地方政府在执行层面而言可能会有一定操作空间，这使得2012年市场整体大环境可能将好于2011年。但另一方面，2012的经济可能进入一个下行的周期，房地产业也面临着更大的挑战。,因此，房地产市场的发展前景略显悲观，至少上半年以前的市场基本不被看好，下半年的形势则需要根据届时的政策和经济环境再进一步判断。,谢谢观看,谢谢观看,