瓯海区梧田街道梧田街村城中村改造保障性安居工程房屋征收与补偿实施方案.docx

瓯海区梧田街道梧田街村城中村改造保障性安居工程房屋征收与补偿实施方案为做好瓯海区梧田街道梧田街村城中村改造保障性安居工程范围内房屋征收与补偿工作，充分维护被征收人的合法权益，现根据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第590号令）浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例（浙江省人民代表大会常务委员会公告第14号）温州市区国有土地上房屋征收与补偿办法（2017年3月17日温州市人民政府令第1号公布，2019年8月13日温州市人民政府令第4号修正）温州市瓯海区国有土地上工业用房征收补偿实施细则（温瓯政办发（2014）75号）和瓯海区城市建设房屋征收、城中村改造、农房改造集聚建设补偿实施办法（瓯委办发2013）47号）等有关规定，结合梧田街道实际，特制定本实施方案。一、征收范围瓯海区梧田街道河庄小区10-19幢整幢，梧田街道河庄生活区1-9幢整幢，河庄路临编1号，河庄路3、4、6、7、9、10、13、18、22、23、27、31、33、37-1.42、45、49、55、57、71、74、94、96、103、107、144、190、192号，河庄路70弄5号，12、13、19、2-1号、2-4号、70-2号、3号，藕池路4号，8、10、14、17、36、49、71、108号，108弄4号、5号，梧堤街16、18、25号后，43、47、48、53、60、77号后，82、86、87、90、94、95、97、IOh103、104、105、109、109号后,111-2.113、115、126、128、139、 140、 144、128-12.129、131、133、135、137、138、145、147、149、153、154、159、160、163、169、171、172、173、174、176、177、178、180号后，181、182、184、185、187、188、190-3.193、197、198、199、205、207、215、218、225、226、227、228、229、234、235、256、270号,啤酒厂三车宿舍105、205、103、203、305、403号，梧堤镇区公所宿舍前幢202、204、304号，公所宿舍后幢201、202、302、204、304号，梧田街17、78、IOk118、147、135、172、174号后，178、197、253、260、262、360号，梧田街84弄16号，东堞路46弄1、15、29号，梧蜒街142弄1、12、14、15、16、17、21、22、25、27、29、30、32、37、38号，梧堤街190弄5、7、11、12、12号边、13、14、15、16、17、18、20、21、23、25、26、27、28号，梧田街132弄38、42、55号，梧田街92弄H、15、22、29、37号，梧田街257弄9、11、13、26号，梧田街206弄5、24、26、28、43、55、78、86号，前牌路5、12、15、16、19、20、36号边，藕池头51号东首，藕池头路14号，金川路39弄2幢404室，东洋路临编1号，东埒路16、19、28、31、33、34、50、90、132、151号，东洋路123弄6、6-1、15、16号，前牌路26弄2、6号，前汇路55号、前汇路19-1号、前汇路19-2号，汇头路1、7、20号，汇头路10弄2号、汇头路10弄1号旁、汇头路10弄3号，东堞路18弄3号，东洋路24弄3、5、8、9、18号，梧河路40、77号，梧田街142弄12、25号，汇头路11弄2号、汇头路10弄1号、汇头路7弄1号、汇头路29弄8号、汇头路17号、汇头路21号、汇头路27弄10号、汇头路11弄6号、汇头路29弄4号、汇头路10弄1号旁、汇头路27弄4号，瓯海大道109号，汇头路38弄12号、汇头路10弄3号，前牌55弄6号，梧塘街84弄4、10号、梧田街30弄3号、梧堤街132弄22号、梧田街220弄2号，东堞路206弄43号，梧堤街24弄4号，前牌路30弄5号，梧田街161弄2号、梧蜒街86弄16号、梧蜒街村174号，汇头路6弄1号边，梧堤街11弄11号，牛池路29号，老殿后村梧三路252号，梧堤街24弄4、7号，梧田街80弄41号等。具体以瓯海区梧田街道梧田街村城中村改造保障性安居工程房屋征收红线图为准范围内国有土地上房屋。集体土地上房屋除外。二、征收时间房屋征收实施期限：自房屋征收决定公告之日起2个月内。评估奖励日、提前腾空奖励日、“并列第一”截至日以房屋征收部门发布的相关公告为准。住宅安置地块：梧田东单元C-30b、D-25、D-26a、D-30、D-32a,梧田南单元C-05、C-16地块。营业房安置地块：梧田东单元C-30b、D-25、D-26a、D-30、D-32a,梧田南单元C-05、C-16地块。三、房屋征收与补偿原则（一）房屋面积与用途的认定1 .房屋的合法建筑面积，以房屋所有权证或不动产权证书载明的建筑面积为准。2 .未经登记的建筑根据关于规范瓯海区征收改造范围内未登记房屋调查认定工作的实施意见（温瓯政发（2020）91号）经查证认定为合法的，以实地测量的建筑面积为准。3 .旧房的房屋用途以房屋所有权证或不动产权证书登记的用途为准。（二）被征收人可以自行选择货币补偿或房屋产权调换安置。（三）被征收房屋补偿包括合法房屋（含经查证认定为合法的房屋）价值的补偿、搬迁补偿、临时安置补偿等。（四）房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋补偿安置协议。四、临时安置费和搬迁补助费（一）合法产权建筑或经认定为合法的建筑，被征收人自行解决周转用房的，其临时安置费按被征收范围临时安置费标准给予补偿。（二）被征收人自行解决周转用房的，房屋征收部门从其搬迁之月起到安置房交付使用的期间支付被征收人临时安置费。住宅用房临时安置费标准：15元/月平方米，营业用房临时安置费标准：40元/月平方米。（三）被征收人选择房屋产权调换的，其中建设多层建筑作产权调换房屋的，房屋征收部门应当自作出房屋征收公告之日起24个月内将被征收人安置完毕；建设高层建筑作产权调换房屋的，房屋征收部门应当自作出房屋征收公告之日起36个月内将被征收人安置完毕。房屋征收部门超过房屋补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的，自逾期之月起按照逾期当年标准的2倍支付临时安置费。安置房交付后房屋征收部门再按当年标准支付被征收人6个月临时安置费。被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当一次性支付被征收人6个月临时安置费。（四）房屋征收部门应支付被征收人搬迁费。住宅用房、营业用房搬迁费根据房屋合法（含视同合法）建筑面积按15元/in?标准按户支付。征收住宅用房的搬迁费每户不低于100Oyc©选择房屋产权调换的，安置房交付时按上述标准再次支付搬迁费。（五）其他补偿标准水、电总表（分表由被征收人自行拆除）统一由水务部门和电业部门拆除注销，对被征收人独立报装的水表、电表、有线电视、电话等，按如下标准给予补偿：1 .电表单相为210元/只，三相为700元/只。2 .电话（凭报停或移机证明）108元/台。3 .有线电视（凭有线电视站证明）300元/户。4 .独立报装的水表补偿780元/只。5 .管道燃气的补偿标准为2400元/户。原水费、电费、煤气费等费用由被征收人在领取搬迁腾空顺序号时一次性缴清。新安置房交付时，由实施单位报装水、电表，其报装费用由被征收人自行承担。房屋附属物（绿地含园林设施、围墙、室外水泥地坪、水井、化粪池等）根据市场评估价格予以货币补偿。五、评估有关规定（一）对被征收房屋价值的补偿（包括房屋室内装饰装修的补偿），不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国有土地上房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（二）房地产价格评估机构应当由被征收人协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门从报名的具备相应资质的房地产价格评估机构中随机确定。参加随机确定的房地产价格评估机构不得少于三家。房屋征收部门应当提前三日在该项目房屋征收范围内公告房地产价格评估机构随机确定的时间和地点。随机确定时可邀请被征收人代表、被征收房屋所在地街道办事处以及社区、村委会代表等参加或者由公证机构现场公证。（三）房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。六、住宅房屋补偿有关规定（一）合法建筑或未经登记的建筑经认定为合法建筑的被征收人选择货币安置的，其旧房由具有法定资质的房地产价格评估机构进行评估后补偿。（二）被征收人选择房屋产权调换的，房屋合法面积（包括未经登记的建筑经查证认定为合法的）均以1:1.25（0.25为公摊部分的换算系数）确定安置建筑面积。被征收房屋与住宅安置房合法面积部分价值由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，采用相同的方法、标准评估确定，并计算、结清差价。0.25系数换算的部分,按3800元/痛结算。被征收人系本村在册常住农业户口的，可按在册常住农业户口人均建筑面积30命确定安置的建筑面积（简称“人均面积”），被征收人系非农业户口的，可按人均建筑面积20m?确定安置建筑面积，另有房屋应合并计算。超出合法面积的增购部分价格按5130元/m?结算。人口认定按照瓯海区城市建设房屋征收、城中村改造、农房改造集聚建设补偿实施办法（瓯委办发（2013）47号）有关规定执行。（三）1990年3月31日前建造的未取得土地手续的未登记房屋，及1990年3月31日前建造的其他附属用房（高度需达到2.2米，且现状为居住房屋），可给予等面积确定安置建筑面积，价格按3000元/布结算。（四）因安置房套型设计原因，高层安置房套型面积超出协议安置面积IOm2以内（含）的，多层安置房套型面积超出协议安置面积5而以内（含）的，按3800元/in?结算，其余超出部分建筑面积均按实际安置当年房地产市场评估价结算。（五）被征收人要求分套安置的，在房源许可情况下，经实施单位审核同意后可办理分套手续，分套后每套住宅建筑面积不得小于80m七、营业房补偿有关规定（一）营业用房的认定房屋的用途以房屋所有权证或不动产权证书登记的用途为准。营业房的认定按照温州市区国有土地上房屋征收与补偿办法有关规定执行。（二）营业用房的货币补偿金额由房地产价格评估机构评估确定。（三）被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的营业安置房，安置房建筑面积不小于被搬迁合法及可视为合法营业用房的建筑面积，但被征收人要求小于被搬迁房屋面积的除外，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与营业安置房价值的差价。（四）停业损失的补偿。根据房屋征收前的效益、停业期限等因素给予补偿，原则上停业期限不超过6个月，或按照被征收房屋价值的百分之五给予补偿。效益按照征收公告前一年税务部门核准的每月税后平均利润标准或者临时安置费标准确定。生产经营者认为其停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停业期限等相关证明资料。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。（五）搬迁及拆装费补偿被拆迁营业房内不可移动的设备、设施，因搬迁造成无法恢复使用确需报废的，按照重置价结合成新（折旧）经评估机构评估后一次性给予补偿。可移动设备、设施的搬迁费、拆装费（含设备调试等费用），房屋所有权人可选择根据温州市区货物运输、设备安装市场价格经评估机构评估确定。八、工业用房征收与补偿规定（一）工业用房是指征收范围内已取得合法手续的生产用房及其附属、配套用房，包括经依法认定后可视为合法的生产用房及其附属、配套用房。具体认定办法按照关于规范瓯海区征收改造范围内未登记房屋调查认定工作的实施意见（温瓯政发（2020）91号）执行。工业用房建筑面积以房屋所有权证或不动产权证书记载的面积为准；经依法认定后可视为合法的以实地测量的面积为准。被征收工业用房合法用地面积以土地使用权证或不动产权证书或者其他合法土地使用凭证记载的面积为准。（二）工业用房征收补偿，根据其合法用地面积结合建筑面积、建筑结构、生产规模等因素，实行货币补偿、土地置换和功能置换等方式进行安置，被征收人可按本方案规定自行选择具体补偿形式。（三）工业用房征收补偿包括：被征收工业用房价值的补偿（包括房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿）；因征收工业用房造成的生产设备设施重置、搬迁、拆装的补偿，以及存货、原材料等搬迁的补偿；因征收工业用房造成的临时安置的补偿；因征收工业用房造成的停产停业损失的补偿。（四）被征收人选择货币补偿的，其货币补偿金额由具有相应资质的房地产评估机构根据相应地段的市场评估价，结合土地使用权类型和使用年限以及房屋建设、装修的重置价结合成新等因素确定。房屋重置价标准为：钢混（框架）结构1500元/m:砖混结构1200%m2,砖木结构1000元m（五）被征收工业用房建筑面积在3000平方米以上或合法用地面积在3亩以上，且企业产业必须符合仙岩工业区相关要求的，被征收人可以选择土地置换，置换面积原则上不超过被征收工业用房原用地面积的1.2倍，并计算置换土地与被征收工业用房原土地的差价，供地时结清土地差价款。新建工业安置用房的费用由被征收人承担。土地置换的安置地块：仙岩工业区。（六）被征收人选择功能置换的，可自行选择以下一种方式进行安置：第一种方式：其土地使用权为出让的合法用地面积按每亩合法用地调换300平方米办公用房建筑面积；其他类型的合法用地面积按照等值置换的原则折算为办公用房建筑面积，并互不计算差价。第二种方式：按被征收工业用房价值置换等值的办公用房，再根据被征收工业用房合法土地面积，按每亩200平方米给予增购办公用房，其增购价格按房屋征收决定公告之日市场评估价给予30%的优惠。办公用房安置地块：就地安置。（七）被征收工业用房内不可移动的设备、设施，因搬迁造成无法恢复使用确需报废的，按照重置价结合成新（折IH）经评估机构评估后一次性给予补偿。可移动设备、设施的搬迁费、拆装费（含设备调试等费用），被征收人可选择根据温州市区货物运输、设备安装市场价格经评估机构评估确定；也可选择按照重置价结合成新（折旧），经评估机构评估后给予4%的补偿。存货、原材料等的搬迁费根据温州市区货物运输市场价格经评估机构评估确定。实行土地置换的，搬迁费、拆装费计算两次，一次性支付。（八）实行土地置换和功能置换的，周转用房由被征收人自行解决，过渡期间支付被征收人临时安置费；实行货币补偿的，一次性支付被征收人6个月临时安置费。1 .被征收合法工业用房的临时安置费标准为：15元/月m2o2 .选择土地置换的，过渡期限包括供地期和建设期两个阶段。过渡期临时安置费按照下列规定计算，一次性支付被征收人，包干使用：(1)供地期为被征收人签订征收补偿协议并搬迁腾空之日起12个月，临时安置费按12个月计算。未按期供地的，自逾期之月起临时安置费应当按逾期当年标准的2倍计算;因被征收人未及时完成手续申报导致无法按期供地的，超出时间不予支付临时安置费。(2)建设期(含相关手续审批时限)原则上为12个月，临时安置费按12个月计算。4 .选择功能置换的，过渡期限根据置换的房屋类型确定，原则上为被征收人签订征收补偿协议并搬迁腾空之日起36个月，临时安置费按36个月计算，逾期未能提供安置用房的，自逾期之月起临时安置费应当按逾期当年标准的2倍计算。5 .临时安置费按合法工业用房建筑面积计算，被征收合法工业用房实际容积率低于LO的，可按容积率LO换算建筑面积计算临时安置费。（九）停产停业损失的补偿1 .选择货币补偿的，停产停业损失补偿根据临时安置费或者效益计算6个月，或者按被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额的3%或被征收工业用房价值的5%计算。2 .选择土地置换、标准厂房调换和功能置换的，其停产停业损失由被征收人自行选择以下一种补偿方式：（1）根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定停产停业损失。被征收工业用房合法用地面积在3亩（含）以内的，停产停业期限不超过6个月；被征收工业用房合法用地面积在3亩以上的，停产停业期限不超过12个月。效益按照征收公告前一年税务部门核准的每月税后平均利润标准或者临时安置费标准确定。（2）根据被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额的5%确定停产停业损失补偿。房屋征收决定公告时，被征收工业企业已停产的，不予计算停产停业损失补偿。九、补助和奖励办法被征收人在规定时间内，与房屋征收部门签订补偿安置协议并搬迁腾空房屋的，可给予以下补助与奖励政策：（一）选择货币补偿的，住宅用房被征收人在“并列第一”期限前签订协议并搬迁腾空房屋，可给予以下奖励：1 .按照被征收合法房屋价值（含装饰装修补偿，不含附属物补偿和合法房屋基底增购面积补偿）的15%给予奖励。2 .被征收人在领取货币补偿款之日起12个月内在瓯海区范围内购买一手商品房（含政府安置多余上市公开销售房源）、二手房、拍卖房的（包括住宅、营业用房、办公用房），可给予购房补助。新购房屋金额高于被征收房屋货币补偿金额（含奖励）的，按货币补偿金额的10%给予补助；新购房屋金额低于被征收房屋货币补偿金额（含奖励）的，按新购房屋价值的10%给予补助。（二）选择房屋产权调换的，住宅用房被征收人在“并列第一”期限前签订协议并搬迁腾空房屋，可给予以下奖励：1 .合法房屋与安置用房等面积部分按2850元m2与旧房重置价结合成新结算差价。旧房重置价标准：钢混（框架）结构1500元11砖混结构1200元11砖木结构1000元/布。2 .在提前腾空奖励期限内腾空搬迁的合法住宅房屋，给予奖励100元/有。3 .被搬迁合法住宅房屋在评估奖励日前由房地产价格评估机构评估，并经房屋所有人确认的，每户可给予100元11）2奖励。（三）在提前腾空奖励期限内腾空搬迁的合法商业用房,每户给予奖励3000元。选择货币补偿的按照被征收合法营业用房价值的10%给予奖励。（四）工业用房补助和奖励政策被征收人在“并列第一”期限内与房屋征收实施单位签订补偿协议并搬迁腾空房屋的，可给予以下奖励：1 .实行货币补偿的，可按照被征收工业用房价值及生产设备设施补偿的10%给予奖励。2 .实行土地置换的，可按照被征收工业用房价值及生产设备设施补偿总额的2%给予搬迁奖励。3 .选择功能置换第一种方式的，其每亩合法用地可再奖励20平方米办公用房，并互不计算差价。十、安置用房认购原则（一）房屋征收部门对在征收公告的“并列第一”截至日前搬迁腾空房屋的被征收人发给“并列第一”的搬迁腾空顺序号，对在征收公告的“并列第一”截至日后搬迁腾空房屋的被征收人按照实际搬迁腾空先后时间发给搬迁腾空顺序号。（二）安置房认购时，先由持有“并列第一”搬迁腾空顺序号的被征收人抽签产生顺序号并认购安置房，然后由在征收公告的“并列第一”截止日后搬迁腾空房屋的被征收人按实际搬迁腾空顺序号在剩余的安置房源中认购。十一、本实施方案未详之处，以国务院国有土地上房屋征收与补偿条例、浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例为准。