房屋出租要交的税费计算公式附税率表.docx
账务处理房屋出租要交的税费计算公式附税率表我家有套房子，今年中秋节租赁期就满了，乙方说不租了，我嘴上说着好好好，实则 心里很不乐意。一个月租金不够还房贷不说,还要支付月租金一半的中介费给房屋中介所， 如果下个租户还是单位的话，我要提供发票交税！生活都是事啊。目前，我国对个人出租 住房制定了多项税收优惠政策，包括对个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴 纳增值税，同时可享受增值税小规模纳税人销售额限额内免征增值税政策；对个人出租住 房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同， 免征印花税；对个人出租住房，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。个人向 单位出租不动产，可到税务局申请代开增值税专用发票。纳税人向其他个人出租不动产， 不得开具或申请代开增值税专用发票。下面我从出租住房和非住房两方面来解构，请各位 认真学习：出租类型税种征q攵率政策依据备注月租金45万元月租金15万元住房普票增值税免征1.50K国家税务总局 公告2016年第 16号、国家税 务总局公告 2021年第5号免征只能 代开普票城市维护建设税免征按法定税率（7 、5%、1%）减半征收财税(2019)13号教育费附加免征33减半征收财税(2016)12号地方教育附加免征2减半征收房产税4,享受减半征 收4,享受减半征 收财税(2008)24号城镇土地使用税免征免征ED花税免征免征个人所得税101OI开具增值税专用发票出租类型税种fiE攵率政策依据备注月租金&15万元月租金15万元住房专票增值税150%1.50国家税务总局 公告2016年第 16号、国家税 务总局公告 2021年第5号开具专票就要交税城市维护建设税按法定税率（7% 、5%、1%）减半征收按法定税率（7% 、5%、1%）减半征收财税201913号教育为附加免征3%减半征收财税(2016) 12号地方教育附加免征2"咸半征收房产税4,享受减半征 收4,享受减半征 收财税(2008)24号城镇土地使用税免征免征印花税免征免征个人所得税1010出租类型税种征q攵军政策依据备注月租金415万元月租金15万元非住房普 票增值税免征5.OO国家税务总局 公告2016年第 16号、国家税 务总局公告 2021年第5号免征只能 代开普票城市维护建设税免征按法定税率（7% 、5%、1）减半 征收财税(2019)13号教育罚附加免征3减半征收财税(2016)12号地方教育附加免征2%减半征收房产税12,享受减半征 收12,享受减半征 收财税(2008)24号城镇土地使用税法定税额占地面 积,享受减半征 收法定税额占地面 积,享受减半征 收印花税财产租赁合同， 成半征收财产租赁合同， 减半征收个人所得税20203开具增值税专用发票出租类型税种征中攵率政策依据备注月租金S15万元月租金15万元非住房专 票增值税500500国家税务总局 公告2016年第16号开具专票就要交税城市维护建设税按法定税率（7% 、5%、1）减半 征收按法定税率（7% 、5%、1%）减半征收财税(2019)13号教育券附加3%减半征收3%减半征收财税(2016)12号地方教育附加2%减半征收2%减半征收房产税12%,享受减半征 收12,享受减半征 收财税(2008) 24号城镇土地使用税法定税额占地面 积,享受减半征 收法定税额占地面 积,享受减半征 收El）花税财产租赁合同. 减半征收财产租赁合同， 减半征收- 1 个人所得税20%20增值税：国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告第四条 其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产 所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳 税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。增值税二销售额/（ 1 + 5% ） *1.5%国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告第四条中华人民共和国增值 税暂行条例实施细则第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得 的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征 增值税。疫情期间对小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入减按1%征收率征收增值 税的政策，并不适用个人出租住房，因为个人出租住房是5%的征收率，不符合优惠政策 条件。城市维护建设税：城市维护建设税按照增值税、消费税的实际缴纳金额计算。城建税二实际缴纳的增值税额* 适用税率（个人享受减半）教育费附加、地方教育费附加：教育费附加、地方教育费附加一般情况下是以纳税人实际 缴纳的增值税税额为计税依据，再乘以相应税率依法计征（教育费附加3%、地方教育费 附加2% ） .但也有特殊情况：财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的 通知第一条将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的 月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴 纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额 或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。注意这里是10万元，不是15万元。也就是说 如果你开具了专票,但是月销售额没有超过10万元,即使缴纳了增值税,两附加费也免征。 房产税：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或者租金收入为计税依据，向产 权所有人征收的一种财产税。从租计征的法定税率是12%个人出租住房按4%的税率征 收房产税，但是非住房是不享受优惠的，比如厂房、办公、商铺的税率仍按12%征收。房 产税二不含税收入X税率（个人享受减半） 域镇土地使用税：城镇土地使用税是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使 用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的 一种税。个人出租住房免征城镇土地使用税。（财税2008 24号）出租非住房需交纳 城镇土地使用税，具体按照土地面积*税额计算，各地单位面积税额略有差异，按照属地原 则适用税额。例如江苏省连云港市（截图，非完整税额）：1 .市区（含赣榆区）土地等级四至情况税额标准T海州区东起郁洲路，沿解放东路-解放西 路盐河北路-朝阳中路-朝阳东路所国成区 域。16/平方米二等除以上一等范围以外的海州区东起长深高 速，沿凌州东路-凌州路-人民东路-人民西 路-海连西路-幸福北路-朝阳西路-振海路 海宁西路-海宁东路所围成区域；连云区东 起海滨大道，沿大港西路-西园路-中山西 路所围成区域。12/平方米印花税：在中华人民共和国境内书立、领受中华人民共和国印花税税法所列举凭证的 单位和个人，都是印花税的纳税人，应当按照规定缴纳印花税。对个人出租、承租住房签 订的租赁合同，免征印花税。（财税（2008 24号）出租非住房签订的合同,属于财产 租赁合同，按照租金收入的0.1%贴花，应纳税额超过1角但不足1元的，按1元贴花。印花税=租赁合同的总金额0.001 （个人享受减半）以江苏省为例，财税2019 13号 文规定，对小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、 城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育 费附加。执行期限为2019年1月1 S-2021年12月31日。个人所得税：个人出租房屋按财产租赁所得计算缴纳个人所得税。财产租赁所得，以一个 月内取得的收入为一次。每次（月）收入不超过4000元，减除费用800元，应纳个人所 得税二（不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费用-800元）X税率每次（月）收入 4000元以上，减除20%的费用，应纳个人所得税二（不含税收入-相关税费（不含增值税） -修缮费用）X （ 1-20% ） X税率对个人出租住房取得所得减按10%的税率征收，对个人出 租非住房按照20%税率征收。（1）修缮费用每月最高可扣除800元，不足800元的按实际修缮费用扣除,超过800元 一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。（2 ）"城市维护建设税+教育费附加+地方教育费附加+房产税+印花税+城镇土地使用税” 统称准予扣除的相关税费，不含增值税。（3汴人将承租住房转租取得的租金收入,取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金， 凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。
