早期天地控股北京顺义商业.ppt

,目录,区域发展区域商业总体发展区域商业业态分析地块分析项目定位产品建议参考案例价格指引,区域发展区域商业总体发展区域商业业态分析地块分析项目定位产品建议参考案例价格指引,本案位居城市商业核心区内,城市商业中心区和居住区配套商业服务中心区构成示意图,本案,城市商业中心区功能分区示意图,本案位居城市商业中心区的中心地带,顺义城区核心商业区分析,顺西路,站前北街 站前南街,府前西街 府前中街,怡馨家园,本案地块,站前街 站前东街,光明南街,新顺北大街新顺南大街,西单商场,国泰广场,隆华购物中心,顺义城区核心商业区分析,线状分布,以点带面,以新顺大街为商业中轴，呈南北方向线状分布，同时又沿东西向，朝两侧扩展。,以国泰广场、西单商场、隆华购物中心三点为商业核心点，带动周边商业的发展。,分布特点,业态组合特征,二条商业街,一个通讯市场,金街和便民街一南一北、一横一纵分布于核心商业区，金街为餐饮娱乐一条街、便利街为服装服饰一条街。两条街档次均较低、环境较差，但商业氛围较好，顺义当地居民的认可度较高。目前商业街处于本案地块内，处于拆迁状态。,国泰、西单、隆华三大商场以三足鼎立之势，成为顺义商业核心的焦点，就经营状况而言，国泰最好、西单次之，而隆华受其两家截流，且档次低于他们，经营状况相对较差。,西单商场以北临街底商区域是顺义城区手机通讯市场的中心地带，以通讯城为主，两侧汇集了大量通讯器材专卖店。同时沿新顺路一带其他地区许多通讯专卖店也呈点状分布。,三大百货店,总量较小增量不足,无序发展同质竞争,资源匮乏功能缺失,所有制结构单一,商业配套体系不健全,2006年1-8月顺义区社会消费品零售额为51.5亿元，在十个远郊区县排名倒数靠后。同时，外来消费总量不足，商业吸附能力不强。,顺义区现有大中型商业网点大多为百货商场，业态单一、经营混乱、布局不合理，带来一系列负面效应。超市、连锁店及仓储商店等新兴业态发展滞后。,吸引或嫁接外部商业资源的力度不够，导致商业资源（著名国内、国际商业管理集团或商业地产开发集团带来的店铺资源、商品资源和管理资源等）比较匮乏，满足不了消费者多元化需求，导致大量客源流失。,顺义区现有大中型商业企业大多为国有集体企业，其他所有制商业企业虽然有一定的数量和总体规模，但竞争力明显不足。,商业设施与文化娱乐、体育健身、休闲度假及旅游观光设施缺乏关联性，无法形成乘数效应；特别是商业、旅游明显分离。,顺义城区未来商业发展规划分析,从顺义区区域商业发展规划来看，本项目的地理位置既是顺义城市中心区地带，又居于城市中心区商业核心地带，商业发展潜力巨大；本地块涵盖顺义区商务局未来规划的七条商业街之一“金街商业街”，可充分考虑借其区域高知名度发展本案；本区域已入住和在建的大型住宅楼盘众多，品质不断提升，如宏城花园、万科四季花城等，消费能力及需求的不断提升和广泛，商业消费市场有相当大的市场需求量；顺义城区目前缺乏有较大规模和较好品牌形象的大型综超，按照顺义区商务局“力争在3年内，按照每服务人口8000人建设一家超市”的规划要点，结合区域市场需求和本区域地理位置特点，引进大型品牌超市不仅有极好的商业市场发展前景，同时还能带动本项目商业与商业、商业与住宅之间的良好互动，成为本项目的一大卖点.,区域发展区域商业总体发展区域商业业态分析地块分析项目定位产品建议参考案例价格指引,大型百货类商业国泰广场,地理位置：顺义区府前中街南侧经营面积：20000平方米 业态分布：B1：美食广场F1：超市、食品、饰品、药店、音像制品F2：化妆品、鞋、包、珠宝、手表、运动服饰、文化用品F3：女装、内衣F4：男装F5：手机通讯器材、电器F6：儿童用品、家居用品层高：一层4.5米左右，二六层：4米左右主通道宽度：2米出入口：三个楼梯：滚梯二组四部、消防楼梯二个机动车停车位：3000平米购物环境：一般档次：中档偏低经营状况：在三家商场中位居榜首总体评价：在顺义城区当地居民中认知度最高,大型百货类商业西单商场,地理位置：顺义区府前西街东北角经营面积：18000平方米 业态分布：F1：超市、食品、饰品、药店、音像制品F2：化妆品、鞋包、珠宝、手表、眼镜F3：女装F4：男装、羊毛羊绒制品、内衣、家居用品F5：运动服饰用品、手机通讯器材、小家电、办公用品、摄影器材层高：每层基本在4.5米左右主通道宽度：2.5米出入口：三个楼梯：滚梯一组二部、消防楼梯二个机动车停车位：50个购物环境：较好档次：中档经营状况：较好总体评价：购物环境好于国泰广场，经营状况比之稍逊，总体市场认知度也 较高，是顺义城区居民首选的百货类购物场所之一,地理位置：新顺南大街经营面积:18000平米业态分布：B1：美食城F1：食品、中复电讯、药房F2：运动服饰、化妆品、音像、珠宝F3：男装、女装F4：家居F5：365折扣广场家居用品层高：4.5米通道宽度：2米自动扶梯、楼梯数量：扶梯一组两部、楼梯一组档次：中档偏低经营状况：一般评价：本商场由于在地理位置上据其他两个商场有一个距离，客流明显受到了分流，因此在三个商场中经营状况最不理想，加之无特色化的经营亮点，因此从总体不具备竞争优势。,大型百货类商业隆华购物中心,地理位置：顺义站街西北角（隆华对面）经营面积：18500平方米主力店招商情况：大中电器4000平米，位于物业西侧，一至四层华普超市8000平米，位于物业东侧，一至四层物业南侧商业业态组合及租金情况：F1：临街店铺 单店面积28.8平米 租金10-12元/天平米F2：箱包、鞋 标准摊位20平米 租金4-5元/天平米F3：内衣、童装 标准摊位20平米 租金3-4元/天平米F4：女装 标准摊位20平米 租金2-3元/天平米F5：女装折扣档次：低档(服装批发市场)租售状况：商场内店铺出租率达95%以上，临街店铺只达到60%左右总体评价：该物业为开发商自行执有，只租不售，从目前招商情况来看，两大主力店的进驻是其较为明显的优势，因此商场内部较为理想。博联二期正处于建设之中，总建筑面积49512平方米，将于08年1月竣工。,大型百货类商业博联时代商业广场,区域超市类商业物业,分布地区：目前顺义超市主要分布在新顺大街和站前北街。商业形式：新顺大街的超市主要分布在国泰大厦、顺义西单商场等商 场的内部，位置均在 一层，一般和食品柜台同楼层。站前北街的物美商城属综合超市业态，服务社区家庭消费为主。平均面积：2000-4000平米主要辐射客群：主要满足顺义城区北部的居民消费，相对于南城的居 民在距离和交通上则不够方便。总体分析：顺义城区超市类物业无论是从规模、档次还是品牌来说都 较为缺乏，而周边住宅区内更是以一些不知名的小便利店 或小日用品商店为主，市场需求度较大，有较好的市场需 求空间。,专业市场西单家电商城,地理位置：顺义新顺南大街东北角（国泰南侧）经营面积：10000平方米 业态分布：F1：金飞鸿电讯、小家电、自行车F2：洗衣机、电冰箱F3：电视机、电脑、音响、DVDF4F6：家具卖场层高：一至三层每层基本在4.5米左右，四至六层存在错层，层高仅3.5米，局部不足3米主通道宽度：2.米出入口：一个楼梯：滚梯一组二部、消防楼梯一个经营状况：一至三层电器经营状况较好，四至六层家具经营状况不佳总体评价：一至三层无论是从环境还是经营状况都明显好于四层以上，四至六层家居卖场极为冷清，且层高达不到应有的标准，环境很不舒适。,专业市场苏宁电器,地理位置：顺义新顺南大街（怡馨家园临街）经营面积：6000平米业态分布：F1：数码产品、灶具、热水器F2：手机专卖、DVD、EVDF3：空调、电脑、冰箱、冷柜F4：电视、洗衣机、家庭影院F5：售后服务网点、储存库房层高：一层4.5米，其他各层4米左右出入口：2个楼梯：滚梯一组两部（四层为一部上行滚梯），消防梯一个，货梯一个经营状况：较好总体评价：主要客群为顺义城区居民,地理位置：新顺北大街西侧，西单商场以北经营面积：1500平米建筑形式：一层临街底商租金水平：310元/天（使用面积）购物环境：较差经营状况：良出租率：95%左右总体评价：顺义区通讯市场以通讯城为核心，沿新顺北大街成线性分布 数码城所在临街底商共16家，其中经营手机通讯类店铺共9家，占到 了56%。就面积而言则接近65%。,专业市场通讯城,专业市场益麒麟建材市场,地理位置：顺西路东侧，本案对面经营面积：14513.9平方米 建筑形式：工棚式建筑，一层为主、临街局部三层租金水平：元/天（使用面积）标准摊位：40-60平米购物环境：一般经营状况：很好出租率：100%总体评价：沿顺西路南北至顺平路沿线，是顺义地区家居建材市场的集工 散地，已经形成了一定的规模和市场影响力。本建材市场是顺义供销社国 有资产，在顺义地区居民中认知度较高。出租率达到了100%，普通摊位的 转让位甚至达到了610万。建材类产品种类较全，以中低档产品为主，有 部分品牌产品。,住宅底商怡馨家园,怡馨家园社区商业业态分布情况统计图表,注：不包含空置部分,怡馨家园底商租售价格,底商销售价格：目前销售均价为12000元/平方米(一层均价17000元/平方米)底商租赁价格：东侧底商租金为1.2元/平米.天(1-3层整租)；北侧高层底商一层租金为2.6元/平米.天,二层租金1.4元/平方 米；内街底商租金为0.8元/平米.天;独立商业楼已整租给赛特。,百货类：以西单、国泰以核心，具有较好的市场认知度，满足顺义城区普通居民的购物需求；但硬件 及软件环境有待提高就本项目地理位置和周边环境而言，适于发展百货类大型购物场所，符合顺义区政府对商业 规划大型购物中心的要求，同时成为区域商业旗舰，引领区域商业发展。超市类中型超市主要为西单和国泰首层两个超市，有较大的市场占有率；便利店发展无论是从品牌化还是从连锁化、规模化而言相对滞后；位于博联的华普超市面积约8000平米，为本区域目前的大型超市，但品牌竞争力 和规模较为一般；目前顺义城区缺乏如家乐福、易初莲化等国际化品牌化的大型品牌超市，以本项目的地理位 置和区域环境而言，较为适宜引进大型品牌超市专业市场类以中低档和低档的建材、家具、家居、通讯、电器等为主除苏宁电器外，其他专业市场的购物环境普遍较为一般,商业区业态调研分析小结,区域发展区域商业总体发展区域商业业态分析地块分析定位建议产品建议参考案例价格指引,顺义城区核心商业区分析,项目地块参数,区域位置,商业氛围,地块位置,建筑体量,地块性质,地块位于顺义城区中心地带，同时是城区商业中心区核心地段。,商业核心地段，周围汇聚顺义三大知名商场，商业人流充足，商业氛围浓厚，区域商业消费认知度很高。,地块处于两个购物中心之间，同时具有较长的临街面，适于进行商业项目开发，原地块为金街旧址，消费者认知度较高。,本地块规划在16万平方米左右，区域内此体量具有相当的影响力，在区域内虽有知名商场，但其体量不足，无法成为区域商业的旗舰。本案适宜打造大型购物中心商业.,本地块性质为商业用地，使用年限受限，引入公寓业态相对存在较大风险，区域办公氛围不足，难以支撑写字楼物业。反言之商业虽也存在风险，但从顺义商业发展来看，本案开发商业设施具备良好的市场空间和发展前景。,区域发展区域商业总体发展区域商业业态分析地块分析项目定位产品建议参考案例价格指引,项目定位依据,区域商业缺乏领导型项目,周边商业项目并行发展,无法带动整体区域商业形象的提升.,本地块位置处于城区商业核心区的中心地段,商业氛围浓厚,人流较大,顺义消费客群认知度高.,本地块建筑体量在16万左右,符合大型购物中心的面积需要,容易形成商业氛围及设施条件,在区域商业中发展中可以起到领军作用.,本地块性质为商业用地,受到土地使用年限的影响,居住类物业不适宜在本地块发展,商业物业是本地块发展首选.,大型主题商业乐园 梦想、体验、分享,理念：在商业中娱乐 在体验中购物,项目档次定位由两部分构成：项目整体商业定位由知名主力商家带动形成中高档形象；购物中心内各商家所经营产品高中低价格组合，档次定位在中档。,客群分类,顺义城区居住/工作客群,机场天竺区域客群,北京市区客群,过境流动人群,区域发展区域商业总体发展区域商业业态分析地块分析定位建议产品建议参考案例价格指引,大型购物中心构成,主力店,中小型品牌店,大型百货,大型超市,建材家电,娱乐影院,各类中小型商业商户、特色主题商业街作为购物中心内容的补充,商家类别,主力店参考商家,主力商业,娱乐化,主题化,高品质,健康,阳光,服务商业,超市等生活类配套,服务区域生活,街区商业,商业设施及与外界户动纽带，利用原金街的知名度，打造新金街,贯通区域整体商业,郊区购物中心核心商业,本案商业发展形式,娱乐主题线,儿童高科技娱乐城,哈利波特魔法世界电影主题娱乐,芭堤雅国际度假村,休闲酒吧街,自然主题线,人造海滩,海洋馆,玻璃动物园,人造云彩,建筑主题线,表达文化,科技文化,神话魔幻,地域文化,青少年,成年人,元 素,电影娱乐主题,地域文化主题,建筑设计示意,业态分布,自持部分,主力店,出租物业,业态,目的,销售部分,次主力店,销售物业,整租,获取稳定的租金回报由主力商家经营管理,降低自我风险,铺位分割销售,分割灵活满足不同购买人群.快速回收资金.,铺位分割建议,自持部分,销售部分,铺位分割依据主力店要求进行,或整租后由主力店商家自我分配。,依据目前商铺经营市场状况,建议主要分割铺位面积不大于200平米,同时结构易于拆分,保证可进行更小面积铺位分割,针对投资人群铺位面积以小面积为主,经营客群以200平米最为合适。,大型购物中心招商策略：项目开发进程中的不同阶段有各自不同的招商对象和方式；从大到小，由整到零，招商需分梯次分步骤进行；在动工前即完成主力商家招商，有利于降低开发成本；大商家的先期引入将极大加快项目整体招商进程和开发进程；对战略性合作伙伴提供一定的优惠条件；最好的位置和物业针对不同对象有所保留；充分利用主力、半主力店引导客流作用；结合主力商家形成本项目概念设计，并针对本项目文化休闲娱乐主题的深度表现选择招商对象，尽早先期完成招商；有利于增强投资者对项目经营及未来发展的信心；有利于最快、最大实现设定的营销计划，满足资金要求；有利于后期经营管理。,区域发展区域商业总体发展区域商业业态分析地块分析定位建议产品建议参考案例价格建议,六佰本是望京地区唯一的商业步行街项目。该项目由北京中弘集团投资开发建设。项目总占地3.59公顷，规划总建筑面积100995.65M2，其中地上建筑面积52687.4 M2，地下建筑面积48308.25 M2。项目总长600米，东西宽70米。南、北区地上部分通过8米宽过街连廊连接贯通，地下部分通过6米宽的地下连廊连接贯通。商业街业态包括不设限餐饮、无国界零售/、跨时区娱乐、特别准入俱乐部为一体的中高档综合建筑，其独特的建筑形式、设计风格和600米沿街展示面以及双首层的设计都在望京地区具有不可比拟性。,产品特征,步行街敞开式内街双首层设计铺铺临街外挂的穿孔铝板框架剪力墙外立面为时尚简约风格,8.4米柱距面宽进深比1：使用率超过了75%,层高：1-3层4.5米4层3.5米地下1层5.7米地下2层4.5米地下3层3.5米,南区1-2层主力户型建筑面积70-140平方米3层主力户型建筑面积600-1400平方米之间,北区1-2层主力户型建筑面积在40-120平方米之间 3层主力户型建筑面积600-1400平方米之间,注：地下一层和地上四层不对外销售,铺位分割,南区,北区,市场定位望京随便消费区以精品步行街敞开式内街的形式，打造望京中高端购物消费场所,市场定位及业态分布,外籍高端消费人群,国际商务旅游者,高收入、高素质白领阶层,高品质、高消费家庭,客群定位,租售价格,金源时代购物中心,金源时代购物中心位于北京海淀区中关村中心区西沿线，总占地面积18.2 万平方米，总建筑面积达87 万平方米，共分两期。其中一期建筑面积55 万平米。总投资金额达38 亿元人民币，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、观光等各种一站式服务的商业中心。全部建成后将成为全国乃至全球范围内最规模的Shopping Mall 之一。金源时代购物中心属于世纪城三期，世纪城三期占地120 公顷，规划总建筑面积270 万平米，包括183 万平米的10 个居住区，和1 个教育区，以及一个商业区。整个金源时代购物广场东西横跨564米，南北跨度是120米，地上5层，地下2层。,项目概况,项目业态布局,购物中心以贵友百货及燕莎友谊商城、居然之家、星美院线等为主力店架构，融合冠军冰场、方特科技乐园、姜仔鸭餐饮、国美电器等众多品牌商家，共同构成了一个丰富多彩得购物世界。,项目优势分析,1、该项目在北京造MALL运动高涨的时候悄然出世，最先由规划落地为现实，一定程度上利用了市场的关注，同时抢占了MALL市场的空白点和制高点，取得先发优势。,2、该项目地处北京市海淀区，海淀区位于北京市西北部，面积426 平方公里，人口224 万。项目周边为新兴的住宅区，仅世纪城一期到三期入住人口就有约10 万人，为商业项目经营发展提供了支持。,3、项目招商比较成功，引进了几大主力店，同时店面出租率很高，且品牌丰富、知名度高，只有少量品牌重复。主力商家包括新燕莎集团、易初莲花、居然之家、纸老虎、中影星美影院、方特科技乐园、冠军溜冰场等等，大规模的主力店强力拉动需求是项目成功的关键。,4、项目 5 层有100 余家主题餐厅提供各式美食，对于商业Mall 项目来说，丰富、多样并别具特色的餐饮是吸引并留住顾客的关键之一。,项目风险分析,1、市场培育风险 鉴于SHOPPING MALL作为中国商业领域最新的概念，必然存在市场培育的问题。市场培育的投入及效果直接影响运营目标的实现。新燕莎Shopping Mall作为金源时代购物广场最大的主力租户,其利益和风险也是最大的,是世纪金源集团和新燕莎集团在一个统一的管理框架下培育全球单体规模最大的SHOPPING MALL的市场,还是新燕莎集团通过打造燕莎品牌进行SHOPPING MALL市场的培育,将意味着不同的培育效果。需要指出的是，北京西北四环因为靠近中关村地区，所以周边的消费市场对SHOPPING MALL的了解或体会整体上较差，所以培育市场的风险将转化为营运成本的增加，对运营商提出较高的要求。,2、强势竞争风险 金源时代购物广场所处的西北四环角，包括中关村地区将有多个商业地产项目进入市场，其中金四季购物中心、中关村国际城、郦城20万平方米商业、万柳中心等项目将形成强势竞争局面，如果再加上五棵松体育中心20万商业（不包括各种形形色色的家居市场），未来西四环商业将至少有约150万平方米商业进入市场。本项目在其中规模最大，交通条件却相对较差，偌大的商业规模将面临周边项目强势竞争压力，能否有效占领市场将直接决定项目的成败。,3、商业功能缺陷风险 金源时代购物广场的规划设计并没有考虑市场定位等问题，也没有邀请专业顾问对规划设计进行市场化调整，鉴于上述操作的原因，项目整体设计方案忽视了商业功能。中国消费市场存在明显的两极分化特点，加上中间消费阶层，以上几个消费阶层的消费习惯、方式存在冲突性，如果想最大限度扩大项目消费规模，单体建筑是不利于该目标的，但金源时代购物广场恰恰采取了单体建筑的形式。另外单体条状形式，加大内部商业规划的难度，而且对主力店的合理布局都会造成障碍。以上都会加大项目的运营成本，降低市场的持续吸引力。,4、招商组合风险 开发商在整个项目招商过程中，忽视定位等问题，并将居然和新燕莎放在一起，这必然产生招商组合的风险。中低档家居建材店和中高档百货店平面放在一起，在国外SHOPPING MALL都未曾发生过！上述两种主力商家属于冲突性经营形态，如果不有效处理，将会导致项目风险。,5、项目组合缺陷导致运营风险 从金源时代购物广场的项目组合来看，一期、二期项目中都没有饭店，我司认为这将意味着项目组合有缺陷。从国际上大型SHOPPING MALL项目的经验可以看出，成功的项目将会从旅游市场分得很大的市场份额，而且伴随中国老龄化趋势的蔓延，伴随旅游市场的蓬勃发展，旅游市场对于SHOPPING MALL将有重要影响。这样的项目组合缺陷，将会导致金源Shopping Mall损失这一有增长潜力的市场，这将导致运营风险。,6、交通组织风险 金源时代购物广场现状交通条件不符合郊区SHOPPING MALL对引导私家车的高速交通条件的需要，也不符合城市中心SHOPPING MALL对便利的公共交通条件的需要，这说明金源时代购物广场存在交通制约。和北京东南西北四个拐角规划的四个郊区SHOPPING MALL一样，本项目周边的交通路网属于放射状路网，但实际上，放射状路网最容易造成交通堵塞，回顾就可以发现北京最堵的地段基本上都属于放射状路网。金源时代购物广场周边的路网也属于放射状路网，所以未来交通发生拥堵将成为必然，即使周边不堵塞，鉴于外围放射状路网的现状，外围堵塞将抑制人流、车流的进入。以上交通问题已经成为事实，因为路网的形态确是政府规划的结果，开发商在开发决策过程中只能进行适应性的考虑。很显然世纪金源集团并未做深入考量。,8、广告认知度带来的操作风险 对于SHOPPING MALL项目来讲，鉴于其对消费市场的吸引力，往往可以吸引大批客流量。从国外SHOPPING MALL的成功经历看，有些项目的广告收入可以达到项目租金收益的60%的水平。对于金源购物中心来讲，广告市场的价值首先需要从认知开始。国内商业企业对广告价值的探索并不成功，原因在于传统商业规模并没有形成规模效应，另外传统商业企业缺乏广告经营团队。以首都国际机场为例，每天客流量近10万人，专业广告经营公司充分挖掘10万客流量的广告价值，创造了良好的广告收益，广告形式从广告牌、广告柱、电视广告、杂志广告，甚至到行李提取转盘广告，应有尽有。当然首都国际机场的广告经营和SHOPPING MALL不同，但其源于客流量的广告价值值得关注。,7、管理运营风险 开发商对未来金源时代购物广场的管理明显缺乏专业的判断：如果开发商对整个项目的管理仅体现在公共设施的维护、租金收取，以及其他零散商铺的出租上的话，偌大的项目管理运营将面临的整体市场营销、软件系统、管理品质等问题将难以得到保证，这些因素已经在后期的经营管理中转化为相互之间的经营矛盾及冲突。,区域发展区域商业总体发展区域商业业态分析地块分析定位建议产品建议参考案例价格建议,核心区租赁项目价格参考,选择项目周边的商业租金，主要选择国泰，博联等大型商业中心，租金可比性强，样本全部采用一层商铺。,核心区租赁项目销售均价分析,年增长率:5%8%,本案商业销售均价预估为26000-29000元/平方米,演 示 完 毕 谢谢观看!,