荣盛花语馨苑11月目标突围分析.ppt
荣盛花语馨苑11月目标突围分析,湖南中原事业三部 荣盛花语馨苑项目组2013.11.03,目标套数：285套按来访成交率25%计算，11月需来访1140组,销售目标解析,分析：10月（金九银十旺季）项目成交163套，11月285套=1.75倍10月成交量,问题：如何实现项目的高目标？,方向：从项目的市场竞争占位，对比分析项目市场存在突破空间,荣盛竞品市场占位,项目：富基世纪公园前期均价：4600元10月均价：4280元10月去化套数：89套,项目：润和紫郡前期均价：4500元10月均价：4180元10月去化套数：79套,项目：新城国际花都前期均价：4500元10月均价：4100元10月去化套数：104套,项目：金地亚前期均价：4300元10月均价：4088元10月去化套数：40套,项目：潇湘奥林匹克花园前期均价：5200元10月均价：5300元10月去化套数：205套,项目：桔洲印象前期均价：5000元10月均价：5100元10月去化套数：33套,项目：荣盛花语馨苑前期均价：5300元10月均价：5300元10月去化套数：163套,项目：天元涉外景园前期均价：5900元10月均价：5600元10月去化套数：82套,竞争市场环境分析：金九银十旺季来临之际，在9月房交会反应不高涨的情况，长沙整体市场缓慢发展，成交量10月整体不高，价格内六区整体增长不足0.1%；10月刚需项目基本走量以“降价保量”的价格策略吸引趋于越发理性的客户群；周边区域竞争处于城乡结合部的“红海”竞争下，主要表现在性价比上，去价成为趋势；竞品成交优势产品潇湘奥林匹克花园（超过本案成交量），成交实际价格明显低于本案。,本案市场占位：中高端去化水平，但价格高于地段层的区域价格水平（11月目标难度高）,荣盛竞品市场对比分析,荣盛花语馨苑竞品：潇湘奥林匹克花园,主题方向（价值）：河西唯一运动型社区 健康运动与舒适人居完美融合的大型项目。,2室2厅1卫1厨 81.00 2室2厅1卫1厨 92.00,小结：开发商以奥林匹克花园为噱头，打造运动型社区；毗连本案，以底首付，低价格与本案进行价格战；10月降价成交209套，增长73.6%；推广渠道紧跟本案，渠道覆盖整个区域进行客户争夺战。,荣盛花语馨苑竞品：天元涉外景园,主题方向（价值）：多变户型校园美宅，体验长沙独一无二的大学校园生活哲学！,2室2厅1卫1厨 77.72 3室2厅2卫1厨 88.88,小结：住宅降价幅度达到9.68%，主力户型雷同；同时特价房优惠噱头和学位优势吸引客户考虑；成交套数增加32套，临近梅溪湖资源优势的刚性需求盘；以大众推广为主，增加暖场活动和礼品赠送，吸引客户。,荣盛花语馨苑竞品：桔洲印象,主题方向（价值）：地铁口、学区房，环境优雅、配套齐全的宜居型住宅小区。,2室1厅1卫 66.00 3室2厅1卫 87.00,小结：价格调整下浮200元，下浮3.85%；成交增长15套，上浮60%；学位优势和东方红路相应的整体景观和商业规划资源吸引政府拆迁；项目地理位置和人气不足，性价比尤为重要；推广力度不足亦造成一定的不足，增加小众渠道微信。,荣盛花语馨苑竞品：金地亚,主题方向（价值）：一座花园里的城市绿谷，一座属于星城人的花园城,2室2厅2卫1厨 109.82 3室2厅2卫1厨 134.96,小结：一口价优惠噱头加之认筹优惠，城乡居民价格接受度较高，突破以往的低成交，10月去化率增长125%，成交增加25套；推广一直沿用底起价噱头，以常规推广结合电商进行区域范围覆盖，周末价格和暖场活动牵引客户。,主题方向（价值）：百万级人居大盘,荣盛花语馨苑竞品：新城国际花都,2室2厅1卫1厨 83.99 2室2厅2卫1厨 128.97,小结：与富基、紫郡价格战，一口价博得客户青睐；10月增加去化15套，增长16.85%；购物卡和现房低首付结合外拓扩大客户接受范围；同时注重业主关系维护，保证一定的持续成交。,荣盛花语馨苑竞品：润和紫郡,主题方向（价值）：长望融城区最宜居法式风情住区,3室2厅1卫1厨 93.00 2室2厅1卫1厨 93.00,小结：此项目持续低价成为河西北城众所周知的大盘低价项目；一口价与富基世纪公园进行价格PK，成交增长12套；主打项目的配套逐渐兑现；持续性的大活动，以价格和实惠为吸客手段。,荣盛花语馨苑竞品：富基世纪公园,主题方向（价值）：长沙生态湿地运动城,2室2厅1卫1厨 86.00 2室2厅2卫1厨 102.00,小结：效仿恒大的模式，塑造北城相对调性项目；但其地理位置的不足，望城和挤压客户的流入，在其低价策略下走量；10月调整价格后增长23套，增长率为34.84%；推广送轿车和点钞等，噱头十足。,结论：,结合竞争市场的激烈红海情况，需要进行密集型抢夺，增加推广渠道的同时，保证项目的性价比（具有竞争优势的价格体系或价格优惠政策噱头）,小结：,10月降价后，区域竞品的成交率上浮60%-125%左右，效果显著；推广在保证常规的户外、网络、楼体、围挡、站牌、短信、车身、行销外，增加更多的小众媒体渠道，如语音播报、电台、框架、夹报等；释放项目优惠政策成为主打方向，活动也以实惠的好礼相送方式吸引客户。,项目整体策略方向,整体突围策略方向,合理价格优惠政策，覆盖式推广拓展，最大化拓展客户,诠释：价格策略：保证“人有我优”的情况下，进行“人无我有”的价格噱头制造（1#价格符合市场均价要求进行下调价，实行低首付，特价房源处理等策略）；推广策略：扩展推广渠道，覆盖潜在客户区域，多渠道组合拳，抢夺潜在和竞品客户；,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
