推介材料-创鸿广州南沙祈福项目.ppt

1,中融-创鸿广州南沙祈福集合资金信托计划,中融国际信托有限公司 2010年11月,免责声明：本推介材料仅作推介之用，不构成对客户的要约及收益的保障，各项条款最终以信托文件为准,信托产品简介,广州南沙区房产市场分析,1,开发商创鸿集团简介,信托要素和交易结构,信托收益与风险控制,2,3,4,5,目录,2,因为信任 所以托付,3,信托：因为“信”任，所以“托”付,4,我国的信托业,根据中国信托业协会统计数据，截至2009年底，全国54家信托公司披露的年报显示：54家信托公司信托资产总额达到20405.65亿元，已突破2万亿元大关。信托业已经成为我国四大金融支柱产业之一。,5,6,信托法律环境及政策支持,信托计划的基本特点,7,中融国际信托有限公司是经中国银监会批准设立的金融机构，成立于1987年。2007年7月公司成为信托“新两规”颁布后首批重新登记，并换发新金融许可证的信托公司之一。近两年中国银监会对全国信托公司进行监管评级中，中融国际信托被评为A类公司。20多年来，中融信托始终致力于提升综合资产管理能力，在货币市场、资本市场、金融衍生产品、房地产投资、风险投资等领域积累了丰富经验。近年银信合作、私募股权投资、证券投资、房地产投资等业务快速发展，为高端客户财富管理开拓了广泛的空间。2009年获得“中国阳光私募最佳服务信托公司”奖，2010年获得“中国最具成长性信托公司”奖。,受托人：中融国际信托有限公司,8,受托人：中融国际信托有限公司,中融信托管理的资金规模（亿元）,至2009年12月，公司存续管理信托产品321支，管理信托资产规模达1323亿元，累计管理资产规模逾3500亿元，受托资产位列全国50余家信托公司“第二名”。至2010年6月底，公司管理资产规模为2207亿元，更是高居行业前列。,9,信托产品简介,广州南沙区房产市场分析,1,开发商创鸿集团简介,信托要素和交易结构,信托收益和风险控制,2,3,4,5,目录,10,南沙是广州东南部重要的独立行政区,南沙区位于广州市东南部，处于珠江三角洲经济区的几何中心 南沙是西江、北江、东江三江汇集之处，东与东莞虎门隔海相望，西连中山市。以南沙为中心，周围60公里半径内有14 个大中城市。经国务院批准，2005年4月28日南沙成为广州市一个独立的行政区,11,“南拓”计划推动了南沙经济的发展,2001-2010年广州的空间发展战略是：“南拓、北优、东进、西联、中调”，通过拓展城市空间结构，完善城市功能，使城市由单中心向多中心转变。南沙区是广州推进“南拓”战略的空间承接地，未来将发展成为华南地区物流集散中心和贸易窗口、广东临海先进制造业基地之一、珠三角粤港澳合作中心、珠江湾区生产组织中心、广州市城市副中心的城市。,南沙区是广州市“南拓”计划的重点区域,12,“南拓”计划推动了南沙经济的发展,南沙区计划以建设最适宜创业发展和生活居住的现代化滨海新城为目标，规划为五大组团、四大产业，三大基地的结构模式。五大组团分别是：黄阁综合工业组团、南沙高新技术产业组团、万顷沙临港工业组团、龙穴岛现代物流业综合组团、地区综合服务业组团；四大产业分别是现代物流业，临港工业、高新技术产业和综合服务业；三大基地分别是：石化基地、钢铁基地和造船基地。,南沙区是广州市“南拓”计划的重点区域,13,南沙GDP增速加快,南沙已形成汽车、钢铁、造船、机械装备、港口物流、高新技术以及石化等七大支柱产业。近年来，在广东省及广州市政府的大力投入和支持下，南沙经济快速稳步增长，正逐步成为广州乃至珠三角经济发展重要的增长极。2009年南沙实现地区生产总值395 亿元，同比增长14%，增速比全市平均水平高3.8 个百分点，高于除萝岗区以外的其余各区，经济总量分别是2002年、2005年的6倍、3倍。,南沙区是广州市“南拓”计划的重点区域,14,南沙消费能力正逐步上升,随着南沙经济的不断发展，南沙已经具备了较强的消费能力，2009年全区社会消费品零售总额达32.78亿元，同比增速达20.15%，高于全区经济增长速度，对南沙经济增长拉动作用明显。,南沙区是广州市“南拓”计划的重点区域,15,2005-2009年南沙社会消费品零售总额及其增速图,南沙目前已建成了广州地铁4 号线 目前广州地铁计划2011-2015年间实施：四号线南延线：自四号线金洲站经南沙客运港延伸至资讯科技园，长11.7公里。主要功能为支持南沙临港经济区发展。,南沙区通过地铁4号线与广州市大部分地区接轨,16,广州地铁四号线,南沙已建成了京珠高速、虎门高速、南沙港快速、鱼黄支线，正在建设珠三角南环线，规划了深中跨海通道、东部快线等南沙新区对外高、快速公路体系。南沙目前覆盖外围城市的主要交通干线邮正在建设武广客运专线延长线（广深港客运专线）、广珠城际铁路，规划了杭福深客运专线西延线、中南莞城际铁路、南沙输港铁路等南沙新区对外轨道交通体系南沙新区内部的东西向、南北向、环线等主干城市道路网体系也已初步形成,南沙区交通规划覆盖了广州市及附近大中型城市,17,南沙区房地产起步较晚，但发展较快。近几年南沙房地产项目不断增多，陆续有品牌发展商如奥园、碧桂园、万科、城建等进驻，商品住宅的供应量和成交量也在稳步上升。2007 年的成交量仅为8.60 万平方米，2008 年则上涨至29.39 万平方米，将近翻三番。在房地产市场行情向上的2009 年，南沙房地产市场的成交量更是达到了创历史记录的48.91 万平方米，上涨势头明显。从成交价格来看，南沙价格上涨幅度较慢，楼价仍处广州价值洼地。目前南沙区住宅均价仅为4216元。跟邻近的番禺区06年的房价接近。,南沙区房地产凸显价值洼地,18,在产业经济与港口经济的强劲带动下，将为南沙带来大批高素质的稳定的产业人口，常住需求将逐步释放，房地产面临新的发展机遇。南沙对城市发展重新定位为“最适宜创业发展和生活居住的现代化滨海新城”，强调综合功能的发展，发展理念突出生态保护的重要性，未来南沙居住适宜性将进一步增强。随着多层次的对外交通网络构建，南沙与周边城镇的交通通达性将进一步提升，进一步提升对区域外消费者的吸引力。区域行政中心搬迁至黄阁镇，相关配套设施有望最快得到完善，生活的便利程度将得到较大提升。,南沙区房地产市场面临新的发展机遇,19,本项目位于南沙区新行政中心2公里内，配套齐全,项目位于南沙新行政中心2公里内，周边配套相对齐全 教育文化配套包括：金隆小学、金洲小学、南沙第二中学、港龙中英文实验学校及南沙区图书馆。医疗配套包括：金洲医院、南沙中心医院、中大附属第六医院。娱乐休闲配套包括：金洲影剧院、南沙高尔夫球场、黄山鲁森林公园等。其他配套包括：建设银行、农业银行、中国电信等金融电信配套及南沙公安局、南沙地税局等政府配套。,20,本项目优势：地铁物业河景园林小区,21,本项目为广州地铁4号线终点金州站方圆500米物业，交通优势十分明显本项目邻近金州涌，主要为居住区域，小区内配套成熟，包括幼儿园、商业和银行等，是南沙区设计配套比较成熟齐全的小区。,本项目客户定位：本地中高端客户+附近城市白领及商务人士,22,本项目客户定位：核心客户：以居住兼投资本地中高端客户，本项目体量不大，短期内该类客户容易形成认同；重要客户：以居住为主的本地企业中高层、白领、公务员，该类客户在本区域工作和生活，同时又希望能空余时间在广州消费，本项目为地铁上盖具有交通优势；拓展客户：番禺、广州、虎门白领及自由生意人，该类客户不一定要按时上班，在南沙置业看重的是这里的相对低的房价。,酒店式公寓：以小面积的一房、两房为主，控制总价，利于投资；私密性高档住宅：在区域内处于第一档次线，以目前南沙区主流产品和去化快的两房、三房为主，在景观好的位置适当规划四房。商业：本项目为地铁口物业，依靠地铁人流和附近丰田生产中心及本地地标式酒店祈福酒店的聚集人群，商业价值值得关注,本项目定位：高档酒店式公寓私密性高档住宅商业,23,信托产品简介,广州南沙区房产市场分析,1,开发商创鸿集团简介,信托要素和交易结构,信托收益与风险控制,2,3,4,5,目录,24,25,创鸿集团概况,广东创鸿集团有限公司于1999年2月成立，经过十多年的精心经营，广东创鸿集团有限公司已经发展成为一家以房地产开发和建筑安装为核心业务，集房地产开发、建筑安装、物业管理和物资采购等为一体的综合型民营企业集团。旗下以房地产开发一级资质（广东创鸿房地产开发有限公司）、建筑施工二级资质（广东创鸿建筑有限公司）、物业管理二级资质（广东和丰物业服务有限公司）为核心企业。截至2010年6月30日，创鸿集团资产总额为53.92亿元，净资产合计25.1亿元。集团董事长黄鸿明先生任第十一届全国人大代表，于新浪网评选的新财富500富人榜位列239位，亚运会火炬传递期间，黄鸿明先生还光荣当选为“广州亚运会火炬手”！,创鸿集团概况,创鸿集团屡获荣誉：20032006年被揭阳市政府授予“优秀民营企业”、“重合同守信用单位”、“重大贡献纳税大户”；2006年6月获得揭阳市人民政府“纳税光荣户银奖”；2006年4月被广东省人民政府授予“广东省百强民营企业”、“广东百佳诚信示范企业”；2005年至2010年连续6年被中国工商银行广东省分行、中国农业银行广东省分行、中国银行广东省分行、中国建设银行广东省分行等金融机构综合评定为第四、五、六、七、八届“广东地产资信20强”。,26,27,创鸿集团开发实力雄厚,住宅开发成为当地龙头,创鸿集团自1990年成立以来，已开发的住宅项目包括金凤豪苑、金凤茗苑、金凤帝苑一、二期、阳光花园、国源花园、雅逸花园、百合花园、御景花园等，总建筑面积达179.04万平方米。售房率达96%，入住率均在93%以上.近几年的市场份额均占揭阳市的70%以上。已经在揭阳市房地产行业奠定了龙头地位，也创出了“创鸿地产”的品牌。,金凤豪苑,金城龙庭,御景花园,御龙湾,江南新城,金凤花园,28,29,创鸿集团开发实力雄厚,多数商业项目成为当地标志性建筑,创鸿集团开发的商业地产项目包括万业广场、御景易初莲花、金城商业文化步行街、御景湾.滨江风情街等，总建筑面积为115.58万平方米，多个项目成为当地标性建筑,万业广场,御景易初莲花,江南卜蜂易初莲花,御景湾.滨江风情街,金城商业文化步行街,开发商创鸿集团简介,广州南沙区房产市场分析,1,信托要素和交易结构,信托收益与风险控制,2,3,4,5,目录,30,信托产品简介,31,计划名称,中融-创鸿广州南沙祈福集合资金信托计划,受益人,优先级/次级受益人,受托人,中融国际信托有限公司,信托规模,总规模1.76亿元，由优先级受益人和次级受益人分别认购 优先级8800万元元，由信托公开募集资金认购 次级8800万元，由创鸿房地产对本项目的实际投资8800万元认购,工商银行,2年（如次级受益人在信托年满1.5年时提前回购，信托计划提前终止）,保管人,信托期限,信托要素简介,31,32,融资方式,股权融资,还款来源,广州市南沙区祈福生活区住宅和商铺的销售收入 项目公司原股东创鸿房地产有选择权回购股权,信托退出,项目管理,信托管理方式,项目公司负责广州市南沙区祈福酒店南侧项目的开发和建设及销售 受托人中融信托持有项目公司90%的股权，对项目公司和项目开发过程进行监控：（1）中融信托委派管理人员进入项目公司董事会，公司的各项事务运作必须经由信托同意才能运作。（2）派驻财务人员监管整个项目的财务运作，对公司的支出和销售回款账户进行监管，充分保护信托利益,在信托计划满1.5年或2年时，次级受益人创鸿房地产，按照约定价格有选择权地回购项目公司股权信托计划随之终止。,32,33,信托结构,中融信托,保管银行,管理,管理费,保管费,保管,信托计划（1.76亿，2年）,中融募集8800万优先级,（注册资本金：1000万）,90%股权,项目,土地使用权人项目开发主体,创鸿房地产和广东万业置地认购8800万次级,负责开发管理,项目公司,创鸿集团,提供资金保证,信托产品简介,广州南沙区房产市场分析,1,开发商创鸿集团简介,信托要素和交易结构,信托收益与风险控制,2,3,4,5,目录,34,35,收益分配方式,受益人,优先级/次级受益人,信托期限,2年（如次级受益人在信托满1.5年时提前回购，信托计划提前终止）,优先级受益人的预期年化收益率为10%,预期年化收益率,信托收益,信托存续期间每满一年分配一次收益信托终止后十个工作日内，信托本金和最后半年的收益一次性返还优先受益人的银行账户,35,2.市场风险,本项目在运行中将会遇到以下四种对信托计划产生不利影响的风险,项目风险,1、项目开发和运营风险,3、信用风险,4.管理风险,风险及控制,36,风险来源,控制措施,（1）创鸿集团是当地实力雄厚的房地产开发企业，具有丰富的商业和住宅的开发经验，由创鸿集团负责项目的开发和管理，能够保证项目开发进度和开发品质，有效降低项目开发运营风险。（2）中融信托持有项目公司90%股权，对项目公司的成本支出进行监控，向项目公司派驻资金监管人员，与公司管理层共同保管项目公司公章，包括法人章，财务专用章，合同专用章等，同时对项目公司的资金、财务等进行监管，可保证项目进行时信托资金的安全和合理运用。,项目开发和经营风险：项目开发过程中，由于公司内部管理、监控等原因或外部政策、市场环境的影响导致项目工期进度延迟或预售时间延迟等潜在风险，从而影响信托财产的收益，进而影响受益人的收益水平。,风险及控制,37,风险来源,及时了解和掌握国家相关的政策法规，针对其对本信托计划有可能产生的不利影响，提出并实施具体的风险控制措施。,控制措施,市场风险：国家货币政策、财政税收政策、产业政策、宏观政策及相关法律法规的调整与变化将会影响本信托的设立及管理；房地产市场价格波动的风险导致项目销售收入及收益不良等潜在风险，从而影响信托财产的收益，进而影响受益人的收益水平。,风险及控制,（1）及时了解和掌握国家相关的政策法规，针对其可能对本信托计划产生的不利影响，提出并实施具体的风险控制措施：如在当地房产价格下跌较多或销售回款不理想的情况下，要求项目公司采取降价销售等方式获得充足的销售回款保证信托顺利退出，从而保证信托受益人的收益。（2）项目公司的母公司创鸿集团为项目提供保证，如项目在运作期间出现资金缺口，将负责补足,38,风险来源,控制措施,根据相关信托交易文件，若届满时次级委托人未行使股权购买权的，受托人有权通过处置其持有的项目公司股权，或者解散并清算项目公司（包括项目公司所开发的广州南沙区祈福酒店南侧的物业、土地等财产），以清算后的资产变现的方式获得现金，用于向优先级受益人支付信托利益，实现优先级受益人的退出。具体退出措施以能够满足中融信托实现约定的优先级受益人的信托利益及信托费用为限。,信用风险 因法律、政策、市场变化等因素导致次级委托人创鸿房地产未按其承诺履行的风险。,风险及控制,39,风险来源,控制措施,（1）受托人中融信托聘请具备保管业务资格的商业银行担任保管人，对信托财产提供规范的保管服务，保障信托财产的安全。（2）我公司在股权投资业务中已经操作过多笔，具有丰富的实际操作经验，在项目操作中必将本着恪尽职守的原则，实行诚实、信用、谨慎、有效管理，对项目中可能存在的风险进行密切关注，全程监控。,管理风险 在信托财产的管理运用过程中，由于受托人的管理水平有限、获取的信息不完备等原因致使信托财产遭受损失的风险。,风险及控制,40,诚实守信，创新共赢！,41,