合肥华南城招商策略建议(153页.ppt

合肥华南城汽摩配类数据及业态落位,目 录,合肥市汽车摩托车专业市场名录 合肥汽摩配专业市场典型案例 专业市场、4S店、商会、二手车访谈汇总 九大汽摩配专业市场体量与租金数据汇总 合肥九大汽摩配专业市场业态结构汇总 合肥汽摩配市场商户对华南城的关注点汇总 从安徽省汽车行业发展看合肥汽摩配行业的空间 合肥华南城汽摩配市场SWOT分析 合肥摩配市场初步划分为五大版块 合肥市一期业态建议规划汽摩配区域 华南城汽摩配市场业态落位总表 华南城汽摩配各业态落位图 合肥华南城招商策略建议,一、汽摩配专业市场1、合肥大地汽摩配市场2、合肥汽配城3、西南国际车城4、华中汽配大市场5、合肥裕隆农机工程机械大市场6、电动车一条街7、安徽汽车用品城8、包河汽车用品基地9、中原汽车用品城二、4S店汽车展厅及整车卖场1、安徽国际汽车城2、安徽名车广场3、包河名车广场4、合肥亚夏汽车城5、车巢汽车城6、馥邦汽车城7、万友车博汇三、旧机动车交易市场1、安徽省旧机动车交易中心2、合肥市旧机动车交易市场3、世联二手车市场,合肥市汽车摩托车专业市场名录,合肥华南城,案例：合肥大地汽摩配市场,开发单位,项目定位,日均客流量达数万人，年交易额均在20亿元以上，在安徽省汽摩配市场中首屈一指。目前市场内经营商户约1280户。目前市场租金范围25至80元，该市场集中租金为40元/平米月,发展商：合肥大地房地产开发有限公司,以小型乘用车、二手车交易、摩托车、电动车及汽摩配件与用品为一体的专业市场,项目概况,该项目2003年建成，占地面积160亩、现有建筑面积13万平方米，34层框架结构，共29栋总计1359套商铺。合肥大地汽摩配市场是合肥地区运营最成熟、配套最完善、交易量最大的汽车、摩托车批发及配件销售市场,经营情况,地址：合肥市铜陵北路与北二环交汇处东南,合肥汽摩配专业市场典型案例,案例：合肥汽配城（iCAR汽车生活综合体）,地址：三里街长江东路718号,经营情况,开发单位,发展商：安徽三联实业发展有限公司,项目定位,以汽车配件、汽车美容、汽车快修、汽车用品等主打业态为立足点，打造全新汽车后市场综合体。,项目概况,整个汽车综合体占地约75亩，总建筑面积30万平米，其中专业市场区域约占7万平米。目前已建成区域约17万平米，该市场始建于1994年，2010年5月由温商浙商集团对其进行改建，并于2012年3月开始营业。,合肥汽配城是合肥市年代最久的汽摩配市场，目前对市场正在进行全面升级，AB两区已投入运营，C区正在紧张建设中，预计2013年底能投入使用，已入驻商家约有 188家。租金范围为28至45元/平米月,合肥汽摩配专业市场典型案例,案例：华中汽配大市场,地址：合肥市包河区淝河南路289号（平塘王）,开发单位,开发商：金路置业有限公司,经营范围,该市场是合肥市专门经营范围柴油机、重型汽车及配件的专业市场。,租金状况,目前一期平均租金为720元/月平米，外高内低。其中仓储区房屋紧俏,租金上涨至20元左右。,项目简介,该市场2007年8月18日开建，2009年开始营业，已入驻商家约280户占地面积300亩，总建筑面积25万平米，目前一期15万平米已投入运营，二期暂未动工,项目周边,往北一公里为唐桥大型停车场，为合肥市大型货运车辆主要停车场之一。,合肥汽摩配专业市场典型案例,案例：西南国际车城,地址：安徽省合肥市肥西县翡翠南路与三河路交汇处,经营情况,目前市场为试营业状态，进驻商家约50户在市场内经营的商户均为租赁商户。租金范围12至15元，优惠措施租三年免一年,开发单位,发展商：合肥诚挚投资有限公司,项目体量,总占地330亩，一期占地105亩，总建筑面积约10万平米，其中专业市场区域约6万平米,项目简介,西南国际车城作为政府重点招商引资项目，填补了合肥西南片区汽车专业市场的空白。集汽车配件、汽车鉓品、汽车美容、汽车维修、整车销售等项目为主，计划于2013年5月18日对外营业，目前正在招商中。,合肥汽摩配专业市场典型案例,市场简介：该市场于2007年开建，2009年3月28日正式对外营业，历时近两年，至今已运营近4年时间，是以大型工程机械销售、农用机械销售及农机配件批发为主的专业市场，曾获得中国农机流通协会授予的安徽省唯一的“全国重点农机市场”称号。目前为合肥市唯一的农机配件专业市场。项目体量：该市场占地174亩,总建筑面积94500平方米。经营状况：由于该市场销售约占70%，待售约占30%，开门率约占15%，整个市场在非农忙季节都很冷清。历史演变：该市场前期招商时曾承诺用以租代售模式招商，招商政策为1718元/平方/月租给商户经营三年，三年后如商户愿意继续经营的话可以将前期租金充房款以原房价出售给商户（均价3300元左右），后因招商过程中咨询商户很多，当时推翻原销售政策要求必须直接购买，因此许多原本意愿入驻商户改变主意，退出市场。,案例：合肥裕隆农机工程机械大市场,地址：合肥绕城高速龙塘入口东1公里,合肥汽摩配专业市场典型案例,案例：安徽国际汽车城-4S店集群,地址：合肥市铜陵北路与北二环交叉口东南,市场简介：安徽国际汽车城由新站区管委会与瑶海实业集团2002年共同开发，场占地460亩，总投资约5亿元人民币，是合肥市政府招商引资重点项目和重点建设工程。市场分为4S店集群，露天汽车综合广场及世联二手车市场。建筑结构：市场与4S店投资方以地块出租的形式合作，由店方自行建造。其中汽车综合交易区车位租金为230元/车位。经营现状：目前4S店约有40多家，年交易额约20亿元。市场定位：高中低档汽车整车销售。,合肥汽摩配专业市场典型案例,市场简介：安徽名车广场由蜀山经济开发区管委会斥资18亿，一期占地1200亩，建筑结构：均为4S标准店，店方自行修建经营现状：目前进驻品牌有一汽大众、一汽奥迪、别克、雷诺、雪弗兰、宝骏、奇瑞、起亚、长安等共计23家，预计年交易额约10亿元。市场定位：进口、合资、国产品牌汽车整车4S服务。,案例：安徽名车广场-4S店集群,地址：合肥市场蜀山区长江西路乐客来商业广场东侧,合肥汽摩配专业市场典型案例,项目简介：包河名车广场为包河产业园联合新疆广汇集团、安徽汽贸集团联合打造的高端汽车销售平台。建筑结构：均为4S标准店，店方自行修建，路南为安徽汽贸集团兴建，路北为新疆广汇集团兴建经营现状：目前进驻品牌有一汽大众、雪铁龙、东风标致、保时捷、北京汽车、英菲尼迪等共计16家，预计年交易额约10亿元。市场定位：进口、合资、国产品牌汽车整车4S服务。,案例：包河名车广场-4S店集群,地址：合肥市包河工业园纬一路,合肥汽摩配专业市场典型案例,12,案例：车巢汽车城-4S展厅,地址：合肥滨湖新区徽州大道与紫云路交汇处,项目简介：车巢汽车城由世纪金源集团开发，展厅面积约25000平米，分一层和负一层。结构上隶属于世纪金源购物中心组成部分。租金水平：一层租金76元/平米月，物业费12元/平米月。负一层租金，6个车位全包价一年10万。经营现状：目前进驻品牌有江淮汽车、东风悦达起亚、马自达、雪铁龙、三菱等20个品牌，预计年交易额约2亿元市场定位：以进口、合资、国产品牌汽车整车销售的展销卖场。地下一层正在招商，靓点汽车用品公司即将进驻。,合肥汽摩配专业市场典型案例,地理位置：坐落于包河名车广场中段。市场概况：安徽旧机动车交易市场占地45亩，建筑面积8000平米，拥有车位约700个。经营现状：二手车经销商约70家。租金水平：办公用房1025元/平米月，停车位每个260元/月,交易中心简介,地址：合肥市瑶海区安徽国际汽车城内,案例：世联二手车市场,地理位置：项目位于安徽国际汽车城内市场概况：拥有车位约200个，另有4层结构二手车展厅一座。经营现状：由于场地无法满足企业扩张，企业已经在蜀山产业园拿了一块储备用地。租金水平：办公用房100元/平米月，停车位每个210元/月。,市场简介,合肥汽摩配专业市场典型案例,专业市场、4S店、商会、二手车访谈汇总,九大市场的租金对比图,九大汽摩配专业市场体量与租金数据汇总,通过对合肥2191家商户的调研和访谈，分析看出汽车配件、汽车用品合计占专业市场的73%，而经过市调发现该类市场很大程度上出现计划搬迁的可能（原市场老化，又临近城区，影响规划），所以对华南城该行业的招商有很大的帮助。据了解，合肥大地汽摩配市场和安徽国际汽配城有拆迁的消息，该市场对我们的关注度很高，调研小组已经全面收集资料，进行接洽沟通。,单位：m2,单位：元,通过以上数据，我们重点分析了客户意向度、面积需求和租金价格需求等信息，总结如下：1、客户意向度 现阶段客户对合肥华南城项目有意向660户(占比42%)，观望客户520户(占比33%)，暂无意向380户(占比25%)，在品推工作启动后，指数还有增长空间；2、面积需求 客户对铺位面积的需求50-70m2 250户(占比16%)，70-120m2 655户(占比42%)，120-180m2 410户(占比26%)，180m2以上(占比16%)，其中关注度较高的是70-120m2和120-180m2总占比68%，这部分客户经营时间较长，有一定经济实力，是其品牌代理商或是经销商，品牌对店面形象有一定要求；3、租金价格需求 客户对于铺位租金价格的接受程度8-10元480户(占比31%)，12-18元570户(占比37%)，20-25元320户(占比20%)，30元以上190户(占比12%)，普遍客户能够接受12-18元的铺位租金，可作为接下来定位的依据。,19,从安徽省汽车行业发展看合肥汽摩配行业的发展空间,关于汽车行业的政府规划 2012年颁布安徽省关于促进全省汽车流通业“十二五”发展的指导意见中指出：“十二五”期间，合肥市汽车产业仍将坚持整车生产企业和零部件配套企业共同发展的思路。“十二五”期间汽车销量持续增长，力争2015年汽车销售量超过50万辆；二手车交易量力争达到40万辆；老旧机动车报废量超过6万辆。到年，安徽计划实现汽车产业工业增加值达到亿元，产量万辆。注：摘自安徽省十二五规划汽车流通业指导意见,1、安徽省汽车产业规划到2020年汽车产业附加值1000亿元，2011年总产值250亿元，合肥是安徽省省会城市，整车、零配件又是合肥的支配产业之一，目前合肥市的专业市场面积是119.15万方，规划目标的实现需要产业配套即专业市场来承载，按此推论到2020年合肥专业市场体量将达到甚至超过470万方。因此，合肥华南城汽摩配专业市场的远期规划面积远不止一期的20万方；2、近三年安徽省汽车销量平均增幅14%以上，“十二五”期间汽车销量的持续增长到2015年汽车销售量预计超过50万，而2012年销售量是10.8万辆；3、目前合肥汽车后市场的零散无序经营（总体量现有119万方），每年市场都在整合，部分市场将被淘汰，后市场现状无法满足汽车产业的增长需求，导致汽摩配市场将会有很大的市场缺口；考虑经营的良性以及产业的有效整合，汽摩配市场必将快速扩大经营规模和优化重组，方可与汽车增幅同步增长，紧密结合，相辅相成。,备注：2015年及2020年指标数据，均出自政府规划目标。,20,目前，合肥汽摩配市场的区域分布较为集中，合肥汽摩配市场（含4S店、专业市场、二手车市场）总共19家。分别集中在瑶海区的安徽国际汽车城片区（东北）；蜀山区的名车广场区域（西城）；包河区的汽车城片区（东南）。那么对于飞速发展的合肥，常住人口近600多万，流动人口100多万,这样的市场布局很难满足合肥乃至三县消费需求，开新市场仍然存在空间和机会；,新市场，新规划，概念模糊；公司对专业的，大规模的汽摩配的市场运作尚无优秀成功案例经验,政府支持；商户和商会访谈后，大家对华南城有浓厚的兴趣；快速高效的开发进度，在对手还在规划和计划何时动工的时候，我们快速行动；庞大的招商团队；,大体量，满足汽摩配市场大规模的需求，为做行业航母奠定了基础；集团强有力的品牌影响力和雄厚的资金支撑；政府部门的大力支持；大产业、高姿态，以及后续的运作支撑,蓝鼎京商国际（北城新区），规划总规模是200万方，汽摩配规划为20万方，2014年3月开始预订，且由商会组织预订了10000套；南翔万商（包河汽车城附近）首期开发56万方，主营汽摩配，现在正在组建团队；长丰县（合肥北城）武汉恒信德龙，规划340亩（22.6万方），目前已经正在招商，凯迪拉克、上海大众、东风日产均为自己代理的4S店品牌，规划建一座国际汽车城，多年专业的操盘手法是其绝对的优势；以上这些新市场的形成以及同期开发，有的已经先入为主，且都规划了汽摩配，是华南城最近、最严重的威胁。,合肥华南城汽摩配市场SWOT分析,S,总 结,W,O,T,合肥摩配市场初步划分为五大版块,2A建材,2B建材,6B五金,6C五金,6A,3C,2C家居,3A奥莱,C家居,3B小商品,副食品茶博城,服装 鞋皮革城,合肥市一期业态建议规划汽摩配区域,B汽配,A汽配,23,华南城汽摩配市场业态落位总表,汽车用品区：铺位数314；面积约 20844,汽车电子影音区：铺位数130；面积约10924,5A 三四层,汽车用品区,（脚垫、油漆、车饰、座椅套装等）,汽车电子影音区,（各种开关、灯饰、导航车载GPRS、影音装置）,华南城汽摩配各业态落位图,汽车配件区,汽车配件区：铺位数452；面积约 41640,汽车广告、网络、俱乐部服务区：铺位数52；面积约4880,汽车网络、汽车广告、俱乐部区,5B 一二层,（滤清、油品、汽车维修）,电动车、摩托车配件及用品区：铺位数268；面积约 17816,电动车、摩托车销售区：铺位数176；面积约13952,5B 三四层,电动车、摩托车销售区,电动车、摩托车配件及用品区,（电动车、摩托车配件、头盔、护具、锁具、电池）,华南城汽摩配各业态落位图,1、专业市场方面，成熟市场的租金30-70元/不等，新市场存在8-10元/的现象；尤其对华南城紧邻的西南国际车城的调查了解，销售价格和租金价格具备较高的参考价值。2、对投资客强调华南城的整体规划（区位、业态、规模等）包括品牌给投资客带来的前景预期；3、参考合肥市场行情，以及合肥投资客的购买习惯和合肥行业的运作模式；4、扩大炒作华南城在合肥的影响力和政府重视度；5、新市场、新商机，运作规划直接影响到投资客的关注度；6、考虑到政策对投资客的吸引力；7、4S店方面，通过对国产帝豪、美国JEEP以及沃尔沃的老板访谈，得出结论是，老板很关注产权问题，所以建议以租代售最后达成双赢,合肥华南城招商策略建议,合肥华南城五金机电类数据及业态落位,合肥宏观经济数据分析合肥五金机电市场概况及分布合肥五金市场数据支撑合肥五金市场重点项目分析商户访谈及分析市场调研总结原材料市场分析五金区域规划面积建议五金区域客户渠道分析五金区域入市策略建议五金区域业态落位,1,目 录,淮南,巢湖,桐城,六安,合肥经济圈,长三角产业转移,长三角产业转移,鼓励支持优势支柱产业：汽车及零部件工业、家用电器、机械装备制造、食品工业、建材工业、冶金工业、包装印刷工业发展。到2020年合肥经济圈GDP预计1.8万亿元（合肥9000亿元、六安3000亿元、巢湖3000亿元、淮南2400亿元，桐城600亿元）。将占全省GDP的45%以上。合肥地区将占全省GDP的25%-30%,GDP增幅对比,2012年合肥GDP；4164亿元,长三角产业转移,皖江承接转移城市带,合肥宏观经济数据分析,1,承接长三角产业转移的主要城市,合肥GDP增幅高于同期安徽省GDP增幅，高于全国5-7个百分点并一直保持两位数的增长,着力打造以合肥为核心的合肥经济圈,坚持“工业立市”的战略思想,工业总产值增幅对比,合肥工业总产值增幅,2012年工业总产值：7000亿元,七大主产业工业增加值占合肥工业总增加值,涉及五金产业的工业增加值占合肥工业总增加值,81.66%,87.18%,建筑业占比超过34%，对五金消费的拉动力较强,合肥工业总产值增幅表现大于同期安徽省工业总产值增幅。2012年合肥工业总产值约6600亿元。,容量及租金分析,合肥宏观经济数据分析,五金专业市场,建材市场内含五金市场,综合性专业市场内含五金部分,规划中待建五金市场,华南城,2,宝湾国际物流园,京商国际商贸城,南翔万商国际商贸城,安徽国际五金机电商贸城,安徽南七五金机电大市场,明光路五金市场,安徽轻工商城,红旗建材城,望湖美家居,安徽大市场,东方商城,金泰建材城,五里庙装饰世界,华东国际建材城,宝文建材广场,金三角建材城,概况五金类市场：16家总规划面积：1402700平米已营业面积：402700平米主要市场份额：25.63亿已营业商户数：3679家分布特征市场集中位于合肥东部区域，市场份额分布零散，其他市场都有业态分布，为配套业态。代表市场安徽五金国际机电商贸城经营状况一般，租金水平不高。,向西8公里为华南城,4,五金机电类市场分析及数据支撑,从项目体量上对比:国际五金城独占合肥专业市场的3/4的体量，总经营户为1812户,其次为南七五金大市场。五金机电专业市场的数量稀少，商户选择余地不多，造成商户的分散经营。五金机电领域在其他市场并不突出且多为关联的配套业态。,从租金上对比分析：五金城、南七两大专业市场的租金起点及范围较其他市场都弱势，其他市场的高位租金均因为市场自身的区位优势以及非五金业态的拉动，特别是综合性市场。,16,容量及租金分析,五金机电类市场分析及数据支撑,5,优势(Strengths)区位成熟：位置优越、交通、物流发达规模品类：品类齐全，重点突出机遇吻合：项目建设顺应合肥大建设浪潮劣势(Weakness）项目终止开发：开发商深陷债务纠纷，操作策略失当：只售不租、运营管理失去足够的控制力。建设周期过长：专业操作欠缺：非专业市场开发商、运营价格变化太快，市场无法接受。,市场概况:金城是合肥首家五金机电专业市场，其规模体量是安徽省最大的五金机电专业市场，年交易额在60亿。经营品类：五金、机电、电子电工、通用五金、五金工具、紧固标准件、电线电缆、安防、汽配、机械设备、管材、铸件等十几个品类。,安徽国际五金机电商贸城由合肥明利房地产开发有限公司投资兴建，项目总占地约470亩，总建筑面积约160万平米。合肥市“1346”行动重点建设项目。项目位居合肥专业市场核心板块东部片区，周边已进驻五里庙装饰大世界、国强钢材市场、丰汇钢市、红旗建材市场，周边生活、商务、银行配套相对完善，交通便捷、物流通畅。项目总体布局四大交易区。即：A区机电区、B五金区、C水暖区、E管材区、露天区(长距、大口径、铸管、铸件)。目前项目四大交易区基本建成，开始运营，三层以上的装饰交易中心停止运营。配套的综合商业街、公寓、办公区尚未建设。,华南城,五金城,华东建材中心,6,五金机电类重点市场案例分析数据,分析及总结开发商瞄准市场空白，抓住机遇，着眼未来，以160万平米的宏伟巨制打造合肥乃至安徽省五金机电领域的航母。以成熟的区位、原址的历史积淀降低招商难度和市场培养难度。市场经营不佳的局面有培养期固有的难度以外，开发商有更大的责任，生地开发增加开发难度和资金压力，只售不租丧失业态控制权，4000多铺位被封直接造成崩盘。没有运营管理、推广让五金城失去竞争优势，失信于商户。分析应对1、解封或有资金的注入，五金城有东山再起的机会。建议在相关物料、品推到位后先期启动对五金城的定点招商。2、华南城及其他规模体量项目的介入，市场进一步扩容，竞争将从存量市场转战增量市场之间的竞争，竞争更为激烈。租售价格的定位、优惠方案及相关策略需要进一步优化。建议以先发制人占据市场主动性，并考虑后期而先至的策略。3、从区位、交通分析华南城和五金城不具备可比性。建议在规模体量上适当增大，规模取胜。4、顺应市场需求：建筑大五金、线缆、管材及关联类是首期招商的重点，占比突出。,自身优势,自身劣势,7,华东(国际)建材中心是由安徽腾辉投资集团投资兴建，项目总占地约1272亩，总建筑面积约130万平米，总投资额达36亿元人民币。是合肥市暨肥东县重点招商引资项目，已列入安徽省政府“861”和合肥市“1346”行动重点建设项目，也是合肥市“141城市战略规划”东部组团的重点项目。项目位居安徽唯一省级商贸物流开发区核心板块，周边已进驻合肥裕隆农机大市场、安粮金属大市场、华东汽配城、合肥浙商城、周谷堆农产品批发市场、永辉超市华东总部物流基地、中铁物资肥东钢贸中心等众多商贸物流项目。项目总体布局四大交易主城，即：装饰建材城(A、B、C、D四大经营区)、其中A区为五金区，板材城、钢材城(E、F、G、H、I五大经营区)、石材城(J、K两大经营区)。目前项目四大交易主城基本建成，部分已开始运营。18万平方米红星美凯龙安徽最大旗舰店也已破土动工，后期还将建设有约25万平米的综合仓储服务区，约4万平米的腾辉酒店用品城，约15万平米的5A级国际财富CBD等。,行政区域：肥东县项目位置：裕溪高架东入口，合马路与东风大道交叉口开发商：安徽腾辉投资集团投资商：安徽闽商投资担保 有限公司占地面积：1272亩建筑面积：130万平方米周边交通：公交28路 绕城高速龙塘站出入,8,38,华东国际建材中心五金区整体建筑面积为3.2万平方，有749间商铺目前营业率为34%，市场目前没有任何宣传活动，市场运营也较为混乱。华东国际建材中心和商铺业主签订的是代租协议不是包租协议，意味着只有把商铺租出去业主才能收到租金，造成很多商户绕过市场直接和业主谈租金价格，导致现在的租金价格很是混乱，最低的一间商铺租金和业主之间谈到5元/平/月。华南城和华东国际建材中心的区域地理位置相近，具有很强的可比性。认为华南城制定售价、租价、招商政策的时候需要对比华东国际建材中心的一些优势和不足。,地址：合马路与东风大道交叉口,9,合肥华南城,华东国际建材中心,市场概况：安徽创想投资管理有限公司建设，总规划建筑面积10万平米，是合肥西南位置第一家五金机电专业市场，但市场经营较差，人流量稀少。经营范围：机电机械、机电五金、泵、五金工具、通用五金、装饰材料、五金、卫具洁具、灯具等，经营总面积约为1万多平方米，拥有商户250多户。,优势：区位成熟、定位准确、政府支持：本案曾得到蜀山区的支持。有望其他专业市场（金三角建材城）的迁入，整合。及时变更业态，五金机电逐步向装饰材料。劣势：地权年限：本案的土地承租期为16年。区位交通：周边城市路网限行大货车，限制了五金机电物流的功能。管理不当：非专业市场开发商，资金、能力有限推广服务：目前本市场无推广。,五金机电类重点市场案例分析数据,总体概括该市场是一条原发性的马路市场，是合肥最早的五金机电市场，在合肥具有较高的知名度。市场周边交通、物流配套发达，商业、生活配套完善。销售方式以零售为主。该市场目前经营情况良好，诸多商户表示只要不被整体拆迁，将会继续留在本址继续经营。但从目前市场的发展趋势来看，该市场在发展的可能性几乎为零，以拆迁部分商铺，后续政府可能会考虑整体搬迁该市场。,11,五金机电类重点市场案例分析数据,总体概括该市场安徽星海房地产发展有限公司开发的集高低压电器、成套设备、线缆桥架、泵阀、安防锁具、灯具、标准配件、五金工具等上百类品种的专业五金机电市场。销售方式批发兼零售。市场周边交通便利，商业、生活配套完善。目前是合肥市坪效最好的市场，商户的忠诚度非常高。但从市场发展趋势来看，该市场不能适应未来发展的需求，无法承载更多的商户入驻。,五金机电类重点市场客户访谈汇总,14,五金机电类重点市场客户访谈汇总,意向客户,观望客户,无意向,200以上,50-100,100-200,客户意向度分析：1、基于目前市场尚未全面推广，多数商户持观 望态度2、意向商户主要分为经营较好需要拓展市场和 对现有市场不满意，希望更换市场的两类商户3、无意向商户主要为对现有状况较满意和暂无 实力的商户,面积需求分析：1、一半以上商户需求面积在100平米以内2、市场上规模实力商户占比不高，多为零散商户,拆迁整合：明光路五金市场未来有望拆迁1、明光路五金市场因历史原因主要以沿街铺面形式存在，因缺乏统一管理、整个市场呈现脏乱差现象，目前明光路五金市场周边已经整体拆迁统一升级改造，从城市规划角度考虑，未来必然会整体拆迁改造。2、虽然目前明光路五金市场生意较好，但由于市场历史遗留问题及管理问题，目前发展已经出现瓶颈，商户将陆续考虑搬迁政府支持：电器电子行业需要政府出面引导、五金机电行业需要政府整合1、家电行业作为合肥的支柱产业之一，聚集了海尔、三洋为代表的众多品牌制造商，合肥已经成为白色家电制造基地。目前一年一度的家电博览会在合肥召开，但是由于家电制造企业均有固定的采购及物流配送体系，改变其现有配送渠道有较大的难度，需要政府引导整合。2、目前五金机电市场整体分布较零散，部分前期自发形成的市场已经至发展瓶颈，市场需要出现新的专业交易物流平台进行支持，需要整体出面进行引导整合。商会组织：重点突破核心商会、协会是大招商的重要渠道作为专业市场大招商的重要渠道之一，商会、协会是沟通的重点，据悉京商国际商贸城在项目启动前已经与五金协会达成协议1-3F均价4700元/平，并通过五金协会与汽配、家电等相关行业商户达成共识，前期抢占部分市场，通过与安徽省轴承协会为代表的多家协会沟通，得知对方对我们项目的具体销售、招商政策较为关注，在目前面临以京商为代表的众多项目的竞争下，我们必须进行针对性调整在商会、协会的大招商上进行突破。,五金机电市场迁拆整合及政府支持,五金行业现状：目前合肥五金市场分布较零散，尚未出现占有率绝对垄断的市场，以轻工商城为代表的市场入市时间较早，已形成成熟商圈，但受规模、仓储、配套、环境等因素限制难以有较大提升；以安徽五金国际商贸城为代表的市场虽绝对规模和入驻商户数量目前占较大份额，但因管理及房屋产权等因素，整个市场经营状况一般，整体影响辐射力不高。发展趋势：从整体规模来看，合肥2012年GDP4100亿并以13.5%的增速递增，经济及城市建设发展必然拉动整体五金市场的发展。从市场发展来看，目前现已营业的市场多出现建筑形式不合理、配套不完善、管理混乱状况，必然需要一个集规模、建筑设计、整体配套、市场运营管理等符合市场发展需求的综合型商贸物流中心潜在竞争：目前合肥瑶海区已有在建项目京商国际商贸城（整体规模700万方）、包河区的南翔万商国际商贸城（占地1200亩）、长丰的宝湾国际物流园（规模150万方），其中京商国际商贸城已先期与五金商会对接，1-3F单铺总面积约90平米，均价4700元/平实现400户左右的商户签约,市场调研分析总结,一、合肥化工原料生产规模合肥规模化工企业4家（中盐红四方、星宇化工、久易化工），安徽省规模化工原料生产企业10家左右，分布在合肥、安庆、淮北、淮南、铜陵、阜阳。塑料原料有一定规模的生产量，原材料需求旺盛。绝大多数属于国有单位，中小型、私企化工单位在合肥工业结构中占比很少，无法实现规模化产业链。二、化工原料交易特点1、目前化工原料企业采购多采用“B2B模式”2、生产企业销售模式大多为工厂直供终端，不设渠道商。3、国有、大型化工拥有完善的采购招标系统，行业非常成熟，销售渠道也很稳定4、采用订单式采购三、合肥化工原料仓储情况1、生产企业和采购企业自建仓储，该类产品多为有毒、强腐蚀性、易挥发等特点，建设成本较高，并需要申请特别的国家资质，市场上几乎不提供这类商品的仓储服务四、合肥化工原料物流情况1、生产企业或者采购企业自备物流，需要特殊的车辆运输，并需要获得流通资质2、大重料基本采用铁路、水航运输五、合肥化工原料专业市场分析建议合肥缺乏原料生产的矿石资源，非原材料主产地、原料市场基本被省外厂家占据，直接供货。化工行业特征对仓储、物流的要求很高。缺乏产业链的支撑，原材料市场的批发功能无法体现合肥市场无开发前例本次调研建议：取消原材料市场的落位。,原材料市场分析,合肥华南城SWOT分析,20,合肥现阶段潜在对手 五金机电总规划建筑体量,京商商贸城30万方南翔万商城20万方五金商贸城30万方宝湾物流园10万方,五金区域一期规划面积建议,参照前5年工业总产值增幅均值36.3%，至2018年同比2012年增幅245%,合肥工业在全省总值比重逐步上升。专业市场集客辐射度预计在5%/年。,20万方,11,五金市场的理论增幅参照该增幅,98万方,2018年合肥五金市场增量空间为40万245%,23万方,245%,理论增幅空间,已建、未建竞争对手的规模,未来潜在不可预测竞争因素,市场发展整合趋势,综合考虑各项因素建议五金机电区域一期规划面积,五金机电区域一期客户渠道分析,延展：突破产地距离，吸引来肥发展,辐射：合肥周边、合肥经济圈,重点：合肥及周边的地区域商户,渠道分析,渠道分解,双馆20万平米，约1890套铺位，据统计合肥户套配比为1.6，五金区可生成商户数1182户。,招商指标：1182户,品推全程支持,合肥现有五金机电市场未形成垄断，管理落后。华南城将提供完善的生活、商务配套，卓越的仓储、物流配套,本案的总体量必然辐射周边地区的商户来肥寻找商机，招商人员将驻点寻求该区域的市场突破。,安徽非五金机电主产地，完善大品类关联需要进行的省外五金机电主产地的定点招商。招商人员同样驻点寻求市场突破。,比例：2.5：1：1,五金机电区域一期入市策略建议,基准租金分析,区域位置：合肥传统专业批发商圈市场商户占比数：75.5%经营起始年限：2009年平均租金：45元/平/月结论：一期1-2F平均租金小于45元/平/月建议1-2F：35-40元/平/月，3-4F：25-30元/平/月培育政策：前三年租金减半,市场租金分析,区域位置：临合肥东部专业市场1-3F均价4700元/平，以1、2、3F价格比系数为1：0.6：0.4测算可得出1-2F均价5640元市场先期入市，抢占较大商户份额结论：建议一期1-2F平均售价6000元/平，3-4平均售价5000元/平,参考对象：安徽国际五金机电商贸城（培养期市场）,市场售价分析,参考对象：京商商贸城（规划市场）,总结：权重分析、市场租金分析得出的租金价格大致相等，建议采用。,通过对合肥各大五金专业市场调查数据得出，五金产品（含卫浴门窗等五金）的份额在各市场的占有率达69%，机电机械占21%，其中也夹杂了安防、劳保、消防产品，但占的份额不多。余下的就是与五金机电相关联的其它产品.通过市调及访谈商户中我们还了解到食品包装相关的机械产品及轴承产品目前在合肥的经营状况较零散分布，而此块的产品销售在本省内的年销售额均上亿.有商户希望在专业市场中有此块统一规划，因此在产品定位时也加强了此区域的划分。本次的五金机电市场定位原则是结合本组市调结果,结合合肥本地五金机电市场特色而制作。,25,桥 架,电工电料,电气柜,成套电气,五金工具,起重设备,管件,铸件,水暖五金,保温材料,焊割设备,仪器仪表,防护筛网,辅料,安防劳保,五金工具,磨具磨料,泵、阀,电动工具,消防锁具,油漆涂料,机电机械,吸引,通用五金,五金机电精品馆业态落位,6B馆首一层业态落位,（面积来源于CAD图纸标注）,6B馆首二层业态落位,29,（面积来源于CAD图纸标注）,6C馆首一层业态落位,6C馆首二层业态落位,（面积来源于CAD图纸标注）,合肥华南城食品类数据及业态落位,一：业态定位数据支持二：体量定位数据支持三：典型案例分析四：招商建议五：业态具体落位,目 录,为什么定位建材家居？数据支持,一：业态定位数据支持,市场访谈意向表,茶叶市场访谈共396户，明确意向159户，占比约40%,本业态商户寻租意向强，特别是茶叶商户意向比40%,一：业态定位数据支持,二：体量定位数据支持,食品类市场面积与交易额,二：体量定位数据支持,合肥市食品类市场9家，总户数1638户，总经营面积9.2万方左右。其中茶叶类市场交易额不超过10亿，休闲食品类年交易额20亿左右，酒水类年交易额10亿左右，农产品市场中干货、调味品交易额未知，但不超过5亿。即9家食品类市场年总交易额不超过45亿。即食品类坪效约4.89亿元/万方,二：体量定位数据支持,合肥食品类市场，总户数1638户。茶叶市场寻租意向较强；干货市场亦有打算，但深挖难度较大，特别是土特产品；休闲食品市场聚集性强，实力雄厚，对商铺投资更感兴趣；酒水市场大品牌商贸型经营增加，其他品牌因市场老旧有寻租意向,安徽华夏国际茶博城由安徽南翔集团领衔新华集团、华泰集团，三大徽商名企携手斥资百亿元打造，规划总占地3652亩，总建筑面积约200万平方米，总投资近100亿元的超大规模国际茶文化大观园，其中茶叶交易中心规划40万平方。,二：体量定位数据支持,首期业态体量考虑因素：首期稳妥性、首期引爆点、首期招商容易度、竞品客户拦截、市场商户意向度所以建议食品类市场体量10万方,二：体量定位数据支持,3,1,7,6,5,2,4,9,8,食品类市场概况及分布,三、典型案例分析,食品类市场明细表,三、典型案例分析,市场调研访问问卷,三、典型案例分析,总体概括,合肥长江批发市场是目前安徽家喻户晓的批发旺市，位于合肥龙岗工业区，公路、铁路、航空、水运条件十分优越，区位优势明显。年交易额在100亿以上。,案例一：安徽长江批发市场,三、典型案例分析,总体概括 周谷堆市场，坐落于安徽省会合肥市东南边，1992年12月建成开业以来，先后经过了五期工程的滚动发展建设，市场规模由最初的占地10亩发展为280亩，成为集蔬菜、水果、水产品、畜禽肉类等交易为一体的综合型农产品批发市场。,案例二：周谷堆农产品批发市场,三、典型案例分析,总体概括巢湖路茶叶市场是合肥目前最为知名的茶叶批发市场，位于老城区的巢湖路，早期临近周谷堆，现在位于万达广场旁边，交通便利，发展较为成熟。,案例三：巢湖路茶叶批发市场,三、典型案例分析,总体概括 市场位于合肥市主干道长江东路南侧，即将全线贯通的新安江路以北，占地1150亩，其中占地近300亩的一期市场已经竣工开业，分为：蔬菜、干调、肉类区域，一批著名品牌如雨润、双汇、众品等已经进驻市场。二期蔬菜水果批发市场正在试营业中。,案例四：徽商城农产品批发市场,三、典型案例分析,地址：合肥市瑶海区长江东路267号，市场开发商是合肥天雁物业发展有限责任公司，运营商为曹冲物业管理有限公司。该市场占地12万平方米，商业面积达到近4.3万平方米。1997年开业距今已有16年的历史了。当时以酒类为主，品类齐全，生意非常火爆，每年都有30多亿的交易额。随着市场的变化，生意逐渐萎缩。现市场受到超市、数量众多的烟酒专卖店影响生意逐步在走下坡路。目前该市场的运作模式为租售结合，所有商铺均已出售。该市场有专业仓储面积2万平方米，市场的出租率为100%。物流仓储优势，临近长江东路，是合肥最主要的贯通东西的要道，也是东边进城的必要通道之一。周边有合肥地区最大的长江批发市场、恒通干货批发市场等，大小物流公司很多，运输非常便利。这对于酒类的需要倚重物流的市场来说是个最合适的市场。曹冲烟酒城内部有超过近20000平方米的仓库，而且周边也有长江批发市场的仓库等，仓储条件非常便利。,案例五：漕冲糖酒城,三、典型案例分析,总体概括安徽华夏国际茶博城由安徽南翔集团领衔新华集团、华泰集团，三大徽商名企携手斥资百亿元打造，项目位于合肥市包河区包河大道与锦绣大道东北，规划总占地3652亩，总建筑面积约200万平方米，总投资近100亿元的超大规模国际茶文化大观园，该项目定位为国际级的茶叶产业综合体和独一无二的茶文化传播中心。项目涵盖14个主题版块，分别为：品牌茶企旗舰中心、华夏茶品贸易中心、国际茶品贸易中心、国际茶文化会展中心、茶里水街、总部商务区、茶城配套住宅区、茶主题社区、茶城商业配套区、茶文化养生区、茶文化旅游休闲度假区、茶博馆、茶研基地、茶主题公园等。,正在规划中项目,案例六：安徽华夏国际茶博城,三、典型案例分析,一、招商方法,招商策略,二、招商建议,招商策略,1、建议售价：整体价格策略建议低开低走，多开快走，即以“小波快跑”的形式展开，低价入市，频繁开盘，拉动价格。具体楼层价格建议一拖二：6000元/平米，三拖四：4000元/平米 2、建议租金：以首期精品馆80万方入市计租，如以“一拖二：30元/平米月，三拖四：15元/平米/月”测算年租