RBD研究专题王志纲工作室89p.ppt

RBD(商业游憩区）,RecreationalBusinessDistrict,RBD的判定和范围界定概念类型特征功能RBD的发展背景与条件发展背景RBD发展区位选择条件中国RBD发展情况RBD从理论走向实践的困境RBD的案例分析成都RBD杭州RBD,概念,1970年，美国学者Stansfield CA和J.E.Rickert最早提出RBD，定义是：所谓的RBD就是为季节性涌入城市的游客的需要，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。V.Taylor（1975/定量分析的角度）：宾馆等旅游接待服务设施建筑面积占街区建筑面积50%以上的城市街区界定为RBD。StephenL.J.Smith（1990）（游憩与闲暇研究的概念词典，城市RBD指的是建立在城市与城镇里，由各种纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃排档等高度集中组成，吸引了大量旅游者的一个特定的零售商业区。保继刚（2002）：城市中以游憩与商业为主的各种设施（购物、餐饮、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域，是城市游憩系统的重要组成部分。方远平 袁奇峰（2009）RBD的再定义休闲商务区。结合城市产业升级与现代商务功能不断强化的背景，考虑到城市内部RBD的商务办公与商业、游憩和休闲、居住等功能日益复合的发展趋势，将(RBD)定义为：城市内部以休闲游憩与企业总部办公、商务服务、商业服务和高档居住等为主的各种设施(休闲、购物、办公、商务、饮食、娱乐、文化、居住、交往、健身等)集聚、重要的新型功能区，是城市中央商务区(CBD)和城市游憩系统的重要组成部分。,概念,对概念的认识1、早期RBD的研究是从旅游学角度出发，认为RBD主要是为旅游者服务的游憩商业功能的区域。一是城市RBD的消费主体是外来旅游者；二是旅游吸引物是城市RBD的组成部分；三是城市RBD的旅游企业是主要企业构成主体；四是城市RBD是商业零售区，是一个由旅游企业在空间上高度集中构成的商业区。2、进入21世纪，随着信息技术的发展和服务业的高级化，大都市内部的RBD开始衍生出许多新的功能，并不断吸引着金融、会计、法律、咨询等中介服务业和企业总部的集中，在功能上，RBD不再限于承担单纯为旅游者服务的游憩商业功能，商务功能作为其中的重要组成部分日益凸现。,概念,RBD与CBD的关系传统CBD（中心商业区）：传统的CDB职能包括零售商业、商务办公以及其他中心区职能，其含义很广，大致等同于城市中心区。现代CBD（中心商务区）：CBD的职能转变为以商务办公为主，兼有会议展览、商住服务、文化娱乐等功能，传统的零售业从中剔除，剩下的都是高档零售商业，在区位上也脱离城市中心区。CBD与RBD的比较,概念,传统CBD向RBD转化传统CBD与RBD有很多相似的地方，两者转变的关键在于如何增加传统CBD的特色游憩项目：一是与区域历史、旅游资源相结合，通过重新建设和挖掘传统CBD周围的特色地段，并在这些地段中建设专门出售特色商品、美食的店铺或场所，用便捷的交通联系。二是尽可能与城市景观区、景观轴线、水体相结合，通过广场、道路等把景观内容引入到CBD中，增加区内的景观元素。三是主体公园化，用一个鲜明的主题把传统CBD包装起来，能很好展示其个性，主题应该是与区域的历史与传统文化相一致，在商业区内或边缘设立主题游乐项目和商店，建筑采用统一风格的立面装饰，街头设立与该主题相呼应的小品、地标等。,类型,根据其发展的主要依托空间（保继刚、古诗韵，1998），城市RBD有四种类型：大型购物中心型RBD：仅限于经济发达的特大城市，是经济高度发达，物质生活极其丰富的产物。特色购物步行街：整体规划设计，商品有一定特点旧城历史文化改造型：一般保留原来的城市格局，历史遗迹及有传统文化特色的建筑街区风貌相对较集中新城文化旅游型：文化旅游带动商业发展,类型大型购物中心型RBD,大型购物中心型RBD仅限于经济发达地区的特大城市，是经济高度发达，物质生活及其丰富的产物。购物中心特征多功能：集购物、餐饮、娱乐、旅游等功能于一体大规模：商业中心建筑体量大；购物中心营业面积大；吸引顾客流量大吸引力：对游客具有较大吸引力，是游客购物娱乐的必去之地大型购物中心分类：物业型购物中心：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。包括物业型购物广场（面积：5至10万平方米左右);物业型摩尔购物中心MALL（面积：15至30万平方米左右）。代表：香港时代广场、海港城等。百货公司购物中心：由大型连锁百货公司发展或扩建而成，（面积：10至15万平方米左右）。代表：北京庄胜崇光SOGO百货、上海第一八佰伴商厦等。连锁型摩尔购物中心：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（自营百货公司、超市、影城、美食城等）。代表：菲律宾的SMSUPERMALL集团（自营SM百货公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城），泰国正大集团的THEMALL集团（自营易初莲花超市）。,类型大型购物中心型RBD,时代广场、上海第一八佰伴商厦、厦门 SM广场,类型大型购物中心型RBD,空间要素分类购物空间：百货店、主题店、专卖店、专业店、大卖场等餐饮空间;中式快餐店、国外品牌餐饮店、主题餐厅等休闲空间：酒吧、网吧、咖啡馆、广场、公共座椅、喷泉娱乐空间：主题娱乐园（水族馆、迷宫等）、儿童游乐园、电玩、电影院、演艺舞台、化妆舞会、歌友会、地方文艺展示旅游服务空间：地方特色商品店、旅游咨询中心、地方文化展览馆康体健身空间：洗浴、足浴、健身房、美容美发厅、美甲店、SPA,类型旧城历史街区型RBD,旧城历史街区型RBD旧城中心具有独特魅力，一般保留原来的城市格局，历史遗迹及有传统文化特色的建筑街区风貌相对集中，因此，城市RBD通常也包含特色购物步行街，著名的景区景点一般也与之伴随。代表：南京夫子庙、北京什刹海、广州上下九、苏州观前街空间构成元素及功能分类：购物空间：购物步行街、百货购物商场、专卖店、专业店 游憩吸引物：历史建筑风貌区、古迹景区、公园、历史博物馆、地方文化展览馆、美术馆、蜡像馆等 娱乐空间：时尚娱乐场馆（网吧、演艺酒吧，电玩、影剧院等),康体健身场馆(洗浴、足浴、美容美发、健身房、球馆、棋牌室），传统文化娱乐场馆（戏曲茶楼、地方文艺表演中心等）餐饮空间：地方特色餐饮店、国内外知名餐饮店,类型特色购物步行街型RBD,特色购物步行街型RBD特征规模不大，以精致取胜娱乐设施不多，主要以电影院或区内有关的文化、社交活动为主常与旧城改造相结合，为旧城特别是缺乏历史文化积淀的区域带来生机代表：中山市孙文西路步行街、惠州步行街、重庆约克风情街空间构成要素游憩空间：广场、公共座椅、喷泉、公园等购物空间：大型百货商店、大量的专卖店，各种品牌齐全餐饮空间：地方特色餐饮、其他地方风味餐饮娱乐空间：电影院、网吧、地方文艺表演场所,类型新城文化旅游型RBD,一般特征最初以开展文化旅游为目的，由于旅游的效益，带动商业的发展，其他设施相继完善，逐渐在新城区内形成RBD.空间构成要素游憩吸引物：主题公园、旅游景区购物空间：纪念品商店、特色商品店餐饮空间;地方特色餐饮、酒吧、西餐厅、咖啡馆等娱乐空间：游乐场、网吧、地方文艺表演场所代表：深圳华侨城、珠海九州城地段,四种特色RBD比较,四种特色RBD比较,城市RBD体系,由于城市居民的休闲活动的展开随距离而衰减，在工作日更为明显，因此在空间上形成了相对的集中的游憩区域。要求游憩设施合理分配，则需要一个合理的游憩服务体系，形成大小不同的游憩区(RBD)。大城市的游憩功能体系相对更完整，以上海为例，有关学者就认为，上海都市区（中的8个区域符合都市区RBD的条件：外滩南京路人民广场；陆家嘴上海科技馆上海新国际展览中心；城隍庙（含豫园）上海老街；新天地雁荡路淮海路；衡山路徐家汇万体馆光大展览中心；四川北路多伦路虹口体育场；虹桥开发区仙霞路；五角场邯郸路。而这些区域中的RBD,以其空间增长为依据，可分为4种模式、8种形态分类叠加模式：中心商务区（CBD）叠加型、建筑群叠加型半生模式：观光景区半生型、历史文化伴生型增长极模式：旅游房地产型、景观社区型点轴模式：交通集散型、主题文化街型,功能,RBD的功能传统RBD:城市RBD的基本功能应该包括餐饮、住宿、游览、购物、娱乐和休闲等六大服务功能。（RBD)休闲商务区：增加商务功能，是休闲娱乐、文化活动、科普博览、影视演出、健身美容、特色餐饮、主题旅游、景点小品、精品购物、信息咨询、商务办公等各类功能载体相互复合，商务、商业和休闲娱乐。RBD的核心功能：游憩功能和零售商业功能实证分析：上海南京东路 苏州观前街 深圳东部华侨城 广州天河城,功能,上海南京东路RBD发展进程 1917年-1930年代：4家大型环球百货公司落户，名特专业商店的聚集 80年代，过分注重商业规模的扩大，忽视商业结构及多功能的复合开发 90年代中期：大型零售商业出现负聚集效应 20世纪90年代后期，步行街改造工程集购物、旅游、商务、展示、文化多功能于一体的步行商业街RBD功能结构特点 零售商业功能主导地位明显，零售商业占整体经营结构的50%多 商业业态高端化、国际化趋势加强专卖店、代销店、精品商场等 商业游憩项目增多，文化娱乐业比重增加幅度大 公共游憩空间扩大金代休闲区、绿地广场、休闲座椅、摄影亭、观光车、游憩活动等措施营造休闲观光氛围。南京东路步行街改造前后经营结构比较,功能,苏州观前街RBD的发展进程明清年间：玄妙庙会商市20世纪50年代末：以零售和餐饮为主的知名商业街（文化娱乐功能缺失）1999年1月-2002年8月：改造工程，集观光、购物、休闲、娱乐、服务于一体，兼容传统历史风貌、道教文化、各地精粹的古城商业、文化和旅游休闲中心RBD功能结构特点观前街零售商业和文化娱乐业经营数量大游憩功能和零售商业功能已成为该地区对外发挥的主要职能从开发规模来看，2.61万平方米的街区节点广场以及18660平方米绿地的开发建设，使观前商业游憩区的可游性明显提高，游憩功能被有效放大。苏州观前街商业结构,功能,深圳华侨城RBD发展进程1989年：推出中国首个主题公园锦绣中华2001年:中国第一家景观式华侨城铜锣湾广场建成由雕塑公园区、核心购物区、风情酒吧区、生态广场区四个功能组团，其“海洋文化+生态景观”式购物中心特色RBD功能结构特点零售商业功能凸显，以旅游商品零售商业和大型日用零售商业设施共同开发。游憩功能载体丰富，类型多样从大型主题游憩项目到城区公共游憩空间、文化休闲设施以及小型商业游憩项目均有涉及。相关业态统计,华侨城旅游相关业态结构统计,功能,广州天河RBDRBD发展进程80年代中期：规划以体育活动场所和新火车客运站为中心，建设新区1991年:广州政府重新确定城市发展方向，将天河组团作为新城市中心1994年：全国第一大购书中心建成运营1996年：大型零售商业设施天河城开业之后：宏城广场、维多利广场、正佳广场等大型零售商业设施涌入RBD功能结构特点零售商业功能效应显著零售商业业态结构丰富，已初步形成大型现代商业设施集聚发展规模商业游憩项目逐渐增多,天河RBD游憩商业设施统计,功能,核心功能空间规模2002年区域内平均每千人拥有的零售商业网点数是天河区平均水平的3.41倍，每千人中从事该行业的人员是区平均水平的5.96倍，可以看出天河南街道辖区内的零售商业网点已形成高密度的聚集分布天河区域零售网点指标天河大型主要零售商业设施,功能,核心功能互动关联天河RBD游憩功能与零售商业功能的关联主要体现为共栖型关联和互补型关联以现代零售商业空间为载体的购物中心内部商业游憩设施与零售设施的互补型关联功能混合天河RBD游憩与零售商业的共栖型关联体现为以大型公益文体设施及周边零售商业设施为载体的共栖型关联（天河体育中心、购书中心),天河两大购物中心内部职能结构,RBD的发展背景与条件发展背景RBD发展区位选择条件中国RBD发展情况RBD从理论走向实践的困境,RBD的发展背景与条件,宏观背景迈进全面小康，休闲旅游巨大增长从需求方面讲，经济的发展，导致人们多样性休闲和旅游需求的巨大增长。从供给方面讲，经济的增长也导致对休闲旅游的投入和开发。休闲旅游快速发展，城市休闲旅游应运而生在经济高速发展的促进下，中国居民的旅游活动和城市居民的游憩活动也快速发展。旅游的高速发展，居民休闲的需求升级，城市休闲旅游悄然兴起。城市功能分化，游憩功能加强随着经济和社会的发展，城市功能日趋复杂，城市功能不断分化，而城市游憩发展推动了城市游憩功能的出现。1993年雅典宪章提出游憩功能是城市的四大功能之一，这是城市的游憩功能被人们所重视的具体表现。历史文化名城保护运动，引发社会文化资源的开发利用迄今，中国政府已将109座城市列为中国历史文化名城，并对它们进行了重点保护。而作为保护的有效形式之一就是要合理地对城市进行开发和利用，而开发的重要形式之一就是将其开发为旅游产品。这就需要将这些社会文化景观有效集中开发的空间形式出现。,RBD的发展背景与条件,城市发展RBD的条件旅游发展条件发展RBD的城市要具备一定市场规模的旅游发展基础，旅游发达的城市，凭借其良好的号召力和吸引力，每年吸引大量的国内外旅游者，从而带来巨大的市场机会，是城市发展RBD的先决条件之一。目前我国城市RBD发展比较成功的城市，多是我国旅游发达的城市，如上海、深圳、南京、苏州和广州，在中国主要旅游城市中，多项指标均居于前列。社会文化条件文化旅游资源被认为是高品位的旅游资源，独特而深厚的城市历史文化条件是城市发展RBD的优越条件之一。城市RBD不仅是满足城市游憩者和外来旅游者需求的一种空间旅游经济形态，同时，它也是体现、传递和传承当地社会文化和民俗风情的一种有效载体。城市交通条件交通条件是旅游业得以畅通流动的凭证，良好的交通条件是促使各种人流、物流方便流动的保障。城市经济条件一是城市RBD的建设和改造离不开大量的资金投入，需要城市有一定的经济能力；二是城市RBD的消费者有一部分是本地的居民，如果城市的经济条件和居民的经济条件比较好，需求能力较强，那么城市RBD的形成和发展就会有更大的需求动力。政府支持条件城市RBD发展往往是城市政府为了适应市场的需求而发起而管理的，政府的发起、管理和支持，以及制定的各种政策和规划是城市RBD得以发展的必要条件和保障；同时，政府在一些基础设施方面提供的服务和支持，也同样是城市RBD得以形成和发展的基础条件之一。,RBD的发展背景与条件,RBD的区位选择发展城市RBD的区位要满足两个条件：一是必须具有吸引外来旅游者和城市游憩者的能力，能够吸引足够的外来旅游者和游憩者前往消费。二是该区位的地租与外来旅游者所带来的收益要有合理的对比关系，地租过高，会增加额外的成本，让投资者失去投资信心而无法收回成本，进而影响城市RBD的顺利发展。发展城市RBD的优势区位，主要是有着强大的区位旅游吸引力、而又比较靠近城市边缘的那些地租比较低的区位。城市RBD与城市CBD有重合的可能性，不过，由于城市CBD的地租相当高昂，要在此布局城市RBD就对应地需要更多的消费额，即城市的CBD要有极其强大的区位旅游吸引力，能够吸引足够数量的旅游游憩者光顾。,中国城市RBD的发展概况,已形成RBD的城市主要集中在沿海区域，主要是一些经济和旅游发达的大城市，包括大的区域旅游中心和大的区域经济中心等。,案例研究,案例研究上海新天地RBD深圳华侨城RBD成都旧城改造RBD策划上海浦东张家浜滨水RBD杭州滨湖区RBD规划,上海新天地整体项目介绍项目背景,太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础。上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围。1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地改造项目瑞安集团斥资6.7亿元人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置。区位交通：紧邻淮海中路、藏南南路，是上海的商业中心，紧靠地铁1号线、8号线、9号线，区位交通优越。土地面积：约52公顷总建筑面积：约110万平方米物业构成：新天地商业（14.1万平方米）酒店/服务式公寓（6.1万平方米）办公楼（39万平方米）公寓（51.4万平方米）人工湖绿地动工日期：1999年初开发周期：15年分期开发，预计到2012年完工开发商：瑞安集团,上海新天地整体项目介绍开发公司介绍,上海新天地及所处的太平桥改造项目，是由香港瑞安集团开发的。瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于1971年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集团，旗下之房地产发展、建筑及建筑材料业务遍及香港、中国内地及北美洲。瑞安的机构文化及长远目标，均反映了集团追求优质、卓越及创新的精神。在1997年，集团之建筑及建筑材料业务重组成控股公司，名为瑞安建业有限公司（瑞安建业），并与同年二月在香港上市。现时，瑞安建业主要从事水泥生产、建筑、建材及创业基金投资，并持有瑞安房地产发展有限公司超过百分之二十权益。瑞安房地产发展有限公司在2004年成立，是集团的旗舰公司，结合了瑞安在中国内地的主要房地产发展项目，并获得多个著名国际投资者的支持。项目分两大类别：集多种功能的大型市中心商住综合发展项目，以及配合城市总体规划，提供全面配套设施的优质综合住宅发展项目。,上海新天地整体项目介绍开发地块情况,上海新天地整体项目介绍开发地块情况,上海新天地整体项目介绍开发现状,2001-2002年先期推出新天地商业和人工湖/绿地（公益部分）2003-2006年分别推出企业天地（办公）和翠湖天地一二期（住宅）2007-2010分别是五星级酒店和翠湖天地三期嘉苑（住宅）,上海新天地整体项目介绍整体开发规划,企业天地二期（三号楼和四号楼）办公部分建筑面积每栋50，000平方米将延续国际甲级写字楼的高标准，吸引国际知名租户,翠湖天地三期以及新天地二期为顶级时尚品质度身定做的新天地二期，将沿马当路建成商业配套面积约13900平方米二期2008年竣工翠湖天地三期约400套公寓三期嘉苑2010年9月开盘,四个不同规模的剧场类似美国百老汇丰富太平桥地区的功能,68层超高写字楼一栋浦西又一标志性建筑造型为市花“白玉兰”瑞安集团总部大楼办公部分建筑面积170，000平方米商场部分面积50，000平方米,上海新天地整体项目介绍开发顺序,案例：深圳东部华侨城RBD,华侨城简介,案例：深圳东部华侨城RBD,华侨城发展历程,案例：深圳东部华侨城RBD,案例：广州天河城市RBD,广州天河城市RBD的界定以天河城为核心，包括周围的宏城商业广场、天河体育中心、广州购书中心的天河小区定义广州天河城市RBD,区内各组成部分在功能上相互补充，汇集了购物、餐饮、娱乐、观赏等功能，是初具规模的现代城市旅游与休闲购物的RBD。,案例：广州天河城市RBD,形成背景80年代中期，为适应国民经济发展对大片建设用地的需求和迎接第六届全运会，广州市提出开发天河地区的战略决策，规划以体育活动场和新火车客运站为中心，建设一个可容十余万人居住的新区1991年广州总体规划确定天河组团为新城市中心，主要承担商业、金融、行政、外交和居住功能。伴随新区的开发，进行了相应的商业设施配套建设，在商业建设过程中自发地增加游乐设施以吸引顾客，客观上促成了RBD的形成。形成过程1986年，为举办第六届全运会而建成天河体育中心，从而也带动了天河区的发展。1994年，广州购书中心开业，它成功的将商业性与艺术性融于一体。1996年，天河城广场建成，作为一个综合性的大型购物中心，大量商业化游憩元素的集中，充分体现了综合设施的“共生”效益，也确立了以其为核心的天河小区城市RBD的地位。1997年，依托天河城广场的旺势发展起来、经营面积有3万的宏城广场开业，进一步加强该区作为广州城市RBD的零售商业功能。1997年后，维多利广场、正佳广场等一系列大型购物中心涌入，城市RBD商业游憩功能逐步完善。,案例：广州天河城市RBD,主要组成：天河城广场、正佳广场、体育中心、购物中心,发展特征,案例：成都RBD,成都RBD形成,形成的背景具备传统CBD的商业及人气资源优势。成都是一座有着2000多年历史的传统商贸城市，其商圈主要集中在春熙路、盐市口、骡马市、天府广场等旧城核心区域，这些地段形成了成都传统CBD的格局。拥有能够代表城市历史风貌的景点和街区。自建城以来，城址几乎没变更过，几千年来积淀的历史景点多散布在此区域，如旧城中心的佛教圣地大慈寺、文殊院、清末明初民居院落宽窄巷子在城市经营时代大规模的旧城改造过程中展开。21世纪初，大规模旧城改造运动展开。成都市政府针对涉及历史街区部分的旧城改造制定新的政策措施：以保护历史街区风貌为主题，通过整合包装的策略，扩大文化保护区范围，由政府组织专家设计旧城拆迁部分土地使用方案和建筑体概念设计方案，再将土地出让给开发商进行实质性的开发。,得到了自上而下全面的社会关注。成都市划定了最受老百姓关注的中心城区三个重点历史保护区大慈寺、文殊院和宽窄巷子，编制具有针对性的特殊保护与开发策略。依托于这三处旧城核心区域的历史街区，成都市的城市游憩商业区初具雏形,成都RBD形成,形成过程文殊院片区、大慈寺片区和宽窄巷子片区构成了成都RBD的核心区域。成都的rbd成都的RBD建立在传统的CBD之上，但其实，成都核心城区著名的旅游景点还有许多，如杜甫草堂、武侯祠、青羊宫等，之所以选择文殊院、大慈寺和宽窄巷子，是基于同其他景点、街区的比较优势：,RBD的核心区域,传统RBD区域,成都RBD形成,成都城市RBD街区主题及功能一览图,RBD策划文殊院片区提出了打造“都市第一禅林”的主题概念，设计了新型的土地开发使用和商业运作模式，将打造成集佛教文化、旅游、餐饮、休闲、购物为一体的多功能都市旅游商业文化区。宽窄巷子正式提出打造成都“新天地”的设想，呈现的是“传统川西民居+现代时尚商业”的完美结合，其成功运作将意味着成都这座古老城市找到了延续商业传统，并且糅合现代化时尚元素，展现自身独特魅力的极好途径。大慈寺将依托春熙路商圈打造在新都市商业中心中的传统文化艺术商业区，展现其独特的宗教和绘画艺术。,大慈寺寺市合一，古都名片,大慈寺片区,基本情况历史:大慈寺创建于唐代，唐玄宗赐匾“敕建大圣慈寺”，相传唐代大师吴道子、前蜀画家李升、后蜀画家黄荃父子都曾在此创作大量的壁画，古称“震旦第一丛林”，是一座极其珍贵的艺术宝库。位置：位于成都市东风路一段，它毗邻成都最大的商业区春熙路，交通相当发达，为人口密度最大经济基础最雄厚的优越地段，经济辐射能力强，影响力大。,用地：大慈寺历史街区保护性改造规划范围北至蜀都大道，西至纱帽街，南至东大街，东至天仙桥北街，规划面积约为26.64公顷。一期工程-大慈记忆位于大慈寺西南，西临纱帽街，南至西糠市街，包含对广东会馆、欣庐两个保护院落的恢复和6个新建院落的打造，总面积约为24亩。,大慈寺片区,四个层次建设：第一是核心文化层，指大慈寺及其周边的54亩保护用地；第二是历史文化延伸层，含大慈寺周边的景观及内层商业文化建筑；第三是历史民俗文化街区复兴和聚落构造，包含保留原生文化街市以及有历史价值的零散构建重新修建的仿古建筑；第四是历史民俗文化与商业文化的连接层，包含距大慈寺保护用地范围最远的新经济商务生活区。,规划分区：三部分分区 四层次建设三大分区：核心保护区、历史文化环境保护区、风貌协调区三部分。,大慈寺片区,规划结构：一轴、二带、七片区、多景点,一轴：大慈寺南北向主轴以北糠市街为中心，南交下东大街，北穿大慈寺至蜀都大道；二带：解玉溪景带，由西北至东南蜿蜒而过，与主轴七片区形成一直一曲、一刚一柔的对比二带，带活全区；七片：由一轴一带和主街划分成七片主要街坊区；多景点：街坊中形成由景点群控制的整个空间体系。,大慈寺片区,整体开发大慈寺建筑主体与北糠市街口的字库在内的众多文物古迹将被严格保护,让它们在焕发昔日光彩的同时统领周边商铺,共同形成一个庙市共生的独特场所。北糠市街保护区域内现有历史建筑、百年老树将得到保护,重点对原有街巷进行改造,建成一条具有蜀都文化特色的商业街,并着重体现唐宋文脉和明清风貌。新大慈寺街区将成为本土传统步行文化商业聚集区,成为拥有传统民俗工艺品商业街,传统工艺品市场,地方传统小吃美食娱乐城,古玩字画销售、展示及包装服务基地,地方传统曲艺、戏剧、茶艺、博弈等文化欣赏、交流、展示中心等。天仙桥将整治形成高档住宅区，纱帽街西侧为多层现代建筑,东侧建筑为传统建筑。此外,大慈寺片区与府南河相连处拟重建古东门大桥,设游船码头和码头阶梯广场,并对现有建筑进行传统韵味改造。,文殊院中国都市第一禅林,文殊院片区,基本情况历史：文殊院初建于隋朝，原名信相寺，迄今已有1300多年历史，文殊院先后出现了慈笃、本圆、能海、宽霖等许多世界著名的高僧，同时，寺内供奉有唐玄奘法师顶骨，稀有经书等绝世珍宝。由于佛教文化的影响力和号召力，来此香客络绎不绝，每年达200万人次，被誉为“闹市中的一片净土”。位置：位于成都市人民中路，距离骡马市商圈约0.5公里。地理位置相对没有大慈寺优越，但因有“都市丛林”之称，还是有很多游客。用地：文殊院片区占地面积26.53公顷，其中文殊院核心保护区5.73公顷，东至北大街，南至白家塘街，西至人民中路，北至大安西路。,文殊院片区,历史遗存丰富 除了核心区域文殊院建筑主体，片区内还散落各有特色的街道：上到明代的银丝街、红石柱街、白家塘街；清朝的爱道堂、酱因公所街、通顺街；近到民国时期的学署街，解放后合并的文武路等。,文殊院片区,“都市禅林”设计意向主题概念：中国第一都市禅林首先从物质形态到精神内涵等不同层次体现禅，包括寺庙主体禅院，与禅文化相关的场所设施，形象直观的禅文化小品，以及带有禅的韵味的空间形式。满足不同文化阶层对禅文化的多角度、多层次的需求突出表达禅与都市生活的交融。通过各种层面的禅文化的载体在地段中的散落式布局，使其达到一定程度的均衡，从而帮助禅文化更生动、更广泛的和社会接触，创造出真正的“都市禅林”。,文殊院片区,建设分区与项目分期启动一期（A)：核心保护区，启动文殊院建筑主体及周边的绿化二期(B)：主要是建筑控制区域，包括民间社团中心、艺术团体中心、文殊院发展用地、民居型旅馆、零售商业、传统商业、餐饮、休闲服务业、娱乐业、爱道堂宗教三期(C)：景观协调区，高档商住、兼容办公、商务办公、绿地广场等,文殊院保护区,二类建设控制带,景观协调带,文殊院片区,川西民居风貌展示项目对川西民居建筑风貌的表达分为三个层次。第一，采用整旧如旧的方式在原有居民建筑遗存比较集中的地段进行复元式设计，体现地段原有的自然的空间形态。第二，从传统民居形态中归纳具有典型特征的组合模式，并以此为设计元素，结合更新后的地段状况重新组合。第三，结合现代建筑手法，充分利用新材料，新技术，创造新型川西民居形式，同时适当加大体量，以适应新的功能需求。,文殊院片区,传统民居“住-商”功能转变,宽窄巷子成都“新天地”,宽窄巷子片区,基本情况历史：宽窄巷子是成都遗留下来的较成规模的清朝古街道。康熙五十七年（1718年），准噶尔部窜扰西藏。清朝廷派三千官兵平息叛乱后，选留千余兵丁永留成都并修筑满城即少城。风雨飘零，如今的少城只剩下宽窄两条巷子。位置：宽窄巷子片区包括长顺上街、金河路、下同仁路西侧50米边界，西郊河及支矶石街围合区域，周围经济条件良好，交通便利。用地：片区总面积479亩，其中核心保护区108亩。主要为“鱼脊骨”行的道路格局，居住环境安静闲适，具有丰富多变的庭院空间。进展：2004年开始改造，先后投入6.3亿余元，修复了院落45个，建筑面积3万多平方米，建成地下停车场11000多平方米。现有餐饮、酒吧、旅店、茶馆、零售、健身等多种业态，2008年 6月14日，整体改造后的宽窄巷子正式开放，成为“512”地震后成都旅游业复苏的标志性旅游项目。,宽窄巷子片区,改造前的宽窄巷子 用地状况 以居住为主，含少量小型商铺、文化娱乐、旅馆、餐饮用地。空间形态：项目范围内整体空间风貌较为完整，是清代文脉的延续。由于区域周边近年大幅度开发，整个规划区以宽窄巷子为中心，基本呈现由内到外，从低层到多层的态势。东入口为较为宽敞的开放空间，宽巷子宅前是居民喝茶、聊天、休闲的场所。建筑风貌：宽窄巷子街道两侧临街住宅里面，现仍然遗存着若干不同风格、不同材料、不同朝向、不同尺度的大门。不同的门代表着不同阶级人们身份的象征，门宽窄巷子最大的特 色。绿化景观：绿化是清以来满城名声鹊起的一个重要因素，清末傅崇矩说“花木甚多，鹊声树影”，有数百棵乔木，种类繁多，加之灌木、蔓藤、花草处处繁茂生长，使得宽窄巷绿化古风至今昌盛不衰。显然，这构成了宽窄巷子一大空间特点。,宽窄巷子片区,宽窄巷子片区,项目定位：老成都底片，新都市客厅以“成都生活精神”为线索，在保护老成都原真建筑风貌的基础上，形成汇聚民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的形成具有“老成都底片，新都市客厅”内涵的“老成都原真生活情景体验街区”。同时，根据三条巷子的不同特点，进行不同定位。宽巷子：老成都的“闲生活”宽巷子代表了成都最市井的民间文化，在宽巷子中，老成都原真生活体验馆成为宽窄巷子的封面和游览中心，集中展现宽窄巷子所代表的成都生活精神。窄巷子：老成都的“慢生活”改造后的窄巷子展示的是成都的院落文化。这种院落文化代表了一种传统的雅文化。通过改造，窄巷子植绿主要以黄金竹和攀爬植物为主，街面以古朴壁灯为装饰照明，临街院落将透过橱窗展示其文化精髓。井巷子：成都人的“新生活”通过规划改造，井巷子将是宽窄巷子的现代元素，是宽窄巷子最开放、最多元、最动感的空间。,宽窄巷子片区,宽巷子：老成都的“闲生活”宽巷子将形成以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特 色休闲茶馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区。在宽巷子中，老成都原真生活体验馆将成为宽窄巷子的封面和游览中心。它将集中展现宽窄巷子所代表的成都生活精神。体验馆里将展示民国时期一户普通成都人家一天的生活场景，用一个院落复原这个家庭的厨房、书房、堂屋、新房等，向参观者呈现老成都的生活状态。观众还可以在其中听几十年前的老成都人摆龙门阵，看成都女孩绣蜀锦，晚上看皮影、看木偶戏、即兴写书法等。,宽窄巷子片区,窄巷子：老成都的“慢生活”成都是天府，窄巷子就是成都的“府”。一为收藏，一为丰富，改造后的窄巷子展示的是成都的院落文化。院落，上感天灵，下沾地气。这种院落文化代表了一种精英文化，一种传统的雅文化。宅中有园，园里有屋，屋中有院，院中有树，树上有天，天上有月这是中国式的院落梦想，也是窄巷子的生活梦想。通过改造，窄巷子植绿主要以黄金竹和攀爬植物为主，街面以古朴壁灯为装饰照明，临街院落将透过橱窗展示其业态精髓。窄巷子将形成以各西式餐饮、轻便餐饮、咖啡、艺术休闲、健康生活馆、特色文化主题店为主题的精致生活品味区。,宽窄巷子片区,井巷子：成都人的“新生活”井巷子将形成以酒吧、夜店、甜品店、婚场、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为业态的时尚创意娱乐区。小洋楼广场将是井巷子中最具特色的建筑，法式小洋楼据说曾是一个大户人家的私邸，后来成为教堂。这座法式风情的小洋楼展现了成都兼容并包的开放心态。以小洋楼为核心的广场将成为井巷子的中心节点。同时，这里将成为婚恋主题消费场所，成为恋爱、婚庆的经典场地，成为甜蜜、时尚的不二代言。,宽窄巷子片区,空间布局三节点：西入口、东广场、小洋楼广场三廊道：宽巷子、窄巷子、井巷子,西入口,东广场,小洋楼广场,南北通道,宽巷子,窄巷子,井巷子,宽窄巷子片区,设计思考宽窄巷子设计的定位：宽窄巷更应该是一条承载着成都几百年历史痕迹的历史的巷子，她也应该是“老照片”里的城市记忆的再现和感受的最佳场地，她应该是沧桑、宁静和富足、情趣的混合体。总体理念着重强调宽窄巷子的满城城市记忆和老成都公馆文化。详细设计在街巷、广场节点等公共空间的景观设计中体现少城千年的城市传统沉淀，塑造清凉憇静的氛围，给外来参观者传递真实的历史记忆；在庭院设计中重塑注重“生活情趣”，和“多元繁复”的公馆文化，为内部参与者提供严谨优雅、低调奢华的生活感受街巷的古朴静谧和庭院的繁复奢华构成视觉及功能的对比，体现不同的历史片段，服务不同的旅游参观者和消费层次，体现保护和开发的兼顾。,宽窄巷子片区,节点设计：宽巷子宽巷子以历史发展为线索，由同仁路入口处川西传统文化特色，延续、变化至东广场处的多元、西化风情。宽巷子突出雍容大气，路面以整齐的青石板铺装为主，采用同一色调的青砖串联宅院内部交通，间或有横向的条石丰富路面铺装形式。道路两侧重复出现的栓马桩、形式古朴的路灯、宅院门口威武的石狮子、苍老的大树下古色古香的水井把游人带回到那个古老的少城。种植池多为自然的块石砌筑而成，茂密的绿荫、自由式生长的灌木、随处可见的爬藤组成了一条绿色的街巷。,宽窄巷子片区,节点设计：窄巷子窄巷子体现自由惬意。青石板路面由规整和碎拼两种方式组合而成，更多风格的景观元素掺杂其中，充满ArtDECO风格的建筑立面造型、屋檐下光滑的石球在这里同传统的街巷风格形成强烈的冲突，而老巷子的魅力在这种冲突中展现的淋漓尽致。窄巷子的种植池设计成造型自由、写意的形式，在种植与道路铺装间并没有明显的分界线。道路两侧上的石制座凳为游人提供便利的休憩设施。,节点设计：东入口广场东入口广场就设计为“演武广场”。演武广场的设计元素由演武台、观演台、情景铜人雕塑、射箭靶、城守府门楼构成，其中演武台可做川戏、评书的表演台，城守府门楼只是一个象征性的建筑，同时也可作为宽巷子的入口与宽巷子紧密结合。,宽窄巷子片区,节点设计：四个庭院院落一：整组院落分为两进院子，西厢房为二层砖木结构。功能：主题酒吧。续写光阴的故事（以司马相如和卓文君的历史故事为时代背景，营造出具有历史时代和现实主义低调奢华的吧氛围，整个院落以舞台作为中心让景观辐射开）院落二：功能：餐饮。设计的思路为闻名的桃花宴作为思想来源，展现一种视觉大餐引导消费。院落三：由南北两个独立一进院落组成，各院正房均为坐北朝南，院落正房为两层。功能：商务会所。商务会所体现的主题是商贾韵味的回归。院落四：两进院落，主体结构为砖木结构。正房、前院、西厢房及门头倒座房体现了西洋式和中国传统相结合的风格。功能：私人会所。,成都RBD内商业地产项目的经营策略设计,城市经营理念下的商业地产开发成都城市RBD诞生于“城市经营”理念主导政府行为的特殊时代背景之下，“经营”同样是这些旧城历史街区改造更新过程中相当关键的一个环节；另一方面，RBD本身的零售商业区的属性也决定了其必须以商业经营情况的好坏作为评判规划建设是否成功的标准。所以，在成都城市RBD的景观组成内容中，原有的景点即旅游吸引物的保护修葺只是一个部分，旧城拆迁空出的大量土地上全新的商业地产开发和休闲娱乐游憩商业经营才是规划设计的重点内容。成都城市RBD区域内的商业地产开发项目的独特之处决定了其经营策略设计的独特性：成都城市RBD的建设不是靠个别地产开发商的力量推动，而是在城市经营过程中的政府行为主导的结果，希望打造出能够代表成都城市风貌的景观性商业区，“整体性和代表性”成为了其区别于其他商业地产项目的关键之所在，决定了其对于经营管理中“整体风格”统一体现的特殊要求。商业物业经营策略设计过程中主要需要解决的问题同样是根据具体的项目的特点与整体的市场环境，处理好投资者、经营者、管理者的利益关系。即：协调好投资者与开发商之间所有权的比例分配关系，明确采取统一经营或是分散经营方式，明确商业经营管理公司在商业物业管理中的责权界定，以及物业所有者与物业管理者之间对于租金收入的分配问题。,成都RBD内商业地产项目的经营策略设计,成都城市RBD区域商业物业的经营策略选择目前在商业物业开发中都有哪些典型的经营方式：方式一是一种最简单的商业项目经营类型，一般适合商业发展的初级阶段，特别是适合沿街商铺式的初级的商业物业类型。方式二目前在国内采用不多，适合商业物业开发发展的高级阶段。其最终目的在于通过长期商业的良好经营，实现商业物业项目长期价值最大化。,成都RBD内商业地产项目的经营策略设计,基于成都城市RBD经营特征的选择很明显，针对成都城市RBD经营管理“整体性”的要求，