房地产市场运行的一般规律.ppt

2 房地产市场及其运行的一般规律,2.1房地产市场概述,房地产经济学研究房地产资源配置的一般规律，这些规律既包括与一般的资源配置相似的数量配置规律，又包括考虑房地产特殊性的空间配置规律。本章阐述房地产需求、供给的基本特性以及房地产市场达到数量均衡的一般规律。,2.1.1房地产市场的含义 一般而言，市场是指供需双方见面、买卖双方交易的场所，同时又是指交易活动的总和。(1)狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所或交易中心；(2)广义的房地产市场是指房地产交易活动的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。市场兴盛或衰落往往以市场交易的活跃程度来衡量。,房地产市场体系 房地产市场与其他的商品市场如一般日用品市场、劳动力市场、金融市场等一样，是一个完整的市场经济体系中不可或缺的部分；同时，房地产市场又相对独立，有其自身的体系。房地产市场体系可以从不同的角度划分。(1)按市场运行层次划分 按照运行层次可分为房地产一、二、三级市场。房地产一级市场是指国家(土地所有者)作为出让人与土地受让人之间形成的土地使用权出让市场。在市场化运作的条件下，一级市场是受让方“原始”获得土地使用权的惟一渠道，其中，出让方占据垄断地位。,房地产二级市场是指一级市场的土地使用权受让人，对土地开发和房屋建设完成之后，作为卖方与房地产买方进行交易而形成的市场。在城市扩张和人口快速集聚阶段，房地产交易主要集中在二级市场。房地产三级市场是指在二级市场取得的房地产再度交易而形成的市场。在房地产开发趋于饱和的区域，三级市场的交易活动将赶上、超过二级市场。在房地产市场成熟的国家和地区，三级市场的交易量远远大于二级市场的交易量。,(2)按市场交易客体划分 按照市场交易客体划分可分为土地使用权市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。其中还可以进一步细分，比如房地产中介服务市场又可以分为房地产评估、房地产经纪、房地产咨询市场等。(3)按物业类型划分 可以分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工业物业市场、农用物业市场、休闲娱乐物业市场等。每一类又可以细分，如住宅市场可以细分为普通住宅市场、别墅市场等，工业物业市场可以细分为厂房市场和仓储市场等。,(4)按照购置目的划分 可以分为投资市场和自用市场。房地产投资市场的买方是把房地产作为投资对象，期待通过房地产的保值、增值获取出售、出租收益来达到盈利目的；房地产自用市场的买方则以自用为目的，供自己生活、生产使用。由于房地产兼具投资和消费的功能，两个市场实际上密不可分，之所以这样划分是为了便于分析研究。,(5)按照房地产价格的实现形式划分 可以分为房地产资产市场和使用市场。在房地产资产市场，房地产所有权的供求关系决定房地产所有权价格，即通常所说的房地产价格；在房地产使用市场，使用权的供需关系决定使用权价格即租金。也即房地产资产市场决定价格，房地产使用市场决定租金。因此这两个市场简称为买卖市场和租赁市场。房地产使用市场不同于自用市场，是为了分析租金的形成而建立的一个合成概念。房地产使用市场的需求方，包括全体的房地产使用权占有者租客和业主、家庭和企业，即无论使用者是否拥有该房地产的产权，无论使用者是家庭还是企业。此外还有一些其他的划分，比如，按照供货方式，可以划分为现房市场、期房市场；按照供求状况，可以划分为买方市场和卖方市场等。,房地产市场的功能 房地产市场有如下功能：反映房地产市场的需求变化，调节供需双方的相互适应，为政府制定调控房地产业的政策提供参考依据。,2.2房地产需求房地产需求的内涵 房地产需求一般是指在一个特定时期内，消费者或投资者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。这也称作房地产的有效需求。如住宅房地产的有效需求，一般是居民收入、住宅价格、抵押贷款能力等因素的函数。通常，在一个特定价格下，消费者愿意且能够购买房地产的数量，称为房地产的需求量。与房地产有效需求相对应，房地产潜在需求是指过去和现在尚未转化而未来可能转化为实际购买力的需求，表现为消费者对房地产的消费欲望，也称需求能力。如住宅房地产潜在需求一般受人口数量、婚姻状况、家庭户数、居民年龄、性别等变量的影响，其中，人口数量是影响住宅需求最主要的因素。,房地产需求按目的划分有生产性需求、消费性需求和投资性需求。生产性需求是指用来满足工商、服务等行业生产和经营场所需要而形成的房地产需求。房地产生产性需求的主体是各类企事业单位以及个体工商业者等。房地产消费性需求是指用来满足人们居住需要的房地产需求，消费性需求的物业主要是住宅，其需求主体是家庭。投资性需求又称保值增值性需求，是指购置房地产并非为了生产和消费，而是作为一种价值形式加以储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。,2.2.2影响房地产需求的主要因素 影响房地产需求的因素是多方面的，主要有以下因素：(1)国民经济发展水平。房地产需求水平与国民经济发展水平呈正相关关系，从横向空间来考察，一个国家、地区或城市经济发展迅速，这个国家、地区或城市的房地产需求水平就高一些，反之则需求水平降低。从时间序列来考察，一个国家、地区或城市哪个时期国民经济发展得快，这个时期的房地产需求水平就高一些，反之则低一些。当国民经济发展水平发生变化，必然体现在投资规模的变化和消费需求的变化两个方面，具体表现为房地产生产性需求和消费性需求的变化。,(2)人口数量和结构。房地产需求量与人口的规模成正比，人口增长必然需要更多的住房和生产工作场所。房地产需求结构受人口结构如年龄、性别、职业等因素左右，不同的人口结构对房地产有着不同的需求。两个人口规模相同的区域由于人口结构差异会有截然不同的房地产需求。如高校和中央商务区是单身青年集聚的两个区域，由于收入和消费能力的不同，对住房需求有所不同。高校周围需要的是普通单身或合租住房，青年学生需要独立的居住空间但支付能力较低；中央商务区附近则需要高级单身公寓，高级单身白领、灰领有相对较高的支付能力，需要体现其地位的独立居住空间，居住投资两相宜。影响住房需求的因素还有家庭规模，三口人的核心家庭和四代同堂的大家庭需要的住房面积和结构有很大不同。生活观念变化导致的大家庭分化以及离婚率的上升等因素正使家庭规模小型化。,(3)房地产价格收入比。房地产商品与其他商品一样，价格的高低对于房地产的需求有很大的影响。在正常情况下，价格与需求量之间存在着反方向变动的趋势。房地产价格相对于收入的比值，往往直接决定需求的有效性，只有当价格收入比在合理的范围内时，房地产的潜在需求方能转化为有效需求。(4)信贷能力。无论是出于什么目的，房地产生产、消费或投资，对大多数人来讲都是一宗大笔的投资，很少有人全部靠存款或自有资金一次性支付，往往需要信贷支持。获得信贷的难易程度及成本高低会影响房地产的有效需求。近几年来，个人占住房购买者的比例由百分之几提高到百分之九十几，很大程度上是由于鼓励购买信贷政策的出台与实施，如贷款对象的放宽、可贷款额与房价比的提高、贷款利率的多次下调等，提高了信贷能力,(5)消费者或投资者的偏好。消费者的偏好表现在愿意把大部分收入花在住房上还是花在其他方面，愿意租房还是购房，喜欢多层还是高层，市中心或是城郊；消费者的偏好受职业、生活习惯、亲友观念等因素的影响很大。投资者的偏好表现在愿意投资房地产还是投资其他产业，是住宅还是商铺，等等。(6)对市场的预期。与其他商品一样，消费者或投资者对市场的预期会影响其对房地产的需求。一般而言，预期价格上涨，当期的需求会上升；预期价格下跌，当期的需求会下降。(7)政策因素。税收、住房制度、产权制度等也会对房地产需求产生影响。如购买住房可以享受退税，住房不再福利分配、个人拥有房地产的合法权利得到保护等，都会刺激房地产的需求。若政策取向相反，则会抑制房地产的潜在需求向有效需求的转化。,房地产需求的特性 房地产商品是一种特殊的商品，其需求具有以下特征：（1）房地产需求具有区域性；（2）房地产需求具有层次性；（3）房地产需求具有消费与投资的双重性；（4）房地产需求的可替代性。,2.3房地产供给房地产供给的内涵 房地产供给是指开发商或房地产持有者在一个特定时期内，在每一个价格水平上，愿意并且能够租售的房地产数量（称作房地产的有效供给）。房地产的供给一般是房地产价格、开发成本、房地产存量等因素的函数。房地产的供给实现的两个条件：（1）供给意愿：取决于价格和租金；（2）供给能力：取决于经营者的实力与水平房地产的供给方包括开发商和房地产的持有者。,2.3.2影响房地产供给的主要因素（1）成本价格比 是一个衡量获利能力的指标，当房地产价格高于成本，利润率水平高于其他行业时，开发商才有意愿开发与供给房地产。一般情况下，只有当出售或出租收益高于投人时，才愿意将其出售或出租。成本价格比或利润率的高低会影响房地产的供给。价格远低于成本时，持有者会选择让其空置。（2）土地供应量 土地是房地产的首要构成要素，土地供给的数量和价格直接影响房地产的供给。土地的供给数量取决于可供使用土地的总量、经济发展水平和土地利用规划。土地的供应量很大程度上决定了房地产开发量，土地价格直接影响开发成本；而经济发展水平高低、土地利用规划决定了开发利用土地的能力和范围，从而影响房地产的供给。,（3）税收、信贷政策 税收是构成房地产开发经营成本的重要因素，在房地产价格既定、其他成本不变的情况下，税收是影响房地产盈利能力的决定因素。信贷是房地产融资的主要渠道，信贷成本也是主要的开发成本之一。对于房地产持有者而言，交易税收的降低也会起到鼓励出售、增加供给的作用。因此，税收、信贷政策的变化，如税收优惠、税收减免或延税、贷款利率的优惠等，可以降低开发成本，提高开发经营者的盈利水平，吸引更多的社会资本从事房地产开发，因而往往能增加房地产的供给。（4）对市场的预期 房地产的潜在供给者对市场的预期包括对国民经济发展的预期、通货膨胀率的预期、经济周期的预期、国家政策和产业政策的预期及对未来房地产价格的预期等。由于房地产生产周期长，对未来的预期就显得十分重要。如果预期的投资回报率高，开发商会增加投资，从而增加未来的供给；如果房地产持有者惜售，则给定价格下的供给减少。,2.3.3房地产供给的特性（1）房地产供给的层次性。房地产由于其使用年限长、价值量大，消费者不会轻易舍弃其所有但不再需要的物业；房地产又极具投资价值，投资者购买、持有然后待机出售。由于城市发展由内而外的扩张规律，先开发的房地产往往占据较好的区位，同时蕴含文化和历史的沉淀，为消费者或投资者所追逐。因此，在一个完整的房地产市场体系中，房地产的供给方有两个层面：开发商和非开发商存量房的原产权人。（2）房地产供给的滞后性。由于房地产开发建设周期较长、房地产商品不能实现异地调运的原因，房地产供给往往不能及时随着需求的变化而变化。需求减少时，在建项目往往不能中止，供给量的变化有很大的惯性；需求增加时，无法将在建项目提前上市。房地产供给的这种滞后性给开发商带来较大的风险。,（3）房地产供给缺乏弹性。根据经济学的一般原理，所谓房地产供给弹性，就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度。用公式表示为 式中 E0房地产商品供给弹性系数；P房地产商品价格；P房地产商品的价格变动量；Q 房地产商品的变动量；P 房地产商品的供给量。,房地产供给弹性具体表现为土地总体供给的刚性和房地产供给的缺乏弹性。土地供给分为自然供给和经济供给两类，自然供给是指自然界为人类所提供的天然可利用的土地，它是有限的，相对稳定的，土地的自然供给是没有弹性的，具有刚性。土地的经济供给是指在自然供给的基础上，经社会经济的协调规范，可供开发利用或再开发利用的土地。土地的经济供给是有一定弹性的，随着经济、政治、法律等因素的变化而变化，但由于受自然供给的刚性的限制，以及土地用途转换的相对困难性的约束，其弹性也是不足的。房地产供给由于受土地经济供给的缺乏弹性的影响，加上房地产开发建设周期较长，房地产增量部分供给缺乏弹性，存量部分相对而言具有弹性。,根据考察期限的长短，分别做简要的阐述。特短期内土地、房产供给无弹性。由于特短期内土地供给是刚性的，加之房地产生产周期长，特短期内其生产要素和产品不可能发生变化，因而土地、房产供给无弹性，即E00。表示土地、房产供给曲线。当价格低于某一特定水平时供给消失，因此S线与0Q没有相交，存在一段虚线的距离。无论价格从P。变化到P1或到P2，供给量总是Q0，因而S线表现为垂直于OQ线。短期内土地供给无弹性，房产供给弹性较小。短期内土地供给不可能发生变化，因而土地供给无弹性，参见图11。房产可以通过要素的增减而改变其供给，但变动幅度不会太大，因此，房产供给弹性较小，即OE01，如图12所示，供给曲线呈现出较为陡峭的形态。,长期内土地、房产供给弹性较大。长期内土地供给量可以变动，具有一定的弹性，房产的供给量变化更明显，因此供给弹性更大，两种因素综合在一起，使房地产供给富有弹性，即E01。如图13所示，供给曲线S呈现较为平缓的形态。以上三种情况是房地产供给弹性的一般情况，在特殊的情况下，也会发生一些特殊的现象。例如，当房地产需求低迷而价格下降时，开发商短期内将未完成的楼宇预售，会造成局部暂时的供给量上升，弹性系数也变为负值，其绝对值或大或小，但这只是一种特例。,房地产作为一种商品有其特殊性，导致了房地产需求和供给的特殊性，进而使房地产市场不具备一般商品市场的完全竞争性。,2.4房地产市场的特性,2.4.1房地产市场与一般商品市场的区别 房地产需求与供给具有一般商品所不具备的特殊性，那么，一般商品的市场供求规律在房地产市场还适用吗？答案是肯定的，供求规律在房地产市场仍然起着相当重要的作用。但是必须认识到，在房地产市场中供求规律运作的方式有所改变。在一个完全竞争的市场，供需双方随着市场条件的变化及时地做出反应；在房地产市场，供给不能及时反映需求的变化。在短时间内考察，供给是固定的，市场价格随着需求发生变化，即由需求决定。房地产市场与一般商品市场的不同具体体现在七个方面，如表11所列。,与一般商品市场比较，房地产市场的特点可以归纳如下：（1）影响范围的区域性。房地产市场的区域性是指房地产市场供求的影响范围具有地域性，只能在同一供需圈内实现供求调剂。房地产市场的区域性是由房地产的位置固定性和异质性所决定的。房地产位置固定、不可以移动，这就决定了当某一区域的房地产供过于求或供不应求时，不可能与其他区域进行调剂来达到平衡。,2.4.2房地产市场的特点,当供过于求时，由于不可能将建成的房产运送到异地市场，导致本地房产空置或市场价格下跌；当供不应求时，由于同样的原因，又加上房地产生产周期较长，将导致本地房产价格的急剧上升。房地产具有异质性，房地产之间因地域位置不同具有差异性，而相邻或邻近的房地产往往具有一定的可替代性。因此，同一区域内的房地产可以形成一个供给和需求可相互替代的供需圈，由此形成一个区域性的市场。,（2）竞争的不充分性。房地产市场竞争的不充分性是由房地产供给的垄断性和交易信息的不充分性导致的。房地产市场的垄断性是由房地产资源的稀缺性、位置的固定性以及房地产交易的分散性等特性造成的。由于土地稀缺、房地产区位固定，导致房地产具有惟一性，同一区域房地产供给数量也是有限的，不可能因为需求增长而不断开发上市。因此，供给方占据垄断地位，往往掌握价格上的控制权。房地产交易的分散性也是导致房地产竞争不充分的原因，房地产交易分散进行，其信息不像证券及其他普通商品一样易于获得或交流，使得买卖双方难以了解市场行情，导致竞争的不充分。,（3）供给调节的滞后性。房地产供给调节的滞后性是指当市场需求发生变化时，房地产的供应难以及时随之调节。当供不应求时，由于房地产项目从申请立项到开发建成，需要相当长时间才能供应市场；当供过于求时，由于已经开发建成的房地产难以改变用途，多余的供给需经过较长时间才能被市场所消化。因此，相对于需求的变动，房地产供求的变动总是存在着滞后性。,（4）交易的复杂性。房地产交易的复杂性指交易手续繁杂、需要专业知识或专业人士的服务。房地产交易的复杂性的原因：房地产交易形式的多样性；房地产交易是权益的交易，而房地产实物不发生转移。房地产交易的方式有土地使用权转让、房地产买卖、租赁、抵押及典当等；房地产位置的固定性导致房地产交易完成的标志是权益的让渡，需要经过产权产籍资料的查阅、签订契约、产权过户或设定登记等一系列手续。这些交易的完成需要有一定的专业知识或由中介机构提供专业服务，有的还需要有律师、评估师、经纪人及管理部门等的参与。,（5）对金融业的依赖性。房地产市场对金融的依赖性是指房地产市场几乎离不开金融业的支持。由于相对于普通商品而言，房地产商品的价值量大、占有时间长，无论开发商还是一般的购房者，都需要金融机构的支持，而金融政策的变化、利率的变动，会对房地产市场产生很大的影响。（6）易受政府干预。房地产市场易受政府干预是指房地产市场容易受到政府政策变化的影响。一方面，由于房地产是重要的资源，对经济的发展和社会的稳定，起着非常重要的作用，政府会出于满足公众利益的需要，实时地进行干预；另一方面，由于房地产开发受土地供给、金融、城市规划等政策的影响，便于政府干预房地产市场。,房地产市场供求双方是如何运行达到均衡的？房地产的存量、开发建设量、租金、价格有怎样的联系?房地产市场又如何受到各种政策的影响?以下结合房地产供给的滞后性及房地产供求调节过程的特殊性，就房地产市场的均衡进行阐释。,2.5 房地产市场的均衡,（1）房地产需求上升时 当房地产需求上升时，将会有以下结果：需求上升导致空置房的消化；随着空置房的消化，房地产租金和价格随之上涨，吸引更多的买家进入既定供给量的市场；当需求导致房地产租金和价格持续上升到某一点时，投资者和开发商因利益驱动开始进入开发建造市场；如果经济状况良好，政局稳定，建设项目陆续上马，供给就会逐渐上升；,2.5.1房地产供给对需求的反应过程,供给满足部分需求之后，空置率开始上升；空置率上升导致租金和房地产价格下挫，有时下挫表现并不直接，如租金打折优惠或允诺买方优惠的付款条件；随着租金和房地产价格的进一步下降，价格和成本的差额变小，利润降低。同时，建设量上升引致开发成本上升。开发成本上升而销售价格下挫，促使利润快速降低甚至消失。开发商停止新项目的启动，甚至中止在建项目。,2.5.1房地产供给对需求的反应过程,（2）房地产需求减少 当房地产需求减少时，将会出现以下情况：需求减少导致空置房增加；空置率上升导致房地产租金和价格的下跌；当房地产租金、价格较低时，同样花费可以享受较大面积的房地产，可能会引起空置房的低价位消化；或者继续空置，甚至房主被迫放弃、拆除其拥有的房屋。房地产市场保持这一状态，直到需求再次上升。,（1）房地产供求平衡的含义 所谓房地产市场供求平衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格一致，而且供给数量与需求数量相一致时的经济状态。,房地产市场的供求平衡,根据经济学原理，如图14所示，供给曲线S与需求曲线D的交点E称为均衡点。在均衡点上，供给与需求处于均衡态。图1-4上均衡点E所对应的0N称为均衡价格，E点所对应的OM称为均衡需求或供给量。（2）房地产供求平衡的基本原理 需求量和供给量的变动对房地产市场供求平衡的影响 在经济学上，所谓需求量和供给量的变动是指在影响需求和供给的其他因素不变时，商品本身价格的变动所引起的需求量和供给量的变动，在图上表现为沿同一条曲线的移动。如图1-4所示，当市场价格低于均衡价格，为0N。时，其对应的需求量为OM2，供给量为OM1，显然OM2OM1，即供不应求，市场价格必然上升，一直上升到0N时，供给量与需求量相等，达到均衡态。市场价格高于均衡价格时的原理与此一样。,需求和供给变动时对房地产市场供求平衡的影响。经济学上需求和供给的变动与上述的需求量和供给量的变动是有区别的，根据经济学的一般原理，需求和供给的变动是指当商品本身的价格不变时，其他因素的变动所引起的需求量和供给量的变动，表现为整个曲线的平移。如图1-5所示，当需求减少，需求曲线从D。移到D1。假定供给曲线S。不变，那么供给和需求的均衡点就会移动到E。点，在图上表现为新的均衡态，这时均衡价格低于初始价格。假定需求不变，供给增加，供给曲线右移到S1，均衡点移至E2，此时均衡价格比初始时降低了，均衡数量比初始时增加了。,房地产市场供求平衡原理的要义。主要包括四个方面：1)均衡态的形成是供给和需求这两种力量相互作用、相互变化的结果。2)均衡态的构成要素，不但包括供给价格和需求价格相一致，而且包括供给数量和需求数量相一致，二者缺一不可。而且这两个要素之间又是相互联系、相互影响的。3)在理论分析时，通常把房地产供给量或需求量作为房地产价格的函数。但在实际运作中，情况复杂得多，供给量或需求量不但受多种因素影响，而且反过来对房地产价格产生重大制约作用，通常所说的供不应求价格上升，供过于求价格下跌就是这个道理。,4)供给数量与需求数量相一致，在微观层次上，表示某特定市场、某特定房地产商品的供求数量相当，供求结构吻合。在宏观层次上，表示一个城市或一个国家的房地产总供给数量与总需求数量相一致。,(3)认识房地产供求平衡原理的现实意义由房地产供求平衡原理可知，房地产供给和需求均衡态的实质就是房地产商品价值的实现问题。因此，房地产市场的供求平衡，是房地产市场运行的基本问题，也是房地产市场运行所追求的重要目标。由于房地产供求双方是动态变化着的，故供求双方的非均衡态是绝对的、无条件的，而它们的均衡态是相对的、有条件的。因此，认识房地产供求平衡原理具有现实意义。在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动，重视其均衡态的状况，及时调整生产经营策略和计划；在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线沿着人们所希望的方向平移，从而达到一个新的均衡态。,(4)房地产市场供求失衡的三种状态 所谓房地产市场的供求失衡状态，即供给与需求的非均衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两对都不一致的经济状态。总量性供不应求状态。通常把处于总量性供不应求状态的房地产市场称为卖方市场。这是住房投资不足、实行低租金或低价格管制情况下必然形成的房地产供求格局。所谓低租金制是指国家和单位出租给城市居民的公有住房收取的租金远低于住宅实际成本的一种住宅收费制度。以1980年为例，我国的住房租售价格比为1：145，远比国际一般的住房年租售比1:8小。假如其他条件不变，低租金下造成的供不应求情况如图1-6所示，即住房价格(租金)0N1远低于均衡值ON，其供需缺口为M2 M1，表现为供不应求。,由于计划经济体制下实行价格管制，使得价格规律，即供不应求会引起租金或价格上涨的规律，不能起调节供求关系的作用，而价格外其他因素仍会影响供求，于是总量供不应求的矛盾越来越严重。如图16所示，根据历史实际情况，住房的供给量只有小幅度增加，供给曲线从S。移至S1。由于居民收入提高、人口增加等因素作用，需求有了较大的增加，需求曲线从D。移至D1，若价格不变仍为0N1，则此价格对应的需求量0M3明显地大于供给量0M4；，从而有M4 M3M2M1,可见供不应求的状况愈益严重，使得居民的居住状况愈益困难，在改革前的1978年，我国城镇居民人均住房面积仅为3.6m。，低于1949年的4.5m。,总量性供过于求状态。通常把处于总量性供过于求状态的房地产市场称为买方市场。这种状态通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大投资、宏观经济层次缺乏有力调节的时期和地区。我国在20世纪90年代初房地产过热，使得90年代末我国房地产市场存在总量性供过于求的情况。1995年年底，全国商品房积压5 031万m2；1996年年底，增加到6 624万m2；到1998年年底，进一步增加到8 000万m2，其中，住房积压占80。,假如其他条件不变，总量性供过于求的状态如图37所示，当市场价格大大高于其均衡价格时，即ON1ON，其对应的需求量就会小于供给量，即0M1M4M2。表示供过于求的情况比原先更严重。,结构性供求失衡的状态。结构性供求失衡有供过于求和供不应求两种情况。结构性供过于求一般是由于供给方的投资决策失误造成的。例如有些城市房地产开发高档办公房、商业娱乐用房过多，住宅比重太小；住宅开发中高档别墅太多，而普通住房太少等。这时，虽然总量上没有产生供过于求，但由于供求结构失衡，仍有一部分供给表现为“积压”，住房价格远高于大部分中低收人家庭的承受能力。2000年以来的住房市场即表现出这类失衡的迹象，如高档住房极低的“亮灯率”或入住率，低档商品房的供不应求,甚至出现了售楼处通宵排队的景象。,3.5.2是静态条件下的供求调节过程，即在其他条件不变，当需求发生变动时的供给是如何调节从而达到均衡的。美国学者Dennis DiPasquale和william Cwheaton提出的四象限模型，通过对房地产资产市场和使用市场相互作用过程的解剖，更为全面直观地刻画了这一过程。,房地产市场均衡的四象限模型,(1)房地产资产市场和使用市场 在市场其他条件给定的情况下，房地产资产(所有权)价格是由房地产资产市场的供给和需求双方相互作用决定的。如有多少住宅等待出售、有多少需求量决定了住宅的价格；同样，有多少商铺挂牌待售和有多少买家需要购买决定了商铺的价格。也即房地产所有权的供需关系决定房地产所有权价格简称房地产价格。同样，在房地产使用市场，使用权的供需关系决定使用权价格即租金。值得注意的是租赁市场租金的决定不是由通常意义上的房东和房客决定的，而是由房地产使用权需求量即全体房地产使用人(包括房主或房客)的需求数量和全体可供使用的房地产数量所决定的。,(2)房地产资产市场和使用市场的关系 上面分析的是其他条件不变，资产市场和租金市场相对独立的情况。实际上，房地产资产市场和使用市场之间有密不可分的关系，共同兴衰起伏。两个市场之间有如下两个连接点。租金。房地产的收益水平，是诱发房地产资产需求的一个极其重要的因素。房地产资产市场上对所有权房的需求，主要是由房地产使用市场的租金水平决定的，因为投资者购买房产时，是将其视作为当前或未来的现金流，租金的变化自然会影响到资产市场上对所有权的需求。新开发建设量。两个市场均受房地产开发建设情况的影响，当开发量增加时，资产市场的供给量增加，价格下跌，使用市场的租金也会下跌，见图3-8所示的四象限模型。,(3)四象限模型阐释 图1-8中，右半部分第一、第四象限代表使用市场，左半部分第二、第三象限代表资产市场，二者通过纵坐标租金R和开发量C相联系。横坐标分别是价格P和房地产存量S。第一象限演示的是房地产使用市场，其中，横坐标为房地产使用权的存量S，纵坐标为房地产使用权的价格即租金R，租赁需求曲线dd。供给和需求一定的情况下，租金水平R随之确定。,第二象限演示的是房地产资产市场，其中，横坐标为房地产所有权的买卖价格P，斜线ii的斜率等于房地产的资本化率i，是投资者希望通过拥有房地产得到的收益率。在这里，资本化率是根据投资者的预期给定，一般受长期利率、租金的预期上涨率、出租经营的风险以及国家房地产政策的影响。由第一象限的租金水平以及预期的资本化率，可以确定房地产相应的投资价格P=Ri，这样第二象限就确定了房地产价格P。,第三象限是房地产资产市场的另一部分，反映了新建房地产的数量是如何确定的。斜线，(c)反映的是房地产的开发成本，图中假设开发成本P与开发量c成正比，所以是一条向左下方的斜线，斜线与横轴相交处的横坐标数额，代表了启动开发所需的最少资金量。将资产市场确定的价格投影到成本曲线，得出相应的开发量，此时开发成本等于价格。当开发量小于资产市场所需的开发量时，开发商获得超额利润；反之，则无利可图。,第四象限是使用市场的另一部分，反映了开发量如何转化成使用市场的存量S。在一定的时期内，存量的变化 S等于新开发量C减去拆除量dS，即 S=C-dS，d为拆除率或折旧率。由原点出发的斜线代表了存量与开发量的关系，斜线上任意一点对应的开发量和存量有如下关系，开发量刚好抵消折旧量，以保证存量维持不变，即 S=0，CdS。这样，在这个四象限模型中，从某一存量开始，由使用市场决定租金，租金在资产市场决定价格，价格再决定开发量，开发量又导致存量的变化。当存量的终值和起始值保持相同时，资产市场和使用市场达到均衡。当存量的终值和起始值不同时，图中的变量如租金、价格、开发量、存量都没有达到完全均衡。如果起始值大于终值，则租金、价格、建设量必须上升以达到均衡；如起始值小于终值，则租金、价格、建设量必然下跌以达到均衡。,采用四象限模型分析时，要将资产市场和使用市场相对独立，即考虑使用和获取投资性收益相对独立，而实际上使用和投资收益密不可分，如业主使用自有的房地产。随之而来的问题是，业主使用自己的房地产时，上述模型是否适用呢?在这种情况下，四象限模型依然有效。只不过使用市场和资产市场二为一，资产价格和租金的形成由相同的市场参与者业主使用者决定。以业主自用的住房市场为例，住房的使用需求依赖于住户数量、收入和拥有住宅的年度成本，这种年度成本就是租金。住户数量上升导致使用需求上升，需求曲线外移，在供给不变的情况下，租金必然随之上升。,在第二象限内租金转换为家庭实际愿意支付的购买价格，相同租金对应的价格高低还会受到利率影响。这样，对于业主自用的房地产，他们的决策同时决定了租金和价格。然而，自用业主在决策时，与出租物业的业主受相同的经济情况和资产市场条件影响，因此，他们的投资动机与后者相同。一旦形成新的房地产价格，其他两个象限内的开发量、存量就会相应地发生变化，最终达到新的均衡。需要指出的是，四象限模型有一定的局限性，描述的是资产市场和使用市场的长期均衡，不适合用于分析房地产市场的短期动态变化，其缺陷是不能跟踪分析市场实现均衡的瞬间变化。,（4）四象限模型的运用 运用四象限模型，可以分析宏观经济因素变化对房地产市场的影响。如长期利率的上下变动，会影响房地产资产需求；短期信贷能力或地方法规的变化会影响开发成本。这些因素对房地产市场的影响结果各不相同，可以用四象限模型直观地进行分析。无论哪一种情况，一般都可以归结为曲线dd、ii和cc的变动。分析时先找出哪一个象限首先受影响，然后追踪分析对其他象限的影响，最终达到新的平衡。这是相对静态的分析方法。经济增长和房地产使用需求 当经济增长时，生产扩大、收入提高。在当前的租金水平下，需求上升，第一象限内的使用需求曲线向右上方平移。如,果此时供应量不随之上升，租金必然上升。提高后的租金会导致第二象限内价格的提高，引发第三象限内开发量的上升，最后导致第四象限内存量的增大。如图l9所示，新的市场均衡为虚线构成的矩形，它较原先的均衡矩形各个方向都有了扩张。此时，房地产市场上的租金、价格、开发量和存量都有了不同程度的增长。这种增长并不一定是等比例的，新平衡矩形的形状取决于dd，ii，cc各条曲线的斜率。例如，假设开发量相对于价格来说富有弹性，曲线cc趋向于垂直，那么房地产市场的租金和价格可能只有少许的增长，而开发量和存量会有很大的增长。经济增长会导致上述所有变量的增大；反之，经济不景气或衰退，则会导致所有变量的减少。,长期利率和厉地产资产需求 如果房地产资产需求发生变化，其对房地产市场的综合影响，与房地产使用需求变化时对市场的综合影响相比有很大区别。导致房地产资产需求变化的主要因素有长期利率的变化和投资风险的变化。比如，当其他行业的投资回报上升(下降)时，房地产的当前收益水平相对降低(提高)，投资者会撤离(进入)房地产市场；又如，房地产投资的预期风险增大(降低)时，相对于其他投资行业，房地产当前的收益水平就不足以(足以)吸引投资进入。此外，政府对房地产投资的政策，如税收政策、折旧规定等，也会极大地影响房地产资产需求。,下文分析长期利率下调、预期风险降低或税收政策优惠时的情形。在这些情况下，投资者会降低对房地产投资回报率的预期，也即要求的房地产资本化率下降图1-10中的曲线ii绕原点朝逆时针方向转动。在相同的租金水平下，就会使房地产价格上升；价格上升引发开发量的增加，最终导致存量的增加和租金的下降，从而达到新的平衡。达到新平衡时，要求租金起始值和终值相等。如图1-10所示，新平衡矩形较原平衡矩形下移。如果长期利率上调，投资风险预期增大，税收政策不利，则曲线ii发生顺时针方向转动，导致价格下跌。,短期信贷、开发成本和增量供给 影响房地产市场的另一个外因是新开发量的变化，这种变化的诱因是多方面的。例如，短期信贷利率的升高，开发融资难度的增加等。此时，在给定的房地产价格下，房地产新开发量就会减少。同样，城市规划或建筑法规的控制、拆迁费用等成本的上升，也会降低新开发项目的获利能力。这些负面的影响导致第三象限的曲线cc。向左上方平移，如图1-11所示。相反，开发成本的降低会带来的正面影响使曲线。向右下方平移。从图11l可以看出，在房地产价格既定时，开发成本上升导致新开发数量减少，继而导致存量减少，推动租金和价格上涨。,2.6 房地产市场与公共政策 国家各级政府公共政策的变化，有意或无意地对房地产市场产生影响。某一项特定政策的目标不一定是房地产业，如国家的货币政策。货币政策主要是为了调节利率，但对房地产资产需求和新开发规模还是有显著影响的。上一节提到的四象限模型说明了这种影响。公共部门有时也需制定一些政策来调控房地产，政策制定者必须能够预期到新出台政策对房地产市场的影响。下面运用四象限模型分析直接用于调控房地产业的公共政策。,(1)公共住房政策 住房问题关系到最基本的居住权问题，因此国家和地方各级政府制定了鼓励为中低收入家庭提供住房的政策。一类政策是开发建设公共住宅，一类是发放租金补贴，如我国的经济适用房、廉租房。由于公共住房享受政策补贴，其租金低于市场水平，公共住房吸引了大量的住房需求者，其结果是降低了对商品住房的需求。这样公共住房的建设导致房地产市场形成与图1-9相反的新均衡状态。由于公共住房的开发建设引起的商品房需求的减少，也即公共住房对商品房的挤出现象。,另一方面，发放租金补贴以几乎与经济扩张相同的方式刺激住房需求。这类政策是第一象限的需求曲线向右上方平移，导致图1-9所示的租金、价格、新开发项目量、存量的增加。赞同租金补贴政策的人认为，这类政策可以刺激新项目的开发，同时对租金的影响也比较轻微，这种补贴政策最终可以增加低收人家庭拥有住房的机会。反对者则认为，这类政策会提高租金，对刺激新项目开发作用甚微。实际上，住房补贴政策对新项目开发和租金影响的程度，取决于图1-9中d曲线dd，ii,cc的形态，也即取决于使用需求弹性、投资收益率和开发成本的变动。,(2)房地产税收政策 房地产税收政策有些促进房地产资产市场的需求，有些则相反。如对个人自住房免征房地产税，出售房地产所得税减免，地方性的税收减免政策，财务规定允许账面折旧额大于实际折旧额等，这些政策相当于给物业收入带来补充，从而降低房地产拥有者对房地产本身收益水平的要求，导致图1-10中的曲线ii逆时针方向转动。另一些税收政策如增值税的开征、税收减免政策的取消，影响刚好相反。,(3)房地产金融政策 房地产金融政策通过增加或减少房地产融资渠道、提高或降低融资的成本，来间接地干预房地产市场。如公积金贷款政策、低收入家庭购买低价房的贴息政策、购房最高贷款年限延长、可贷款比例的提高，能降低拥有房地产的门槛和成本；房地产抵押二级市场的建立，会增加抵押权的流动性，降低抵押风险和成本。所有这些金融政策都会导致图1-10中的曲线ii逆时针方向转动，提高房地产资产价格，促进开发建设。另一些政策，如控制和减少对开发商的贷款额，则会加大开发成本，使成本曲线发生变动。长期贷款利率等政策的变化，影响资产市场，导致第二象限的资本化率曲线的转动；短期贷款利率等政策的变化，将影响开发成本，导致第三象限的成本曲线平移，类似于图l-11。,(4)开发限制 政府往往对于房地产开发有着各种规定和限制，这种