大盘-房地产项目开发模式研究及应用思考.ppt

1,大盘开发模式研究及应用思考,2,本次分享内容提要,大盘从上世纪二十年代起步，经历了,现代主义大盘,、,后,现代主义大盘,的发展阶段，现阶段已经到,新都市主义,大盘,发展阶段。,大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘,开发模式有,主题社区开发模式,、,新市镇开发模式,、,产业驱动开发模式,、,中心城镇开发模式,、,紧缩城市,开发模式,五种主要开发模式,PART 1,PART 2,PART 3,大盘的发展,大盘的,开发模式,我们对大盘,开发的思考,大盘从上世纪二十年代起步，经历了,现代主义大盘,、,后,现代主义大盘,的发展阶段，现阶段已经到,新都市主义,大盘,发展阶段,大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘,开发模式有,主题社区开发模式,、,新市镇开发模式,、,产业驱动开发模式,、,中心城镇开发模式,、,紧缩城市,开发模式,五种主要开发模式,PART 1,PART 2,PART 3,大盘的发展,大盘的开发模式,我们对大盘开发的思考,我们在项目操作过程中遇到了一些相关问题，从项目的核心开发理念、配套开发策略、盈利模式多样性角度出发，希望能在以后操作项目可以借鉴,3,城市功能分区住宅是居住的机器“公园中的高楼”功能、空间,场所精神历史、文化与传统建筑内在品质风格、舒适度,和谐空间公共空间功能复合协调交往空间、自然,新都市主义的基本精神是社区设计必须将公共空间的重要性置于私人利益之上；注重邻里关系，关注人与自然的和谐发展成为新时期大盘发展的最强音。,大盘开发经历了现代主义、后现代主义、新都市主义三个阶段;新都市主义以后现代主义为基础，是后现代主义的完善;中国当前的大盘开发正是后现代主义与新都市主义二者的融合过渡阶段,19201960,19601980,1980now,PART 1,4,PART 2,郊区陌生区大盘开发,城市中心区大盘开发,主题社区开发模式,新市镇开发模式,产业驱动开发模式,中心城镇开发模式,紧缩城市开发模式,老年社区,体育社区,教育社区,休闲产业,体育产业,商务产业,项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生活需求项目开发驱动模式，吸引消费群体,交通拥挤与项目的通达性项目与周边建筑的协调与和谐项目功能与城市、区域功能的互补项目自身功能的互补、空间共享与客户共享,大盘开发分为郊区陌生区大盘开发和城市中心区大盘开发两大类，前者侧重开发驱动模式、满足客户生活需求，后者侧重功能互补与协调、空间共享等,5,核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用。,教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的成功开发成为陌生区大盘开发的重要驱动方式。通过主题吸引消费者的关注，通过特色完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。,主题社区开发模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社 区的影响力，支撑项目开发，通过完善的社区配套和 良好的社区环境消除客户心理抗性,1、,6,主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设,主题鲜明-成为社区开发的核心支撑力；主题宣传-让消费者接受主题，主题成为项目标签；主题先行-体现主题的硬件设施建设先行，感受主题；主题复合-单主题宣传与多主题建设，复合性舒适社区。,陌生区大盘开发，消费者心理抗性大有区域内其它项目不具备的独特资源，具有打造不可复制核心竞争力潜质；资金雄厚，前期投入大，项目大、实现周期长。,符合城市发展与区域需求的市场定位与主题开发；具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力，形成项目与周边项目鲜明差异；主题先行，树立消费者信心。,基本特征,适用条件,开发成功因素,7,奥林匹克花园的健康主题：体育场、体育馆、名牌学校的引进-体育中心；宾馆、写字楼的开发、引进大卖场-商贸中心大型居住区的开发、其他公共设施-居住中心。,桃源居的教育主题：大规模清华学校，发展商大量的精力放在建设学校上；投入大，做一个不可复制的核心竞争力。,绿地21城尊老社区主题：综合医疗机构、酒店、商业街、广场、便利店、健身设施、户型设计等符合老年人生活习惯；老年人知识讲座多形式老年教育。,健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力,8,奥林匹克花园通过整合房地产业和体育产业两大产业价值链，打造运动健康住宅,中央体育区（CSD）由居住、体育、商贸三大职能设施所构成，强调以体育与居住功能为主，以商贸产业促进城市格局产业结构得到调整和优化，形成体育居住商贸中心，这里聚集规模宏大的居住群，覆盖体育产业的硬件资源及软件资源，还有与其匹配的商贸中心的精英部落。,建设和开发模式：通过运用奥林匹克花园和体育场馆的共同开发建设，以设计新的城市人口动线的方式参与城市运营通过住宅区的开发配合政府进行新区建设通过BOT方式建设大量体育场馆，优化城市环境，完善城市功能运用中体产业三大集团的资源优势，通过共同筹办高级别运动会和大型活动，有效提升当地政绩和城市影响力。,全国连锁品牌名称运动健康社区,9,NEW TOWN 的来源 最早追溯到1898年霍华德的“花园城市”构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百余年发展,形成了今天New Town模式主要建设措施：外部功能内部化采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因；通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保证郊区化生活的；通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。,新市镇是经过事先计划所兴建的新城市或是大型社区。新市镇通常位於大型都会的郊区，主要目的是疏散市中心较多的人口。,公共配套设施基础服务设施街区、社区,加勒比新城,万科城,凤凰城,新市镇模式NEW TOWN：建立较为完善的市镇结 构及公共空间体系实现对项目的规划和建设,2、,10,新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施,市镇结构组成1.道路系统市镇四周均有区域性干道环绕；2.邻里单位邻里单位内规划学校、游集场、娱乐中心等设施；3.社区中心内设会堂、银行、邮电局、医院等；4.商业设施市场及邻里商业中心；5.公园绿地及运动场6.其它公共设施汽车站、停车站、加油站等。,位于城市郊区，城乡结合部；占地规模较大，可容纳较多人口；多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区；良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好。,规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施；丰富多元的文化形态和景观；可以持续发展的生态系统。,适用条件,基本特征,街区的建设：人性化的步行空间社区规划：独立的社区布局公共空间的营造：打造市镇社区中心（Town Center）,成功开发关键因素,11,加勒比新城通过建立较为完善的市镇结构体系实现对新市镇的规划和建设，采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因,区位：位于西方高速公路25英哩台地，向北延伸之广大区域。规模：总面积合计约3170英亩。,市镇开发建设工作，均为分年分段实施，主要干道划分十大区型，作为十期建设范围。邻里公园、绿地、幼稚园、运动场、游憩设施等，由各住户按比例分摊负担，统一办理。行政及公用事业设施，分别由政府有关单位协助办理。市区建设完成后，由住户成立社区合作社类似机构，配合政府有关单位管理一切公共设施等相关事项和社区福利事业及环境清扫工作。商店、市场以及有商业活动事业，采取招商营建经营方式。,12,采用成片素地开发模式，通过具有特色的产业开发与经营提升区域与项目的影响力，是人口引进的重要诱因；在前期成功经营中，充分展现项目景观优势、生活配套优势、产业聚集优势；通过基础设施建设与公共设施建设保证居住需求；边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区关键词：特色产业；产业经营；产业影响力；,产业驱动模式是通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。,休闲产业社区发展：第一阶段：单一大中型文化主题园第二阶段：综合性、区域性开发第三阶段：大型旅游休闲区的出现,Business Park发展历程：第一代：工业园区第二代：商务与社区第三代：邻里商务区第四代：Business Town.,产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目 的价值和影响力，并保证项目持续开发,3、,13,产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要的是要进行总体规划，确定前后期的开发关系。,1,2,3,适用条件,大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里，而且交通便利；项目所在地生态环境好，周边的环境破坏与工业污染少；开发企业资金雄厚，能够较长时期的持续开发。,模式特征,特色产业具有长期经营的生命力，能够为开发盈利；特色产业在城市中具有号召力与影响力；特色产业对城市与区域发展具有巨大的提升作用。,成功开发关键因素,总体规划，分步实施，先确定产业，再确定开发思路；综合开发，全面收益：通过分散开发降低风险，提高盈利能力；着重处理好前期与后期、各子项目之间的衔接。,产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。,14,总部基地（Advanced Business Park）是以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、产业于一体的企业总部聚集基地。,企业对城市依赖度相对较低多数企业依靠智力创造财富（IT行业、咨询公司、广告公司）企业对便捷的交通依赖性较强企业比较看重自身形象企业对生态环境的追求较高以主流企业为主要业务对象的服务企业,规模优势郊区商务聚集效应购买优势独体独栋、独立产权、独立冠名；价格低于普通经济特区政策优势政府扶植，企业初建先期减免所得税交通优势高速公路、毗邻机场，地铁轻轨等轨道交通态生优势郊区建筑密度低，绿化率高，适合智力型企业区域优势国际型大都市，有利于国际型高科技企业的集聚,客户特征,成功开发保障体系,15,北京中关村丰台园总部基地引入Business Park先进理念和“总部经济”理论打造中国首家总部基地,总部基地概况：位于北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期基地内，是作为中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目。,基地构成：总部广场（含超五星酒店）：建面6万平米玛雅大酒店：总建面21000平米总部公寓：为入驻企业总部员工特别打造总部小公寓千余套，产权自主。东区地下商业街：定位更多元的商业场所氛围，满足高规格和国际化的生活需求。总部大讲堂：打造高端、睿智、博纳的场所文化，总建1600平米,16,以西部华侨城为代表的旅游地产开发模式，平衡处理旅游产业和地产之间的关系，形成有中国特色的产业地产开发模式,区位：华侨城位于深圳市南山区东部，南临深圳湾，用地范围为沙河西路以东，广深高速公路以南，滨海大道以北。规模：占地450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷，中西部在建和待建区为130公顷，现状人口3.5万人。资源：现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区。,旅游,地产,其他成功案例,深圳东部华侨城,京津新城,嘉兴九龙山庄,17,中心城镇开发模式：以中心城镇开发为依托的城镇房地产开发模式，主要包括行政管理机构办公楼开发、中心镇公共设施开发、中心镇商业房地产与住宅房地产开发等。中心城镇大盘开发模式的产生：为了缓解人口过分膨胀带来的交通堵塞、空气污染、犯罪率升高等，政府有组织地进行卫星城、新城镇建设。通过政府的公共设施建设、交通系统完善等带动房地产项目开发，中心城镇大盘开发模式在这种条件下产生。,区域性中心城镇主要指中等规模城镇，即人口在10万100万之间的城镇。研究表明：区域性中心城镇具有既可获得规模经济效益，又可避免人口超过100万在环境和经济社会方面过度膨胀的特点。,最重要的开发控制与要点：内部功能外部化,国际大都市新城镇发展的理论与实践阶段：,第一阶段：卧城,第二阶段：卫星城,第三阶段：新城镇,中心城镇开发模式：区域规划为城市次中心、区域性中心 为基础，通过政府基础设施建设为前提的开发模式,4、,18,适用条件,大城市近郊，属于规划的城市次中心或区域中心的建设范围城镇中心基本配套设施符合基本生活需求，解决交通通达区域开发与建设政府支持，未来前景好，消除市民心理抗性,现代化特征：具有强烈现代感，建筑充满现代都市气息；国际化特征：吸引外国资本参与，建筑风格多元化；人文化、生态化：通过新城镇的绿化、建筑、小品等体现健康与亲和的特征。,高标准规划：国际化、时尚现代以及生态的社区规划；高密度的交流联系-社区内部与社区外部的融通展示未来：高标准智能化的产品设计和服务设施政府支持：基础设施建设先行，融资渠道,成功关键要素,中心城镇模式特征,中心城镇开发机制关键是依托新城镇的建设，项目的开发节奏、价值与新城镇开发进度息息相关,1、基本由政府包揽-以伦敦和汉城的新城镇开发为代表；2、“公办商营式”-以香港的新城镇开发为代表；3、基本以私人开发商为开发主体，但政府给予一定的政策倾斜-以东京的新城镇开发为代表。,国际大都市城镇开发机制的3种类型：,19,位于合肥政务文化新区的核心地带，紧邻市政大厦国际花都规划为一个以居住为主，集商业、办公、酒店服务、娱乐休闲等多功能为一体的大型城市综合体总建面约70万平方米，总投资17亿元，分五期建设，建筑类型为多层、小高层、高层,国际花都坐镇新区核心，正对1000亩天鹅湖，左邻市政大楼，与规划中的商务中心接壤，近揽天鹅湖风景区、政务文化广场、艺术公园,国际花都西南面，规划中的人工湖天鹅湖，以及湖畔的大剧院,体现“现代、人文、国际、生态”的景观规划,国际化智能型房型设计，打造功能型住宅,规划设施一流的会所、幼儿园等生活配套，从而弥补周边配套不足的劣势,合肥绿地国际花都通过生态景观规划、智能房型设计以及配套设施打造新政务区国际人文居住社区,20,“紧缩城市”(Compact City)是提倡一种密集而多样变化的城市，通过城市功能的相互重叠来增加能源的使用效率，减少消耗和污染，追求可持续发展。提倡“缩短交通距离”，建立短路径城市。这一城市模式在欧洲颇为盛行，它反对大规模的功能分区，避免城市过分向郊区和乡村扩张，主张步行和建立邻里关系。紧缩城市开发模式由于主张在城市小的区域内建立一个个多功能的城市综合体，又称为“都市综合体开发模式”。综合体是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、休闲娱乐等功能的三项以上功能进行组合，在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。作用营造城市新的中心区，打造新地标，创造活力之源 避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城 市24小时不夜城,紧缩城市开发模式：在城市大盘开发中浓缩城市的主要功能，通过建“城中城”来保持项目的相对独立性,5、,21,紧缩城市发展模式,1,2,3,4,适用条件优越的地理位置CBD或城市中心边沿便利的交通条件较大的规模强制性的视觉冲击超高层/建筑政府支持，开发主体资金雄厚,模式特征功能复合：项目基本具备城市的主要功能建筑形态多样化：建筑形态与建筑形式多样化、现代化资源共享：通过合理功能配比实现项目客户资源共享与空间共享,紧缩城市发展模式：各种功能均衡发展模式以“商务”为核心的发展模式以“商业”为核心的发展模式以“酒店”为核心的发展模式,成功关键要素合理的功能配比：功能选择与物业配比，符合城市需求；高标准规划：规划要站在城市的高度，具有前瞻性。,紧缩城市开发模式的关键是选择合理的物业配比模式和驱动模式，政府支持，开发主体资金雄厚，该模式特别适用于城市重建与旧城改造项目,22,地理位置：亚特兰大中心区，车站连同已停产的钢厂138英亩。项目性质：城市重建项目。已建成50多万平米写字楼、20万平米商业娱乐、5000套住宅单位，近百亩中心公园，另20000多个就业岗位。,地理位置：项目位于国贸桥西南角，东三环和长安街交叉的金十字，CBD核心区。项目性质：项目总建筑面积70万平米，分七期销售。包括写字楼、商务公寓、商业街、住宅等多种建筑形式，是集办公、商业、居住为一体的、典型的开放式混合型都市综合社区。,亚特兰大车站工程与北京SOHO现代城是紧缩城市开发模式典范，建立多功能组合的都市综合社区,23,项目位于国贸桥西南角，东三环和长安街交叉的金十字，CBD核心区，总规模70万平米，以公寓为主，包括18栋商务公寓、2栋写字楼、4栋SOHO别墅、l6条小街、300个店铺,SOHO办公楼各单元均有独立入口，灵活的室内空间分割方式。,SOHO公寓是混合和模糊的，可以办公可以居住，这里为办公和生活提供了无数种可能性。,SOHO商铺全部沿市政道路和内部小街设立，独立进出，面积从100平米到600平米不等，设施齐全。,北京建外SOHO位于中央商务区的综合体项目，以商务公寓为主体，配以一定量的办公楼和商铺,24,PART 3,我们在银川项目操作过程中遇到了一些难点，这里从项目的核心开发理念、配套开发策略，盈利模式多样性角度出发，希望能在以后类似操作项目可以借鉴,大盘开发需要有一个统领的核心开发理念；都市自然主义,从资金角度出发考虑项目的开发策略；分物业线出发的有序生长性,大盘开发开发周期较长，开发盈利模式多样；土地出让；二级开发；合作开发；,在银川项目操作过程中，我们遇到了一些问题，从以下几方面对我们的解决方法给出了总结建议,核心理念,开发策略,盈利模式,25,都市自然主义理念：在新城市主义理念的基础上，结合项目本体、城市发展阶段特征、客户特征，给出核心开发理念,在大盘项目操作过程中，需要从项目自身条件、城市发展阶段特征、城市客户特征综合出发，给到项目核心开发理念；,大盘开发需要有一个统领的核心开发理念；都市自然主义（在新城市主义开发理念基础上，结合城市特征给出）,26,有序生长的配套开发：结合企业目标和资金状况，给到适合项目的配套跟进安排，并指导项目规划落地,从项目各物业的盈利方式不同，可分为两条线销售线和持有线来梳理;,项目规划建议示意图（空白处为住宅）,从资金角度出发考虑项目的开发策略；分物业线出发的有序生长性（开发物业类型分销售线和持有线，根据销售线的资金状况安排持有线投入）,规划,27,有序生长的配套开发：结合企业目标和资金状况，给到适合项目的配套跟进安排，并指导项目规划落地,A地块,B,C,D,E,F,G,H,住宅,商业,配套,公园,物业线,小学,社区服务中心,累计净现金为:12804万元 71120万元 150398万元,社区生活中心,企业具备了充足的资金支持，可根据战略安排，选择大型商业中心（Mall Park）和五星级酒店两个大核心设施的开发进程,结合项目开发进程资金状况，合理安排核心设施的开发临界点,资金充足,临界点,28,盈利模式多样性：结合企业现状和客户要求，选定适合的盈利模式，并结合开发阶段给到不同盈利模式的选取,在大盘项目操作过程中，需要从企业现阶段情况、项目开发周期综合出发，选择阶段可行的盈利模式；,大盘开发开发周期较长，开发盈利模式多样；土地出让；二级开发；合作开发；,29,盈利模式多样性：结合企业现状和客户要求，选定适合的盈利模式，并结合开发阶段给到不同盈利模式的选取,中后期开发战略：中后期后转向资本运营阶段，有选择的进行二级开发，其他地块可合作开发或土地变现盈利；,资本运作阶段,项目运作阶段,前期开发战略：前期以项目运营为主，选取优质地块进行二级开发，赚取开发收益；,项目开发商,城市运营商,30,THE END,