深圳昊海君悦社区商业商铺招商方案52页.ppt
昊海君悦商铺招商方案,2015.06.30,Page 1,1、盐田区市场调查报告,2、项目及周边商业分析,3、业态建议及组合,4、租金定价及收益预测,Page 2,5、商铺推广策略及费用预算,0、深圳商业概况,深圳五大战略定位：国家综合改革配套实验区全国经济中心城市国际创新型城市建设中国特色社会主义示范城市国际化大都市,深港五大中心全球性的金融中心物流中心贸易中心创新中心国际文化创意产业中心,深圳环境：泛珠三角经济圈之核心城市、港深国际大都会,0、深圳商业概况,发展目标建设可持续发展的全球先锋城市 经济发展繁荣、活力。建立与社会、环境协调发展的多元化产业结构，维系核心竞争力。社会发展平等、和谐。逐渐缩小社会群体差距，增加住房和就业机会，改善人居和就业环境，增强市民的安全感和归属感，提高城市的凝聚力，建设和谐社会。环境发展自然、宜居。坚持可持续发展的理念，建设资源节约型和环境友好型城市，实现人与自然的和谐发展。节约型城市发展优化城市空间布局，提升城市运营效率。未来应在节约利用土地的基础上，合理分区，优化布局，提高城市发展的效率。空间发展策略强化福田、罗湖等中心城区的发展，使之成为深圳以及区域经济发展的极核。在承担全市行政中心、文化中心功能的基础上，未来要重点发展金融中心、商贸中心和服务中心的功能。,加密提升适度提高适宜地区的开发强度，节约集约利用土地，紧凑发展，推动土地功能的混合使用，提高土地资源的综合承载力。以重要节点地区的新建和改造，强化城市特色，提升城市服务功能和空间环境质量。,深圳城市规划（2007-2020）送审稿城市空间布局策略,深圳2030年城市发展策略,深圳环境：深圳城市发展策略建设可持续发展的全球先锋城市,市级综合性商业区 罗湖金三角商业区 华强北商业区,次市级综合性商业区 福田中心商业区 南山后海商业区 宝安中心商业区 龙岗中心商业区,片区综合性商业中心（9个）南油商业区、南头商业区、沙井商业区、光明中心商业区、龙华商业区、布吉商业区、笋岗商业区、沙头角商业区、坪山中心商业区,深圳商业格局：已形成两大市级商业区、四大次级商业区、九大片区商业中心，形成多层次的立体商业体系,G,南山商业文化中心商圈：未来商业竞争大，区域性交通网络的完善将助推商圈的发展,F,华侨城商圈：依托发达的旅游产业，带动商圈发展,E,福田CBD商圈：定位于中高档消费群，强化城市购物中心、娱乐中心的功能特征,D,华强北商圈：依托专业市场和改造项目，完善商圈环境和功能配套,C,蔡屋围商圈：高档次商业物业的供应将继续强化商圈城市商业核心的地位,B,A,东门商圈：受到未来缺乏高质素商业物业供应以及商圈内现有的陈旧硬件的影响，商圈档次较难提升,人民南商圈：商圈内商业基本定型，临近口岸的优势将弱化,优势提升的商圈C 蔡屋围商圈D 华强北商圈E 福田CBD商圈F 华强城商圈G 南山商业文化中心商圈,发展受限的商圈A 东门商圈B 人民南商圈,深圳商业现状：深圳主要商圈优势提升的原因在于产业发展/交通发展/中心区的定位，发展受限的原因在于档次,现有1 金光华广场2 华润万象城3 中信城市广场4 怡景中心城5 coco park6 益田假日广场7 海岸城8 花园城,1,3,2,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,新增/未开业9 晶岛国际（IA MALL）10 金地岗厦项目11 中航城12 京基金融中心13 欢乐海岸14 华润体育中心,深圳商业现状：深圳主要大型商业项目沿南海大道、深南大道、人民路等城市主干道两侧分布,罗湖金三角商圈：东门、人民南、蔡屋围,华强北商圈,福田中心区商圈,南山商圈,龙岗中心区商圈,宝安中心区商圈,市级综合商圈,次市级综合商圈,深圳商业现状：商业格局在政府规划指引下呈多中心、区域化有序发展，运营良好。华强北、罗湖金三角仍是辐射力最强的市级综合商圈,因不同消费层次与消费习惯，深圳的购物场所被划分为八大区域，称八大商圈。罗湖金三角商圈、华强北商圈、南山商圈为三大主力商圈;福田商圈为特色商圈;宝安商圈、龙岗商圈为关外新兴商圈,深圳三大主力商圈,宝安海雅 港隆城西部珠宝,南山海雅 南山茂业海岸城南山崇尚,蛇口花园,东门茂业太阳百货鸿展广场,华强茂业,益田假日京基百纳,金光华茂业友谊,万象城KKMALL中信，深茂、地王,公民天虹,COCOPARK怡景中心城,龙岗柏龙龙岗世贸摩尔城双龙天虹,坂田湾畔,横岗天虹,龙华天虹大润发,东门商圈,主力店,未来项目,茂业百货,天虹百货,太阳广场,东门商圈：深圳最早形成的商圈，商铺密集度、客流量仍稳居首位。但购物环境落后，中低档商业、批发为主，消费人群趋于低端。,治安管理,老商圈 新改革,东门危机,东门作为引领深圳商圈的主导,政府将大力对老商圈子进行新改造,在保持有原有特色的基础上新增亮点,让东门焕发新生机!我司在深圳最早开店的地方就是东门商圈，相信以我司品牌的魅力，定能在老商圈中再次引领深圳珠宝市场！,巩固+突破,国贸天虹,友谊城,金光华广场,西武百货,金光华广场,西武百货,友谊城,人民南商圈：人口密度大，地理位置优越。以西武、友谊城百货、天虹、金光华等中高档商场为主力，配合餐饮、娱乐和其他零售业态，但交通和和环境受限，发展有限。,中信城市广场,万象城,信兴广场,蔡屋围商圈：由地王、华润中心、中信城市广场组成的高端商业地标。集国际一线名牌旗舰店，环境高雅纯粹，购物休闲为一体的新型商业旗舰，深圳富人阶层主要消费地。,京基kkmall,现有项目,未来项目,曼哈商业广场,茂业百货,女人世界名店,曼哈商业广场,茂业百货,华强北商圈：辐射全深圳乃至全国，与东门齐名的市级商圈，业态最全，人流最旺。拥有全国最有影响的电子、珠宝、钟表批发市场。,华强商圈,王牌商圈优势：（1）优越的区位优势：归属福田区域，亦是福田的重点商业区，东接罗湖，西连南山，北靠宝安龙华，南临香港，是深圳市集行政、文化、信息、国际展览和会展中心为一体的综合区域。（2）市场基础优势：人流、物流、资金流、信息流的汇聚以及城市居民中较高的消费水平，为福田商业（华强商圈）的发展提供了良好的市场基础。（3）产业丰富：华强北商圈是深圳商业经营模式容纳最多的地区，近年逐渐成为与东门并称的核心商圈，并有渐行渐旺的趋势。现在的华强北以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业，成为全国业态最齐的商业街。（4）幅射商圈：华强商圈除了本身已是深圳的核心商圈外，亦近临深南中商圈（万象城、KKMALL、中信以及深南茂业），形成了更加有规模的商业区域。同时，这种商圈的幅射也带动了新兴商圈深南中的飞跃发展。,现有项目,未来项目,花园城,海岸城,保利文化广场,保利文化广场,海岸城,花园城,南山商业文化中心：高水准、大体量区域级中心的城市综合体，复合写字楼、商业、公共建筑（剧院）、居住多种功能为一体，大部分物业只租不售，为未来存在较高升值预期的新兴商业中心。,南山商圈,实力+创造,现有项目,未来项目,天虹购物广场,COCOPARK,中心城广场,金地岗夏项目,COCOPARK,天虹购物广场,福田CBD商圈：商务行政和文化中心，集中超过70%的高端写字楼。高起点，高规格规划，功能完善、环境优良，硬件具备先进性，未来将形成辐射全市的繁荣商业中心。,黄金岸线商贸带，即沿107国道、宝安大道、沿江高速公路和地铁一号线所形成的各大零售商业区，以及沙井电子市场商贸区、城郊购物中心、西乡五金建材夹板市场等商贸区和重大项目。该商业带基本涵盖了宝安区重要的商贸形态，是宝安乃至深圳西部未来商业发展的核心。亦是深圳区近年重点商业开发区域！,滨海 商业中心,宝安有“一中心”，是指深圳西部滨海商业中心，该商业中心包括宝安中心区商业区、新安商业区和新安湖商业区等商业旺区。“四商圈”是指航空新城商圈、光明新城商圈、龙华新城商圈和沙井商圈。,龙岗商圈设店：龙岗世贸、双龙天虹、龙岗柏龙、摩尔城、横岗天虹、坂田阳光湾畔,“关内外一体化”使得宝安、龙岗两区与关内四区形成一个有机整体，这对宝安、龙岗发展商业无疑意味着巨大的机遇。深圳作为一个流动性很强的城市，原先关外几百万打工人员，成为特区消费购物的增长点，对商业都意味着巨大的商机。同时，交通在日益便捷，将会吸引更多的投资商前往关外投资。关内、外的商业格局将会被打破，新的商业格局将会形成。随城市面貌的一日千里，关外经过年的发展后，为商业的发展奠定了良好的经济基础。宝安中心城区和龙岗中心城，正逐步形成两个区域性的商圈，关外各区镇之间已经形成了独具特色关外商业市场，大大小小各种专业市场汇集于关外各个镇区之中，星罗密部的乡镇一级商圈成为深圳商业市场的有力补充，不断扩充深圳商业版图。,商业市场：全市主要拥有罗湖金三角、华强北两大市级商圈，福田中心区、宝安中心区、龙岗中心区等三大次市级综合商业圈深圳主要大型商业项目以综合性SHOPPING MALL为主，规模7-18万平米深圳主要商圈优势提升的原因在于产业发展/交通发展/购物中心区的定位，发展受限的原因在于同质化和紧邻香港的商业尴尬地位。,深圳环境及商业市场小结,深圳环境：深港大都市中心，竞争力强。城市资源利用饱和，扩容升级迫在眉睫。建设集约、高效、多元化、以人为本、可持续发展的全球先锋城市。,Page 3,沙头角商圈,盐田港商圈,梅沙商圈,壹海城,人人乐,奥特莱斯,盐田商圈主要以沙头角、盐田港及梅沙三大商圈为主，沙头角商圈以步行街、百货、超市、购物中心为主，业态较为丰富，商家品牌档次不一，商业氛围浓厚；盐田港商圈以住宅底商、超市业态为主，业态较为单一，商家形象档次低。梅沙商圈以百货购物为主，缺乏休闲娱乐、餐饮与生活配套。,1.1 盐田区市场调查报告,盐田商圈现状,Page 4,盐田区主要商圈概况,1.2 盐田区市场调查报告,Page 5,盐田区各主要商圈商业街租金情况,1.3 盐田区市场调查报告,Page 6,中英街壹号位置较好，客群以中高收入家庭及沙头角中英街旅游客群为主。负一楼及一楼已正常营业，二楼正在招商，临街品牌餐饮生意较好，其它铺位生意冷淡。,沙头角商圈代表性商业中英街壹号,1.4 盐田区市场调查报告,Page 7,地处核心位置，是最早进入盐田的商业项目，周边消费力较强，随着壹海城、广富百货等项目的开业，市场竞争激烈，目前经营状况较差。,沙头角商圈代表性商业新一佳,1.5 盐田区市场调查报告,Page8,沙头角商圈代表性商业壹海城,壹海城位于盐田区政府正对面，地理位置优越，有明思克、海景资源优势，周边居住了大量的住宅区，主要以家庭一站式综合性消费为主，开业的1、2区主要为街区模式，结合海景、明思克把餐饮做成亮点。其中1、2区的餐饮比例约占开业面积的55%，以特色餐饮为主。,1.6 盐田区市场调查报告,Page 9,沙头角商圈代表性商业壹海城,1.7 盐田区市场调查报告,Page 10,广富百货位于盐田区政府旁边，地理位置优越，周边居住了大量的住宅区，以传统的百货业态为主，由于开业时间较久，已经形成了固定的消费群体，目前情况下刚好与壹海城形成差异化经营，经营情况较为良好。随着未来壹海城购物中心的开业，将会受到很大影响。,沙头角商圈代表性商业广富百货,1.8 盐田区市场调查报告,Page 11,分布：以深盐路、壹海城、新一佳为中心的周边1.5公里范围内，是目前盐田认知度最高的零售老商圈；地段：地处核心成熟商圈，消费群体以片区居民为主，商业聚集度较高，商业氛围浓厚，具有较强的市场竞争力；业态：以传统百货、超市、步行街为主，整体档次以中档、中低档为主，随着万科壹海城购物中心的开业，沙头角商业形态将得到有效提升。,沙头角商圈小结,1.9 盐田区市场调查报告,Page 12,盐田港商圈代表性商业金港盛世,金港盛世位于东海道与盐田路交汇处，位置好展示性佳，与佳兆业建筑面约107万平方的盐田港旧城改造项目相临，项目目前整体经营状况很好，人人乐购物广场聚集了大量的人气。,金港盛世,1.10 盐田区市场调查报告,Page 13,盐田港商圈代表性商业东港印象,东港印象位于港后方陆域东海道与永安路交汇处，项目业态以家居建材、超市（华润便利超市）及社区配套为主，经营状况一般，空置率较高。,东港印象,1.11 盐田区市场调查报告,Page 14,分布：以金港盛世、东港印象、东港印象为中心的周边2公里范围内；地段：地处盐田地理上核心区域，商圈相对闭塞，消费群体以片区居民为主，无外来商圈消费；业态：主要以超市、家居、配套为主，商业业态单一，消费档次以中低档为主，整体形象欠佳，未来提升空间较大，缺少主题式、一站式的购物中心。,盐田港商圈小结,1.12 盐田区市场调查报告,Page 15,奥特莱斯位于梅沙片区核心位置，客群以旅游客群为主，缺少固定消费群，目前空置率较高，经营状况欠佳。,梅沙商圈代表性商业奥特莱斯,大梅沙奥特莱斯,1.13 盐田区市场调查报告,Page 16,2.1 项目周边商业分析,壹海城,广富百货,华润万家及街铺,海鹏苑街铺,项目位于区政府核心商圈边缘，商业规模小，竞争力有限，区政府核心商圈商业规模较大且业态丰富，具有非常强的市场竞争力。,盐田区政府,昊海君悦商铺,Page 17,沙头角保税区客户群体,周边小区固定客户群体,周边小区固定客户群体,壹海城,广富百货,2.2 项目周边商业分析,项目周边主要以沙头角保税区及周边小区消费人群为主，沙头角保税区消费群体以中低收入者为主，年龄层较为年轻；周边小区消费群体较为稳定，但到达项目步行有一定距离。,昊海君悦商铺,功能定位,餐饮,购物,其它,休闲,餐饮：主要针对周边社区和工厂的消费人群，且须与周边的餐饮档次和风格有区别,休闲：主要满足周边消费人群的生活娱乐,购物：满足周边的人群的生活需求,其它：满足生活配合等,Page 18,2.3 项目商业分析,介于项目的区位及体量等因素的考量，功能定位主要是满足周边消费人群的日常需求。,昊海君悦商铺,Page 19,S,O,W,T,昊海君悦商铺SWOT,优势,自身项目的住户，离沙头角保税区近，交通方便，停车位充足。,劣势,成熟的配套商业需要时间养成，体量太小，周边小区住户步行到项目距离有些远。,机会,周边太平洋工业区的重建后企业及住户的入住势必带来更多人流。,威胁,周边商业的逐渐成熟（壹海城）对本项目有一定影响；周边太平洋工业区重建时，周边的环境影响比较大。,定位：社区配套商业,2.4 项目商业分析,昊海君悦商铺业态建议,Page 20,3.1 业态建议及组合,Page 21,4.1 租金预测,昊海君悦商铺租金价位预测,根据对周边商业项目及街铺的市场调查，加以本项目准确的市场定位与分析，预测本项目的评估租金均价。,Page 22,4.1 租金定价,昊海君悦商铺租赁条件建议,经营方式：以纯租金的方式。,具体的租金价位、免租期、递增、租赁年限需根据商户租赁的面积、业态品类及位置等来决定。,一楼07号铺不在上述租金范围内，待核算出具体面积和装修及设备转让费之后另行定租金价位及转让费用。,以上租金收益预测没有包括一楼07号铺位。,说明：,以上租金收益预测目标，还需根据市场反应做出适当调整。,4.2 租金收益预测,Page 23,昊海君悦商铺租金收益预测,现场招商,网络推广,建议在大厦两边侧边墙体制作两幅楼体招商广告。,建议通过58同城、赶集网注册付费账号，发布项目招商信息。,5.1 推广策略,Page 24,合作招商,建议与商业代理公司达成外围合作方式。,昊海君悦商铺推广策略,5.2 费用预算,Page 25,昊海君悦商铺费用预算,-THE END-,Page 26,
