石家庄市场调研报告【精简版】 67页.ppt

石家庄市场调研报告,发展策划部,本方案，通过对当前国家及石家庄市场政策环境的研究，石家庄的城市及房地产市场评判研究，地块的市场调研等，给予公司对该地块相关的发展建议。,铭以诚信 品质为基,目 录,一、2011年全国房地产市场情况二、石家庄房地产市场情况三、金石地块研究分析四、对公司发展该地块的建议,1 2011年全国房地产市场情况,2011年上半年，为了进一步巩固和扩大调控成果，中央级地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。行政、经济手段并用：近40个城市实行限购；600多个城市出台房价控制目标；上海、重庆房产税试点；住房营业税调整；货币政策收紧；信贷政策更加严厉；加大保障房财政投入，鼓励多渠道筹集资金；保障房责任制，建设信息公开；完善土地招拍挂制度，保证保障房用地等。,房地产新政,市场需求和开发信贷融资双管齐下 商品房和保障房两方面入手,商品性住房,保障性住房,新政对开发影响,开发商资金链吃紧 融资困难 持盘观望 消化供应量,不断提高存款准备金率和提高利率，银根紧缩，同时国家通过新政干预，信贷进一步想房地产开发紧缩，使众多开发商资金链吃紧张。,新政使买卖双方均“偃旗息鼓”，有项目在售的开发商更显得进退两难。此次的新政肯定会使成交量下滑，但量跌不一定还能带动价格下调，和以往的调控一样，大部分开发商会尽力持盘观望，以供应量萎缩来“支撑”政策消化期的房价。,市场运行情况,截止2011年7月份，一线城市商品房涨幅已全面停滞，基本控制。从住宅价格指数看，限购最严格一线环比为0，平均环比为0.05%；同比4.36%，而非限购则高达4.75%。70大中城市中，价格下降的有14个，持平的又17个。虽然同比依然较高，但环比上月，房价指数发现明显变化，下调幅度明显加快。7月的一线城市销售比例只占全国300多个城市销量中的4.5%，其他限购城市占比在30%，而三线城市占比达到了65.5%。相比去年提高了超过0.5个百分点，房地产市场重心发生明显转移。,全国房价增速明显放慢 作为70大中城市的石家庄 7月环比增长0.2%同比增长7%,中央地根紧缩,今年上半年，全国发现违法用地行为3万件，涉及的土地面积高达1.85万公顷，同比分别上升8.05%和14.76%。违规现象多集中于河北、山东、河南、江苏、浙江、安徽、四川、辽宁、广东等省。因此，国务院新上收了22个城市的建设用地审批权。分别是秦皇岛、镇江、南通、扬州、泰州、嘉兴、绍兴、台州、温州、马鞍山、德州、东营、威海、南阳、江门、惠州、珠海、佛山、中山、东莞、桂林以及三亚。,释放地根紧缩信号，进一步完善符合中国国情的最严格的土地管理制度，坚持各类建设少占地、不占或少占耕地，以较少的土地资源消耗支撑更大规模的经济增长。,严查违规用地 收回22城市用地审批权 地根紧缩 继续坚持严格土地管理制度,本轮楼市实行了最严格的调控措施，特别是限购，基本抑制投资需求，使楼市回归自住需求。由于二三线城市的继续上涨，限购有可能蔓延至二三线城市。严查土地违规，完善最严格的土地管理制度，地根紧缩。,由于十二五规划，对民生的重视及不在提及房地产的支柱地位等因素，房地产调控，在未来一段时间将继续从紧，在短期内不可能放松。,市场政策展望,十二五规划 重民生 未提房地产支柱产业 宏观调控短期内不可能放松,2 石家庄房地产市场情况,城市属性研究,城市年轻 缺乏底蕴 河北省会三易其主 凭铁路获得省会资格 发展中被边缘化,城市属性研究,6区5县 面积15848平方公里,城市属性研究,人口1000万 市区240万 增长低 发展慢,城市属性研究,华北地区重要铁路 公路枢纽 交通优势明显,城市属性研究,“一城三区三组团”大格局确定 城市向北发展,城市研究小结,交通枢纽 华北城市 但被边缘化 丧失中心地位,宏观经济情况,GDP总体靠前 但人均滞后,宏观经济情况,第三产业发展不足 服务规划为核心产业后 面临转型,宏观经济情况,固定资产投资增长较快,石家庄全市固定资产投资分析,2001年-2010年，石家庄固定资产增长出现高速增长趋势。固定资产投资的快速增长，意味着基础设施的跟进和房地产的增长，为房地产开发商提供了有利用的环境。,宏观经济小结,石家庄经济总量与周边城市还有不小差距，人均GDP水平较低。工业比重大，但也并未形成支柱性的，不可替代性的产业集群，并未形成很强的城市核心竞争优势。第三产业比重不足，未来面临转型。政府快速加大固定资产投资，以促进石家庄的发展。很低的城市化水平，看似未来发展空间很大，机遇很多，但同时不确定性增多。,面对差距 产业转型 加大投资 快速发展,是什么推动着宏观经济的增长和城市化的提速？在城市化提速的今后，究竟有多大的支撑和支持？,房地产投资环境,房地产投资连年快速增长,2010年周边典型城市房地产投资对比,石家庄全市房地产投资分析,2001年-2010年，受三年大变样、城中村改造及国企搬迁改制的影响，房地产投资大幅快速增长。,房地产投资环境,房地产投资占固定资产投资比例连年提高 但比例国内偏低,2010年周边典型城市房地产投资占固投比例,石家庄全市房地产投资占固投比例分析,2001年-2010年，受三年大变样、城中村改造及国企搬迁改制的影响，房地产投资占固定资产投资比例也逐步增长，但比例低于同级别城市水平。,房地产投资环境,房地产施工和竣工面积均逐步大幅增长,从图可以看出，从给2005年开始，石家庄房地产的施工面积和竣工面积均稳步增长，预示着未来市场供应量会很大。,房地产投资环境,商品房销售面积稳步增长 但增幅回落,2001-2004年，商品房销售面积徘徊在100万平方，2005年面积超过200万方，2005-2007销售面积呈现高速增长。2008年回落，2009年2010年稳步增长。,投资环境小结,未来供大于求 市场不容乐观,从2001年开始，与房地产有关的指标呈一片增长态势，房地产投资增长，占固定资产投资比例也逐步增大。开工面积及竣工面积也大幅增长。商品房销售面积稳步增长。截止2010年，房地产竣工面积和销售面积基本持平。随着销售面积增速减慢，有可能回落，但未来过的预期竣工面积，会导致供过于求，库存过剩。,在看似繁华热闹的房地产投资市场背后，对于发展滞后、边缘化的石家庄，是什么主要推动着房地产市场向前发展？石家庄的房地产的市场需求和购买力会不会在未来几年内被透支？,城中村改造,推进石家庄城市化和房地产发展的重要力量,城中村改造,石家庄2011年城中村改造计划,城中村改造小结,改变城市面貌 增加房地产投资 市场供应增多 同时通过拆迁补偿创造市场需求,政府大力推进城中村改造，使固定资产投资、房地产投资、地产投资占固定资产投资比例、施工面积、竣工面积、等各项指标均有所上升，创造了石家庄城市的快速发展。通过农民转市民，集体经济转股份经济等，既提高了城市化水平，又丰富了经济内容，城市面貌也得以改善。,在进行城中村改造时，通过拆迁补偿机制，创造了房地产市场部分稳定需求。在边缘化的、外来需求比例小，而且又受政策限制的情况下，会不会是一种自我透支行为，造成了市场的暂时繁华？,国有企业改制,2010年石家庄国企搬迁改制目标,推进石家庄城市化和房地产发展的又一重要力量 国企搬迁改制 必然引起土地收储 增加供应量,国企改制小结,优化城市结构 增加房地产投资 市场供应量增多,国企搬迁改制破产等，又进一步增加了供应量，市场如何能消化它?国企的产业人群是否具有稳定的置业能力？置业有什么特点？,市场需求分析,在快速增长的房地产市场面前 谁支撑着速增的供应量 谁在消化石家庄房地产的发展,有市场需求，才会有生产建设。从2005年开始，房地产投资、施工面积、竣工面积都快速增长。同时，从2005年开始，房地产销售面积也稳步快速的增长。结合石家庄近些年的发展规划和房地产市场需求的调研，可以看出看出市场由以下几部分人群消化：,房地产发展初期（刚市场化）消化一部分早期的需求，不做为重点研究，随着房价的增长，这部分人群早已消化。政府公务员是稳定的购房群体。城中村改造、老城基础配套改造等，通过拆迁补偿形成一部分市场。中大型国企的产业职工，具有良好的社会保障少量积蓄，是石市的主要市场。少量外地生意人和其他人员。,市场需求分析,上述五种人群中，目前的市场的主要支撑力量是哪一类人群,市场需求分析,国企产业职工 公务员 拆迁补偿人员 形成目前市场中坚力量,土地储备分析,大力推进城中村改造和国企搬迁 势必引起大量土地收储,2010-2011两年重点对外环水系片区、植物园片区、滹太片区、高营片区4大片区及外环水系沿线区域实施规划控制，涉及长安区、桥东区、新华区、裕华区、高新区、鹿泉、藁城、栾城、正定等9个县（市）、区34个行政村，土地总面积共60531亩，其中：可收储土地23143.71亩（商业用地6404.21亩、住宅用地16739.5亩，实际可收储面积以地籍调查与实地测量结果为准）、村集体经济组织预留发展用地面积约6325.77亩。,上述两年的提地收储计划，比2009计划收储1万亩，年增长15%。自石家庄02年开始推进城中村改造，实施三年大变样和国企搬迁以来，土地收储一直连续大幅增长。,土地市场分析,2010年石家庄出让土地面积金额双翻番 但实际新增有限 多为“补票”,土地市场分析,2011年上半年出让土地面积出让成交面积同比下降 数量同比接近翻番 地价下降 但附加条件增多,2011年石家庄上半年虽土地出让详情 不含部分底价“补票”,土地市场分析,土地市场小结,2011年上半年 底价出让多 流拍停拍频 连续两年成交多“补票”调控对开发商拿地心理影响明显,石市个案调研,谨慎推盘 受限购影响 刚需走势尚可 新项目规划上 产品形象拔高 户型面积落地 以刚需面积区间为主,石市房价走势,价格逐步上涨 2008年受宏观影响 价格停滞 2009年回暖 价格开始平稳较快上涨 2011年增速减慢,从下图可以看出。石家庄房价在06年大涨一次，07、08年平缓上扬，后两年多快速增长。整体均价达到5800元/平米。2011年增速已开始减慢。,新政石家庄,从2011年2月21日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女），能够提供本市1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。,购买住房前，购房人持有有效证件到市房屋交易登记机构对其是否符合购房资格进行核实。符合购房条件的，购房人持市房屋交易登记机构出具的证明办理购房相关手续，具体政策细节由石家庄市房管局制定。,本地2套 外地凭1年社保或纳税 可市区购房一套 郊县不受限制,石市新政反应,限购等新政后 2011年上半年环比几乎停滞 同比增幅下降 其他按揭首付比例利息并用 市场很受影响,石市新政反应,限购等新政后 市区影响很大 周边县区所受影响较小 特定需求开始向周边市场转移,石市情况综述,边缘城市 本地刚需为主 投资过快 需求被透支 均价接近6000 部分刚需客户走向周边置业 未来供过于求,3金石地块研究分析,长安区区位研究,石市总体发展“北跨”长安区位于发展区域 随着重污染企业搬迁改制 发展空间大,地块未来规划,原金石化肥厂用地 场地已平整 受国家出让300亩限制 地块被分为9块 其中一块做公园 其余出让方案未定,建华大街,地块SWOT分析,【优势】地块所处位置仅邻二环，交通方便。地块所处区域，仅邻规划中的正定新区，未来发展较好。地块面积较大，便于整体规划。地块旁边均为住宅区，生活环境尚可。,【劣势】地块所述区域为传统工业区，目前附近尚有热力电厂、制药厂等，有一定污染。地块所述区域配套不完善，缺少教育、商业医疗等资源。,【机会】政府对该区域的政策，如工厂的逐步搬出，对该区域房地产的发展带来良机。周边多个项目启动，有助于形成良好人居环境。周边国企老职工较多，使项目有一定稳定客源,【威胁】地块位于市区，限购等政策对项目的发展有一定不明朗性。周边多个项目同时在售，是地块未来项目面临较大竞争压力。,优势不确定性大 劣势却明显 机会逐渐被消化 威胁短期无法消除,地块市场反应,2010年11月18日，石家庄市长艾文礼亲切会见了中国保利集团党委常委、保利房地产(集团)股份有限公司董事长宋广菊一行，宾主双方就加快合作进行了交谈，达成了双方签署战略性合作框架协议共识。保利地产将开发原金石化肥厂用地，完善石家庄东北郊配套设施。此消息已经得到金石化肥的认可，和相关网络媒体的登载（如下网址）。,政府和保利达成战略合作框架 从市场传言保利将开发金石地块 网络等媒体广发布,根据政府和保利的框架协议，保利会在完善该区域的各种配套，如各销售部反应，此区域会被规划为商业综合体，未来可能会规划有如保利剧院等各种配套。据相关人士反应，保利尚未取得土地使用权，只是支付少量“定金”，却在市场上传言保利改造化肥产，改造东北郊消息确实，可能与石市政府推出先建设后出让，建后在“补票”的政策有关。石市政府为吸引保利，使得保利有“补票”嫌疑。,地块市场反应,该地块尚无详细规划。,保利完善该区域各种配套 上马商业综合体项目 可能先建设后出让“补票”,认识保利地产,大型国有房地产开发集团 房地产“央企”领头军,公司的主营业务是房地产开发、销售、租赁及其物业管理,保利文化广场一个时代的文化气度 一个城市的商业高度,认识保利地产,4 对公司发展该地块的建议,综合形势分析,未来竣工面积大于预期销售面积“拐点”房价上涨 透支刚需客群购买力 向外围市场分流 建议平价进入,土地成本测算,金石地块占地800亩，其中可出让土地面积可达560亩，按约300万/亩（依据11年上半年260万/亩稍调高）地测算：560亩地价=560300万=16.8亿 300亩地价=300300万=9亿 260亩地价=260300万=7.8亿 100亩地价=100300万=3亿,根据国土资源部限制用地项目目录（2006年本增补本）和禁止用地项目目录（2006年本增补本）针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷（约300亩）。,按照国土部规定，此地块不能单次出让，会分成两块以上交易，但出让金额仍大，需企业有很强的实力。,出让金额大 需企业很强经济实力,开发利润测算,测算原则：测算时，按100亩地，成本夸大的保守估计进行测算。1、地价参照11年上半年260万元/亩，分别按照300万/亩和350万/亩测算。2、销售价格不考虑商业住宅分类，按照7000元/平米计算，目前该区域住宅单价在6800-7400元/平米，商业在15000元/左右。3、可销售面积按照总建面92%计算，因为配建5%廉租房产权归国家，5%公租房，国家成半价回购。取中间值92%。4、建安及配套费用按照2500元/平米。5、各种财务成本、管理费用、税费（不含所得税）按照总销额15%计算。6、总销额1%的不可预见费用。7、按照25%企业所得税计算税后利润。,按照成本夸大原则进行粗略估算,开发利润测算,当地价300万/亩时，进行测算,开发利润测算,若地价涨到350万/亩，进行测算,开发利润测算,经过测算，在地价300-350万/亩之间，保守可达到13%-18%的净利润，更要考虑的是销售周期和销售率，在目前市场状态情况下，销售周期需要多长时间，每年要求的销售率是多少？,在考虑利润率的同时 要考虑销售周期和销售率,发展建议,经过对综合形式的分析及金石地块的地价及利润测算和考量，建议平价进入该区域市场。,经过综合分析和测算 建议平价进入该区域市场,发展建议,理论有三种形式进入石市 但需进行建议可行分析（后附）,1、以晋煤集团或晋煤金石的名义和保利合作，学习先进操盘经验。2、单独拿一块100亩左右地块，单独开发。3、到市场较为理想的正定新区拿一块地，进行短、拼、快得操作，积累异地市场经验。,若进入石家庄市场，建议可采用以下三种形式：,建议可行性,保利系大型央企，资金充裕。非在为了拿地的情况下，保利不会和其他企业合作。若为拿地，会以项目子公司的形式合作。石市和保利战略合作，低姿态吸引保利进入石家庄，这种情况下，除非很大背景和政府支持，才会有和保利合作的可能性。,没有很大背景和政府支持 和保利合作的可能性小,建议可行性,金石地块会拆分为多个地块进行出让，若保利不全开发，或者通过晋煤金石名义，获得其中一块等土地，是可行的。但是全国宏观调控和石家庄城市边缘特性，及大量的城中村改造，国企搬迁，也有在限购的政策下，石家庄有多大的市场需求量，不容乐观，故单独拿地开发，有一定风险较大。需经过良好的项目规划管理，严格成本控制，以平价进入市场，方可立足市场，有一定利润。,单独拿地可行 有一定风险 需良好项目管理,建议可行性,若要进入石家庄市场 正定市场较为理想,END!谢谢,铭以诚信 品质为基,传承晋商文化成就地产楷模,