地产公司精细化.ppt

龙湖地产工程精细化管理,2010年6月19-20日,龙湖地产工程精细化管理,第一部分、龙湖地产工程管理模式分析,第二部分、龙湖地产工程质量保证体系与重点,第三部分、龙湖地产工程计划保证体系与重点,第四部分、龙湖地产工程管理保障的合约配合,第五部分、通过减法学习龙湖地产工程质量管理,龙湖地产工程精细化管理,What 是什么？Why 为什么做？When 什么时间做？Where 哪些公司做？Who 谁来做？How 如何做？,先知其策，然后行；先共其策，然后知；,龙湖地产工程管理模式分析,一、龙湖地产企业经营模式与工程管理,二、龙湖地产工程管理组织架构分析,三、龙湖地产工程管理模式分析,龙湖地产企业经营模式与工程管理,重庆地区公司1995年,成都地区公司2004年11月,西安地区公司2007年9月,上海地区公司2007年11月,北京总部2002年12月,龙湖地产：创建于1995年，成长于重庆,发展于区域性全国扩张。龙湖集团总部位于北京，下辖重庆、成都、北京、上海、西安五个地区公司。并陆续取得了杭州、青岛、无锡、常州、沈阳大连等全国11个城市的项目。业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。龙湖地产的产品线包括普通住宅、高级公寓、写字楼、花园洋房、别墅、综合商业和大型城市综合体等多种业态。从2004年起，龙湖地产在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，正式进入异地扩张的发展阶段。自2007年起其，其年均销售业绩均在百亿以上,龙湖地产企业经营模式与工程管理,龙湖地产：产品线的复杂性和多样性，不利于产品的快速复制和工程成熟经验的总结。造成工程管理难度加大,龙湖地产企业经营模式与工程管理,产品类型上下叠拼HOUSE左右叠拼HOUSE多层花园洋房高层公寓SOHO商务公寓购物中心底层商铺廉租房,龙湖地产企业经营模式与工程管理,爆发点一 成都公司成立,爆发点二 多业态开发,爆发点三 上海、西安公司成立,爆发点四 房地产宏观形势,龙湖地产企业高速发展造成人力资源能力水平的稀释，导致工程管理难度加大,龙湖地产企业经营模式与工程管理,龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：,自然环境的不同，导致工程管理难度加大,重庆、成都：西南标；北京：华北标；上海：华东标；西安：西北标,社会环境的不同，导致工程管理难度加大,地方标准、地域习惯做法：北京、上海、重庆的门窗安装要求,多业态开发导致专业与全面产生矛盾,住宅与商业的差异、别墅与普通住宅的差异,龙湖地产企业经营模式与工程管理,龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：,管理跨度增加，总部与项目之间的管理权责不清,总部工程管理要求与项目一线实际脱节，总部既当裁判员，又当运动员,决策信息增加，沟通效率降低,电子化办公不见得一定提高管理效率：一封邮件的旅游历程,依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升,成都龙湖晶蓝半岛595套房屋，项目工程部总计参与1.86万次检查,龙湖地产企业经营模式与工程管理,龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：,外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加,龙湖地产的工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收,内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全,各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现,企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降,工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段,龙湖地产工程管理组织架构分析,职能管理型,矩阵式管理型,项目管理型,总经理,（龙湖地产组织结构示意图）,龙湖地产工程管理组织架构分析,龙湖地产的项目运营管理架构，属于在平衡矩阵的基础上进行改进的强矩阵项目管理管理模式。避免了传统强矩阵项目管理模式中项目经理授权过大带来的风险。也避免了在平衡矩阵项目管理模式下，容易出现职能部门之间的技术或管理矛盾影响项目整体运营，对项目进程、关键节点及阶段性成果标准进行管控。同时也强化了总部对地区公司风险控制的管理,龙湖地产工程管理模式分析,总部、地区公司、项目工程管理职责的划分：,集团工程技术 质量中心,龙湖地产工程管理模式分析,地区总经理,项目一,（万科地区公司组织结构示意图）,龙湖地产工程管理模式分析,地区总经理,项目一,（龙湖地区公司组织结构示意图）,龙湖地产工程管理模式分析,总部对地区公司工程管理的考核体系设计：,总部对地区公司工程管理检查的常见形式：,总部定期或不定期对项目工程部所管理的实体工程质量进行检查，根据检查分项要求进行评分,缺点：受建造过程影响，检查对关键的质量过程无法得到有效 控制。工程质量管理的基础是施工单位、监理单位的质保体系 管理水平，单纯的实体检查无法检验项目工程部的质量 管理能力。工程质量缺陷分类检查重点不明确，挑“毛病”很容易,龙湖地产工程管理模式分析,总部对地区公司工程管理的考核体系设计：,总部对地区公司工程管理检查的常见形式：,总部参与项目工程部组织的关键验收（如结构验收、门窗验收等）或分户验收，根据验收结果进行评分,缺点：工程质量管理是依靠质量预防、过程控制、结果检验等 方式实现的，单纯的结果检验，一旦出现问题，不是造 成工程返工，就是造成默认质量缺陷 总部受人员配备、管理半径等诸多限制，不可能参与每 个项目的关键验收,龙湖地产工程管理模式分析,总部对地区公司工程管理的考核体系设计：,总部对地区公司工程管理检查的常见形式：,缺点：总部缺乏对项目工程部管理施工单位、监理单位质保体 系管理能力评价的管理考评工具。单纯依靠技术方案、施工交底、传统检验批记录表格等内业检查无法解决执 行力落实情况 总部面临多项目检查容易受人情评价因素影响公正性,总部定期或不定期检查项目工程部对施工单位、监理单位工程质保体系的管理质量，通过实体质量检查进行对照，按检查分项要求进行评分,龙湖地产工程管理模式分析,总部对地区公司工程管理的考核体系设计：,总部对地区公司工程管理检查的常见形式：,缺点：需要总部对工程质保体系管理工具、工程质量过程的责任 控制管理工具等进行全面的设计方可进行第三方检验费用,总部设定项目工程部管理施工单位、监理单位质保体系管理能力评价的考核工具，设计关键工序质量控制的质量责任记录，委托第三方检查项目工程管理质量，并通过实体质量检查进行对照，安考核工具进行评分,龙湖地产工程管理模式分析,总部对地区公司工程管理的考核体系设计：,工程管理质保体系考核检查的重点：,基础管理检查：通过对内业资料的审查，检查项目工程部工程质保体系管理要求，检查项目工程部对施工单位、监理单位工程质保体系管理的能力。,实体工程检查：通过对现场实体工程的审查，通过实体质量检测对照，检查项目工程部关键质量控制和质保体系实际管理效果,龙湖地产工程管理模式分析,总部对地区公司工程管理的考核体系设计：,工程管理质保体系基础管理部分的检查重点：,设计交底,施工节点及细部交底,技术标准交底,施工工艺交底,施工组织与配合交底,龙湖地产工程管理模式分析,总部对地区公司工程管理的考核体系设计：,工程管理质保体系基础管理部分的检查重点：,工序质量控制点、停止点交底,施工样板交底,施工单位、监理单位关键工序检验批过程责任记录表（非标）,项目工程部关键工序检验批复检责任记录表（非标）,工序交接检、关键验收责任记录表（非标）,龙湖地产工程管理模式分析,总部对地区公司工程管理的考核体系设计：,工程管理质保体系实体对照部分的检查重点：,工程防渗漏质量控制,工程防开裂质量控制,精装修观感质量控制,园林景观工程细部质量控制,空间尺寸偏差质量控制,门窗、设备成品保护质量控制,龙湖地产运营管理与工程管理,投资论证及收益跟踪,目标成本、动态成本跟踪,投资决策及 收益跟踪体系,阶段性成果 管理体系,运营决策 管理体系,进度计划 管理体系,目标成本 管理体系,降低投资风险 项目收益控制,降低运营风险 项目质量控制,明确管理职责 提高决策效率,计划编制质量 提高决策效率,成本控制与预警成本敏感性分析,龙湖地产运营管理体系,资金预算 管理体系,预算制定滚动资金计划控制,防范经营风险 提高资金使用率,实现集团预定收益目标,龙湖地产运营管理与工程管理,龙湖地产运营管理与工程管理,龙湖地产运营管理与工程管理,阶段性成果标准示例项目启动阶段：,取得土地中标通知书方案设计任务书发出,阶段起止点：,所含子成果：,.概念设计方案研发,.项目定位报告营销,.成本敏感分析、价值分配及目标成本预设报告成本,龙湖地产运营管理与工程管理,阶段性成果标准示例项目启动阶段：,所含子成果：,.售楼处、样板房选址、定位及开放计划营销,.项目一、二级计划项目负责人、地区公司PMO,.投资分析模型（启动）投资分析专员,.方案设计任务书研发,.景观方案设计任务书研发,.精装房定位、限价及实施方案研发、造价及工程,龙湖地产运营管理与工程管理,阶段性成果标准示例项目定位报告：,1、市场目标客户群市调成果（自己调查第三方调查）；市场调查表模板,2、目标客户群敏感点中的卖点敏感点（5项）、瑕疵敏感点（5项）、价格敏感区间等与项目土地预案中的假设卖点、瑕疵控制点的吻合度分析及校正成果，分析形成最终卖 点；客户敏感点分析模板,3、市场目标客户群集体的文化历史敏感点、兴趣爱好、消 费习惯、家庭构成、交通习惯、职业收入等分析；目标客户信息分析（模板）,龙湖地产运营管理与工程管理,阶段性成果标准示例项目定位报告：,4、市场目标客户群的信息接受习惯和项目传播通道的选择：,5、项目建筑户型、立面、景观、配套、案名、推广调性 的方向性确定（市调时应用图片、照片、模型等来表述 意向和对目标客户群进行测试，不宜使用文字）和销售 道具（客户来访路径、标识指引及楼盘印象管理；场地 包装、示范环境、样板房售楼处）选择安排（应用图 片、照片、模型必要的文字说明）；项目销售产品建议书（模板),6、销售的定位标杆和价格标杆的预设及借力策略，与本项 目必须区隔的项目假设及区隔、差异化借力策略,龙湖地产运营管理与工程管理,阶段性成果标准示例项目定位报告：,龙湖地产运营管理与工程管理,阶段性成果标准示例售楼处、样板房计划：,1、售楼处定位、位置（应附图）及面积；,2、样板区（销售展示区）范围、位置：含客户停车区域选择；,3、样板房位置（应附图）、数量、装修风格建议（用图片、照片或模型表达）；,4、交通组织流线：客户到现场交通线路分析、户外导视方案 及工程配合意见、客户参观样板区线路预案及销售导视；,5、示范区与周边环境的关系、有利、不利因素及处理建议；,龙湖地产运营管理与工程管理,阶段性成果标准示例售楼处、样板房计划：,6、本项目预算及竞争楼盘的装饰装修细节对比及参考价格；,7、样板区（销售展示区）市政、景观先行实施方案分析；,8、本方案与其他方案的优劣势分析（方案比较、应附图）；,9、修建、装修进场、家具布置、开放等计划安排,龙湖地产工程管理模式分析,龙湖地产工程管理模式分析,龙湖地产工程管理模式分析,龙湖地产工程管理模式分析,龙湖地产工程管理模式分析,龙湖地产工程管理模式分析,龙湖地产工程管理模式分析,龙湖地产工程管理模式分析,龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：,开发流程与工程管理：,投资决策,工程管理（常规理解）,龙湖地产工程管理模式分析,龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：,开发流程与工程管理：,龙湖地产工程管理模式分析,龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：,开发流程与工程管理：,龙湖地产工程管理模式分析,龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：,开发流程与工程管理：,施工准备阶段和施工阶段是建筑产品的实现阶段，是项目工程管理的主要内容，是房地产开发不可或缺的环节,工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业服务、后评估等阶段,龙湖地产工程管理模式分析,龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：,市场主体（外部客户）与工程管理：,房地产开发的市场主体包括发展商、勘察设计院、施工、监理、营销策划公司（房地产销售代理商）、造价咨询,协作部门（内部客户）与工程管理：,房地产开发的工程管理涉及企业内部的设计部、销售部（销售配合）、成本部、采购部、项目拓展部（报批报建）、财务部等多个管理部门,龙湖地产工程管理模式分析,龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：,项目运营管理提高了项目工程管理的效率：,项目运营管理依据项目整体业务运营流程，对项目进程全过程进行目标控制、过程控制，结果控制等方面的管理。避免了传统管理模式下，项目工程部与内部客户逐一协调，或单纯依靠公司高层协调带来的管理效率下降，由工程推动转变为项目整体运营推动。项目工程部得以把工作重心放到一线施工现场的质量、进度等方面的管理（减少了大量的内部协调）,龙湖地产工程管理模式分析,龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：,项目运营管理提高了项目工程管理的质量：,项目运营管理通过对业务流程关键节点的阶段性成果标准的规范和管理，保证了公司内部部门与部门之间交接或较差平行作业所需工作成果的质量标准。解决了传统部门职能管理模式下的跨专业平衡（设计工程质量保证、采购工程质量保证、合约工程质量保证等）和跨专业翻译（产品定位的营销语言与规划设计的设计语言），降低项目经营风险，保证了项目工程管理的整体平衡（工程质量、进度管理不只是工程部门的职责）,龙湖地产工程管理模式分析,龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：,项目运营管理提高了项目风险控制能力：,项目运营管理可以对项目运营进程的关键流程、关键节点等进行过程管理，及时发现项目正常运营存在的风险，并进行提前的预警和预控。避免了因为专业不平衡导致项目工程管理风险加大,龙湖地产工程质量保证体系与重点,一、龙湖地产的工程质量管理理念,二、龙湖地产的工程管理策划与研发,三、龙湖地产的工序、检验批质量管理,四、龙湖地产的工程质量细节管理,五、龙湖地产的设计工程质量保障,龙湖地产工程质量保证体系与重点,六、龙湖产品标准化、系列化对工程质量的保障,七、龙湖地产的工程管理规划,八、龙湖地产供方质保体系的输出与管理,九、龙湖地产的工程分户验收管理,龙湖地产工程质量保证体系与重点,龙湖地产的工程质量管理理念与质量文化：,龙湖地产的工程质量管理理念相对完善：,国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统化预防，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保障体系,龙湖地产的工程质量保证体系更多强调工程质量的系统性预防，包括：设计预防、招标采购预防、合约预防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿项目开发全过程的工程质保体系管理,龙湖地产工程质量保证体系与重点,一级“检验”,二级“质量保证”,三级“预防”,四级“完美”,特点：通过工程检验保证质量缺乏质量意识和专业知识方法：低效率错误的使用质量保证方法,特点:改进工程质量管理过程一线人员积极介入方法：SPC、评估、质量圈等工具,特点:开发设计、工艺能力和生产管理能力与供应一体化方法：设计评估、质量问题模式分析评估,特点:以最终客户为服务目标和超一流产品质量文化方法：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估,质量管理的提高,龙湖地产工程质量保证体系与重点,衡量房地产企业工程质量管理水平的等级：,第一级：施工质量检验,企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段的检查，发现工程质量问题并予以解决,设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，招标文件及合约文件缺乏质量细节控制约定。企业质量管理知识需要完善,龙湖地产工程质量保证体系与重点,第二级：工程质量保证,企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检验来实现。但企业开始规范统一的施工工艺标准、施工质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开始积极参加质量管理,设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、招标合约规划等还未介入系统的工程质量保障体系,龙湖地产工程质量保证体系与重点,第三级：工程质量预防,设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实现的全过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切协作，供应商也主动配合企业提升产品质量,施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成,龙湖地产工程质量保证体系与重点,第四级：零缺陷管理（相对归零）,企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方面面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实现“零缺陷原则”，与内部顾客和供应商保持良好的关系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应商到客户这一流程中所有重要的程序和产品标准,龙湖地产工程质量保证体系与重点,龙湖地产企业质量文化强调的原则：,1.树立正确的质量管理理念：,2.工程质量标准必须是“零缺陷”：,3.以“品质不符合标准的代价”衡量质量：,4.以“防患于未然”为质量管理的制度：,5.以“全面质量管理”为改进的基础：,龙湖地产工程质量保证体系与重点,龙湖地产工程质量管理理念体现的一些特点：,工程质量施工质量,工程质量不单纯只是工程管理部门的责任,工程质量预防的起点是规划设计管理部门，设计阶段应对企业工程质量通病，工程管理薄弱环节等提前采取设计防控的有效措施,成本控制是在保证工程质量可靠性的前提下，形成有效的价格竞争机制,招标文件、合约文件是施工阶段工程质量控制管理保障的基础,龙湖地产工程质量保证体系与重点,一个属于“工程质量”的案例：,某别墅项目将层层退台的露台设置为种植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审查未发现问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按规范要求验收，甲方闭水试验复检合格，项目交付后不足一个月，就出现大量的漏水投诉及索赔,龙湖地产工程质量保证体系与重点,一个属于“工程质量”的案例：,某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机：图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工监理单位按图纸及规范验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付后只要一下暴雨，80以上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开发商为此付出巨额索赔,龙湖地产工程质量保证体系与重点,一个属于“工程质量”的案例：,某项目施工图的屋面防水构造设计：除构造做法要求外，其余均为细部节点图集引注,思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题或隐患？,龙湖地产工程质量保证体系与重点,一个属于“工程质量”的案例：,某项目采用下沉式卫生间设计。为保证卫生间防水质量，设计采用两道柔性防水层。图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范验收合格，甲方闭水试验验收合格。项目交付三个月后，30%以上的卫生间开始出现渗漏,龙湖地产工程质量保证体系与重点,一个属于“工程质量”的案例：,某项目屋面采用倒置式屋面设计：防水层选用甲方指定分包SBS改性沥青防水卷材，构造做法要求在挤塑聚苯板保温层上直接铺贴卷材防水层。施工单位严格控制材料、工艺和节点。监理按规范要求检验各个环节并验收合格，甲方工程部屋面闭水试验复检合格，工程交付半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶板出现大量结露，部分住户顶板出现渗漏,龙湖地产工程质量保证体系与重点,一个属于“工程质量”的案例：,某项目为外墙外保温，采购部采购了某品牌的外墙弹性涂料。施工单位使用外墙柔性耐水腻子。施工单位严格按工艺要求施工，监理单位按图纸及工艺要求验收合格，甲方工程部复检合格。项目交付不足三月，外墙涂料大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量问题，部分出现外墙渗漏,龙湖地产工程质量保证体系与重点,一个属于“工程质量”的案例：,某地产项目地下车库防水，原设计选用SBS 型改性沥青聚酯胎卷材防水。开发商成本部门为了节约成本，要求设计改用双组分JS复合防水涂料，并因节约成本50万元受到公司嘉奖。后期该项目地下室发生大面积渗漏，维修成本高达280万元。,龙湖地产工程质量保证体系与重点,企业工程质量管理缺陷分析：,房地产企业的成本部往往只关注材料的合格性，关注采购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要求，往往存在理论合格的错误判断,成本节约的考核指标应采用价值综合评定（不合格的代价），不能简单的以节约成本作为唯一的考核指标,龙湖地产工程质量保证体系与重点,全面质量管理的必要性：上述案例的共性分析,采购环节未考虑工程构造做法对材料的特殊要求，未考虑工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不仅要本身合格，还要有与其相关材料的兼容性、匹配性等要求,采购部门在材料、设备招标采购中提出技术指标参数要求，不仅要经过设计部门确认，还应经过工程管理部门确认,上述案例均属于属于以采购质量责任为主的工程质量事故,龙湖地产工程质量保证体系与重点,龙湖地产企业工程质量保证体系框架的确定，为何会采取后面介绍的一系列工程质量管控手段，源于其全面工程质量管理的策划，分析其管理管理短板产生的原因并有针对性的予以改进。,龙湖地产工程质量保证体系与重点,龙湖地产全面工程质量管理的概念：,质量策划：,确定与项目相关的质量标准，并决定如何满足这些标准,质量保证：,定期评价总体项目绩效，制定阶段性质量管理目标，以提供项目满足相关质量标准的信心,质量控制：,监控具体项目结果以确定其是否符合相关的质量标准，并制定相应措施来消除导致绩效不令人满意的原因,龙湖地产工程质量保证体系与重点,龙湖地产工程质量策划问卷调研结果分析：,影响工程质量的主要外部因素（前五位）：,1.监理公司未实行有效监管,2.施工单位质保体系不健全,3.设计施工图质量不完善,4.总、分包单位不履行管理、配合职责,5.劳务的工艺质量能力不足,龙湖地产工程质量保证体系与重点,龙湖地产工程质量策划问卷调研结果分析：,影响工程质量的主要内部因素（前五位）：,1.工程管理人员过程质量管控能力不足,2.计划工期过短，合理工序穿插、技术间歇无法保障,3.设计变更过多,4.招标文件、合约文件中技术管理部分约定不清,5.对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高,龙湖地产工程质量保证体系与重点,工程质量策划对外部资源管理能力的分析：,设计单位对工程质量的影响：,监理单位对工程质量的影响：,施工单位对工程质量的影响：,国家现行规范法规对工程质量的影响：,龙湖地产工程质量保证体系与重点,设计单位对工程管理的影响：,施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或引用节点图集错误，无法满足施工需要,设计施工图“错、漏、碰、缺”严重，违反强制性设计规范要求现象普遍,龙湖地产工程质量保证体系与重点,设计单位对工程管理的影响：,建设部2007年对全国设计单位做的强制性设计规范执行情况进行的普查：全中国没有一家设计单位的设计施工图，没有出现违反的强制性设计规范的情况,龙湖地产工程质量保证体系与重点,设计单位对工程管理的影响：,龙湖地产通过其对业主投诉分和工程质量后评估、设计质量后评估所做的分析，发现近31.6左右质量问题是由于设计不合理、设计错漏碰缺等设计缺陷引起的。,龙湖地产工程质量保证体系与重点,龙湖地产设计审查发现的一些设计错误案例：,思考60秒倒置式屋面最大的设计隐患是什么？设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？,龙湖地产工程质量保证体系与重点,龙湖地产设计审查发现的一些设计错误案例：,思考60秒该设计图纸 什么部位存在严重的设计隐患？为什么？,龙湖地产工程质量保证体系与重点,龙湖地产设计审查发现的一些设计错误案例：,思考60秒该设计图纸 什么部位存在严重的设计隐患？为什么？,龙湖地产工程质量保证体系与重点,龙湖地产工程质量事故后评估的案例：,设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点详图及构造节点要求,龙湖地产工程质量保证体系与重点,龙湖地产设计审查发现的一些设计错误案例：,露台女儿墙保温节点做法示意图,强制节能前,强制节能后,龙湖地产工程质量保证体系与重点,龙湖地产工程质量策划设计后评估的设计修改：,露台女儿墙压顶处如安装栏杆，需提前埋设扁钢卡子。扁钢出保温处周圈应用硅酮耐候密封膏嵌填。严禁直接在保温上开孔打膨胀螺栓。避免保温空腔效应，导致外墙串水渗漏,龙湖地产工程质量保证体系与重点,龙湖地产设计审查发现的一些设计错误案例：,思考60秒该设计图纸 什么部位存在严重的设计隐患？为什么？,室外阳光房与外墙交界处的节点示意图,龙湖地产工程质量保证体系与重点,监理管理能力不足对工程质量的影响：,以铝合金门窗安装为例,哪些部位、哪些工序需要监理旁站？,如何划定监理旁站监督的控制区域,以屋面防水施工为例,龙湖地产工程质量保证体系与重点,管理监理能力不足对工程质量的影响：,监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别?,以卫生间防水工程检验批验收与卫生间防水工程隐蔽验收为例,以10万的高层住宅、2万的多层花园洋房为例,如何判定监理工程师的配备满足监理要求？,集团内部大多数工程管理人员在抱怨监理单位工作不合格的同时，并不清楚合格监理工作标准是什么，自然更不清楚如何管理监理单位。,龙湖地产工程质量保证体系与重点,对策：由集团工程技术质量中心研发，制定企业版的监理工作要求细则，明确监理工作标准。制定监理工序质量检查表格。修改监理招标文件及合约文件,管理监理能力不足对工程质量的影响：,监理单位不履行监理职责，监理检验要求不明确,监理工程师责任制不落实,对策：由集团工程技术质量中心和成本控制中心共同研发，将监理投标报价改为成本利润税金现场监理奖金的竞价模式。制定现场监理阶段性奖惩考评管理工具,龙湖地产工程质量保证体系与重点,施工单位对工程质量的影响：,建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系,劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提,龙湖地产工程质量保证体系与重点,施工单位对工程质量的影响：,建筑工程转包、分包、挂靠现象严重，在无形中大量不必要的管理费、承包费等增加甲方建设成本的同时，工程质量也无法得到有效保证,在普遍采用项目承包模式的形势下，建筑施工企业过多考虑经济效益，对其内部施工成本控制的关注度远大于对工程质量、进度的重视,龙湖地产工程质量保证体系与重点,施工单位的选择对工程成本控制的影响：,龙湖地产工程质量保证体系与重点,管理施工能力对工程质量的影响：,施工单位缺乏有效的工程质量保证体系,施工项目质保体系不健全，项目经理质量意识薄弱，质量管理人员配备不足，质量管理能力、技术管理能力不足,对策：由集团工程技术质量中心研发，制定企业版工程质量标准、技术标准、施工工艺标准。明确施工单位工程质量保证体系管理要求。完善施工单位招标文件、合约文件。,龙湖地产工程质量保证体系与重点,管理施工能力对工程质量的影响：,施工单位过程质量控制能力不足,关键性工序、细部工序、工序技术间歇、总分包交接工序等质量管理能力不足。,对策：由集团工程技术质量中心研发，制定企业版工程质量标准、技术标准、施工工艺标准。明确甲方参与的工序检验管理要求,龙湖地产工程质量保证体系与重点,国家现行规范、法规对工程管理的影响：,为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡禁不止的工程质量问题？,为什么工程验收合格，项目交付时还会出现大量的工程质量问题和业主投诉？,龙湖地产工程质量保证体系与重点,原因分析：,国家工艺规程规定聚苯板可以采用点粘和条粘的施工工艺，造成聚苯板与墙体形成空腔夹层。保温层如有裂缝，雨水不能及时排出，雨水会从缝隙中渗入，沿空腔串水，在墙体薄弱环节处，并渗入内墙面。,龙湖地产工程质量保证体系与重点,原因分析：,保温空腔导致高层建筑保温层的抗风压，尤其是抵抗负风压的能力不足,节能规范的推出，是在大量规范、图集不配套的情况下强制执行的。,用于外粘苯板的胶和塑料锚栓属于高分子材料，随着时间的推移将产生老化变脆，其耐久年限（国家规定：不低于25年）与建筑寿命年限矛盾,龙湖地产工程质量保证体系与重点,原因分析：,采用满粘工艺，不利于结构墙体和室内的潮气向外扩散，极易产生结露。且满粘工艺如不采用挤胶的粘贴工法，因施工现场作业面较大，单纯依靠现场监管，很难保证工程质量,龙湖地产工程质量保证体系与重点,相当地区的外墙外保温地方标准都存在缺陷：,包括北京市、上海市在内的一些外墙外保温地方标准，都认为现浇混凝土的外墙可以不用抹灰，直接粘贴保温板。忽视了外保温空腔效应易导致外墙渗漏的隐患,外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道刚性防水。即使发生保温层发生渗漏，也较易查清渗漏点，且便于维修,龙湖地产工程质量保证体系与重点,相当地区的外墙外保温地方标准都存在缺陷：,包括山东省、河南省在内的一些外墙外保温地方标准，都包含机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系。忽视了该体系对外墙型式的要求（轻质砌体外墙很难外保温固定锚栓均提前预埋混凝土块）,外保温固定锚栓对外墙轻质砌体的破坏，增加了外墙渗漏，内墙开裂的隐患。其为提高外墙面砖体系脱落风险的考虑，不完全符合外墙外保温体系的特性要求,龙湖地产工程质量保证体系与重点,外墙外保温设计缺乏系统的体系化考虑：,外墙外保温体系选择的随意性,没有系统化考虑外墙防渗漏的总体设计,缺少详细节点处的防渗漏设计,与外保温体系配套的部分规范、图集缺失,外墙外保温体系贴面砖的安全性考虑不足,龙湖地产工程质量保证体系与重点,国内目前常用的外墙外保温体系：,聚苯板薄抹灰外墙外保温体系,机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系,现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系,现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系,外墙硬发泡聚氨酯保温体系,龙湖地产工程质量保证体系与重点,现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系：,与主体结构粘接牢固，无保温层空腔隐患,抗负风压能力强，寿命期较长,施工不受冬季环境温度影响,龙湖地产工程质量保证体系与重点,外墙贴面砖相关规范已经不适应节能现状：,国家强制性行业标准外墙饰面砖工程施工及验收规程JGJ 126-2000 的制定主要针对混凝土墙体和砌体，并未考虑在外保温面层上粘贴面砖的特殊情况,国家强制性行业标准建筑工程饰面砖粘接强度检验标准JGJ 110-97 要求外墙面砖必须进行粘接强度检验，每组试样平均粘接强度不应小于0.4Mpa,龙湖地产工程质量保证体系与重点,建研院与中建技术研究中心所做的外保温薄抹灰（锚栓玻纤网和增强钢丝网）试验数据：,EPS板28d抗拉强度：0.1Mpa0.2Mpa,XPS板28d抗拉强度：0.2Mpa0.3Mpa,硬发泡聚氨酯28d抗拉强度：0.25Mpa0.35Mpa,聚合物抗裂砂浆与保温层的28d拉伸粘接强度：0.1Mpa0.2Mpa,仅靠外墙面砖抗拉强度检验无法检验外墙面砖防脱落的可靠性,龙湖地产工程质量保证体系与重点,外墙外保温需要关注的一些技术数据：,XPS聚苯板的导热系数：0.029 W（m.k）,聚合物抗裂水泥沙浆的导热系数：0.932 W（m.k）,抗裂水泥砂浆强度增长期短与收缩周期长形成矛盾,外墙砼墙面（6m6m）年最大温差形变：4.8,龙湖地产工程质量保证体系与重点,外墙外保温贴面砖粘接强度试验合格：,外保温体系下外墙砖的掉落常常成片发生，而且极易发生在墙面的边缘和顶层建筑女儿墙沿屋面板的底部，以及墙面中间大面积空鼓处,外保温体系下外墙砖的掉落，基本上都是面砖和粘接层一同掉落，外饰面及保温层多处于饱水状态,龙湖地产工程质量保证体系与重点,外墙外保温贴面砖粘接强度试验合格：,外墙外保温体系下，外墙面砖的脱落90%以上并不是因为粘接不老造成的重力拉拔导致的。后期的温度变形和干湿变形，尤其是面砖勾缝不严，造成潮气的进入，引起昼夜间的反复膨胀及冻融，极易导致外墙面砖脱落。外墙面砖拉拔试验合格根本无法保证外墙砖使用期间的粘接强度,龙湖地产工程质量保证体系与重点,中国建研院外墙外保温贴面砖长效耐候试验：,中国建筑设计研究院对目前国内外保温体系下外墙粘贴面砖曾经做过普遍的耐候性试验检查：通过1500组的试验检查，根据试验结果数据分析：目前国内没有一个项目外墙面砖能够通过长效的耐候性试验检测,龙湖地产工程质量保证体系与重点,国家分部分项工程规范对工程质量的影响：,国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括分为主控项目（保证项目）检查和一般项目（允许偏差项目）检查。当检查合格率对于一定比例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该分部分项工程整体验收合格,项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比例问题，任何一个点存在质量问题都认为该房屋工程质量不合格,龙湖地产工程质量保证体系与重点,国家分部分项工程规范对工程质量的影响：,国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定，其检查重点、检查要求不明确，对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失。无法满足房地产企业工程质量控制的基本需要,龙湖地产工程质量保证体系与重点,国家分部分项工程规范对工程质量的影响：,铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求,对所需检验项目的检验方法没有明确要求,龙湖地产工程质量保证体系与重点,龙湖地产工程质量保证体系与重点,施工人员,龙湖地产工程质量保证体系与重点,工程质量范围扩展至设计、招标及合约的预防：,通过设计预防解决飘窗渗漏：,飘窗什么部位最容易发生渗漏？,思考60秒：,飘窗为什么容易发生渗漏？,针对飘窗渗漏，工程施工中有什么好的质量预防措施和质量控制方法？,龙湖地产工程质量保证体系与重点,工程质量范围扩展至设计、招标及合约的预防：,通过合约预防解决穿外墙套管渗漏：,一般穿地下室管线，多在主体施工阶段已完成穿墙套管，而到大小市政施工阶段时，市政穿管才开始施工。按总包方的传统理解，谁穿管谁封堵，当总包合约约定不清时，甲方往往交由市政施工单位进行封堵,龙湖地产工程质量保证体系与重点,加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：,国内大多数房地产企业的施工现场质量管理，主要依靠隐蔽验收、分部分项工程验收等事后检验的管理方法。即使工程管理人员在施工阶段采取过程巡视，在其检验范围、检验时间、检验要求均无法保证的前提下，其检验效果根本无法保障，工程质量也无法得到有效控制,龙湖地产工程质量保证体系与重点,加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：,工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成。工序质量是基础，直接影响到工程项目的整体质量。施工中如甲方对很多工程质量控制不深入到工序、检验批的控制深度，根本无法保障工程质量,国内房地产企业之所以工程质量一直未得到有效改善，其中相当重要的原因是甲方工程师不参与工序质量检验,龙湖地产工程质量保证体系与重点,加强施工阶段施工质量管理的手段及方法：,龙湖地产工程技术质量中心曾经对集团所属的工程管理人员所做的问卷调研中，有近34.3%的人员认为工序质量检验、检验批验收管理等工作，按国家相关工程管理规定，属于施工单位和监理单位应做的工作。甲方只需要对结果进行检验即可。,传统的工程管理方法在外部资源，尤其是施工单位、监理单位的质量控制能力不足时，应及时进行改进以适应并满足工程质量控制的需要,龙湖地产的工序管理，是其工程管理的主要特点之一,龙湖地产工程质量保证体系与重点,工序质量控制的四项主要内容：,严格遵守工艺规程：,施工技术交底、施工工艺交底、施工质量防治措施、施工细部交底、施工样板及样板施工工艺检验。,主动控制工序活动条件的质量：,明确工序质量控制保障体系具体要求、实行工序责任管理,龙湖地产工程质量保证体系与重点,工序质量控制的四项主要内容：,及时检验工序活动效果的质量：,施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、甲方巡视抽检等,设置必要的工序质量控制点（工序停止点）,进