【商业地产PPT】后地震时代的成都楼市研究报告70PPT.ppt

后地震时代的成都楼市,“5.12”这个让所有中国人都没齿难忘的日子，这天的地震让我们数以百万计的同胞遇到前所未有的灾难，我们这些还健在的人为灾区的人民祈祷、为遇难的同胞默哀！对于我们这些房地产业内人士来说，极为关注地震对楼市带来的影响、困境和机会 本次报告将会从美国、日本、台湾地震影响及本地市场表现入手进行探索性分析！,一研究背景介绍二地震对区域房地产宏观环境的影响 2.1 经济分析.2.2 政治分析.2.3 社会分析.2.4 科技分析.三地震对区域房地产市场的中观分析 3.1市场恢复分析.3.2 二级市场分析.3.3 土地市场分析.3.4 三级市场分析.3.5 城市格局与规划分析.四地震对区域房地产市场的微观影响 4.2 总体分析.4.3 供需分析.4.4 消费者心理分析.五结论,一、研究背景介绍,一研究背景介绍,5.12四川汶川大地震,时间：5月12日14时28分，地点：四川汶川震级：8级震能：相当于3万颗原子弹波及城市：北京、上海、天津、陕西、甘肃等震感明显重灾地区：四川省，汶川，北川，都江堰，绵阳，德阳，成都，阿坝等地损失：一是灾情发生极其突然。灾情发生时正值上班、上课时间，大量楼房瞬间倒塌，大量人员被埋入废墟。二是人员伤亡极其惨重。截至23日12时，四川汶川地震已造成55740人遇难，292481人受伤，失踪24960人，紧急转移安置1136.7929万人。三是灾害破坏极其严重。据不完全统计，严重损坏房屋593.25万间、倒塌房屋546.19万间，造成数百万人无家可归。重灾区一些乡镇和绵阳北川县城等被夷为平地。地震造成公路、铁路、桥梁、电力、通信、水利等基础设施和厂房严重损毁。,一研究背景介绍,美国1994年洛杉矶地震,洛杉矶是经济总量占全美6.45%的第二大城市，是典型的巨型多中心松散型城市。1994年1月17日，美国北部山脉地带发生6.7级地震，此次地震离洛杉矶市中心只有32.19公里，造成洛杉矶高达300亿美元经济损失。其中，62人死亡，9000多人受伤，25000人无家可归，毁坏建筑物2500余座，洛杉矶城市内部高速公路损坏，通向洛杉矶市区及其他地区的11条城际主干道被迫关闭。,一研究背景介绍,日本1995年版神大地震,1995年1月17日日本兵库县南部发生7.2级地震。本次地震是日本第一个袭击市中心区的大地震，影响范围波及整个日本第二大经济圈关西经济圈（该经济圈产值占日本国内生产总值的17%），造成经济损失1000亿美元，人员死亡6433人，灾民32万人。其中，震中神户市作为兵库县首府，面积544平方公里，人口近143万，地处日本第三大工业区和交通枢纽地带阪神工业区。阪神工业区有日本第二大城市大阪和第六大城市神户，制造业产值占全国的13%，工厂数占全国的15%，钢铁产量占全国的24%，纺织业占全国的20%，机械制造业占全国的19%，电器产值占全国的10%。阪神工业区还生产汽车零部件、化学制品，造纸、造船业发达。震灾对日本经济造成的损失不仅限于阪神工业区，还波及邻近工业地带和日本的对外贸易。神户市作为受灾最严重的地区，死亡高达5471人，房屋损坏67421间。,一研究背景介绍,台湾921集集大地震,1999年9月21日台湾南投县集集镇发生7.3级地震，台中县、南投县为本次地震的主震区。其中，台中县占地2051平方公里，人口150.2万人，下辖市（丰原市与 大里市）镇（东势镇、大甲镇、清水镇、沙鹿镇、梧栖镇）乡；而南投县占地4106平方公里，人口54万，以高山为主。主震区主要产业均以农业、机械为主，旅游与电子业为辅，经济总量占全台湾比例非常小。本次地震波及整个台湾岛，经济损失高达112亿美金，18万家庭房屋受毁，造成13711人死亡，11306人受伤。地震袭击台东主要发达地区，其中地震中心区域台中县和南投县GDP占台湾省7.6，受灾严重的区域GDP占台湾省超过50。由于台湾房地产泡沫自80年代开始破灭，截至今日才开始逐渐复苏。在台湾资产泡沫发生以后，政府对资产价格支持的政策一直偏中性。故台湾案例在本报告中仅做局部经验借鉴。,二、地震对区域房地产宏观环境的影响,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.1 经济分析（GDP）,根据对三大地震城市案例研究得知，尽管地震短期冲击经济发展，但从宏观中期看并不会对经济增长产生负面影响。日本阪神大地震与美国洛杉矶大地震在7级以上地震发生后，经济活动暂时性受到干扰，在经历震后一个季度内的调整，生产活动迅速被调到地震前的状态。,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.1 经济分析（GDP）,通过对国际案例的对比可以看出，汶川大地震对中国经济增长的负面影响与国际案例相比较要微小得多，中国经济增长的恢复期会比国际案例缩短很多。,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.1 经济分析（CPI）,根据以上分析，我们初步判断四川地震对2008年中国GDP增长的影响仅会局限在第二季度；而之后的重建工作还有助于实现下半年固定资产投资增长，特别是房地产投资。,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.1 经济分析（CPI）,通货膨胀是地震带来的最大潜在经济风险。全国4月份CPI同比涨幅达到8.5%，通货膨胀压力增大已经成为我国经济发展所面临的最为棘手的问题之一。而食品和日用品价格的上涨正是去年通货膨胀率不断攀升的首要原因。地震对四川农业产生的破坏，以及受灾群众对食品和日用品的需求，都将对目前早已绷紧的通货膨胀施加新的压力。,当前国内外经济形势变化更趋复杂，中国政府为保证经济的长期稳定、健康发展，会继续从严宏观调控货币政策。但当前抗震救灾为首要任务的前提下，我们预计货币政策在灾区实际操作中将显现“局部温和倾向”，这表现在：一、暂缓灾区存款准备金率：央行5月15日再次上调存款准备金率的背景下，央行决定，对受灾严重的成都、绵阳等6市州，地方法人金融机构5月20日暂不提高存款准备金率；同时，追加救灾支农再贷款限额15亿元和再贴现限额10亿元。二、增大贷款额度：央行两次对地震灾区增加再贷款额度，共计70亿元。三、各类贷款优惠利率：对用于救灾及灾后重建的各类新发放贷款，包括“三农”客户贷款、中小企业贷款、一般法人客户贷款、个人客户贷款以及项目贷款等，均可在现行利率政策范围内执行最优惠利率；对灾区居民新发放的个人住房按揭贷款，可执行下浮15%的优惠利率。等等。,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.1 经济分析（货币及财政政策）,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.1 经济分析（货币及财政政策）,值得注意的是，在现阶段高通胀的经济形势下，我们判断在灾区实施的货币倾斜政策，仅是结构上的调整，而非以增多货币供给导致社会总需求膨胀为代价的（否则会影响今年CPI控制目标），此类倾斜将以其他地区信贷更加紧缩为代价。基此可得：可能四川省内的受重灾区的影响的轻灾城市（例如成都）将面临相对宽松的贷款政策环境，这可能有利于房地产市场的迅速复苏；而前期房价增长的城市（例如深圳）可能短期将面临更为严厉信贷政策，加长自去年开始的房地产市场调整周期。在目前高通胀、严控货币政策的前提下，我们预计地震灾区的救灾及重建政策将以财政政策为主，货币政策为辅。,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.1 经济分析（货币及财政政策）,近几年，中国财政实力不断壮大：2003年至2007年，全国财政收入累计约17万亿元，比上一个五年增加10万亿元，年均增长22.1。与此同时，中央财政赤字率和债务率保持很低水平，表明中央政府财政状况良好，不仅可动用财力充裕，而且有较大的减税和发债空间。基于目前现阶段复杂的国内外经济形式，我们判定在未来的灾区重建工作中，政府将以利用财政政策为主。这体现在：一、财政支付转移与财政资金划拨：根据国务院常务会议决定，中央财政今年先安排700亿元，建立灾后恢复重建基金，明后年继续作相应安排。同时，中央财政安排250亿元，加大对抗震救灾的资金投入。二、实施税收优惠政策：5月19日，财政部、国家税务总局发布关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知，要求财政税务机关贯彻落实好现行税收法律、法规中可以适用于抗震救灾及灾后重建的有关税收优惠政策，优惠税种包括企业所得税、个人所得税、房产税、资源税、契税、城镇土地使用税、车船税、进出口税收等。,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.1 经济分析（货币及财政政策）,基于以上分析，政府每年需要增加财政开支几千亿元，灾区可能将享受到明显的财政政策倾斜。扩张性财政政策在灾区将有明显体现；加之差异化的信贷政策和各界社会重建资金的援助，投入效果对区域经济为正面。而且这种正面效应，在中长期对四川的非重灾区大都市，经济促进作用或许更明显；而区域基础设施的重新规划、改善带来更大的投资潜力。,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.1 经济分析（上游原材料）,中国目前处于高通涨时期，房地产上游原材料（如钢筋、水泥、砂石等）价格日益攀升。而本次地震的灾后重建工程将无疑放大原材料需求。此外，由于水泥、钢铁等行业的运输条件、成本限制，并且四川地区地处盆地，运输不便，注定了灾区重建的主要材料来源地以当地或附近企业为主力。加之劳动力的短缺，四川非重建城市的房地产开发公司将面临建安成本提高的潜在风险。下面我们将简单测算灾区重建的钢铁、水泥需求量。,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.1 经济分析（上游原材料）,截至5月20日，汶川大地震导致超过540万人无家可归，按人均面积20平方米计，则需重建房屋1.08亿平方米，共需324 594万吨的钢铁（钢铁用量按3055公斤/平方米计）、23762808万吨的水泥（水泥按220260公斤/平方米计）。考虑到公共建设配套的修建，灾区重建的钢铁、水泥用量可能翻倍。,540万人X20,1.08亿,30-55公斤/,钢铁,324-594万吨,220-260公斤/,水泥,2376-2808万吨,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.1 经济分析（上游原材料）,根据统计，2007年中国生产粗钢4.89亿吨，同比增长15%，出口5488万吨，基本实现供给平衡。由于地震影响，四川攀钢、长城特钢等钢铁生产基极受到破坏影响，产能预计存在降低的可能，同时考虑到全国钢铁出口合同订单量提高及出口合同的履行，突发的地震导致钢铁需求放量。我们预计灾后重建将可能将引发一定程度的钢铁供给短缺。此外，由于水泥的保管问题，以及运输条件、运输成本问题，水泥供应更多只能依赖川渝水泥基地的生产能力。据统计，2007年四川省新增产量为1314万吨，周边各省新增产量为1562万吨，2008年预计四川及周边省份的新增产量为3500万吨左右，在正常生产的前提下依然存在1500万吨的缺口。加之地震影响，江油双马水泥、黔江水泥、都江堰拉发基水泥生产基地受损，且2007年中停产高环境污染、低安全效益的小水泥。基于种种因素的叠加，我们预计将导致水泥供应远不能满足灾后重建的需求。,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.1 经济分析（上游原材料）,由于大规模的重建工作将于今年下半年开始、明年进入高峰期。我们预见，明年将是建筑原材料最为紧张的一年，政府将采取资源战略平衡原则，在短期内通过行政手段实施价格控制，为灾区重建提供足量的原材料和劳动力供应；而在四川轻灾非重建城市将可能面临原材料供应短缺的风险，进而推高该地房地产公司的建安费用。在前期房地产市场宏观调控、量价走低的大环境下，房地产开发公司将在短期内无法提高房屋售价，对冲建安成本走高的影响，存在开发项目利润率下降、现金流进一步恶化的运营风险。,二地震对区域房地产宏观环境的影响,中国现阶段家庭地震险部分缺位：寿险涵盖地震引发的人身损失，财产险免责地震引发的各类财产损失。而针对企业设计的地震财产险也往往以主要合同的附加险形式出现，且收费较高，要求苛刻，因此鲜有保险公司承保。目前针对家庭设计的地震险局部缺位现状，主要源于两大原因：一、地震的高破坏力超过保险公司的利润要求与赔付能力；二、保监会为保证保险行业的健康发展，也做出相关制度性安排。,2.2政治分析（家庭地震财产险）,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.2政治分析（住房抵押贷款处理）,另一方面，根据民法通则，抵押品的灭失并不导致债务人和债权人之间关系的终结，地震所导致的房屋抵押品损坏，从法律上看并不能终止住房抵押贷款人向银行偿还贷款的义务，同时银行有权从追索贷款者的其他财产中优先受偿。,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.2政治分析（总析）,由于本次重灾区集中在农村，住房商品化程度不高，银行的呆坏账相对较少，考虑到降低灾区重建人民的债务负担，银监会5月23日根据金融企业呆账核销管理办法（2008年修订版）规定，要求各银行业金融机构对借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。可以预见，本次汶川大地震将引发购房者对地震险的重新关注，并根据中国地震险（或配套类似险种）的制度性安排而对四川及中国房地产行业产生深远影响：一、灾区的“核销政策”不仅能缓冲地震险制度性空缺对房地产行业的负面影响，同时也能触发部分灾区房屋重大受损的富裕人民快速爆发刚性需求；二、地震险若继续缺位从长期看,毫无疑问将影响购房者在四川的购房投资意愿。其中以外地人置业、投资为主体的成都房地产行业将受到致命的需求考验，进而影响成都市城市化进程，对成都城乡统筹改革试验区的工作推进是极负面的影响；,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.2政治分析（总析）,若政府实施类似案例研究中的任一巨灾保险模式，在灾后地区进行试验性运行，配合相对宽松的信贷政策，将有效释放大规模的刚性需求。,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.3社会分析,未来13年重灾区的住房重建将进入实施阶段，而非重灾区的城市旧改力度也将加大。毫无疑问这两项城市级开发项目的实施将会对四川房地产市场产生深远影响。目前灾区房屋重建计划的详细政策及规划尚未出台；但是我们预计政府将利用住房保障、小产权，解决灾区人民的住房需求问题。灾区重建计划对房地产市场的影响，将更具重修具体方案而定，目前我们仅能暂凭现存可能方案，评估该影响的可能属性。,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.3社会分析（灾区住房重建计划）,截至20日，本次汶川大地震导致超过3000万平米建面的建筑倒塌、1.2亿平方米的房屋受损。预计，今年投资的700亿重建基金主要用于过渡安置房重建、基础设施建设、农业补贴、疾病治疗等领域。根据国际经验，住房重建应包括以下四个过程：,避难场所,临时过渡住房,生活重建,永久性住房修建及街区恢复,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.3社会分析（灾区住房重建计划）,根据住房和城乡建设部5月18日公布“512”地震灾后过渡安置房规划导则，本次地震受灾群众的过渡安置住房建设工作主要从以下几个方面解决：临时安置点的建设将采取无偿捐赠和下达任务结合的办法，由20个省市在4个月内为四川灾区300万受灾群众建100万套过渡住房，这将大大缓解当前承担灾民临时安置任务的成都、德阳、绵阳及周边城市的接待压力。（这些过渡安置房的使用寿命为1-3年，1-3年后拆除过渡安置房，依据规划修建永久性住房）,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.3社会分析,考虑到永久性住房的修建周期等因素，住房与城乡建设部可能在6月就要启动灾后重建规划。而缺乏地震财产险的永久性房屋重建工作将面临众多挑战。例如，倒塌住房的产权认定、倒塌住房剩余土地价值的判定等。结合发达国家灾后住房重建经验与中国国情，我们估计住房重建政策将以地震损失住房为基础，按国家财政补贴、家庭支出及商业优惠利率信贷支持、住房保障体制支持等方式，会出台多套根据家庭经济能力差异的住房重建方案。（表1）,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.3社会分析（灾区住房重建计划）,表1：灾区住房重建计划对区域房地产市场影响,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.3社会分析（旧城改造）,成都市在过去几年的时间里，已对城北四大片区、城东逐年进行了城市旧改。本次汶川大地震对成都市旧城改造进度可能会提出更高的要求：不符合国家抗震设防要求的区域会进城市旧改、本次地震中所造成的危房纳入旧城改造范畴。,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.3社会分析（旧城改造）,旧城改造方式,就地安置/临近安置,现金补贴,若家庭地震险或类似配套政策能顺利推出，预计城市旧改引发的房屋升级刚性需求，将在拆迁补贴的支持下，得到有效释放。,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.4科技分析（抗震标准规范）,案例研究：日本抗震规范体系的建立与完善,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.4科技分析,二地震对区域房地产宏观环境的影响,2.4科技分析,本次汶川大地震使房地产市场各参与主体都对抗震规范的重要性意识加深，并对建筑抗震能力提出更高的要求。我们预计政府后期会出台相关防震规范，要求四川地区各城市按地震带分布（上图），分级分层严格实施抗震规范标准。由于成都不处于地震带，可能对开发商建安成本的增加相对较低，对房地产市场是个利好。与此同时，若政府能对在建所有商品房进行质量鉴定，并出具权威的鉴定书，不仅可达城市抗震减灾的效果，也能有效对冲购房者对地震带来房屋质量的负面心理影响，并有利于地震险的推出（参险评估）。,二地震对区域房地产宏观环境的影响,总结分析,三、地震对区域房地产市场的中观分析,三地震对区域房地产市场的中观分析,3.1 案例分析,我们将以美国洛杉矶大地震与日本阪神大地震为例，详细分析本次汶川大地震对房地产市场中观层次的影响。,三地震对区域房地产市场的中观分析,3.1.1 案例分析（美国洛杉矶大地震之背景）,洛杉矶大地震发生时的经济背景：美国经济经历8年以上的扩张期后，在1990年海湾战争前步入了收缩期。通过2年的经济结构调整，从1993年开始，美国经济重新进入经济恢复期；在1994年1月洛杉矶发生大地震前一年，美国GDP稳定保持3%以上的增长，而失业率与CPI则控制在相对合理水平（1993年至1995年美国失业率分别为6.8%、6.1%、5.6%，CPI增长率分别为2.9%、2.6%、2.8%）。,三地震对区域房地产市场的中观分析,3.1.1 案例分析（美国洛杉矶大地震之影响）,在美国洛杉矶地震发生后，受灾后住房修建计划影响，住宅供给套数稳步增长，经历23个月的恢复重建，配合全面走稳的宏观经济环境，住宅物业销售价格止跌缓慢回升。这表明，洛杉矶区域已从地震的负面影响中恢复，并重新获得居住人口与投资者的吸引力。洛杉矶房地产市场从地震影响中迅速恢复除了经济稳步、温和的长期增长因素外，更重要的是政府持续投入大量重建资金，以财政政策的倾斜保证洛杉矶经济与社会的稳定，同时也确保了当地商业复苏。,洛杉矶新增住宅供给,洛杉矶新增住宅价格中位数,三地震对区域房地产市场的中观分析,3.1.2 案例分析（1995年阪神大地震之背景）,阪神大地震发生时的经济背景：日本房地产市场在经历了7080年代多年的持续繁荣和后期的泡沫化后，从92年起资本市场泡沫破裂，此时日本的汇率升值处于尾期、流动性从过剩已经转为偏紧，房地产市场陷入了长达14年的下降趋势中。,三地震对区域房地产市场的中观分析,3.1.2 案例分析（日本1995年阪神大地震之影响）,日本政府为了减缓1995年1月阪神大地震对房地产和股市的影响，95年期间采取了较为激进的货币放松政策，一年内平均贷款利率大幅下调大约1.5个百分点，对房地产形成有力的金融支持。地震没有显著加剧日本资产市场长达10多年的下降趋势，这体现在以下几个方面：,三地震对区域房地产市场的中观分析,3.1.2 案例分析（日本1995年阪神大地震之影响）,日本地价与住房地价的走势,相对于992005年间每年的地价指数变化，9598年间每年地价指数下跌的幅度相对较小：95年阪神大地震后，日本土地价格指数与住宅地价指数仅是小幅下降（95年和96年日本“全国所有地价指数”分别下降3和4，其中“全国住宅地价指数”下跌幅度更小，只分别下跌1.6和2.6），远低于93和94年的下降幅度。这说明了阪神大地震并没有显著加剧当时的日本房地产市场的下跌趋势。,三地震对区域房地产市场的中观分析,3.1.2 案例分析（日本1995年阪神大地震之影响）,日经指数走势与房地产板块走势,1995年阪神地震对股市形成了大约持续6个月的小幅冲击，之后半年内市场一度逐步恢复到地震发生前的水平），随后市场继续其长达约10年的漫漫熊市。,三地震对区域房地产市场的中观分析,3.1.2案例分析（阪神大地震之购房意愿调查）,地震前后消费者购买租赁意愿变化,地震在短期内对自住购买者与投资者影响巨大，根据日本房屋与城市发展部于19921996对1995年阪神大地震后奈良县的购房消费者（所有消费者及亲戚在此之前都未经历地震）进行的详细研究显示：在地震后，购房意愿由震前的50.4%迅速下降为14.5%，降幅高达71.23%，而对公屋（中国所称的廉租房）与私人商品房的租赁需求大幅上扬：公屋租赁需求由震前的46.1%上升为79.1%，升幅为71.58%；私人商品房租赁需求由震前的2.6%上升为5.6%。,三地震对区域房地产市场的中观分析,3.2 房地产市场恢复周期,前提：经济基本面不发生重大改变的前提下,资产市场,汶川大地震,短期,宏观调控期,大量囤积土地,银根紧缩,急需回现,房地产市场,六个月以上,市场信心的建立速度,货币政策的金融支持力度,三地震对区域房地产市场的中观分析,3.3 房地产二级市场,成都,相对宽松的贷款环境,购房者心理,50%本地客户,50%外地客户,本地客户,心理阴影（短期）,制度性缺位（？）,灭失抵押品不终止债务（？）,类似地震险的保障业主权益的政策条例（？）,刚性需求,外地客户（仅限成都）,投资自住,出逃,政府重塑“天府成都、宜居成都”,地震鉴定结果,一般性购买需求消失,三地震对区域房地产市场的中观分析,3.4 房地产一级市场,宽松的货币政策,地震险等配套政策,二级市场刚性需求得到释放,紧张的现金流,土地市场上升趋势不明显,二级市场继续调整价格下调空间有限,土地市场震荡调整,三地震对区域房地产市场的中观分析,3.5 房地产三级市场,国际案例经验,商品房空置率较高,保持一定的活跃度租金会小幅提高,类似地震险的保障业主权益的政策条例,二级市场的换房需求,大量旧房,供应质量,活跃度,出台,不出台,保持平淡格局,三地震对区域房地产市场的中观分析,3.6 城市格局与规划执行,本次汶川地震将对成都市城市规划与规划执行产生重大深远的影响，片面追求集约化土地利用的策略可能将在规划执行、土地出让阶段受到市场的质疑。均质高密的城市规划格局策略将可能实现局部调整。四大新城的规划可能或重新定位与考虑，极有可能会优先发展东部新城与南部新城。,四、地震对区域房地产市场的微观影响,四地震对区域房地产市场的微观影响,4.1 总体分析,地震对购房者选择住宅物业类型产生重大影响，预计未来购房者倾向低密度抗震产品，在未来6个月市场恢复阶段，低密、多层将引领市场复苏。开发商将主动寻求高层建筑抗震减灾技术革新。与此同时，地震将为多层住宅带来最大的溢价空间，别墅其次。而高层建筑将面临销售价格回落、价格体系重建的挑战。地震对成都周边市县造成的损失较大，对房地产市场的影响也更加显著和持久，尤其是都江堰青城山板块，房地产行业无异于遭受灭顶之灾，短期内将难以恢复元气。,四地震对区域房地产市场的微观影响,4.2 供需分析之整体走势,2007年1月-2008年4月主城区住宅月成交面积,2007年1月-2008年4月主城区住宅供销比情况,从2007年1月2008年4月主城区各月份住宅成交情况和供销情况可以看出，尽管2008年的各月份成交量较2007年同期有所回落，但从2月到4月，成交量已呈现出逐步回升的势头，供销比有所下降，市场已经初现回暖的迹象。,四地震对区域房地产市场的微观影响,4.2 供需分析之整体走势,本周的前面4周时间，成都市每周商品房成交量都在2000套以上，且连续4周成都市的房地产交易情况都处于供不应求的状态。由于5.12汶川大地震，5月12日至5月18日市区商品房成交量环比大幅下滑约6成。本周共成交商品房6.32万平米，780套，分别环比减少67.1和64.72。,四地震对区域房地产市场的微观影响,4.2 供需分析之整体走势,本周（05.12-05.18）市区商品房交易总量780套，面积6.32万平方米，较上周减少1471套，从各区的情况来看，都呈现为下降状态，主要在于本周处于非常时期，地震的因素使成交量大跌。,四地震对区域房地产市场的微观影响,4.2 供需分析之整体走势（二手房）,受到地震灾害的影响，本周成都市二手房共成交了211套，比上周少成交了409套。金牛区虽然本次减少了98套，但仍然以63套连续12周雄居个区交易量之首。,四地震对区域房地产市场的微观影响,4.2 供需分析之整体走势（小结）,“5.12”大地震造成了购房者普遍的心理恐慌，购房信心受挫，市场观望情绪将更加浓厚，成都楼市回暖的势头也将嘎然而止，市场态势或将再次陷入低迷，短期内供需形势将更加严峻。,四地震对区域房地产市场的微观影响,4.2 供需分析之供应面,总体供给变动不大，但成都城市价值短期内难以恢复，外地开发商入蓉步伐或减缓。,开发周期长,外地开发商,不可能短时间依市场做出相应调整,城市形象,投资环境,开看空成都市场,供给规模和结构出现调整本土开发商供给份额将有所增加,四地震对区域房地产市场的微观影响,4.2 供需分析之需求面,购房者信心受挫，购房选择偏好发生改变，危旧房住户的换房刚性需求凸现；外省需求受到抑制，但成都周边入蓉购房者可能增加。一、购房者信心受挫，省外入蓉置业者短期内迅速减少，但省内入蓉购房需求可能增加；二、投资性购房者看空市场，换房需求成为新的刚性需求，现房将更加走俏；三、二手房市场产生分化，旧城改造机会凸现；四、新房租赁市场或将升温；五、低密度别墅需求提升，市场格局将产生调整；六、高层住宅单位将受到考验。,四地震对区域房地产市场的微观影响,4.3 消费者心理分析之建筑产品（案例）,虽然未被此次地震影响生命与财产安全，地震前倾向购买高层与超高层集合住宅的消费者数量，在地震后下降了93.9%，仅占购房人群6.1%比例的购房消费者倾向选择高层与超高层集合住宅，大大低于地震前16.9%的比例。高层建筑将面临销售价格回落、价格体系重建的挑战。高达70.8%的购房人群在地震后倾向选择联排别墅与多层住宅，比地震前上升了35.37%，这意味着在未来6个月市场恢复阶段，低密、多层将引领市场复苏。,四地震对区域房地产市场的微观影响,4.3 消费者心理分析之建筑产品（案例）,地震对高层住宅与多层住宅的影响最大：超高层居民在准备换房升级时，震前25.9%的高层居住选择率在震后下降为7.9%，降幅高达69.5%；而多层住宅在地震后受欢迎度大幅增加，增幅为489%。开发商将主动寻求高层建筑抗震减灾技术革新，以突破销售壁垒，与此同时，多层具备进一步提价的市场潜力。相比较，地震对超高层居民在换房时选择各类别墅产品与小高层产品的影响不大，增幅分别为10.99%、15.14%。,四地震对区域房地产市场的微观影响,4.3 消费者心理分析之建筑产品（意向调查）,毫无疑问，“5.12”地震给人们带来了深远的影响，购房者的购房偏好和心态都发生了较大的变化，有些人直接对高层建筑产生出恐惧和排斥心理。从我们的统计数据可以看出，83.07%的人因为受地震影响而改变了购房时对楼层的选择；74.32%的人群认为低楼层更安全；而52.93%的人直接表示购房时要选择5层以下的楼层，而另32.98%的人选择了10层以下楼层。,四地震对区域房地产市场的微观影响,4.3 消费者心理分析之建筑产品（价格）,基于日本地震案例与汶川地震中消费者需求变动分析，可以发现：地震对多层住宅产品与别墅产品的价格支持具备正面影响：其中多层住宅产品价格由地震带来的溢价空间最大，无论是产品升级客户还是首次购买者，多层住宅都将成为最受追捧的产品类型；别墅产品由于产品本身的特殊性，地震对其价格敏感度相对较低，具备一定的地震溢价空间。相反，高层与超高层住宅产品由于地震负面影响，将面临价格贬损的可能性。,四地震对区域房地产市场的微观影响,4.3 消费者心理分析之购买区位（意向调查）,因为灾难后的后遗症，过半的购房者表示了对在成都购房的忧郁或明确表示不会在成都购房。但这种想法只是暂时性的，有近一半的调查者会选择在成都买房。,四地震对区域房地产市场的微观影响,4.3 消费者心理分析之购买区位（小结）,地理位置相对安全的住房也将具备较强的“安全溢价”空间，这意味着成都对周边城市具备城市中心化的优势，本次轻灾区的成都将具备进一步强化对四川二线重灾城市的购房者吸附力的潜质；成都将迎来新的一波主动郊区化，根据目前城市土地发展空间，我们预计城东与城南将成为主动郊区化的重要基地。,四地震对区域房地产市场的微观影响,4.3 消费者心理分析之物业价值,对房屋安全的关注度大幅提高：其中土地条件（是否在活跃的地震带、是否为废弃再利用土地）与房屋结构成为购房者最为关注度影响因素。对产品本身的布局关注度大幅下降：消费者在震后对住宅产品的平面布局与房屋尺寸等方面关注度相对降低最大，成为购房者最不关注的价值要素。关于房屋产权形式：由于日本住房保障体系完善，众多自住者倾向选择公屋租赁，因为私人租赁型房屋在震后需要一段时间组织分散的业务，故维修相对滞后。住宅社区、房屋维护管理情况与位置紧邻亲戚等价值要素在地震前后未发生明显变化。,地震后，住宅物业各价值要素对购房者的重要度排序将发生变化。涉及居住安全的价值要素将很为住房销售中最有吸引力的营销点（住房地质条件、房屋结构）,五、总结,本文以美、日、台案例分析入手，分层次揭示汶川大地震对房地产市场的影响。由于目前处于灾区重建前期，相关政策、制度、方案尚未完全形成。本文所有结论均基于现有政策及市场条件。我们会继续跟踪后续政策，不断调整与细化地震对房地产市场影响的结论。通过以上总结叙述，我们得出以下十点需要注意的营销问题：,1、短期内房屋销售成困难，对于一些刚刚取得预售许可证正准备销售，同时以销售回款继续推进行开发进程的开发商，在资金上将形成巨大的压力。2、灾后重建，国家将建设大量的安置房，廉租房，这一部份房屋的定价和购买优惠方式将远远优于商品房，会不会是97年的香港，是否会造成大量商品房降价，跳水。3、灾后重建，必将使用大量的钢筋、水泥，造成能源上的短缺，可能一部份开发商难已得到材料的保障，或许要付出更高价格才能得到保障。4、投资房产将不在是最安全的行为。5、银根是否有针对性的进行放松，这是有利于开发的。6、对于购房者心里的影响是不可估量的，长租或许会变成一种可以行动的意识。7、将加大高层住宅的销售难度。8、成都市最适宜人居将受到质疑。9、十年以上二手房销售成困难。10、砖混房将基本无市场。,未完！待续,徐州地产观察,徐 州 新 景 祥 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司地址：徐州市泰山路文化城6号-4电话：(0516)83686515 83686516传真：(0516)83686518-800 http:/,连 锁 中 国 房 地 产 专 业 服 务 商,一、城市动态 1.1宏观经济3 1.2城建规划7 1.2.1 城市建设 7 1.2.2 城市交通10 二、政策及市场信息 2.1最新政策 12 2.2市场信息 14 2.2.1全国市场 14 2.2.2徐州市场 16 三、土地市场 3.1土地供应 19 3.2土地成交 20 四、商品房市场分析 4.1销售分析 21 4.2各区域重点楼盘跟踪 23 五、本月媒体监测 5.1主要楼盘营销活动 29,1.1 宏观经济,一、城市动态,1.2 城建规划,城市建设篇,2008-2012年住房建设用地规划一览表 单位：公顷,城市交通篇,二、政策及市场信息,2.1 最新政策,国家政策,本地政策,2.2 市场信息,全国市场,徐州市场,3.1 土地供应,三、土地市场,7月出让3幅土地，总出让面积74571。,3.2 土地成交,7月共成交4幅土地，总成交面积176753，总成交金额21570万元。,四、商品房市场,4.1 销售分析,7月徐州市区商品房市场成交状况及环比增幅（数据来自搜房网每日成交公告，不含贾汪区）,7月徐州楼市呈爆发式增长，成交套数与成交面积与上月相比大幅提高。,4.2 7月与6月各区域成交状况对比,与6月相比，7月除九里区外，其他各区无论成交套数和成交面积都有不同幅度的增长，其中泉山区、经济开发区、铜山县与上月相比有较大幅度提高。,中心区,4.3 各区域重点楼盘跟踪,东区,西区,南区,北区,金桥板块,五、本月媒体监测,徐州地产观察,徐 州 新 景 祥 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司地址：徐州市泰山路文化城6号-4电话：(0516)83686515 83686516传真：(0516)83686518-800 http:/,连 锁 中 国 房 地 产 专 业 服 务 商,一、城市动态 1.1宏观经济3 1.2城建规划7 1.2.1 城市建设 7 1.2.2 城市交通10 二、政策及市场信息 2.1最新政策 12 2.2市场信息 14 2.2.1全国市场 14 2.2.2徐州市场 16 三、土地市场 3.1土地供应 19 3.2土地成交 20 四、商品房市场分析 4.1销售分析 21 4.2各区域重点楼盘跟踪 23 五、本月媒体监测 5.1主要楼盘营销活动 29,1.1 宏观经济,一、城市动态,1.2 城建规划,城市建设篇,2008-2012年住房建设用地规划一览表 单位：公顷,城市交通篇,二、政策及市场信息,2.1 最新政策,国家政策,本地政策,2.2 市场信息,全国市场,徐州市场,3.1 土地供应,三、土地市场,7月出让3幅土地，总出让面积74571。,3.2 土地成交,7月共成交4幅土地，总成交面积176753，总成交金额21570万元。,四、商品房市场,4.1 销售分析,7月徐州市区商品房市场成交状况及环比增幅（数据来自搜房网每日成交公告，不含贾汪区）,7月徐州楼市呈爆发式增长，成交套数与成交面积与上月相比大幅提高。,4.2 7月与6月各区域成交状况对比,与6月相比，7月除九里区外，其他各区无论成交套数和成交面积都有不同幅度的增长，其中泉山区、经济开发区、铜山县与上月相比有较大幅度提高。,中心区,4.3 各区域重点楼盘跟踪,东区,西区,南区,北区,金桥板块,五、本月媒体监测,