【住宅地产营销策划】合富辉煌东莞左庭右院营销推广报告.ppt
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2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,他们都喜欢开名车，比豪宅，比珠宝，强调自己属于上层社会,其次，让我们回到现实！关注一下财富阶层现状！,来一次精神关怀,1.敢于打拼2.勤劳勇敢3.学历不高4.不愿分享5.缺少创新6.急功近利 7.缺乏体谅8.讲究迷信,先辈富豪,当代富翁,1.学历较高2.敢于创新3.渴望尊重4.处事激进5.敢于享受6.关注社会7.接纳新事物8.转型困惑,豪,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,先买房不让自己的财富流失，保值，再想如何突破目前的僵局！“保资产，不动而观万变”目前是东莞企业家的共性！,思,？,富豪思考：企业如何摆脱金融危机影响，走出困境？,行,只买房不重视企业，看似若愚，实乃无为而治！,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,写在前面,挑战与梦想当深圳左庭右院以关注“城市人文”亮相时，我们钦佩！当左庭右院来到东莞顶级富人区时，我们深思！这是一个白领“稀缺”的城市！这是一个身在顶级资源区，但只能分享局部资源的项目！这是一个不常见的项目！因为它与公主坟相邻！挑战永远伴随机遇！我们有信心让左庭右院占领东莞豪宅一席！,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,本报告要解决的核心问题：,？,问题一：,未来的市场走向？竞争对手及目标客户是谁？,问题二：,如何挖掘自身价值，形成独特的价值主张,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,目 录,第一章,市场分析,第二章,项目分析,第三章,项目定位,第四章,营销推广,第五章,商业建议,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、近年东莞整体房地产市场分析,2、竞争对手分析,3、目标客户分析,4、小结,第一章,市场分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2008年11月5日，国务院颁布中国应对金融危机的措施4万亿投资计划和适度宽松的货币政策。,2009全国经济全面复苏，作为支柱产业，房地产是受益者,1、整体房地产市场分析 宏观经济(全国）,“保增长”：取得明显成效，全年经济增长率高于8%；“扩内需”：拉动投资，刺激消费，以“内”补“外”，对拉动经济增长功不可没；“调结构”：启动10个区域发展规划、11个产业振兴调整规划和7大战略性新兴产业，中国经济“升级换代”全面展开；“促民生”：一年集中近7300亿元中央财力安排教育、医疗、社保、就业、保障性住房等与人民群众生活直接相关的民生支出。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,东莞以外向型经济主导，受到金融危机的冲击较大，在全国经济复苏的大背景下，东莞经济增速缓慢。,1、整体房地产市场分析 宏观经济(东莞）,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,09年固定资产投资稳定增长，经历前二年的房产投资井喷后，09年房地产开发投资相对不足,1、整体房地产市场分析 宏观经济(东莞）,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2009年东莞土地总供应155宗，供应面积为551.9万，同比2008年减少8%和17%。2009年全年土地总成交142宗，成交面积为486.6万，成交总金额为94.9亿元。成交宗数和金额同比08年基本持平，成交面积则下降12%。09年成交的土地单价为1949元/，比08年的1688元/小幅上升15%。,相对前二年，09年土地供求量下降 地价小幅上升,1、整体房地产市场分析 土地市场（整体）,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,得益于利好政策，09年房地产销售回暖，开发商资金回笼，导致下半年拿地热情高涨，深系开发商在莞尤其活跃,09年上半年全市商住地的总供应量为53.9万，成交面积为29.2万；而下半年的供应面积为156万，成交面积为154.4万，较上半年分别大幅增涨189%和429%。,1、整体房地产市场分析 土地市场（2009）,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,莞城和东城区的土地供应量越来越少，特别是东城区，从06年至今，商住地总成交量仅为6.3万，比起南城区的104.9万大幅减少94%。目前城区的商住地成交主要集中在南城区和万江区。,相对其它城区，东城为土地供应量最小，07、09年零供应！,2006-2009年东莞各城区商住地成交面积（万）,1、整体房地产市场分析 土地市场（东城）,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,3、市场供应分析,08年楼市低迷，导致09年新增供应同比大幅减少26%.在宽松房产政策下，09年销售迅猛回暖，同比大幅增加59.5%，直逼07年销售高峰。近三年东莞房价每年增幅约200-400元/，09年同比08年小幅上涨6.8%.09年以消化存货为主，出现“供不应求”，销售面积超出新增面积达144万；09年签约金额超出07年近10亿元。,09年东莞市场以消化存量为主，市场快速回暖，出现量价齐升,1、整体房地产市场分析 市场供应（整体）,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,09年东城签约套数名列东莞第二，去化速度快,南城、东城、寮步09年住宅销售套数位列全市前三甲，分别为：8774套、6776套和3124套。其中仅南城和东城占全市份额达30%，东莞楼市区域分化较明显。,1、整体房地产市场分析 市场供应（区域）,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,09年洋房市场以81-90 和131-150 户型销售较好180以上大户型销售率最低，211以上户型销售压力较大,09年东莞洋房销售率最高户型为81-90 和131-150，销售率分别为143%和146%，主要为首次置业自住型需求和二次置业改善型需求。所有户型中，180以上大户洋房销售率最低，尤其为211以上户型销售面临一定的压力。,1、整体房地产市场分析 成交分析（洋房）,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、整体房地产市场分析 价格分析（洋房）,09年全市洋房整体均价5511元/；均价最高为松山湖，均价约8878元/，其次为东城区（6563元/）；,除松山湖外，东城洋房均价最高，因片区供应较少且豪宅项目较多,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,08年商品房新开工建筑面积约为419万，未售184万将于2010年上市。09年商品房新开工建筑面积约为421万，未售面积约357万，预计09年新开工中将有357*（56%+5%）=218万于2010年上市。从监测情况来看，有部分预售产品中在商品房新开工里没有体现出来，预计此部分面积约40万。2010年全市住宅供应面积为：520万方2009年底东莞市场存量约430万方,2010年住宅新增上市面积约520万，可售货量约950万，竞争压力大,1、整体房地产市场分析 市场供应预测,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,“控房价、打压投资，促进楼市健康发展”将是2010年调控方向，房地产仍是拉动内需引擎，且东莞楼市相对理性，宏观政策不会造成东莞楼市大波动,1、整体房地产市场分析 宏观政策走势,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,宏观经济继续利好，市场大环境将继续积极向上；宏观政策主要针对深圳等涨幅过快城市，东莞楼市不会出现大波动近几年东城土地供应稀少，未来该区域土地价值明显；各大项目蓄势待发，2009年市场供应偏高，竞争压力较大！,1、整体房地产市场分析 小结,利好风险,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、近年东莞整体房地产市场分析,2、竞争对手分析,3、目标客户群分析,4、总结,第一章,市场分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,板块间竞争：城区主要受泛水濂湖片区冲击，如森林湖等；板块内竞争：黄旗山板块分传统板块与新兴板块，以东方华府为首的新兴板块供应剧增,森林湖,御泉山,金域中央,东方华府,天骄峰景,星河传说,花样年君山,鼎峰水玎珰地块,龙光地王,本案,在售楼盘,潜在对手,虹溪洛雅,万科翡丽山,泛黄旗山板块,泛水濂湖板块,天骄御峰,光大地块,中信西平地块,东莞豪宅格局,主要分四大板块：黄旗山板块、水濂湖板块、松山湖板块、横岗水库板块；,本案竞争格局,2、竞争对手分析 高层豪宅竞争格局扫描,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,关建词：光大品牌、项目规模、亿元园林、强势推广,一期,二期,2、竞争对手分析 典型在售竞品（天骄峰景）,主推：12#国阙,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,关键词：不断制造营销节点，高端/大型/密集性活动，持续保持高调姿态,2、竞争对手分析 典型在售竞品（天骄峰景营销）,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,非常震撼力的场景,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1,2,4,8,9,3,5,在建,写字楼+公寓（三期）,一期,三期,二期,关建词：形象不清晰，销售慢、总价高、现场展示较差，属“新兴豪宅片区”,2、竞争对手分析 典型在售竞品（东方华府）,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,别墅区,11,2,1,10,6,7,8,9,3,4,5,已推洋房,关键词：原生山体、纯独栋别墅产品，洋房噪音影响，东北临康华医院,2、竞争对手分析 典型在售竞品（御泉山）,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,二期规划图,30,32,31,29,28,27,26,34,33,关键词：形象较佳，项目配套差、入住率低，洋房楼间距近，建筑密度高,五 期,四期,2、竞争对手分析 典型在售竞品（金域中央）,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1,2,3,4,后期产品,松山湖一号一期,关建词：珠三角城际营销、万科品牌、自然资源、项目规模、配套较差,虹溪诺雅,2、竞争对手分析 典型在售竞品（虹溪诺雅）,即将发售,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2、竞争对手分析 典型在售竞品（销售小结）,09年竞争项目150以上大户型占整体销售比例65%启发：高端豪宅项目，中低段面积去化更快！,09年典型竞争项目整体销售情况统计,09年典型竞争项目个盘销售情况统计,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,本案,鼎峰水玎珰项目,1200米,2、竞争对手分析 典型潜在竞品（鼎峰水玎珰项目）,关建词：规模较大，景观较佳，本土开发商、潜在竞争,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,16层高，两梯两户，户型160平层，共约100套,32层高，两梯两户，户型300纯复式，共约130套,5#和10#,32层高，两梯两户，户型250大平层，共约130套,5,1,2,3,7,6,8,9,10,本案,1400米,花样年君山,关键词：近观峰景高尔夫，具有较佳的景观面，周边配套较差,2、竞争对手分析 典型潜在竞品（花样年君山）,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,目前规划公示中，预计2010年推出，项目别墅为主，形象佳，位于水濂湖板块。,新增洋房产品,最后大户型组团,目前主推公寓，规划3-5栋纯大户产品，目前局部动工，预计洋房于明年底推出,1,2,3,4,星河传说,森林湖,2、竞争对手分析 典型潜在竞品（星河传说、森林湖）,关键词：两大老牌豪宅项目，高端形象已树立，市场影响力大,黄旗山,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2、竞争对手分析 典型潜在竞品（2010年上市项目）,2007年高峰期创下各大地王项目均会在2010年上市一方面拉高房价，另一方面带来激烈竞争,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,与项目形成竞争楼盘的主要分布在两个板块，未来供应约有174.6万对竞争项目的产品分析，主要以160-180四房、230-280五房为主豪宅项目成功的要素：稀缺资源、特色园林、片区形象、开发商品牌、强势营销推广,2、竞争对手分析 小结,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、近年东莞整体房地产市场分析,2、未来两年竞争对手重点分析,3、目标客户分析,4、总结,第一章,市场分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,客户以本地人为主、年龄30-40岁居多、大专以上学历70%，企业主占58%,2、目标客户分析典型项目（东骏豪苑）,数据来源：我司代理项目,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,客户79%来自城区，自住占84%，以企业主和高管人员为主，多次置业占53%,2、目标客户分析典型项目（东方华府）,数据来源：我司曾代理项目,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,3、目标客户分析天骄峰景,客户来源：成交客户以东城比例最多，其次为南城客户；职业特征：职业主要有私营老板、企业高管及公务员为三大核心；其中比例最多的是企业老板,成交客户来源分析,成交客户职业分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,3、目标客户分析天骄峰景,客户分析意向高层或超高层客户占75%。客户基本以看高尔夫景观为购买条件；客户置业时最关心的因素有地段、园林和社区环境；片区的景观和地段客户认同感较好，同时社区本身的素质（如园林、社区环境）也是重要因素,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,目标客户共性描述区域：东莞本地人居多，其中以东城人为核心；年龄：年龄以30-40岁比例最大，客户年轻化趋势明显；学历：大专以上学历基本在50%以上，文化水平较高；目的：普通以自住为目的，与深圳等城市不同，东莞豪宅投资客户偏少；经验：具有有多次购房经历，有较强的主见与判断力；职业：以私营老板、公务员、企业高管等高收入群体为核心。,3、目标客户分析小结,这是一群东莞中上层社会精英，典型新兴富豪,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,客户取得一定成就，财富及事业仍蒸蒸日上；一般有较高的文化素养，追求生活品位，对教育非常注重，同时讲究身份感；置业经验丰富，二次置业以上，对于房产具备成熟的判断力；对政治时事敏感，关注力强；对价格的敏感度较高，关注物业内外环境和保值增值,核心客户：东城本地人,重要客户：莞城等城区、新莞人,辅助客户：周边镇区如寮步等,3、目标客户分析客户定位,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、项目概况,2、项目SWOT分析,3、项目核心卖点梳理,第二章,项目分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,本项目地处东莞传统豪宅片区，是最受东莞本地人认可的区域，地段稀缺！,1、项目概况区位分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、项目概况片区发展,片区功能定位：依托于黄旗山城市公园和同沙生态公园，服务于市行政办事中心区，集休闲度假和商务办公功能的高质量居住区和生活综合配套区片区豪宅发展史,（前期）1993年,（发展期）2000-20004年,（成熟期）2005年至今,新世界花园/东城中心,新世纪豪园/金月湾/愉景花园/峰景高尔夫,星河传说/新世纪第一居/帝庭院/公务员小区/天骄风景,片区以新世纪地产先后开发的系列项目为首，各大知名开发商纷纷抢占；随着地块不断开发及配套设施的完善，片区地块超发稀缺！,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、项目概况经济指标分析,地块较小且不规整，容积率较高绿化率较低，园林面积小且分散；同时，无会所等基本配套，只能借助于外界（如市政公园）！,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,东北：石井村,地块,1、项目概况四至分析,先天不足，景观受阻！均有西南角可看黄旗山景，与项目朝向一致,北向光大待开发地块,西为公务员小区,东南愉景花园,东北石井村,西南黄旗山,东向天骄风景,南向国土局宿舍,3万方建面，商住楼规划,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,公主坟概况：宋皇姑八世妣，赵氏郡主之墓。赵氏郡主是宋朝宋高宗之女，宋光宗之姑。公主坟为坤申向,本地人对公主坟有较大心里障碍，如天骄风景1、2栋售价5000-7000元。,碑文,公主墓地,墓亭,1、项目概况独特之处,华表,双刃剑：大部分人不愿与“坟”共居！但这是几百年的风水宝地，后期可根据客户接受度灵活处理,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,凡不可说的，应当沉默！,摘自深圳中海大山地经典广告语！,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,类似案例深圳首个文物社区（绿景中城天邑）,特点：深圳第一个社区内有文物的楼盘简介：简氏宗祠建于清乾隆年间，现存建筑为清代早期风格。整个祠堂座东北朝西南（南偏西20度），三间三进两天井布置，天井两侧为畅廊。总面阔12.65米，通进深32.05米，占地面积405.4。施工处理：热处理！用防护网做了完善的保护措施，施工没有触碰到祠堂的一砖一瓦。营销处理：在规划设计考虑朝向不对视！初一、十五香火、祭祀会影响，看楼通道做“封 闭”式处理！不让客户知道！冷处理！结果：宗祠是供养祖先的地方，原住民购房无影响；外地人期望在深圳有套房影响不大但后期部分业主入主后在进行投诉，因事先没有提示！,启示：不大规模宣传，须透明公示！（如万科相关购买风险提示）,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2、项目SWOT分析,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,价值排序：地段景观产品发展商,3、核心卖点梳理,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、物业定位,2、形象定位,3、价格定位,第三章,项目定位,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、物业定位整体规划点评,报建规划,给我司最新规划,前后对比，部分改为一梯二板楼，在景观与通风采光上更具豪宅风范！,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、物业定位外立面建议,根据我司经验总结及周边客户访谈，建议外立面为改为新古典，一是客户容易接受，二是可与天骄峰景区隔！,典型：天骄峰景灰色现代立面较不受高端客户认可,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,君山,公务员小区,国土局宿舍,塞纳河畔,关键词,外立面参考,线条沉稳,红色坡屋顶,暖色调,我们需要一个豪宅标签符号！,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、物业定位典型项目园林,东方华府,天骄峰景,凯旋城,天骄峰景/东骏豪苑等通过大面积湖景，迅速提升项目形象！但东莞缺少意境较强的精致园林！,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、物业定位园林建议,园林规划及建议,1、园林分成三块，较分散；2、建议以泳池为中心，做一条水溪及湖景，符合本地聚财的心理；3、近公主坟一块有三角形态空间，与住宅隔路分开，建议做风水主题园林，既能与推广主题相联系，又能抵挡煞气；4、最后狭长园林，以东南亚园林风格为基础，做意境感强的园林；,湖景区,意境区,风水文化区,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,核心园林示意,以游泳池为核心,向左右形成景观水溪；藏风聚气。参照案例：佳兆业系列项目,湖景区示意图,主入口,水溪,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,广州誉峰实景图,以精致景观小品营造意境，客户身在其中忘却外界；案例：广州珠江新城誉峰,意境园林示意,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,风水文化园林示意,与公主坟相界处，布置茂密竹林接着布置假山，抵档“阴气”中间设置凉亭；,建议设置老子圣像；将与推广主题保持一致！,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、物业定位现户型面积点评,目前主力户型四房217-240占46%，与天骄峰景最佳组团重叠，竞争压力较大！同时，项目180 与190产品存在内部竞争！,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,客户意向面积：50%的客户想购买121150，其次为151-200客户接受总价：70%以上客户接受71-150万总价区间，,1、物业定位天骄峰景客户调研,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,建议将原项目主力户型217-240 控制在200，180-190户型控制在160，与竞争对手形成差异化！解决办法：将1、2#改成二梯四户，承载其它压缩后的面积。,1、物业定位主力户型面积建议,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,1、物业定位,2、形象定位,3、价格定位,第三章,项目定位,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2、形象定位典型项目形象,豪宅形象：一类为赤裸型，如东方华府；一类为文化型，如荷塘月色；一类为资源型，如万科虹溪诺亚,奢华调性,中式调性,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2、形象定位策略思考,1、
