第六章房地产开发投资基础数据估算.ppt

第六章 房地产开发投资基础数据估算,学习目标：掌握房地产开发投资与成本费用构成、土地出让地价款的含义、资金筹措的主要来源；熟悉房地产开发投资与成本费用、房地产收入的估算过程、土地增值税的计算、资金筹措计划的编制；了解房地产开发投资与成本费用估算的依据、了解房地产开发项目租售计划的编制。,在进行房地产投资分析过程中，通过房地产市场调研与预测和房地产开发建设方案的选择两个阶段后，接下来就要对房地产项目的各类基础数据进行估算。可以说没有准确的数据，就不可能进行有效的投资分析。房地产开发投资基础数据可分为两大类：一类是投资成本类数据，这类数据与房地产的投资和生产过程有关，包括土地取得费用、前期工程费、建设工程造价等。另一类是收入类数据,这类数据是房地产项目建设过程中取得的收益，包括租售收入、应扣减的营业税金等。,第一节 房地产开发投资与成本费用估算 第二节 房地产开发收入估算 第三节 房地产开发投资资金筹措,第一节 房地产开发投资与成本费用估算,一、房地产开发投资与成本费用构成二、房地产开发投资与成本费用估算依据三、房地产开发投资与成本费用估算、四、投资与成本费用估算结果汇总 五、房地产开发投资与成本费用案例,一、房地产开发投资与成本费用构成 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资，是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。经营资金，是指开发企业用于日常经营的周转资金。与其他建设项目投资的一个显著区别：投入的建设资金，基本都形成了房地产商品的成本费用，以出售方式收回投资，没有形成企业固定资产。所以，对房地产开发建设投资的估算即是对房地产总成本费用的估算。,对于一般的房地产开发项目，其投资与成本费用构成主要包括以下几个部分:1、土地费用；2、前期工程费用；3、基础设施建设费用；4、建筑安装工程费用；5、公共配套设施建设费用；6、开发间接费用；7、财务费用；8、管理费用；9、销售费用；10、开发期税费；11、其他费用；12.不可预见费用。,二、房地产开发投资与成本费用估算依据。主要依据有：(1)工程造价管理部门发布建设工程造价费用文件、估算指标、计算方法和定额，以及其他有关计算工程造价的文件。(2)主管机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准；(3)拟建项目各单项工程的建设内容、工程量及各项建设指标；(4)开发期间应缴纳有关税费的法律、法规、政策、文件或规定。,在进行估算时，应尽可能做到以下要求：(1)开发项目费用构成齐全，计算合理，不无故提高或降低估算编制，不漏项、不重复；(2)选用指标与具体项目存在标准或条件差异时，应进行科学地换算和调整；(3)估算精度要与投资分析的具体要求相一致。,（一）土地费用估算 房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。主要有下列几种:划拨或征收土地的土地征收拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。,1、土地征收拆迁费。土地征收拆迁费分为:农村土地征收费和城镇房屋拆迁费。（1）农村土地征收费主要包括:土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。（2）城镇房屋拆迁费主要包括:地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。,2、土地出让地价款。是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。土地出让金的底价估算 3、土地转让费。是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。,4、土地租用费。是指土地租用方向土地出租方支付的费用。5、土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。,（二）前期工程费估算 主要包括项目前期规划、设计，可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1%3%，水文、地质勘测费用为设计概算的0.5%左右，“三通一平”参照有关计费标准估算。（三）基础设施建设费估算 基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。,（四）建筑安装工程费估算 建筑安装工程费（即建设工程造价）是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。一般按每平方米造价估算。当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。,（五）公共配套设施建设费估算 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用，主要包括:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。（六）开发间接费用估算 开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括:工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。,（七）管理费用估算 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括:管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。管理费用可按项目投资或前述（一）（五）项直接费用为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。,（八）财务费用估算 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。（九）销售费用估算 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程申发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。（1）广告宣传及市场推广费，约为销售收入的2%3%（2）销售代理费，约为销售收入的1.5%2%；（3）其他销售费用，约为销售收入的0.5%1%；以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%6%。,（十）开发期税费 房地产项目投资估算中应考虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括:固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。,（十一）其他费用估算 主要包括:临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%3%。（十二）不可预见费用 包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和为基数，按3%7%计算。,四、投资与成本费用估算结果汇总 为便于对房地产开发项目各项成本与费用进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出。见【表6-1】,五、房地产开发投资与成本费用案例【案例】6-1 某房地产开发项目规划设计要点如下：（1）用地面积：12000（2）建筑密度：35%（3）容积率（地上）：4.68（4）绿化率：25%（5）人口密度：1085人/公顷（6）规划用途：商住综合楼 根据规划要点，投资人通过对市场调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，13层为商业用途，4层为配套公建，包括：社区活动中心、业主委员会、物业管理办公室等。塔楼2个，均为19层住宅。,本项目主要经济技术指标如表6-2：项目投资与成本费用估算（一）土地费用估算 该地块拟通过土地使用权拍卖取得。根据该市类似地块当年土地使用权招拍挂成交案例，楼面地价为2880元/，估算该地块土地出让地价款为：532982880元/15349824015349.82万元（二）前期工程费估算 本项费用可根据建安工程费估算，故，先估算建筑安装工程费后，再估算本项费用，估算结果见【表6-3】。(三)基础设施建设费用估算 估算结果见【表6-4】,（四）建筑安装工程费用 包括建筑工程费、安装工程费和装饰工程费。前两项费用一般是按全部建筑面积估算，故可以合并为建安工程费，后一项，由于各组成部分装修标准不同，故单列。根据单位指标估算法，估算结果见【表6-5】。（五）公共配套设施建设费用估算 本项费用已在建筑安装工程费中估算，故不在单列。（六）开发间接费用 按建筑安装工程费的5%估算为：开发间接费用10184.285%=509.21万元,（七）财务费用估算 财务费用主要是开发企业向银行申请项目开发贷款的利息，开发贷款数额应结合本章第三节投资资金筹措计划和第七章、第八章的知识确定，投资资金的来源和应用应尽量做到平衡，借贷资金应尽可能降低资金成本。为便于本案例的计算，本项目拟向银行申请贷款10000万元，贷款年利率5.4%，等额还本，宽限期1年，2年内还清。据此编制借款还本付息表，确定财务费用为1101.87万元，见【表6-6】。,（八）管理费用 按以上（一）（五）项费用之和的3%估算：管理费用（15349.82835.82683.2710184.280）3%=811.60万元（九）销售费用，销售收入确定后，才能估算此项费用。根据下节案例，销售收入估算为57498.50万元，估算销售费用见【表6-7】。,（十）开发期税费估算 此项费用主要是固定资产投资方向调节税，此税已于2000年1月1日起暂停征收。其他估算如下：城镇土地使用税=120002410000=28.8万元 开发期其他税费按建筑安装工程费的1%估算：开发期其他税费=10184.281%=101.84万元 开发期税费合计=28.8101.84=130.64万元 一般规定每平方米的年税额，大城市为1.5030.00元；中等城市为1.2024.00元；小城市 为0.9018.00元；县城、建制镇、工矿区为0.6012.00元。,（十一）其他费用 按以上（一）（五）项费用之和的3%估算：其他费用（15349.82835.82683.2710184.280）3%=811.60万元（十二）不可预见费用。按（一）（十一）的5%估算不可预见费用=（15349.82835.82683.2710184.280+509.21+1101.87+811.89+2874.93+130.64+811.89）5%=1664.65万元 投资与成本费用估算结果为：34957.69万元，见【表6-8】,第二节 房地产开发收入估算,一、房地产开发项目租售计划的编制 二、房地产开发项目收入估算 三、房地产开发项目收入的扣减四、房地产开发项目收入估算案例,一、房地产开发项目租售计划的编制 房地产项目租售计划一般包括：1、可供租售的房地产类型及数量 按租售期每期确定 2、租售价格 在市场调查与预测的基础 确定 3、租售收入 按每期确定，注意租售比对现金流量的影响。4、收款方式 注意分期付款的期数与分期付款的比例,二、房地产开发项目收入估算 租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入，主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入（以上统称租售收入）、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。1、房地产开发项目的租售收入，一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。2、房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。3、配套设施销售收入。指所有权属于开发公司的配套设施，如停车位位、会所等。,三、房地产开发项目收入的扣减 销售阶段要缴纳规定的税费，这些税费不参与投资与成本费用构成，只是作为销售收入的扣减。扣减涉及的税费主要有：营业税、城市维护建设税、教育费及其附加、地方教育费附加、防洪保安费、土地增值税以及企业所得税等。具体计算详见第五章【例】某房地产开发项目销售收入30000万元；开发成本费用合计15000万元，其中：土地费用3000万元，开发成本10000万元，开发费用(销售费用、管理费用与财务费用合计)为2000万元；营业税金及附加1700万元。试计算该项目的土地增值税。,【表6-9】土地增值税计算表,从表6-9可知，该项目土地增值率为55.44%，则增值额未超过扣除金额50%的适用税率为30%，超过部分适用税率为40%。下面采用两种方法分别计算土地增值税。方法一：土地增值税1930050%30%+(10700-1930050%)40%2895+4203315(万元)。方法二：；土地增值税增值额税率-扣除项目金额速算扣除率 1070040%-193005%=3315(万元)。,四、房地产开发项目收入估算案例【仍以案例6-1为例】（一）销售价格估算，本项目全部用于销售，根据市场状况，估算确定：住宅平均销售价格为7500元/，商铺平均销售价格为20000元，车位每个25万元。（二）销售总收入估算，详见表6-10（三）营业税金及附加估算，详见表6-10,第三节 房地产开发投资资金筹措,一、投资资金使用计划的编制 二、资金筹措来源 三、资金筹措计划的编制 四、资金筹措计划编制案例,一、投资资金使用计划的编制 主要是根据开发项目的建设进度计划，和将会发生的实际付款时间以及付款方式来分项计算。投资资金的分类可粗可细，大致可按第一节房地产开发项目投资与成本费用的构成，将各项投资列表，并根据工程进度计划算出每月、每季度或分年度的总投资支出，即为投资资金使用计划表。见【表6-12】注意采用粗略估算的方法，应按期编制。,二、资金筹措来源 资金筹措计划是房地产项目投资分析的一个重点。资金筹措的来源主要有三个：(一)自有资金(资本金)筹措 自有资金或资本金是指项目总投资中投资者自己提供的资金。根据2009年5月25日国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知国发200927号规定,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。（二）预租售收入 是指房地产开发企业将正在开发建设中的商品房，预先租售给承租人或承购人所获得的定金、租金或房价款收入。,（三）借贷资金的筹措 银行向房地产开发企业发放贷款的类型主要有两种：第一种是房地产开发流动资金贷款。这种贷款是银行向从事房地产开发的企业发放的用于房地产项目开发建设所需流动资金周转的贷款。第二种是房地产开发项目贷款。是银行向从事房地产开发的企业发放的用于其所开发的房地产项目所需建设资金的贷款。包括住房开发贷款、商业用房贷款、经济适用房贷款(原国家安居工程贷款)和其他房地产开发贷款等。,在进行资金筹措方案的选择时，应特别注意以下几个问题：1、当使用银行贷款时，优先考虑利用开发项目本身的土地使用权，或进行中的建设工程作为贷款抵押；其次再考虑利用公司其它与该项目无关的资产作为货款抵押；对存款限额抵押贷款、普通商业贷款和短期透支贷款宜尽量少使用。2、吸收社会资金用于开发项目时，要视市场情况灵活选用支付固定利息或分割固定利润的筹资方式。但当风险较大，自己又难以筹措到足够的资金时，合作开发是一种有效的解决办法，此时可就某一发展项目成立合作开发公司。3、在政府许可的条件下，尽可能提前预售部分楼宇，是保证开发商收益、分散开发风险、筹措建设资金的有效办法。,三、资金筹措计划的编制,【表6-13】资金筹措计划表,四、资金筹措计划编制案例 仍以案例6-1为例（一）编制分年度投资估算表 本项目2010年开发建设，建设期3年，2011年开始预售，前两年每年预售40%，剩余20%，2013年销售完毕。分年度投资估算见【表6-14】（二）编制分年度销售计划表，见表【6-15】（三）编制投资计划与资金筹措表，见表【6-16】,本章小结,房地产开发投资基础数据可分为两大类：一类是投资成本类数据，这类数据与房地产的投资和生产过程有关，包括土地取得费用、前期工程费、建设工程造价等。另一类是收入类数据,这类数据是房地产项目建设过程中取得的收益，包括租售收入、应扣减的营业税金等。房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资，是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。经营资金，是指开发企业用于日常经营的周转资金。房地产开发投资与其他建设项目投资的一个显著区别：房地产投资一般出售房地产商品以收回投资，没有形成企业固定资产。房地产项目开发建设投资基本等于房地产项目的总成本费用。,房地产项目租售计划一般包括：可供租售的房地产类型及数量、租售价格、租售收入及收款方式等内容。它是房地产收入估算的依据。租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入，主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入（以上统称租售收入）、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。房地产开发项目在销售阶段要缴纳规定的税费，这些税费不参与投资与成本费用构成，只是作为销售收入的扣减。扣减涉及的税费主要有：营业税、城市维护建设税、教育费及其附加、地方教育费附加、防洪保安费、土地增值税以及企业所得税等。,房地产开发投资资金筹措，是通过编制投资资金使用计划来确定的。房地产项目资金筹措的来源主要有三个，一是自有资金(资本金)的筹措；二是项目预租售收入；三是借贷资金。国家规定,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的房地产项目可以申请预售。目前，国内大多数开发企业的借贷资金是通过银行贷款获得的。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收人计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。为了满足项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。,关键概念：前期工程费（pre-construction cost）三通一平（three accesses and site leveling）建设工程造价（construction cost）楼面地价(land value in terms of per unit floor age)资本金（capital in cash）,复习思考题,1、对于一般的房地产开发项目，其投资与成本费用构成主要包括哪几个部分？2、什么是土地出让地价款？它与土地出让金是否相同？3、房地产项目前期工程费主要包括哪些内容？4、房地产收入主要包括哪些内容？5、房地产开发项目在销售阶段要缴纳规定的税费主要有哪些？6、某房地产开发公司出售房地产得到收入50,000万元，其扣除项目金额为15,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。7、什么叫资本金？房地产开发项目对资本金有何要求？8、房地产项目资金筹措的来源主要哪几方面？9、在进行资金筹措方案的选择时，应特别注意以下几个问题？,实践与训练结合当地房地产市场情况，收集投资估算所需基础数据资料：1、投资与成本费用类基础数据（1）当地公布的基准地价和土地出让金招拍挂成交价格；（2）当地建筑市场建筑工程造价平均水平（按高层框架与多层混合分别确定）（3）当地开发期间应缴纳的税费总类及标准；（4）当地开发建设其他费用种类及标准2、收入类基础数据（1）当地房地产的销售价格。选三个典型楼盘，分别调查高层框架和多层混合住宅销售均价、写字楼销售均价、商铺销售均价及停车位销售均价。（2）销售过程中需缴纳的税费及减免情况3、基础数据估算中有关参数的选取情况。,案例分析 根据有关法律、法规规定，经报某市人民政府批准，2010年3月10日某市国土资源局以拍卖方式公开出让一幅国有建设用地使用权。该地块的基本情况和规划指标要求如下：地块编号GC2010-003、土地位置（略）、宗地号0413503，实际用地面积12270.02平方米（18.405亩），土地用途：城镇住宅、商务金融、批发零售；出让年限：城镇住宅70年、商务金融50年、批发零售40年；容积率11.76；建筑密度40且45；绿地率20且25；各用途建筑面积占总建筑面积的比例:批发零售2530；商务金融55-60，其余为城镇住宅。GC2010-003地块需建设成300米以上超高层建筑。起始价(单位：人民币):1953万元/亩，实际成交价为：159203.5095 万元（8650万元/亩）根据以上资料，作为房地产投资分析人员，请根据你收集到的当地投资估算所需基础数据资料，对该项目的进行开发投资成本与费用估算和收入估算。（财务费用暂不估算）,