第五章房产理财计.ppt

5.2 房产策划（Real Estate）,房产投资的优缺点房产投资的品种和方式房产贷款房产投资的成本和收益房产投资的政策房产投资的影响因素房产投资的流程房产交易的风险房产信息来源,思考题,买房是投资还是自住？,自住是要自己喜欢投资是要别人喜欢,置业的基本法则,首次置业结婚前后 有归属感，有一定积累，职业生涯长，提升空间大，积极利用银行贷款。二次置业中年 提高生活品质，职业生涯基本到顶，财务实力较强，应多考虑退休养老。,房产投资优点,高收益率经营收益率（Operating Yield）=来自财产的息前、折旧前净经营收益/财产的购买价格可大幅利用财务杠杆（Financial Leverage）有利的现金流（Cash-Flow）防范通货膨胀风险（Inflection）税收优惠（Tax-shelter）折旧作为非现金费用扣减应税收入,房产投资缺点,市场性和流动性较差买卖房产费时，交易费用较高需要大笔首期投资高风险价格下跌风险（财务杠杆比率高，风险加大）交易风险房地产周期难以控制管理成本高,案例,如果一套房子价格为50万元，首付20%一年后上涨20%，其收益率为多少？下跌20%，其收益率又为多少？有利杠杆（Favorable Levergage）不利杠杆（Unfavorable Levergage）,房产投资的品种,住宅公寓酒店式公寓、度假村别墅商铺,房产投资的方式,转让买卖付清转按揭炒“楼花”：购房权证（预定卡）出租房地产投资信托（Investment Trusts）房地产证券（Securities）,房产贷款,贷款方式公积金贷款商业贷款（按揭贷款）组合贷款 还款方式等额还款等本还款移动按揭还款（中国民生银行）,思考题,等额还款还是等本还款合算？课本238页例题及优缺点的比较,房产投资的成本,贷款利息税费契税：成交价的1.5%印花税：成交价的0.03%担保费：与保费相当（公积金贷款）公共维修基金：2%买卖手续费：成交价的0.25%房屋测量登记费：100元/件产权证工本费：4元/件房屋产权证印花：5元/件律师代理费：购房款的0.5-1%公证费：购房款的0.5-1%中介费：买卖各1%保险费：商业贷款额的0.5左右（每年）,入住费用,房屋装修基金管道煤气开通费暖气费有线电视安装费电话安装费、宽带上网费 物业费,房产投资的收益,出租租金 折旧费 物业管理费 维修费5-8%差价出售价格 税费 利息 购买价格,思考题,家庭资产中，房产价值如何确定？历史成本法收益法市场价值法,房产投资的政策,首付20%公积金贷款最高10万元，补充公积金贷款3万元贷款期限最长30年买房退税（1998/62003/5）购房贴息（2003/6）契税0.75%、1.5%、3%期房限转征收物业税,思考题,物业税征收对楼市的影响？,思考题,买房还是租房？买大房子还是买小房子？买新房还是买二手房？买期房还是买现房？买毛坯房还是买装修房？,影响房产投资的因素,房价收入比：国际1：6，中国1：10甚至1：20供求贷款利率地段、环境、配套设施、交通、房型、朝向、容积率、楼层、质量、物业管理政策因素：购房退税、契税、期房限转、征收房产转让所得税（杭州）、转按揭停止人均居住面积：是否超过30平米,房产投资流程,新房接受预约登记签订“认购书”，预定（定金2万元）签预售合同，首付（20%）办理贷款办理合同登记备案手续办理入住手续办理产权过户手续（小产证）,二手房签订协议（定金2万元）签订商品房买卖合同，首付（30%）房产交易中心办理过户手续领取产证办理交房手续,房产投资涉及部门,开发商银行保险公司担保公司房产交易中心公积金管理中心律师中介,房产交易的风险,付款风险协议条款零首付中介违规,房产信息来源,报刊杂志网络房展交易会中介拍卖,思考题,你对未来兰州房价的走势如何判断？你对未来和平房价的走势如何判断？异地投资可行吗？要考虑哪些因素？,案例社会新人的购房计划,小张外地大学毕业，到上海一家外企工作一年，月薪2500元，上海近两年房价高涨，小张正在考虑是否购房，请为其提供一些购房建议。人力资本投资是关键申请信用卡，建立良好信用先租后买（积极利用银行贷款）先小后大,附：专业术语,期房现房预订容积率绿化率得房率套内面积公摊面积,建筑面积使用面积大产证小产证按揭毛坯房装修房订金和定金,房产投资的风险分析,时机风险转让或出租风险利率波动风险,等额本息还款法与等额本金还款法的比较,小张近期办理购房贷款，计算下来需要贷款50万元，并需要在20年内还清，目前银行的贷款年利率为5.04%，试比较两种还款方式的优劣。,