开封新晋美悦都项目商业服务建议书92P.ppt

开封新晋美悦都项目商业服务建议书,致：河南新晋美置业有限公司2011年9月,前言首先感谢河南新晋美置业有限公司（以下简称“贵司”）对于英威斯特投资顾问有限公司（以下简称“IBC”）的信任和支持，作为一间致力于为国内商业地产开发提供商业增值服务的专业地产服务公司，IBC对于此次能够有机会与贵司合作进行商业地产开发顾问服务工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和IBC专业的商业地产开发、运营经验以及众多的商家资源，能够成功打造卓越的商业项目。本商业服务建议书所涉及之服务内容及报价为建议性方案，有效期限为本建议书由发出之日起计三个月内有效。有关服务内容及服务条款以经贵我双方一致认定并签署的合作协议为最终依据。,英威斯特简介,中国商业地产增值服务供应商英威斯特（重庆）投资顾问有限公司是专注于商业地产研究、致力于商业市场调研、项目定位规划、招商运营、营销推广、战略咨询、全程托管的专业资深商业地产投资顾问公司。公司悉心研究各级城市市场和消费力，专业从事“SHOPPING MALL、商业步行街、主题专业市场、社区MALL、旅游地产”等物业形态的前期商业环境及消费者市场调研、可行性研究、项目主题定位、商业规划设计、招商代理、销售代理、策划推广、托管经营等核心服务。公司以“专于地产、精于商业、熟于经营、通于管理”为企业核心竞争力，以“为客户创造价值”为经营理念、以“竞争协作、团结共进”为管理理念、以“尊重客户、回报股东”为服务宗旨、以“双赢”为工作目标，通过严格管理、规范经营，以及先进的经营模式、成功的实战经验、丰富的招商资源、精锐的管理团队、庞大的战略联盟为客户提供商业地产全程式服务。,目录IBC主创团队及精选案例IBC服务范围商业部分服务项目及流程新晋美悦都项目服务建议项目服务内容项目服务费用,刘毅先生简介：1999年开始从事商业地产、市场的策划,招商,经营管理工作，熟悉与之相关的房地产商/住项目开发流程和招商模式；熟悉各类业态组合与物业开发模式，管理模式之间的关系，对各类型商业（购物）中心（城）、专业市场经营具备相关行业知识和谈判经验；曾独立主持公司运营、商住项目策划、开发、销售，后期经营管理的工作，尤其对商业地产项目整体定位、开发、招商和后期经营管理有深刻的把握和理解；具备项目独立操盘能力，在企业管理方面具备一定的领导能力、协调能力和组织能力，具有强烈的市场竞争意识。曾经服务的部分地产项目：深圳华润万象城；深圳龙岗新龙岗商业中心 广东惠州数码商业街广州正佳商业广场；湖南永州舜德城市摩尔；重庆万州福斯德广场;重庆盘溪水果批发市场;,其他职务：重庆市房地产业协会商业地产专业委员会副主任/专家委员；中国房地产策划师国家职业资格认证培训讲师/教材编委；全国房地产经理人联盟常务理事/研究员；,执行董事,主创团队,江林展先生简介：金融和地产完美结合组合投资“安全”理财科学资产配置理论倡导者，12年市场营销实战工作经历，复合型营销管理职业经理人，内敛不失时尚阳光，稳健不失幽默，守制而不古板，有思想有创新的房地产营销管理实战派。,董事/营销总监,主创团队,张玥先生简介：从商业品牌连锁拓展过渡到商业地产招商，角色的转换使其具备了出众行业优势，长期与各行业品牌合作，熟悉各商家拓展的策略和要求，在经历近10年的商业地产招商实战中，曾独立操作多个项目的商业规划和招商执行，积累了众多的品牌商家资源，并建立了稳定的合作关系。对商业地产项目规划定位、业态组合、招商执行具备一定的执行能力。曾经服务参与项目：重庆西部建材城重庆金鹰女人街重庆万州美食城重庆万州山水国际成都骡马市铂金城成都SM广场,董事/招商经理,主创团队,舒炜先生简介：先后就职于重庆南方集团、重庆天策房地产顾问有限公司、重庆协能房地产开发公司、重庆意景房地产开发公司、重庆天晟渝都房地产顾问有限公司。工作服务内容包括房地产前期市场研究、前期策划、商业定位、业态规划、产品建议、后期营销推广策略及执行等。参与项目：袁家岗中新城上城项目金融街北滨路项目万州申华地产密溪沟项目大渡口新天泽国际广场项目。,策划经理,主创团队,刘强先生简介：先后就职于重庆协信集团、盛世金源国际贸易城、北京三和同兴商业管理有限公司工作服务内容商业项目前期市调分析、规划定位、招商及后期商业营运管理等。曾参与项目:协信天骄年华、天骄俊园、重庆金源时代购物广场、内蒙古华汇购物广场、新疆福润德购物广场等。部分代表性商家：百盛、泰国中央百货、大洋百货、国美、苏宁、大润发、好家乡、TESCO、金钱豹、代官山、卢米埃影城、L井、星美、百安居、红星美凯龙、CCV、燕山咖啡、一茶一座等。,招商经理,主创团队,陈怡女士简介：先后就职于重庆天策房地产顾问公司、第一太平戴维斯重庆分公司，上海卜蜂莲花重庆分公司。工作服务内容包括撰写项目市场分析、项目定位、商业营运管理等。部分商家代表：麦当劳、肯德基、味千拉面、豪客来、棒约翰面包、新语星巴克、帝豪娱乐、快车道酒廊、欢乐迪、金汉斯、克莱帝珠宝、英皇珠宝。参与项目：重庆袁家岗中新城上城重庆渝北财富中心重庆渝高二郎迎宾大道重庆卜蜂莲花超市,招商经理,主创团队,深圳万象城由中国华润集团下属的华润置业开发，主创团队提供前期策划和现场运营标准化全流程方案，是中国购物中心行业的领跑者，19万方的时尚殿堂，集品牌零售、娱乐休闲、特色餐饮为一体的一站式消费中心，倡导国际化的消费理念，引领全新的生活方式和消费潮流。,广州正佳广场由广州大鹏公司开发，2005年开业，亚洲最大的购物中心，总面积42万方，其中购物中心营业面积32万方，主力店为香港百佳超市和广州友谊百货，采用多层多点的商业布局模式，主创团队合作提供全程策划和招商、运营顾问工作。成为集购物、休闲、娱乐、品牌发布、会展、酒店、旅游为一体的中国购物中心开发成功的代表。,精选案例,西安骡马市兴正元广场,西安兴正元集团全资打造的以诠释品位追求的世界风潮理念为核心、倾心构筑西安人的休闲购物之家。由沃尔玛、兴正元民生百货、兴正元国际酒店、麦当劳、屈臣氏等品牌店构成的步行街综合业态。主创团队合作提供全程策划、招商和运营顾问。,广东惠州数码商业街有当地瑞亨企业集团开发运营，为当地的商业窗口单位，全场1公里，建筑面积3.2万方，有2-3层共327个独立商铺构成的品牌专卖商业街，建筑风格为欧式第五代全天候商业步行街模式。主创团队提供全程策划、招商、运营托管、销售。,精选案例,新疆国际大巴扎新疆国际大巴扎位于乌鲁木齐市二道桥，总建筑面积10万平方米。其规模超过土耳其伊斯坦布尔大巴扎，堪称世界第一大巴扎。主创团队根据项目地其浓郁的民族风情和民族文化，将其定位为于集观光旅游、购物、娱乐、餐饮于一体的综合性商业中心，招商入住率100%，销售率约70%，开发商持有资产约30%，该项目的成功操盘在业界获得巨大反响，案例被收录入大型商业地产的实践一丛书。,新疆伊犁洲铜锣湾 主创团队充分利用伊犁的地缘优势，特别是以中哈霍尔果斯国际边境合作中心的建立为契机，将铜锣湾中亚物流园打造成为了新疆外贸的第一前沿阵地，并且在开发商当时资金链非常紧张的情况下采用全民投资策略，返租销售模式使该项目获得最终成功。,精选案例,新疆火车头国际外贸城充分利用国际、国内两个市场和东部、西部两种资源，在对新疆周边的俄罗斯、中西亚外贸市场充分调研、论证的基础上，确立了培育中国西部外贸物流中心火车头国际采购基地的经营定位和发展方向。并在火车头项目内设立“国际厅”、“香港厅”和“广东厅”个“国际贸易代理专区”，对国外采购商提供展销代理服务等一系列策略最终取得园满成功。,重庆观音桥绿云尚都（正在操作项目）服务内容：项目商业前期定位、商业规划、业态布局等；后期招商、招商顾问、商业运营顾问；英威斯特通过对观音桥整体商业市场的研究及市场分析寻找出适合本项目的商业定位；,精选案例,部分零售品牌资源,部分零售品牌资源,部分餐饮品牌资源,部分服务品牌资源,部分娱乐品牌资源,部分超市/百货品牌资源,目录IBC主创团队及精选案例IBC服务范围商业部分服务项目及流程新晋美悦都项目服务建议项目服务内容项目服务费用,IBC业务服务范围,咨询,资产,财务,代理,交易管理项目管理/资产管理企业房地产财务 策略发展规划,物业租务会计及财务报告建筑设计及管理市场研究运营托管,投资物业服务投资管理,收购/转让/招商办公楼物业商业物业住宅物业,满足企业战略需求,服务过的区域,新疆,甘肃,内蒙古,西藏,青海,黑龙江,吉林,辽宁,河北,山东,陕西,四川,贵州,云南,广西,湖南,江西,海南,湖北,福建,广东,台湾,河南,山西,北京,深圳,惠州,天津,济南,永州,万州,成都,长春,重庆,乌鲁木齐,石家庄,番禹,浙江,绍兴,上海,江苏,无锡,目录IBC主创团队及精选案例IBC服务范围商业部分服务项目及流程新晋美悦都项目服务建议项目服务内容项目服务费用,商业部分服务项目及流程,零售客户租务代理,零售客户拓展顾问,商业网点规划顾问,商业项目前期顾问,商业项目规划顾问,商业项目招商代理,商业项目运营管理,商业区域规划顾问,服务对象,政府机构,开发商,零售商,投资运营商,服务内容,投资策略决策顾问,投资项目研究顾问,投资市场研究顾问,我们只有一个目标，就是与客户紧密合作，深入了解他们的经营需求，以保证我们所提供的服务都能满足所需、具有针对性且富有成效。,商业项目服务流程,1、市场研究及商业定位研究,通过对商业市场的调研和分析,明确本项目所处的城市发展和分物业市场的竞争环境；通过消费者调研,掌握潜在目标顾客的消费者特征和消费偏好；通过案例研究和专家访谈，为项目提供既切合市场实际又适度超前的定位供借鉴和信息支撑；通过财务指标的测算和经营管理上的建议为项目的实施和后期招商打下基础和提供决策依据。,2、商业规划及市场推广顾问,在完成市场研究及项目定位的基础上，根据我们对市场的专业理解和对以往商业项目操作的经验，密切关注市场变化，综合分析对本项目产生直接及间接影响的信息，提供跟进建议；对潜在目标租户进行跟进，及时将其反馈反映到项目规划上，即从商户需求的角度调整商业规划方案，确保后期招商工作顺利开展；把握项目定位与目标客户的一致性，以保证最终的租户组合符合市场之消费需求；提供市场推广策略建议，使市场推广主题与商业定位始终保持一致性。,3、招商顾问,通过与发展商充分沟通，配合发展商制定项目整体招商计划方案；通过与发展商沟通，完善整体招商流程根据前期之商业定位和租户商品组合草拟目标租户名单与发展商沟通，提供招商组织管理架构（业主方内部以及外聘之代理公司）建议协助进行招商培训资料准备协助审核发展商制定租户装修手册、租户管理公约，提供相关建议,4、招商代理,制定恰当的招商政策，协助发展商制定租金、租赁商务条款；潜在客户挖掘和联系，进行项目推介和初步沟通洽谈；协助业主进行重要租赁条件洽谈、正式租赁合同签约；配合业主参与本项目工程设计、配套等工作会议；每周书面提交项目招商工作简报，以供业主了解及掌握招商进展情况。,第一阶段：市场研究及商业定位流程,1.市场研究及定位阶段：商圈界定消费行为习惯研究商户承租习惯与要求研究国内外案例分析项目主题与亮点目标客户定位业种业态配比建议租户组合建议多商业物业以及与其他物业的互动建筑设计要点商业经营战略建议租金建议及财务分析,商业市场研究,城市经济社会环境分析,第一阶段：市场研究及商业定位流程,项目分析,第一阶段：市场研究及商业定位流程,竞争性分析,第一阶段：市场研究及商业定位流程,需求分析,对商业物业的需求区域进驻意愿对本项目的建议,第一阶段：市场研究及商业定位流程,案例分析,案例可借鉴点,优势发挥劣势规避,亮点主题,第一阶段：市场研究及商业定位流程,项目商业定位,第一阶段：市场研究及商业定位流程,2.商业规划顾问跟踪市场变化，调整租户组合商铺平面分割与最大化利用建议主力承租户的位置确定地下空间利用建议人流、客货车流组织水平与垂直动线设计建议与审核货物临时堆放、污水池、废物压缩器等厨房位置、排烟气、隔音、新风与排风口、隔油池等外立面、内部装璜设计灯光、广告、标识,第二阶段：商业规划,第三阶段：市场推广及招商顾问,3-A 市场推广顾问配合广告公司做项目包装建议宣传推广方案建议公关方案建议忠诚顾客计划轮选推广宣传代理制定营销计划预算监督营销方案之执行,3-B 招商顾问招商组织管理架构建议招商人员培训招商租赁条件建议招商相关法律文件的准备建议（包括租赁意向书、租赁合约等）租户装修手册、租户管理公约的审核及建议招商对策性调整建议试运营和正式开业筹备工作协助,第四阶段：招商代理服务,4、招商代理：配合制定项目整体招商计划方案制定详细阶段工作时间表及相应的工作安排招商进展报告项目推介与初步沟通洽谈潜在商家的挖掘、联系、沟通、筛选，选择重点商家和意向性商家，陪同考察项目，并现场讲解租赁条件的洽谈租赁意向书的签订合约谈判与正式租赁合约的签订,目录IBC主创团队及精选案例IBC服务范围商业部分服务项目及流程新晋美悦都项目服务建议项目服务内容项目服务费用,开封市新晋美悦都项目服务方案,开封市城市概况 开封市商业概况 悦都项目概况 项目商业发展思考 项目商业发展建议 项目商业案例借鉴 项目商业概念描述,七朝古都 文化名城：开封古称汴梁、汴京，是中国历史文化名城之一，著名的七大古都之一，至今已有3000多年的历史。开封市位于河南省东部黄河南岸，郑州东约80公里。总面积6444平方公里，总人口535万，市区人 口94.9万。辖尉氏、杞县、通许、兰考、开封五县和鼓楼、龙亭、南关、顺河、郊区五区，是一个一、二、三产业综合发展的省辖市。年平均气温14，年均降雨量670毫米，林木覆盖率高于全国平均水平。景观：龙亭,禹王台铁塔,大相国寺,清明上河园,宋都御街。,人口大市 旅游胜地：开封是中原重点观光游览城市，人口上百万，成为全国政治、经济、文化的中心。全市各级文物保护单位184处，国家级5处，省级17处，市级26处，县级136处。每年吸引游客3000万以上，由此带来了纪念品、饰品的巨大商机，同时旅游、休闲与购物的相容性也决定了游客对当地商业的巨大需求。,城市概况,郑州-开封一体化,四通八达 交通便利：开封距郑州55公里，距新郑机场50公里，郑开大道、物流专线、郑汴轻轨的开通，郑州到开封只需19分钟左右，开封已经具有成为国内一级城市的优势与可能。,开封距郑州55公里,距新郑机场50公里,综合经济,2010年生产总值(GDP)930.22亿元，比上年增长12.6%。城镇居民人均可支配收入13695元，比上年增长11.2%；人均消费性支出11378元，增长13.2%。农民人均纯收入5390元，增长14.8%；农民人均生活消费支出3352元，增长10.1%。第一产业增加值219.31亿元，增长4.6%；第二产业增加值400.65亿元，增长14.9%；第三产业增加值310.26亿元，增长14.5%。三次产业结构为23.6：43.1：33.3。2010年城市居民消费价格总水平比上年上涨3.9%，八大类价格指数中“五升三降”，食品类、居住类、医疗保健和个人用品类、烟酒及用品类、娱乐教育文化用品及服务类“五升”，分别上涨10.1%、6.2%、3.3%、1.6%、0.3%；交通和通信类、衣着类、家庭设备用品及维修服务类“三降”，分别下降2.8%、2.5%、2.1%。全年城镇新增就业人员6.62万人；下岗失业人员实现再就业2.71万人。全年共实现劳务输出89万人次，比上年增长9.2%，实现劳务收入90.5亿元，比上年增长9.1%。,产业发展状况,开封市产业状况：河南省18个主要城市的经济指标统计中，开封经济总量排名13，经济总量及第二、第三产业总值在全省均处于落后地位。开封第一产业所占比重过高，第二、第三产业发展滞后。第一产业：发展新型的都市生态农业，对农产品进行深度加工，进入第二产业的范围，发展新型食品加工和绿色农产品深度加工，进一步开发农产品的价值。第二产业：发展先进制造业和新兴产业，在开封新区发展优势先进制造业来改变开封的第二产业现状，形成现代动力装备产业集群，从交通运输装备制造、通用设备制造、节能环保专用设备制造三大方面展开。第三产业：注重专业现代化服务，将生产性、消费性与公共服务业融合，高端服务业与中低端服务业结合，抓住专业服务、商贸旅游、行政服务三个核心，构建核心突出、结构合理、功能全面的现代服务业体系。,开封商圈分布图,商业分布：一个市级商业中心：鼓楼商圈；一条商业街：中山路商业街；三个区级商业中心：南关商业中心；东城商业中心；西城商业中心。,开封主要商业网点分布,老城商业分布图：1.三毛时代购物广场京西店2.三毛时代购物广场土街店3.三毛时代购物广场汴京店4.三毛美美特惠店中山路店5.三毛未来购物广场汉兴路店6.鼓楼 食坊鼓楼区鼓楼街7.振河商业城自由路中段8.江南帝洲国际广场大润发入驻 解放路与自由路交汇口9.大商千盛百货西大街10.大商新玛特超市西大街11.新都汇步行街西大街12.航天铜锣湾百货中山路北段13.中大义乌商贸城中山路南段14.万宝数码广场大梁路中段15.红星圆梦家居广场大梁路东,新兴商业项目分布：16.开元华庭郑开大道与集英街交汇处17.碧水蓝城郑开大道集英街交汇处18郑开橄榄城郑开大道第一大街北19.郑开森林半岛郑开大道南20.迪臣世纪豪苑西门大街388号,开封商业现状,商业种类：中低档商超、百货、商业步行街、美食坊、专业市场、批发市场等。商业布局：总体上呈现“113”格局，即一个市级商业中心，一条商业街，三个区级商业中心。一个市级商业中心：鼓楼（马道街商业中心）；一条商业街：中山路商业街；三个区级商业中心分别为：南关商业中心、东城商业中心、西城商业中心。商业布局较散，没有一个真正意义上的综合商业中心，仅仅是以各种临街商铺以及少量中型商业体构成其主要商业分布带。消费特征：零售：大多以满足日常生活需要为主，并且已处于饱和状态，中高端业态较少。餐饮：以满足日常消费需求的小饭馆、大排档、夜市等为主，缺乏能满足商务消费需求的中高端餐饮。休闲娱乐：数量较少，业态不够丰富，档次不高，分散在各高档酒店附近。文化旅游：景点、古迹众多，但缺乏统一的整体规划以及推广宣传。,开封商业特征,开封市目前商业发展水平较低，现有商业多以满足人民基本生活需求为主的超市、小型百货、临街商铺、专卖店为主，且已呈饱和状态，其餐饮也多以大排档、小餐馆、面馆等为主，而缺乏能满足商务及政务等需求的休闲、娱乐、中高端餐饮、零售品牌等。老城旧有商业格局已经定型，无法容纳大量的新兴物业，并且受开封历史原因及浓厚的文化背景以及文物古迹保护的制约因素影响，已无法进行大规模的城市翻新改造、商业更新换代以及商业模式的更替。开封未来商业的发展，需要依托其独有的历史文化背景，引入全新的商业模式、商业业态，以及现代的商业经营理念，以充分发挥其独特的地域优势。,旅游带动产业发展,建设文化旅游强市 提升城市软实力近年来，开封围绕如何实现“三大跨越”中的“由文化旅游大市向文化旅游强市跨越”目标，大力发展文化产业。同时，抓好汴绣、官瓷、木版年画等旅游商品研发，并整合文艺演出、书画美术、饮食文化、休闲娱乐、会展收藏、动漫创意等文化产业链条，形成以文化旅游产业为龙头，带动整体产业迅速发展的新型经济结构。,文化旅游业发展状况,打造“宋都、菊乡、水城”三大品牌，推进旅游产业化，依托“宋都古城”和“休闲之都”两个旅游定位，努力打造“宋都、菊乡、水城”三大城市旅游品牌。至2010年，全市旅游年接待量达到2500万人次，旅游综合收入突破100亿元，相当于全市GDP的比重达到15%以上。至2010年，建立12家具有市场竞争能力的旅游企业集团，全面提高旅游业发展水平，把开封建设成为国内一流、国际知名的旅游城市和旅游目的地，成为中原文化旅游中心和休闲之都。,宋 都菊 乡水 城,开元名都大酒店（五星）：总建筑面积54000平方米，集住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游于一体的五星级会议度假型酒店，拥有湖景客房355间，餐位1300余个，健身房、游泳池、室内外温泉、KTV、SPA馆等娱乐设施一应俱全，会议中心有1000平米无柱式可随意分割的多功能厅及大小会议室10间。,中州国际饭店（五星）：占地面积140亩，建筑面积53000平方米，拥有212间套舒适豪华的高档客房，11间格调高雅的会议室，雍容华贵的中州花园酒店，异国情调的SPR咖啡厅和马可波罗西餐厅，金碧辉煌的泰国王室风格KTV，13000平方米的大型水疗馆，1500平方米的天然地矿温泉游泳池，6栋欧式贵宾别墅，标准网球场等服务项目。,经过实地考察开封酒店市场，会务接待占了酒店业务的一半以上，大型主题会议使酒店的接待能力基本饱和，文化旅游业的大力发展，已突显出现有酒店的接待能力捉襟见肘。,开封部分星级酒店,金源大酒店（四星）：酒店拥有客房84套，金源商务会馆为您提供温泉洗浴、桑拿按摩、美容美发、ktv、乒乓球、台球、沙壶球、棋牌休闲、健身房、茶吧、酒吧等灵活周全的康娱设施。完善的宴会设施设备，豪华气派的中小型会议室、多功能厅，从10人到150人的宴会。,文化旅游业发展状况,文化旅游业发展规划,文化旅游展新颜：十二五期间，全市文化产业发展速度要高于全市GDP增幅，文化产业增加值年均增长18.8以上，在GDP中的比重达到6以上，文化产业成为开封市国民经济发展的支柱产业之一，文化产业从业人数达到10万人。到2015年，把开封基本建成中原地区文化产业的中心区，全国知名的休闲文化旅游产业试验区，具有一定国际影响力的国际文化旅游区。十二五期间，全市文化旅游业将通过产品整合、业态创新、服务提升、环境营造，水平提高，努力实现宋都古韵和开封时代风貌交相辉映的目标，把文化旅游业培育成开封市的支柱产业，促进文化旅游转型升级，实现开封从文化旅游观光地逐步向国内一流、国际知名的文化旅游目的地转变，从文化旅游大市向文化旅游强市跨越的战略目标。经济社会发展的目标：经济发展水平明显提升，经济保持平稳较快发展，主要经济指标年均增速高于全省平均水平，经济增长的质量和效益显著提高；经济结构明显优化，“三化”协调有新进展，自主创新能力增强，十大产业集群基本形成，社会主义新农村建设取得新成效，城镇化率达到50%，生态环境有新改善，节能减排成效明显；改革开放明显推进，开放型经济快速发展，承接产业转移成效明显，全民创业的氛围基本形成。文化社会建设明显加强事业、文化产业快速发展，文化旅游优势充分发挥，宋都文化特色更加凸显。,文化旅游产业将成为开封的支柱产业 2010年接待海内外游客3468.9万人次，比上年增长12.1%；实现旅游总收入128.4亿元，增长18.8%。“十二五”期间，开封市将以宋文化为核心，打造国际“大宋文化体验之都，北国水韵休闲之城”。,总结：开封充分利用深厚的历史文化底蕴，并结合现代产业集群的国际发展趋势，大力发展开封经济，改善开封经济发展的结构，以文化旅游服务业为龙头进行发展，做大做强第三产业，从而提升城市竞争力。,文化旅游业发展规划,开封“向西”,汴西新区,2006年，在具有广阔发展空间的城市西部，规划了汴西新区，以更好的促进开封城市升级、经济发展，同时也更好的保护开封浓厚的历史文化环境及文物古迹。依靠全新的汴西新区与即将开通的郑开轻轨以及已经开通的郑开大道，开封与郑州的经济发展将融为一体，形成优势互补的郑开经济带，大力提升两市的经济实力与城市竞争力。目前汴西新区已进入发展的高速增长期，开封市正全力“向西”发展。,郑汴产业带规划,郑汴产业带规划控制范围：西起京港澳高速公路，东至开封金明大道，北起连霍高速，南至国道，总面积约平方公里。其中，重点开发区域为：西起京港澳高速公路，东至开封金明大道，北起规划的豫兴大道（连接郑州北四环与开封东京大道），南至规划中的中央大道（连接郑州中央大道与开封宋城路），面积平方公里。区域功能定位是：中原城市群核心区的先导区、郑汴一体化发展的产业集聚区、全省节约集约用地的示范区。根据规划到年区域建成区面积将达到平方公里。人口规模达到万人左右。人均生产总值超过美元。,规划设计了“三横六纵”的交通主骨架，轨道交通、公交快线和公交普线的交叉换乘，利用现有水系、绿地，勾画了环、带、点多层次的绿化体系。在未来的产业带中，文化创意产业、旅游服务产业、高新技术产业和谐发展，自然环境与人工环境协调统一，田园水城与现代建筑交相辉映，一幅现代版清明上河图，将在中原大地上逐渐铺开。,汴西新区发展规划,汴西新区发展规划 企业研发基地和总部经济服务中心:重点引入国际或跨国集团总部、国内知名大企业(集团)及其研发中心入驻；同时，发展为之配套的商贸、金融服务业，打造具有国际商务接待能力的商务服务中心。先进制造业和高新技术产业:包括大型成套设备、专用设备、特种设备、医疗设备的制造和现代生物等高新技术产业。现代服务业和特色传统服务业:形成以研发、设计、金融及其衍生服务、管理诊断、信息服务与咨询、技术培训、电子商务、文化创意等为代表的现代服务业集聚，同时充分利用开封悠久的餐饮文化历史和全国优秀旅游城的优势，发展特色传统服务业。高等教育与职业教育:教育园区规划建设面积5000亩，在校生11万人。以职业院校、实训中心、职业资格鉴定中心和职业技术人才市场为依托，壮大教育培训业，为郑汴新区发展提供人才支撑。优势文化产业:一方面发展文化增值产业，延长古城文化产业链条；另一方面围绕黄河工程、经济、生态等，形成沿黄河南岸集文化、生态、旅游、休闲于一体的黄河文化产业区。生态休闲观光农业:建设集多功能于一体的生态农业示范园，围绕生态农业，发展观光旅游、餐饮娱乐、休闲度假等产业，形成良好的生态农业产业链。,汴西新区发展特点,目前汴西新区发展的特点：1、产业经济实力逐步增强，2007年，汴西新区实现工业产值41.72亿元，工业增加值13.43亿元，连续五年工业经济增长速度均居全市第一。2、相对完善的产业服务体系已经形成，现有生产力促进中心1家，创新创业中心1家，产品检测检验中心3家，法律咨询会计事务等咨询机构3家，人才交流与职介服务2家，专利商标与广告代理机构4家，投资担保等金融机构11家。3、招商引资和项目建设进入良性发展轨道，汴西新区共引进各类项目406个，引进资金117亿元，现有工业企业112家。4、已经形成一批产值高、特色突出的产业集群。,悦都项目概况,悦都项目北临郑开大道，西侧紧靠政府规划景观绿化带，东侧为三大街，南邻郑开七号轻轨线，离轻轨站点只有三分钟的距离。处于郑汴一体化的核心之上，新老城区的枢纽位置。占地约三百多亩，总建筑面积近百万平方米，是一个集高档住宅、高务办公、商业、娱乐休闲为一体的高档城市综合体。由国际大师姚子刚博士亲笔设计。采用ARTDECO建筑风格，尽显摩登、刚直、高贵的气质。小区配套：商务办公、大型商业、超市、影院、娱乐休闲、五星级酒店为一体的高档城市综合体，将是郑汴新区标志性建筑群。周边配套：市政重点学校、医院、大型商业及超市，配套设施齐全。目前它既享有建成区的成熟，也可坐拥新区规划的发展前景 公交线路：项目紧邻郑开大道、郑开物流快速路、城际轻轨及郑开公交站点,项目分析,项目发展思考,会务经济 旅游经济,会务经济与旅游经济、房地产经济一起并称“世界三大无烟产业”，它已成为世界上许多发达国家经济发展的“助推器”，不仅对服务、交通、旅游、广告、餐饮、通信和住宿等有关产业的发展起到积极的推动作用，同时对信息流、技术流、商品流和人才流有着很强的汇聚力。会务经济是当今世界都市旅游业的重要组成部分；会议展览带来的商务活动所产生的消费远远高出一般休闲旅游所产生的消费。目前以旅游为主的会务经济已经成为中国会务经济一大特色，其中蕴含大量的消费机会。,会议、团队、旅游,项目发展思考,开封城市名片：中国历史文化名城七朝古都中国优秀旅游城市,开封文化旅游业的大力发展，将吸引大中原地区的政务、商务以及各行业精英前来进行交流，产生会议、休闲、娱乐、旅游、文化体验等消费市场，为此开封需要一个最好的“交流场所”。,项目发展思考,新晋美悦都有机会成为这样一个交流场所，成为开封的都市会客厅,都市会客厅：是政治活动的模式，经济活动的载体，社会活动的依托，也是会务经济的升华，商务经济的延伸，综合经济的体现。,项目发展思考,会务旅客的消费是一般游客的2到3倍以会务为龙头，产生餐饮、娱乐、休闲、旅游、购物、小型展览、拍卖、短期居住及办公等全方位消费市场。,打造“都市会客厅”需要各种商业配套：酒店、公寓、写字楼、商业步行街、旅游接待中心、主题展场、会议中心、综合商业中心等各类商业物业的聚集，提供优质服务，满足客户各方面需求。,项目发展思考,争取政府的大力支持打造全新商业模式，引进全新商业业态以及现代商业经营理念，充分展示地方文化特色，并带动开封市商业整体水平的提升，从而提高开封城市地位及竞争力。发展会务经济，符合政府对于开封未来产业发展方向的规划，可促进开封与大中原地区各大城市的对口交流，承接大中原城市的周边会务，充分挖掘开封本土文化和经济特色，形成河南乃至整个中原地区的会务经济龙头。同时这样的发展方向也符合政府未来的城市产业规划，也更容易获取政府政策方面的倾斜，使项目增加获得成功的可能性。,案例借鉴：海南博鳌镇,“博鳌亚洲论坛”过去：2001年前博鳌镇是海南省琼海市的一个镇。面积约31平方公里，位于琼海市东部海滨，镇上居民大多是以经商和捕鱼为生，也有些人耕作墟郊一些坡地和水田，毫无经济发展可言。现在：亚洲经济论坛正式开始举行，经过多年迅速发展，“博鳌”已成为中国在国际上最知名的地区之一，是亚洲的“达沃斯”，是国际会议组织博鳌亚洲论坛永久性会址所在地。产业状况：主要以会务、酒店、餐饮娱乐、旅游为主。,项目商业发展建议,1,2,3,针对上述发展思考，我司初步提出本项目商业发展建议。,以中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、七朝古都这一文化底蕴为基础，大力发展会务、商务经济，引入全新商业模式及商业业态，带动开封商业整体发展，提升城市整体竞争力。,通过举办大型会议、文化文物展览活动，带来源源不断的商流、物流、人流、资金流、信息流，直接推动商贸、旅游业的发展，不断创造商机，吸引投资，进而拉动其他产业的发展，并最终形成一个以会务会展活动为核心的经济群体。,会议/会务/会展服务,文化/旅游/休闲娱乐,商务/酒店/餐饮/公寓,文化旅游业的发展，大宋文华的发扬，带动会务经济的发展，会务经济的发展带动旅游业的兴旺，加强与政府的协作，政府政策扶持，打造开封文化旅游的专属服务接待中心，文化旅游服务中心。,汴西新区集居住、工业、办公、商贸、休闲于一体的生态型新城区。通过会务会展、文化旅游带来高端商务人群，商务公司，打造高端商务办公，创业示范园、高端酒店、休闲会所、餐饮娱乐是必备的商业配套。,商业概念描述,商业概念描述,集高档住宅、5A写字楼、五星级酒店、综合商业、商务、会务、文化旅游、餐饮娱乐、休闲于一体的商业中心!全新的居住、商务、会务、休闲娱乐、研讨、交流等多种功能及设施，是一个大型城市综合体。,新中心 新地标,商业概念描述,顶级豪宅、商务公寓、超五星级酒店、豪华影城、精品店、主题餐厅、商务会所、特色商务、会务中心、开放空间、中央公园、公共设施集会务、商务、餐饮、娱乐、休闲、文化等诸多元素为一身，业态保罗万象，应有尽有，是真正意义的全新商务中心。,悦都,各种模式的商业形态在此融合,主题会展,商务公寓,星级酒店,高档健身房,SPA/水疗,休闲会所,豪华影院,主题餐厅,商务会务,商业概念描述,顶级写字楼、高端商务配套、集企业运营、商务办公、高端会议于一体、形成一个5A级高端商务环境。数万平米绿化景观、与开放式的商务空间随意组合。是郑汴区域唯一为会议会展、商务办公机构专设、并支持24小时办公的商务平台。定义汴西新区商务核心地位，成为大中原地区即将呈现的会务中心。,一个即将呈现的会务中心,商业概念描述,高端会务、商务办公休闲娱乐在这里呈现,汇聚全球中高端品牌、五星级酒店、大型宴会厅、高端商务会议厅、文化旅游展示厅、电影院、顶级夜总会、桑拿健身中心、雪茄吧、高级KTV休闲娱乐体验中原特色餐饮、特色西餐、名特小吃、海鲜大餐、红酒吧等巅峰美食享受,商业概念描述,承接各大城市及周边会务。充分挖掘开封本土文化和经济特色，发掘会务新内涵。为各类会议、展览、演出及大型活动提供专业化服务。形成具有中原特色的“城市会客厅”。,高端会务服务各类商业汇演,商业概念描述,“七朝古都，历史名城”，无法复制的历史文化底蕴在这里得到体现，无可比拟的珍惜文物在这里尽情展现。,厚重的文化底蕴展示,项目带给城市的效益,经济效益:1.提升开封市的城市功能；2.有效改善开封产业结构，促进开封市GDP增涨速度；3.有效提升税收规模，促进开封市财政收入增涨；4.有效促进开封市就业率增涨。,社会效益:1.大力提升开封整体城市形象,增加城市知名度；2.提高旅游会务接待能力，提升城市竞争力；3.提升区域价值，改善当地经济发展结构，增强辐射力；4.带动城市整体商业发展，提升城市商业水平。,目 录,目录IBC主创团队及精选案例IBC服务范围商业部分服务项目及流程新晋美悦都项目服务建议项目服务内容项目服务费用,服务内容,商业前期顾问服务内容主要须围绕本项目已确定的商业发展方案实施商业主题定位、物业硬件建议、市场推广等工作，以配合、推进相关工作的开展。本建议中的商业顾问服务则就是IBC根据本项目市场发展的不同时期，在专业的物业建设、装修公司、广告推广公司等提出的物业改建、市场推广等建议上作出评价或提出改进建议。具体包括：,项目商业测试 品牌商家研究,商家背景目前店铺分布情况及经营状况未来发展计划规模大小/楼层/开间/进深选择可承受租金人流量要求交通可达性要求入驻本项目的可能性入驻本项目希望达到的物业条件入驻本项目需要克服的主要障碍与业主方合作方式的要求,对辐射商圈人口的要求对辐射人群收入档次的要求对每月基础营业额的最低要求对装修的要求对物业管理的要求对整体商业主题的要求对内部动线及人流导向的要求对本项目的看法,通过以上研究，能够：为下一步的招商工作提供工作方向；为商铺划分及设计优化提供市场支撑；从商家需求角度预测项目未来市场状况；为未来租赁策略制定提供参考；预测项目未来租赁状况；,项目商业测试 目标消费群体分析,消费群体与项目之间的关系选择的消费区域消费的类别消费地点品牌偏好消费频次消费金额及构成,使用的交通工具对区域的评价对项目的评价区域对消费的满足程度个人及特征：年龄、职业、收入水平家庭特征：家庭结构、家庭收入水平,通过以上研究可以：通过重点研究本案附近的各相关类型物业，以确定其与本案项目中拟开发物业的竞争程度；总结本案项目的优势、劣势、机遇以及挑战；通过对潜在竞争项目的分析，将由差异化竞争的角度出发建议本案项目方案，使本案项目处于更加有利的竞争地位；,商业概念策划通过对前期市场研究的结果分析和与客户的深入沟通，我们可以得出：商业空白点分析商业定位回顾项目差异化特点提炼商业定位梳理商业定位概念确定,商业业态组合设想及思路,通过商业重新定位以及根据项目商业市场测试结果及分析，我们提出本项目商业组合的建议，建议包括：项目业态分析项目业态定位及确定业种确定原则业种确定范围业态及业种组合策略业态及业种分布业态及业种组合比例,商业设计调整建议 在本项目进行招商前，IBC专业顾问团队将结合零售品牌需求反馈，结合业态、业种布局思路，对项目提供评审和建议，建议将包括：建议优化整个商业的动线及平面布局；功能、交通动线、外立面造型及相关参数等事项提出建议；交通动线（顾客流、员工流、机动车流、非机动车流等）等方面；垂直及水平交通的分配与布置，其中包括客梯、电动扶梯及公共通道尺度；装卸货区域、货运电梯及废物收集区的相应要求；服装零售区域的位置、数量、面积要求及技术设施要求；餐饮及快餐区域的位置、数量、面积要求及技术设施要求；广告位的设置和使用；市政设施协调建议；,商业招商策略根据之前的商家访谈以及主力店、次主力店、业态、业种的思路并结合IBC商家资源，提出本项目商业的招商思路以及建议，将包括:招商的战略构思招商系统建立招商条件（招商对象的选择与确定）招商范围（各业态的城市选择与确定）招商阶段性要领,租金策略在大市场