【教学课件】第四章物业管理招标.ppt
2023/8/7,1,第4章 物业管理招标,物业管理招标概述物业管理招标方式与内容物业管理招标的实施,2023/8/7,2,第1节 物业管理招标概述,一、物业管理招标的概念,1、物业管理招标开发商或业主管理委员会，为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，而制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业管理公司并与之订立物业管理合同的全过程。,2、内容要点物业管理招标人是特定的物业管理招标的客体是物业管理项目招标是一种竞争方法。,2023/8/7,3,第1节 物业管理招标概述,二、物业管理招标的原则,1、公平原则做到投标起点公平，应注意：采用统一的招标方式做到“一视同仁”招标文件的解释说明应同时公开进行2、公正原则投标评定中所使用的准则应具有：一贯性客观性3、合理原则,2023/8/7,4,第1节 物业管理招标概述,三、物业管理招标的特点,超前性阶段性,2023/8/7,5,第2节 物业管理招标方式与内容,一、招标方式,1、公开招标（1）定义：指招标人（业主或开发商）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管理公司参加投标的招标方式。（2）优点：使投标人获得公平竞争的机会，是最系统、最完整和规范性最好的招标方式，是其它招标方式主要的参照对象。（3）缺点：招标时间长，招标成本较高,2023/8/7,6,第2节 物业管理招标方式与内容,一、招标方式,2、邀请招标（1）定义：指不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的招标方式。（2）优点：节省招标时间和成本（3）缺点:容易诱使投标人之间产生不合理竞争；容易造成招标人和投标人的作弊现象（勾结)；有可能会遗漏一些合格的、有竞争力的物业管理公司；在评标中可能会歧视某些投标人。,2023/8/7,7,第2节 物业管理招标方式与内容,一、招标方式,3、议标（又称谈判招标）（1）定义：指开发商或业主不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业管理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。（2）优点：既节省了时间和招标成本，又可以获取有竞争力的标价；（3）缺点：投标人之间更容易产生不合理竞争，招标人难以获取有竞争力的标价。,2023/8/7,8,第2节 物业管理招标方式与内容,二、招标内容,1、非经营性物业管理招标的内容前期顾问服务在开发设计阶段：在竣工验收前：在住户入住及装修期间：实质管理运作服务物业管理的人力安排；保安服务；清洁服务；房屋及设施的维修保养服务；财务管理服务；绿化园艺管理服务；其它管理服务,2023/8/7,9,第2节 物业管理招标方式与内容,二、招标内容,2、经营性物业管理招标的内容前期顾问服务同非经营性物业管理招标内容，此外，在物业竣工验收前要代开发商制定物业的租金方案和租赁策略，以及进行广告招租宣传实质管理运作服务 同非经营性物业管理招标内容，但要不断保持物业使用功能上的先进性,2023/8/7,10,第3节 物业管理招标程序,准备阶段实施阶段结束阶段,立项成立招标机构编制招标文件确定标底,发布招标公告或投标邀请书组织资格预审召开标前会议开标、评标和定标,合同的签订合同的履行资料的整理和归档,2023/8/7,11,第3节 物业管理招标程序,一、准备阶段1、立项,招标人应向所在地物业管理行政主管部门申报：招标申请书招标组织的情况已经编制完成的招标文件评标和定标办法其他必要的文件,2023/8/7,12,第3节 物业管理招标程序,一、准备阶段2、成立招标机构,招标机构设立的途径自行设立招标机构委托招标代理机构招标机构的职责编制招标章程和招标文件组织投标、开标、评标和决标组织签订合同,2023/8/7,13,第3节 物业管理招标程序,一、准备阶段3、编制招标文件,招标文件的内容：投标人须知投标人的资质和条件投标书编制的方式和依据对招标程序的说明对无效标书的认定说明物业规划建设的基本情况物业管理的内容要求与技术规范合同条款 分为一般性条款和特殊性条款。,（1）投标书未密封（2）投标书未加盖单位和单位法定代表人或法定代表人委托人印鉴（3）投标书没有相应招标文件（4）投标书逾期送达（5）投标单位法定代表人或受托人未如期参加会议（6）物业管理服务费用报价明显低于规定标准下限的,2023/8/7,14,一、准备阶段4、确定标底,标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格，即一种预算价格，主要作用是招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。标底制定取决于招标文件中对项目工作量的说明是否正确。标底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案基础上，这样的标底才切合实际。,第3节 物业管理招标程序,2023/8/7,15,二、实施阶段1、发布招标公告或投标邀请书,发布招标公告的渠道指定的招标公报、官方公报、本国报纸、技术性或物业管理期刊以及物业管理信息网络等媒体。招标公告的内容,第3节 物业管理招标程序,2023/8/7,16,二、实施阶段2、组织资格预审,资格预审的程序：发出资格预审通告或资格预审邀请书。出售资格预审文件。评审。资格预审的内容：申请企业的基本情况申请企业的财务状况：经验和过去的表现：资格预审的评审方法：定项评分法,第3节 物业管理招标程序,2023/8/7,17,二、实施阶段3、召开标前会议,召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题标前会议通常在招标人所在地或招标项目所在地召开 标前会议的记录和各种问题的统一解释或答复，是招标文件的组成部分，应整理成书面文件分发给参加标前会议和缺席的投标人,第3节 物业管理招标程序,2023/8/7,18,2023/8/7,19,二、实施阶段4、开标,开 标 人：为招标机构 开标时间：招标文件确定的提交投标文件截止时间 开标地点：招标文件中预先确定的地点,第3节 物业管理招标程序,2023/8/7,20,二、实施阶段评标,确定评标委员会评分的计算规则考评现场答辩,第3节 物业管理招标程序,2023/8/7,21,二、实施阶段定标,评委会评审：内容包括服务质量、报价及补充说明、主要服务方式与特殊服务。招标人再评审：尊重评标结果、不承诺选择最低报价。7日内，招标人向中标单位发中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。,第3节 物业管理招标程序,2023/8/7,22,三、结束阶段,合同的签订 合同的履行资料的整理和归档,第3节 物业管理招标程序,
