王志纲力作 鲁中福地淄博客厅打造鲁中高端休闲交际平台.ppt

,鲁中福地淄博客厅,打造鲁中高端休闲交际平台,前言：项目既定条件,本案位于淄博张店与桓台的中间位置，离两城市距离仅15分钟车程，周边景观资源价值不高、区域开发程度相对较低，对于市民来说还是未开发好的郊区概念；根据政府规划要求，2400亩土地，其中水面面积约700亩，剩余土地用作休闲地产、居住地产的开发。,问题的提出,如何把握淄博城市战略给板块及项目带来的新机遇，探索新的地产形态？如何深度挖掘项目的自身价值，打造引领休闲、地产市场消费的产品？如何充分考虑企业能力和企业资源，走出一条适合企业运做的模式？思路决定出路,满足“三老”，具备“三性”,本项目只有充分遵循城市发展思路，承接城市发展战略，有效嫁接城市功能，满足老头子（政府）、老百姓（市场）、老板（企业）三老的需求，才能获得多赢格局。除此之外，项目还应具备“三性”：唯一性、权威性、排他性，才有可能成为淄博最具影响力的标杆性项目，引领市场潮流！,第一部分 态势分析,一、天时二、地利三、人和,一、天时,1、城市功能，客厅缺位2、休闲旅游，缺少明月3、高端地产，缺乏样板,近年来，山东经济已经处于迅速发展阶段，城市化进程不断加快，社会发展经历了一个相对较快的增长期。淄博凭借鲁中之心的先天优势将以其独特而关键的区位条件、丰富而博大的资源禀赋、厚重而悠远的历史底蕴、强劲而持续的产业力量，正蓄势待发，凸现着越来越大的竞争优势，洋溢着越来越大的城市魅力。,1、从城市定位来看,（1）区域中心优势凸现,淄博：鲁中之心，左右逢源,从上图可看出，山东半岛城市群的打造是淄博再次腾飞的历史性契机。按照山东经济发展规划，未来主要形成以青岛为核心的城市群和以济南为核心的城市群。淄博处于济南和青岛两个经济辐射圈之间，处于山东济青经济发展轴线的中心位置，左右衔接济南和潍坊，还辐射滨州、东营、莱芜等城市，具备鲁中之心、左右逢源的战略优势。随着山东城市半岛群战略的实施，淄博将成为大济南经济圈衔接半岛城市群的重要跳板，未来与周边城市的商务、经济往来越来越频繁，势必会带动商务市场的不断发展。,（2）区域中心聚焦优势明显,从上表可以看到，淄博综合发展经济指标开始复苏，区域中心优势开始凸现。随着人们生活水平不断提高，消费能力也不断得到加强，未来以第三产业为主的服务业将成为最具发展的产业之一！,区域性中心城市产业功能正在改变,区域中心城市的六大功能：信息中心、集散中心、管理中心、服务中心、创新中心、生产中心。随着经济发展和后工业时代到来，区域中心城市的生产功能正在弱化，生产基地出现扩散和外移的趋势。,生产型制造中心 消费型服务中心,总量积累 聚合辐射,区域性中心城市发展要求,打造现代服务业平台是淄博成为区域性中心城市发展的必然需求 随着淄博城市化、工业化、现代化三位一体的城市社会转型，伴随而来的规模、人口和经济要素的聚集，必然导致现代服务业需求的大幅增长；打造高端服务平台，刺激高档消费，已经成为吸引并承载各种资金流、技术流、信息流、知识流的必然趋势，也成为淄博城市发展和竞争力提升的必然要求。,（3）淄博需要城市客厅,根据世界城市发展规律，作为区域中心城市，担负着重要的辐射聚合功能，人流、物流、资金流、信息流高度集中，第三产业必然高度发达，同时，城市经济外向度越高，其接待功能和形象价值就越重要，就会形成自己的城市客厅区。淄博从市容市貌到城市功能配套都还与其中心地位很不相称。作为区域性中心城市，淄博也需要有自己迎来送往的客厅区，以便展示城市魅力、体现城市价值，吸引八方人气，促进城市繁荣。,淄博客厅在哪里？,城市客厅不是一个空荡的广场，而是一个集吃住行游购娱于一体的高水平的综合服务功能区。城市客厅应具备区位、环境、资源、设施、档次等方面的特色和优势。淄博目前还没有一个足以承担城市客厅重任的区域。所以现在就迫切需要一个展示形象、接待宾客的城市客厅。谁能抓住这一超级机会，谁就将成为淄博大发展时代骄子。,淄博正面临着区域性中心城市发展机遇，需构筑现代化的服务平台，不断强化城市个性，树立城市形象。本案开发将强化对高端服务和高档消费需求的引导，为高收入阶层打造多元化的高端服务平台，帮助实现城市功能和凝聚力的提升。本案最有希望成为淄博作为区域性中心城市的超级城市客厅！,战略机遇一,据预测：第三产业中的休闲业在十年后，休闲消费支出将占到城市人口消费支出的50以上。未来休闲经济的发展有着无限巨大的潜力，以休闲居住、旅游休闲、商务休闲、康体养生、休闲体验为主的休闲产业将成为休闲经济的支柱。休闲经济必将成为21世纪中国的朝阳经济。,2、从休闲旅游来看,（1）经济水平不断提高,趋势判断：淄博呼唤高端休闲,从上图可以看出，淄博社会已经进入小康与富裕阶层的过渡时期，城市化进程也不断加快，人均GDP也处于领先地位。按照国际的经验，人均GDP超过1000美元，消费结构向发展型、享受型升级，过去的奢侈品将转化为居民的必需品。以商务交流、康体养生、娱乐休闲、生态居住为主的高端休闲平台，呼之欲出。,不同阶段下的休闲模式对比,小结：需求与供给严重错位,淄博已开始产生小康阶段的休闲需求，但产品供给和经营层次却严重错位，投资不足，经营理念、设施环境品位等较大地脱离了小康阶段的休闲需求。供给的滞后直接阻碍了需求的正常发展，目前的休闲模式基本没有超越餐饮、打牌、购物、逛公园等常规生活的范畴。,（2）淄博休闲旅游现状,从淄博的旅游规划再结合现状来看出，淄博的旅游方式还停留在观光阶段，产品粗放，功能单一，开发水平较低。,五区三县旅游发展定位,高青：发展百里黄河观光桓台：齐国水乡、名扬鲁中淄川：恢复蒲家庄北方古村面貌博山：打造“中国鲁菜名城”沂源：开发三大品牌，建设生态名城临淄：“足球起源地”是张王牌周村：保护古商城、重建老字号张店：打造“淄博旅游大本营”,商务、度假游比重较大,从不同目的来淄博所占比例的排序来看，商务、度假占全部游客的43.16%，接近一半的比例，商务、度假市场潜力巨大。（如下图）,游客市场以过夜游为主,据调查测算，过夜游客占全部游客的78.82%，21.18%的游客为一日游游客，当天往返。说明淄博休闲市场还没有发育成熟，这与缺乏高端的休闲设施有很大的关系。,小结：休闲旅游需要升级换代,目前淄博的休闲旅游基本以景区观光模式为主，主要利润来源于门票。而休闲旅游延伸出来的产业链基本没有展开，可谓旺丁不旺财。因此，淄博旅游急需升级换代，由传统的旅游观光模式转变为休闲体验模式。本案作为一个休闲地产项目，凭借其规模以及资源优势将带动整个桓台乃至淄博休闲旅游的新时代。,（3）张店休闲市场格局,1）餐饮休闲一条街从明清一条街到新世界商业街，然后向东到美食街逐渐形成了淄博餐饮休闲一条街，这也是淄博餐饮休闲相对集中的区域，主要有鲁菜、川菜、粤菜等各种菜系，但规模较小、特色不足，档次也相对较低。张店生态型餐饮以江南濠景、高丽民俗大观园、淄博人家等为代表，但相对来说，也还有待于进一步的升级。但临淄的桓公台餐饮相对做的就比较好。,2）中心商业集中区淄博的中心商业主要集中在美食街与共青团路之间，从空间形态看，老城区市级商业主中心由几条错落有致的商业街组成一个“口”字形商圈，以淄博商厦、银座商城、金帝购物广场、王府井等为骨干，是整个淄博最为繁华的商业中心。按照规划，未来另一个商圈是以华光路为骨架、西十路为依托，以新城核心区为磁心的新城区市级商业副中心。,3）中心城市休闲区淄博城市中心休闲区主要围绕人民公园为核心，成为人们休闲的一个主要目的地，整个淄博也缺少像样的游乐公园，所以周末人们很难再有更合适的地方，人民公园就成了淄博最受欢迎的中心公园。大量对生活有品味，喜欢运动健身、理疗保健、形体美容的人士需求无法得到满足。,4）宾馆酒店业淄博酒店主要以淄博饭店、世纪大酒店、皇家大酒店、泰兴大酒店、鲁中宾馆、张店宾馆等代表。目前淄博只有世纪大酒店一家五星级酒店，几乎来淄博所有的高档客户基本都在这里接待，已成为市政府以及企业的重要接待场所，目前还有另一所五星级酒店在建设中，四星级酒店也比较少。整个淄博酒店宾馆业都是普通的建筑体结构，缺少生态型、园林型、文化型高端有特色的酒店，无法满足经济发展和消费多层次、多元化特色的需要。,5）休闲娱乐业休闲娱乐以天乐园、齐王府、万紫千红等高档娱乐场所为代表。目前淄博的娱乐场所较多，水平不高，娱乐方式主要以KTV、夜总会、桑拿、浴足、按摩等，关键在于特色不足，档次不高，大量的有车一族选择到青岛、济南等地消费。随着张店“商都”的打造，大量的商务、生意人士往来，对高端、特色休闲娱乐业提出了巨大的需求，得先机者得市场。,对游客而言，淄博的印象多是工业城市，长期以来一直是过境城市，而非真正的旅游目的地。重要的原因之一也就是因为淄博缺乏高端休闲旅游平台。从整个淄博休闲旅游差异化定位发展来看，淄博休闲旅游产业目前处于初级观光旅游阶段，开发深度广度都欠缺。并呈现星星点灯的散漫状况，缺乏明月和龙头，缺少一个能够满足高端游客、商务游客需要的休闲旅游平台。,小结：满天星斗，缺少明月,打造大淄博休闲天堂,要做大做强淄博休闲旅游业，必须实现向休闲度假和体验模式的转型，并且要有示范性的项目作为领头羊，促进淄博旅游向休闲化、精品化、高端化方向发展。这对于本案来说是一个历史性契机，项目是张店城市拓展重要方向之一，也是桓台新区建设的点睛之笔，具备打造成为立足打造大淄博面向山东乃至全中国的高端休闲天堂。,目前淄博休闲旺盛的市场需求以及需求的多样性与市场供应产品不相匹配，市民休闲需求并没有真正释放；淄博一小时都市圈内缺乏适合现代休闲消费的场所和项目。整个淄博缺少高端休闲旅游产品来满足富人阶层日渐增长的消费意识和消费能力。本案将担负起淄博休闲旅游业升级换代的超级引擎，成为大淄博休闲旅游的一轮“明月”。,战略机遇二,3、从地产市场来看,由于淄博市政府出台“关于老城区限制用地”的规定，市区中心楼盘的供应量将明显减少。但老城区板块具有商业中心、交通便捷、配套完善等优势。同时这些特点也导致了其土地规模的局限性，因而老城区的楼盘大致都有以下的特点：楼盘规模一般都较小；建筑设计多为多层、高层；楼盘绿化、景观缺乏；相对价格偏高。,1）老城区板块：旧城开发,2）新城区板块：西部卧城,新城区板块主要依托淄博新区开发，目前该板块是整个淄博房地产市场最为火热的板块之一，像现有的小商品批发城、黄金国际等大盘也正在推向市场。但是由于目前该板块目前还不成熟，现在以居住开发为主，缺少相应的城市功能支持，可以说是淄博现在的西部卧城。,3）高新区板块：产业新城,淄博高新区是1992年成立的国家级工业园区，汇集了齐鲁石化、山东铝业、新华制药等大型上市公司。受到强大产业支持，周边已经形成一些居住配套，由于目前房地产开发档次以及水平相对较低，加上城市配套不够，开发总量不够，市场发展空间较大。,小结：西部、北部：购房者的首选,规划中市政府将迁至西北部，并且将发展的重点放在新城区和开发区，这在无形之中会带动西、北部地区的繁荣及房地产的升值；西、北部已逐渐形成一个新的居住区域，消费者对于这一区域的购房信心指数在逐步提升，这也是本区域成为消费者选择率居高的重要因素；伴随着政府规划的出台，根据中原地产最新做的一次需求市场调研显示，选择在西部和北部购房的消费者比例达到了73.9%。选择西部、北部居住已成为当地购房群体的一种共识。,（2）整体市场剖析,1）从供应来看：供应巨大，竞争激烈由下表可以看出，2005年房地产投资、施工面积、新开工面积和竣工面积都有相当比例的提高，但是销售面积却有5.36%的下降。其主要原因便是宏观政策的影响，这也同时预示了2006年的销售竞争将更加紧张和激烈。,2006年，确定推向市场的住宅产品将超过240万平方米，实际推向市场的体量将超过这个数字。如果根据淄博当地房地产市场运作模式（即开工不久即可进入销售）计算，以2005年的开工面积（416.15平方米）为市场依据，2006年的住宅市场供应量仍然超过640万平方米。由此可以得出，市场总供应量大，销售速度放缓，07年的竞争仍然非常激烈。,2）从产品来看：产品同质化现象严重整个市场产品以多层、小高层和高层为主，基本上没有别墅、花园洋房等高端类产品，每个社区的配套、环境以及户型等都缺乏创意，同质化现象严重。跟风和互相抄袭导致了同质化竞争，销售缓慢也是必然的结果。显然，在大量地产供应充斥的市场里，如果不能在把握好整个市场的发展脉络基础上寻找市场的空白点来对自身进行定位，不能创新产品，就很难在市场上立足。,3）从价格来看：持续上涨，空间较大从下图可以看出，淄博的房地产市场均价逐年在稳步提高，据统计，上半年销售价格保持了匀速上涨，全市新建商品住宅平均单价是每平方米2137元，同比增长9.25%，其中中心城区达到了每平方米2415元，可以看出，价格将继续上涨，住宅市场需求虽跟不上供应，但也庞大,4）从消费来看：消费旺盛，购买力强在2005年社会消费品零售总额中除高青、沂源两县零售总额分居全省第137位和69位外，其余六区县零售额均居全省前50强行列。其中，张店区居第3位、淄川区居第20位、临淄区居第25位、博山区居第39位、桓台县居第44位、周村区居第48位，可见淄博消费水平稳步提升。,（3）高端住宅发展特点,1）高档住宅对城市中心区依赖较大高档住宅集中在中心城区以内，还未出现发达城市的离城现象；区位和地价决定了高档住宅不可能享有特殊的资源；2）各种档次住宅混杂在同一小区30万的房子跟100万的住宅同在一个楼盘内，各档次住宅单价区分不大，仅因面积大小形成价格差别；3）缺乏彰显其尊贵地位的特质多数高档住宅产品为一般住宅小区顶层复式和特大面积单位，高档住宅没有在综合素质上体现价值。,（4）未来高档住宅市场预测,1）高档住宅需要人以群居淄博城市处于城市裂变期，各种资源格局将重组，市区内已经很难为都市高收入人群提供真正意义上的高档住宅，其格局将重新建立。2）高档住宅价格体系重新建立淄博的别墅以经济型为主，单价与高档公寓一样，在城市中属于价格较低的城市，这种单价和总价随着享有资源和产品的改善都将上升。3）高档住宅需要私密性和区隔从资源资源和开发成本角度看，真正的别墅只能出现在郊区,独立性和区隔需求突出.,（5）典型性项目剖析,中润华侨城总规图,奥园效果图,通过综合评价可以看出：中润华侨城别墅代表了淄博楼市的最高水平，其次是奥林匹克花园和黄金国际凭借自身的规模优势也具有一定的席位。整个房地产市场还停留在卖产品卖环境阶段，卖生活方式的少之又少。可以看出目前淄博没有很出色的产品，通过产品创新，做出特色，就不怕没有市场，所在在产品设计上一定要下深功夫，才能做出好产品。,群龙无首，缺乏样板淄博目前房地产项目基本以大众化市场为主，富人阶层也很难买到好房子，于是很多纷纷到东部沿海城市置业。而淄博拥有众多富有生机的企业，造就了规模可观的富人阶层，但却没有与之相应的高档消费场所，也没有与之相应的高端居住社区。整个高端居住极度缺乏，市场处于群龙无首的状态，本案在这个尚未完全释放的市场中将大有可为。,小结,战略价值三,本案未来将以优美的环境、优质的产品、特色的配套、独特的氛围，将引领淄博房地产的高端消费市场，打造成淄博地区宜居典范社区，开辟淄博一种新的高尚生活方式。未来本案将成为淄博最具影响力的高端住宅项目，成为地产市场的新标杆。,二、地利,1、从大淄博空间看：东西贯穿，南北扩张2、从区域板块来看：张店往北，桓台向南3、从项目价值来看：带动桓台，对接张店,1、城市空间地位,本案所处区位具有“地利”优势，首先从大淄博发展空间来看，根据淄博十一五发展规划，将采取中心镇合村并居打造“城市组团区”，十一五”期间，淄博将形成与中心城区发展相对应的博山、淄川、周村、临淄、桓台五个城市组团区；根据沂源、高青两县城的发展，突出特色、完善功能、集聚产业，建成独具特色和魅力的山水城市。大淄博的形成必然会加快城市化进程，吸引更多的人来淄博就业生活。,（1）城市空间将迅速扩张,如右图所示，淄博五区三县呈现不同的产业结构，按照规划，未来南北东西十字交叉成“城市景观带”，未来将以张博路、柳泉路、柳泉北路连接博山、淄川、中心城区和桓台，形成城市发展的南北带。以张辛路、张周路、新济青路连接临淄、中心城区和周村，形成城市发展的东西带。本案正处于南北发展轴线上，具有明显的区位优势。,淄博目前城市发展空间是东西从周村、张店到临淄形成的发展轴线，南北是从高青、桓台、张店、临淄、博山、沂源形成的发展轴线。而项目正处于南北发展轴线上，势必会最先受到城市发展辐射。在整个大淄博格局中，张店北部高新区和临淄已是成形的工业园区，受到第三产业辐射最容易形成产业聚集区。既处于发展主轴线上，又处于产业聚焦区附近，这对于项目来说也是一个机遇。,城市空间：东西贯穿，南北扩张,战略价值一,大淄博城市空间将不断迅速扩张，城市化进程将会越来越块。项目又处于两个区县的发展中轴线上，拥有便捷的交通干道连接，能在第一时间内吸收两大主城扩张所带来的机遇和能量。,2、从区域板块来看,（1）张店：向北、向西发展,从张店的城市发展格局来看，有两大大发展主方向：一是城市往北，以高新区为核心，大力发展第二产业；二是城市往西，以淄博新区为核心，大力发展房地产业；项目正处于北部产业发展主方向，大量的产业从业人员和企业是项目的重要市场支撑。,高新区,淄博新区,中心区,本案,高新区提供强大产业支撑,淄博国家高新区是1992年11月经国务院批准设立的全国53家国家级高新技术产业开发区之一，科技部命名的国家新材料产业化基地。目前淄博高新区内各类企业已达到3000余家，有国内的11家在境内外上市公司入驻高新区，另有韩国三星、美国百利高、PPG、荷兰DSM等世界性大公司已经进区发展。这些企业未来都有可能成为我们项目潜力消费市场和潜在目标群体。,（2）桓台：淄博的后花园,桓台近年来坚持可持续发展战略，比较完整地保存了绿水秀林、锦绣田园的优良自然环境。良好的生态环境，便捷的交通环境，使淄博真正成为淄博的后花园。而桓台的发展必须要大力发展第三产业，才能阻止桓台游客到张店消费的格局。因此桓台只有以打造淄博后花园为目标，鼓励开发一些高端休闲设施，才能吸引更多的淄博人来桓台休闲消费，才能使整个桓台升级换代、脱胎换骨。,桓台开发区提升板块价值,桓台经济开发区规划面积30平方公里，按照规划，柳泉北路两侧重点发展物流服务业，柳泉北路西侧生活用地以外至东猪龙河重点发展电子信息、生物工程、新材料、孵化机构等高新技术产业；新上和在建1000万元以上的工业项目39个，已开工和在建34个。经济开发区的不断开发也势必会带动周边土地升值，也会吸引大量企业进驻，而我们的项目与开发区管委会仅一墙之隔，区位优势明显，这对于项目也是一个千载难逢的好机会。,调查显示，2005年72家企业集团实现利润为72.8亿元，全市企业综合生产经营景气指数，05年年末达到最高点149.88，创开展景气调查以来的历史最高记录。随着淄博进入经济发展新台阶，大量企业逐渐带动居住、休闲、商务等市场的发展，房地产业迎来发展的春天，旅游休闲业浪潮也蓄势待发，必须要有合适的供给来承接这些市场需求！淄博庞大的石油化工、生物医药、陶瓷、服装等产业企业的支撑，大型企业旺盛的消费力，对高端市场来说，特别是商务接待、高端居住等是一个强大的支撑。,（3）市场需求需要供给来承接,小结：桓台向南，张店向北,按照桓台县政府的规划，整个桓台发展的重点向南方向。目前政府已计划将县政府南迁，我们项目要紧邻开发区管委会。张店产业方向向北，新城方向往西，这已经成为事实。而项目正好处于两者之间，具备绝对区位优势。,战略价值二,本案:处于两个城市的发展主轴方向上、紧邻都市的两大产业开发区，具备强大空间辐射和市场支撑。势必成为，服务于整个大淄博的高尚休闲居住区域，撬动整个区域板块价值的提升，对接张店、带动桓台，成为名副其实的超级城市发展引擎。,3、从项目价值来看,城市价值决定项目价值，随着桓台在大淄博城市群中的地位不断提升，本案也将脱颖而出，以崭新的面貌展现给社会。本案是桓台城市拓展的重要方向之一，项目可谓一片处女之地，土地平坦，利于开发，又处于两个城市的衔接地带，不久的将来这里将成为大淄博的消费高地、休闲高地、居住高地。,优势一：承上启下，左右逢源,本案是所在片区第一个集休闲、居住、商务于一体的高档社区；项目具备承上启下，左右逢源的优势。既承大淄博城市战略之上，启桓台城市发展战略之下；左右临近淄博高新区以及桓台开发区等，产业资源丰富、市场潜力巨大。,从交通来看，紧邻张店直通桓台的柳泉路，旁边有205国道经过，周边分布济青高速、滨博高速和省道，交通干线呈口字型包围项目，条件非常优越。.优越的交通条件对项目吸引周边区县特别是张店市场，起到了关键的支撑作用。,优势二：交通便利，出入方便,小结：对接张店,从城市功能来看，本案可以弥补整个张店乃至整个淄博高端休闲、高端居住的市场空白，带动淄博的城市升级。从城市经济来看，本案未来将成为淄博的一个新的消费高地，势必会活跃淄博消费能力，带动淄博经济发展。从城市形象来看，目前淄博的城市形象以人民公园区域为主，未来的项目以超大规模的气势势必会成为整个淄博的超级形象展示区。,小结：带动桓台,从微观层面来看，本案可以缩短桓台和张店的经济距离和心理距离，让大淄博人士发现桓台；从中观层面来看，本案可以大大提升桓台的城市形象和城市品位，从而升华桓台的休闲价值；从宏观层面来看，本案将大大提升桓台的城市能级，使之成为大淄博的城市客厅，并成为在休闲经济时代，成为鲁中地区最高端的休闲产品。,战略价值,我们认为，本案价值不仅关系到企业自身的利益，而且与城市的发展关系甚为密切。本案不仅是一个项目，更是一个城市发展引擎，也是一个代表城市形象的示范区。所以，本案可以通过开发成为一个政务、商务的交际平台来寻求市场空白；未来这里将是一个富裕人士休闲居住的超级平台，一个代表城市形象的超级客厅。,三、人和,1、城市休闲文化2、企业资源优势,1、城市文化优势,山东素称“齐鲁之邦”，在这片神奇古老的土地上曾孕育了中华优秀的民族文化。以当今曲阜为中心的鲁国是儒学的发源程序地，儒家创始人孔子就出生在曲阜。鲁国的东邻是以当今淄博为中心的齐国。淄博是国务院批准的山东半岛经济开放区城市、国家历史名城、中国优秀旅游城市。淄博历史悠久，资源丰富，文化底蕴深厚。,（1）淄博文化名片：齐文化,淄博文化主要包括：几千年前的齐国故都、中外闻名的陶瓷名城、聊斋志异作者蒲松龄的故里、百年商埠旱码头，2004年这里被认定为世界足球的起源地等等。其中齐文化可以涵盖一切。齐文化的基本内涵可可概括为：倡变革、尚法制、重工商、尊学术、兼义利。,按照王老师观点，齐文化最吸引人的其实就是世俗文化，可以用“饮食男女”四个字来概括，因为历史上的齐国国力强盛，商业发达，齐人不仅善于治国，更善于享乐，可以说是引领中国休闲文化之先的祖师爷。所以齐文化体现的是一种休闲文化，这与项目的开发理念想吻合。,2）齐文化，休闲文化的祖师爷,本案是一个休闲型地产项目，休闲是项目的核心理念之一。而齐文化骨子里却透出浓郁的休闲气息。因此，将齐文化融入项目中，则是锦上添花、如虎添翼。因此，本案在开发中应该充分挖掘齐文化，在建筑风格、环境景观以及项目文化都要融合齐文化内涵，将齐文化中的休闲内涵演绎到恰到好处。,（3）齐人之福，项目灵魂所在,战略价值一,本案要做出文化做出品味来，必须要深入挖掘齐文化，将齐文化渗透到项目的骨子里。只有这样才真正体现出项目的特色，才能使得项目具备差异化、竞争力。,2、企业资源优势,山东鸿嘉集团公司是淄博市“重点被保护”民营企业之一，目前已经形成了以地产开发为龙头，建筑材料、装饰工程为配套的地产体系；以光缆管网施工、联通营业厅、数码电话、CDMA业务为主体的通信体系；以Disco广场、KTV、保健洗浴、客房会所为主体的文化娱乐产业；以重油研制、船舶油开发为主体的能源体系。所以说，鸿嘉集团不是一个单纯的地产开发商，而是一个涉及多方面领域的集团公司。因此，鸿嘉集团对于复合项目开发项目来说具备先天优势，无论从人才还是管理以及资金等方面都能最大限度推动本案的顺利实施。,企业运作优势,项目初期的投资资金充足：鸿嘉企业投资能力优于一般房地产开发公司，具有强大的资金支持；企业品牌形象好：企业实力、信誉得到政府和社会的肯定和认同；社会资源丰富：在政府公关、获取资源、办理相关手续方面有良好的社会资源；现有团队的前期开发能力较强：长于获取资源、规划和筹建等这些开发前期的环节；,项目对于鸿嘉集团的战略意义,投资防风险：培养新的增长点，通过投资不动产高增长率行业增加企业利润，支持强化主业；转变资产增长模式：使资产增长的重心部分地转移到最具增长潜力的不动产项目上；培养新主业：培养新的现金流乃至明星类主业，以降低和回避存在的不可控制回避的风险；多样化投资模式：通过对不动产投资，完成从资金、资源、资产到资本的过程，可为未来资本运作的题材作铺垫；,鸿嘉集团对项目的开发目标,最低目标：不求立刻赢利，培养项目成为企业的后备性资产，以支持主业扩张；最高目标：迅速建立良好的赢利模式，转变的投资运用模式，建立一个良性现金运作体制；,战略价值二,鸿嘉集团将凭借自身雄厚的实力以政府、企业和消费者三老满意为立足点，即充分考虑自身利益、投资者利益、所在区域板块的利益相结合、相统一的原则，着眼于整个区域经济发展的需要和区域联系，优化板块功能系统，对接张店产业，将本案打造成淄博的一个城市客厅和超级迎宾馆。,南国桃源：“佛山的御花园”集休闲度假、康体娱乐、商务会议、宗教文化、欧陆风情、田园风光于一体的大型现代化旅游胜地南国桃园度假区面积方圆8平方公里，距市中心区较远，地处广州佛山、南海、花都、三水交汇处，距南海客运港约18公里，往香港和澳门交通非常方便。,区位图,案例借鉴1：商务政务接待模式南国桃源,决策过程,早期定位以港澳、广州、珠三角地区这个大市场为依托，利用自然风光开发休闲度假、康体、商务会议旅游设施，并聘请专家学者制定了南国桃园建设总体规划。作为一个综合型的旅游观光胜地，南国桃园坚持走商务主导型旅游路线。南国桃园开园的头几年间，正好碰上全国宏观经济调控。旅游经济的低迷，使立足未稳的南国桃园也一度“门前冷落车马稀”，一些时髦项目如野战俱乐部、斗牛场等热了一阵便陷入门可罗雀的尴尬境地。于是有人提出，南国桃园的消费档次太高了，只有开发一些适合大众化消费的游乐设施，才能带旺南国桃园。,大众化VS高端开发？,决策层通过深入的调查研究之后认为，如果开发大众化的游乐设施，就意味着要否定原来的休闲度假区定位，蜕变为普通的城市公园。这样一来，也许能够获取短期利益，但从长远来看，一个没有个性的旅游度假区其前景必然是黯淡的，岂能为了短期利益而损害长远利益？休闲度假区就是要突出宁静、恬适的氛围。因此，南国桃园不仅没有开发诸如“过山车”之类的游乐设施，还果断地取消了野战俱乐部和斗牛场等影响环境清静的项目。在后来的发展过程中，南国桃园成功地引进了中央电视台南海影视城和枫丹白鹭酒店等高档项目，从而成为一个品位和知名度都较高的旅游度假区。,案例借鉴2：高端休闲地产模式假日半岛,大广州,清远,碧桂园假日半岛，处于大广州（花都）与清远之间，占地规模约1万亩，目前已从一块生地上打造出来一个新城。目前销售状态良好。,项目启动,假日半岛在一块生地上最先没有启动的五星级标准的酒店和18栋高尔夫球场以及特色商业故乡里。在配套充分的到位的时候再全面进行地产开发，使得生地变熟地，熟地变宝地。目前碧桂园已经进入全面地产开发阶段。,主要配套,“故乡里”主题园林“故乡里”规划建筑以岭南水乡风貌为基础，采用原址搬迁的建筑方式，直接选取来自岭南水乡古镇的、具有上百年历史的古旧材料，真实再现了岭南水乡古村镇的传统风貌和发展史。国际标准高尔夫球场 五星级假日半岛酒店 酒店按五星级标准建造，充满浓郁的亚热带风情。去年10月投入使用后，渐成为旅游团的住宿首选。假日风情商业街 夏威夷式假日风情商业街采用环回式连廊设计。,第二部分战略定位,1.基本理念,为打造一个具备唯一性排他性和权威性的面向淄博乃至鲁中地区的高端休闲交际平台，应遵循以下基本理念：主题化：在经济发达社会，简单的常见的豪华已经使人司空见惯，失去了新鲜感和吸引力。只有以鲜明主题和文化内蕴为基础，才能构筑出令人耳目一新流连忘返的理想平台。本案主题特色为以生态园林和齐文化为背景的风情。,高端化：倾力追求完美的高端经典境界，执行生态精品主义，以政务商务为核心构筑一个高端园林化交际平台。杜绝低端市场的干扰。园林化：以园林生活为核心，处处营造轻松愉悦的园林氛围，使人们在此真正放松身心。文化化：任何细节皆应以文化为本，从空间安排到生活配套便利的考虑，都应努力营造一个充满齐文化氛围的休闲环境。,2.总体定位,定位：鲁中福地淄博客厅以齐文化为核心，是推动淄博乃至鲁中地区城市经济、产业发展，提升城市形象、城市魅力的高端商务、政务、休闲引擎。,她是以齐文化为核心，铸淄博休闲产业之丰碑，造鲁中高端休闲之样板，成淄博城市形象之名片，塑淄博第三产业之脊梁：是了解齐人之福的福地；是文化休闲生活的福地；是政务商务接待的客厅；是文化商业消费的客厅；,3.形象定位,定位：鲁中高端休闲交际平台以淄博乃至鲁中地区的齐文化为核心特色的政务/商务休闲、交际、接待、活动的超级平台。,她将成为：五区三县政府首脑交际接待的首选平台；商界应酬的首选平台；官商交流的首选平台；淄博高端休闲、运动、娱乐、居住平台；她将成为淄博对外宣传的一张重要“名片”；她将成为淄博打造“鲁中商都”的重要引擎；,4.功能定位,功能定位：本案规模较大，不是一个简单的地产项目或旅游项目，而是一个以齐文化为核心，集丰富城市功能于一体的休闲平台，其功能由五大特色化主导功能组成。园林酒店休闲商业商务会馆企业会所运动俱乐部高端居住,4.1.功能构建,齐福园,齐商园,齐乐园,齐名园,齐人园,齐人福地、鲁中之心,齐都星城,项目名称,形象定位,项目名称,园林酒店,商务会馆,运动俱乐部,企业会所,居住配套,六大功能,三大主导功能,功能分类,三大辅助功能,齐风园,休闲商业,4.2.三大主导功能,园林酒店：是满足政务商务接待、交际需要的园林式五星级酒店，淄博乃至鲁中交际中心，包括餐饮、商务会议、客房居住、游泳等。商务会馆：是满足高端休闲养生需要的休闲中心，主要包括高端餐饮和水疗等。运动俱乐部：是满足高端运动娱乐需求的运动中心，包括体育运动、健身运动和高尔夫运动等。,4.3.三大辅助功能,企业会所：以生态环境和中式建筑为主题风格打造的企业商务会馆，是企业接待度假、休闲中心，包括企业接待、企业度假、企业休闲等。休闲商业：以齐文化打造的时尚商业街区，是都市商业休闲中心，包括文化商业、休闲商业、旅游商业等。居住配套：以生态园林为特色打造的居住配套设施，是淄博高端居住中心，包括居住、商业、教育等。,4.4.项目构建,5.功能布局,利用原有窑址地形条件，进行水系的布局设计；水系形式取意齐文化中“玉如意”的形状，形成地块范围内由北向南的布局；公建配套部分以环绕东侧较大水面布局为主，便于集中开发建设和形象打造。,功能布局图,6.景观系统,齐都星城的景观系统构建以充分展现水景观和齐国文化风韵为主。通过主要道路、主题街区、标志性建筑、特色广场、湖水等营造出齐都星城独具魅力的城市意象。在齐都星城的景观系统规划中形成了“两横两纵一环”的主体景观结构。,（6.1）两横两纵一环景观结构,齐都星城的“两横两纵一环”景观结构是指以两条主交通轴、两条形象轴和环湖景观轴为齐都星城的主要景观纵轴。,交通轴,形象轴,形象轴,交通轴,环湖景观轴,（6.2）交通轴景观,主主交通轴是连接齐都星城的最主要交通干线，也是展现齐都星城园林生态风貌的主要道路和景观轴线。纵横交错，通过入口形象大门、湖面、高尔夫练习场构成景观的主要节点。,交通轴,交通轴,（6.3）形象轴景观,形象轴景观是体现齐都星城作为政务商务交际平台和文化休闲的重要景观区域，也是齐都星城的最佳对外展示景观轴线。主要由文化街区形象带和园林酒店形象带两部分内容构成，通过文化风情街区、形象广场、湖构成景观主要节点。,形象轴,形象轴,交通轴,（6.4）环湖轴景观,环湖景观轴是体现齐都星城作为滨湖特色的重要景观区域，也是齐都星城的最佳临水景观轴线。主要由高尔夫练习场、运劲俱乐部、700亩湖水构成主要景观节点。,环湖景观轴,案例1：齐鲁水郡温泉城,“齐鲁水郡温泉城”项目位于济南市的北大门商河县城区西南部，总占地面积1345多亩，包括460多亩的天然湖泊。项目的规划建筑面积30万平方米，主要由休闲养生设施、人文居住社区、商务休闲设施以及综合服务设施组成，包括温泉健康中心、养生会所酒店、人文居住社区、国际会议中心、马术俱乐部、水上公园、企业会所等。齐鲁水郡温泉城”集人居、养生、商务、会议、文化、旅游、体育、娱乐、购物为一体。,案例2：南国桃园度假区,南国桃园度假区地处广州佛山、南海、花都、三水交汇处，面积为8平方公里，距市中心区较远，距广州、佛山、南海桂成均为12公里，距南海客运港约18公里，往香港和澳门比较方便。,南国桃园,项目定位：“佛山的御花园”集休闲度假、康体娱乐、商务会议、宗教文化、欧陆风情、田园风光于一体的大型现代化旅游胜地。,7.分项目描述,整个项目分为三大主导功能和三大辅助功能，每项功能包括不同的业态，相互之间有差异，又能相互促进，紧密衔接。这对整个项目的循环开发起到很好的保障作用。,（7.1）齐福园,项目定位：鲁中首家五星级齐文化园林酒店她是一个以生态园林为亮点，以齐文化为依存，以高端休闲娱乐为内涵，以政务商务交际为目标打造的鲁中地区首家五星级园林式特色酒店。,齐福园特色体现：园林特色体现：临湖而建，以齐国古代皇家园林为主题兴建，庭院式围合；功能特色体现：将休闲、娱乐、餐饮、会议、居住、运动、水疗等高端休闲功能复合为一个整体；齐文化特色体现：包括规划建筑形式符号、园林景观环境小品、项目标志标识设计、内部装饰、包装宣传、管理服务等；,功能组合：,齐福园酒店主体是一座以模拟齐桓公皇宫为建筑样式的五星级园林酒店。酒店的主楼为大堂，两边分布三层辅楼，一边为临水商务客房、会议、中西餐饮；一边为标准客房。酒店关键点在于齐桓公元素的融入，特别是内装饰部分，要体现出气派和齐文化特色。,酋长宫殿酒店,齐福园豪华客房采用中式建筑，以古代齐国有名人士命名，作为客房的一部分。府邸内部装饰以再现古代名人故居为原则，将名人生平、功绩等在府邸得以体现，比如：姜太公、齐桓公、管仲、晏婴、齐威王、齐宣王等。府邸以独栋别墅建造，是酒店客房组成部分，面积控制在300800平米之间，以豪华总统套房标准建造。,齐福园室外游泳以齐国皇家园林为主题的园林式游泳池；采用庭院式围合而成，具有半露天、与园林辉映等特点，可以设冲浪区、标准游泳池、豪华浴场等。,齐福园文化广场酒店主入口，可以设置三大内容：入口齐文化牌坊，仿古建筑；可以建造一个标志性建筑，建议为齐桓公或者知名人物，周边分布一些小的名人雕塑，石刻其生平功绩；广场可增加小型的音乐喷泉；,姜太公牌坊,案例3：舜耕山庄,舜耕山庄始建于1985年，占地200余亩；集民族风格，地方特色，历史文脉，时代气息于一体的园林式四星级涉外宾馆，是泉城十大景观之一，极富中国园林特色。宾馆拥有各类客房280间套，能同时安排近500人下榻。各式餐厅、宴会厅40余个，可同时容纳千余人就餐。二十多个大小会议室，可举办10人至800人的各种会议。是济南市政府接待中心、企业接待中心。,入口大门,内部园林,内部园林,酒店主体,舜耕山庄餐饮,卿云堂：位于宾馆首层四季厅酒吧北侧。以海鲜为主，明档自选，供应正宗鲁、川、粤、闽等；百舜餐厅：位于四季厅酒吧西侧。提供特色肥牛火锅；风味餐厅：位于百舜厅北侧。为阁下提供济南传统风味小吃及川、粤、闽、淮扬等特色菜品；酒 吧：宾馆首层中央，位于四季厅；南风阁宴会厅：位于宾馆南风阁。装饰豪华，文化氛围浓厚，是主要高档宴宾场所，主理正宗“佛跳墙”等高档菜品；,舜耕山庄餐饮,鲍翅皇宴会厅：位于风味餐厅北侧，提供鲍鱼、鱼翅、燕窝精品等菜品，设有2-16人宴会厅8间；观光宴会厅：于贵宾楼三楼，主理燕、鲍、翅和鲁、