禹州华侨城项目市场部分 76P.ppt

1,禹州华侨城项目市场部分,2,宏观经济分析合肥整体市场分析项目区域市场分析区域成交客户分析合肥大盘案例分析,3,近年发展十分迅猛，已成为全国性城市，辐射力大大增强,经济发展迅猛：2008年合肥多项经济指标增幅在全国省会城市排名第一；产业逐步壮大：合肥目前已成为全国重要的家电生产基地（2008年家电产值突破300亿元，居全国第三）、汽车产业基地和高新技术产业基地；全国交通枢纽：合肥是全国高速铁路建设最密集的城市之一，新桥国际机场按照国内级干线机场标准建设；一线房企抢滩：由于合肥的快速发展，已吸引了深圳深业、万科、绿城、绿地、华润、碧桂园、恒大、融科置地、大连万达、深国投、长虹、海尔、厦门国贸等全国一线品牌开发商进驻。,孙金龙：合肥区位优势正在升值,宏观背景,4,总量提升：2009年合肥市GDP总量预计超2000亿元，在中部六省位列中游；增长迅速：2009年，合肥GDP增幅为17%，在全国省会城市中连续三年排名第一，合肥已经进入城市的高速发展期。后发优势：与东部与中部城市相比，合肥GDP总量处于较低水平，但增长迅速，发展潜力巨大，为房地产发展创造了良好的经济环境。,合肥经济进入高速发展期，表现出巨大的后发优势,数据来源：各地各年统计公报等,宏观背景,5,近年人均GDP持续高速上升，2004年以后，在加大城市基础设施建设投入的“大建设”背景下，带动人均GPD大幅上扬；2008年人均GDP超过接近5000美元，房地产进入成熟期，房地产平稳增长。预计2010年合肥人均GDP将超过6000美元。,数据来源：合肥各年统计公报,人均GDP接近5000美元，房地产市场进入成熟阶段,宏观背景,6,居民收入、消费、储蓄额提升，房地产消费需求增加,数据来源：各地各年统计公报,收入消费水平提升：居民收入消费水平不断提高，生活水平由温饱型转向富余型。储蓄增长：居民储蓄存款逐步增加，民间资本充裕为房地产市场创造良好的发展环境。,宏观背景,7,2008年合肥市总人口为486.74万人，城镇人口210万人，城市化率达到43.1%，处于城市化进程加速阶段。截止到2008年底，合肥市户籍人口486.74万人，常住人口501万人。其中市区户籍人口225万人，常住人口312万人。,数据来源：合肥各年统计公报合肥市公安局户籍管理科,合肥市目前处于城市化加速发展阶段，住房市场需求旺盛,宏观背景,8,宏观经济小结：,9,宏观经济分析合肥整体市场分析项目区域市场分析区域成交客户分析合肥大盘案例分析,10,房地产投资增长趋势不改，下半年有所减缓,整体市场,2009年房地产投资额达601.34亿元，同比增长6.4%，其中住宅投资432.77亿元 上半年房地产投资增长明显加快，个别月份投资增幅达到70%以上；下半年投资增幅有所减缓。,11,09年1-11月新开工面积1648万平米，其中住宅新开工面积1353万平米；09上半年，市场回暖初期，以消化市场库存为主，新开工面积并不大；自6月份开始，新开工面积快速提升，连续数月商品房新开工面积均超过200万平方米，预计全年新开工面积超过1800万平方米，其中住宅超过1500万平方米。,整体市场,商品房新开工量在大幅增长，全年突破1800万平方米,12,全年基本处于供不应求市场格局中，,2009年初，市场继续受到去年楼市的影响，预售及销售面积均处低谷；2月之后市场回暖，销售情况转佳；2009年合肥住宅市场销售火爆，市场供需结构失衡，特别是在下半年市场需求量大为增加，而供应在经过8月份之后，出现下降态势，供需矛盾更为突出 从销售与预售的比较来看，1、2月份的比值最高，市场主要消化库存，随着供应的增加，该比值在3月份后出现下降趋势。但仍然保持较高的比例，全年处于供不应求态势之中,13,合肥房地产市场已实现成交“量”的飞跃,合肥的房地产业发展很快，仅仅四五年的时间，已实现了“量”方面的飞跃。尤其是2007年后，合肥市房地产业在拉大城市框架，城市向南扩张的同时搞好旧城改造，优化投资和居住环境，加快城市化进程，建设华东地区区域性中心城市的步伐中，各级市场、各项指标均快速发展，市场形势较好。,整体市场,14,住宅价格快速增长，全市均价4372元/，年底市区房价突破5000大关,2009年合肥住宅均价呈现不断上涨势头，12月份达到住宅均价最高值为5016元/平米，比年初4065元/平米上涨23.4%。2009年整体均价为4372元/平米，高于08年平均水平311元/平米。,15,住宅市场,产品结构，中小户型依然是供应主力，豪宅市场份额增加,16,住宅市场,户型配比，舒适户型比例分布均匀，需求呈现多元化,17,住宅市场,成交客户，刚性需求旺盛，投资性购房比重增加,18,各区价格差异不断缩小，经开区仍为全市价格洼地,19,各区域成交量差异较大，经开区潜力未能达到充分发挥,20,经开区备受重视，成就09年总价地王，区域优势愈加显现,2009合肥总价地王列示：,09年经开区繁华大道与云外露交口的的HJQ070地块已超过26亿的总成交价格被浙江绿城收入囊中，摘的09年合肥总价新地王；相隔不远的政务区ZWQTB034地块也以接近11亿的成交价被上海绿地获得，位列09年土地成交总价第三；新地王的出现，也标志着经开区的价值正在被发掘。其区域优势也必将愈加显现。,09年土地总价地王地块（浙江绿城：玫瑰园）,09年政务区地王地块（上海绿地：内森庄园）,本项目,21,小结,合肥住宅市场09年全年处于供不应求的状态，成交放量，价格提升；城市边缘区域价格逐渐向中心城区拉平，经开区尚处于价格洼地明显，未来发展值得期待；主流产品面积集中在70-110平方米，客户年轻化趋势短期内不会改变，中小户型受追捧。,22,宏观经济分析合肥整体市场分析项目区域市场分析区域成交客户分析合肥大盘案例分析,经开区市场分析政务区市场分析高新区市场分析,23,经开区,本项目,高新区,政务区,现有铁路,312国道,规划中高铁,24,合肥经济技术开发区成立于1993年4月，1997年被列为中国首批行政管理体制和机构改革试点单位，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区，管辖面积78平方公里，常住居民20万人 合肥经济技术开发区位于合肥市西南，濒临中国五大淡水湖之一的巢湖。经开区明珠广场至市中心，通过高架桥驱车6分钟可达，全程约7公里在合肥“141”城市发展规划中，经开区与肥西县共同规划为合肥西南组团，是合肥经济副中心之一,经开区规划：城市发展的“西南组团”，合肥经济副中心之一,本项目,25,区域规划,大学城 国际会展中心 民营科技经济园 国际社区 金寨路高架桥 合九铁路,商务文化区,中心工业区,南部工业区,江淮汽车 佳通轮胎 海尔电器 联合利华,合力叉车 日立建机 长虹美菱工业园,本项目,西侧规划为商务文化区，东侧注重工业发展,26,区域交通,金寨路,锦绣大道,芙蓉路,翡翠路,繁华大道,往市区方向,往大学城方向,往政务区方向,往高新区方向,往滨湖区方向,往包河区方向,往肥西方向,规划中的高铁线,现有铁路,312国道,27,区域环境：翡翠湖、徽园有效提升区域环境,28,区域氛围：在大学城等高校陆续进驻的带动下，区域文化氛围日渐浓厚，同时居住氛围更是得到快速提升,芙蓉路,翡翠路,安徽大学,合肥工业大学,国际会展中心,29,经济技术开发区：在售项目计15家,国耀一方城,东华园,南艳湖畔,长安萨尔斯堡,国耀大千世界,紫金山庄,一里洋房,百乐门悦府,中环城,禹州华侨城,青年城1号,金水童话名苑,东海精工社,多伦多花园,30,单盘推货量为3.7万方，销售近九成,推货情况,数据来源：合富辉煌（中国）安徽开发研究中心,全年经开区新推货量66.5万方，占全市的8.6%，共有18家楼盘推货28次，单盘推货量为3.7万方；其中中环城推货量最大，年内推货12.3万方；2009年下半年高端楼盘的入市使得经开区板块板块的价值迅速拉高，销售情况火爆，多数去化率在90%以上。,31,推货情况,2010年初，在市场的刺激西下，整个经开区在售项目的售价都出现了较大幅度的提高；目前，在推货楼盘大多价格（售楼部对外报价）在5000元/以上，部份楼盘以超于5000元/。多层价值更加突出，且所剩余量有限，部分多层项目对外报价已经接近甚至超过6000元/平米,数据来源：合富辉煌（中国）安徽开发研究中心,32,可统计剩余货量410万方，余量充足，推货压力较大,后续货量,数据来源：合肥市网上备案交易系统,经开区已推项目剩余货量统计：,经开区未公开项目货量标示：,经开区未公开项目货量统计：,33,区域户型比较,从2009年区域推出所有户型中，80-90平米户型最为充足，90-100平米也较为丰富，其次为50-60平米的小户型；相对于供应而言，80-100平米户型最受该区域购房者欢迎，其次为60-70平米。,34,经 开 区,合肥市客源：以首次置业的年轻群体为主，相比周边区域，经开区目前价格优势依然存在，较低的价格受到年轻人的青睐。,外地客源：经开区客源很大一部分为肥西购房者，该区域为开发新区，为肥西地界，高性价比及区域属性成为吸引该类客源的主要因素。,经开区客源演示图,地缘性客源：经开区分布企业密集，从业人员众多，就近购房占有很大比例，,高性价比房源受年轻人群青睐,客源构成,市区客源：以年轻人为主,市区客源：以年轻人为主,35,品牌开发商不断进驻，区域房地产市场迎来新一轮的升级机遇,36,区域市场小结,经开区在经过一段时间发展之后，区域居住氛围已经得到较好的提升，加之大学城的进驻，以及徽园、翡翠湖等人文、自然景观的开发，区域成熟度得到提高，已具备高品质物业进驻条件；在经过09年的市场发展之后，整个区域房地产市场在品质、价格、推广上都获得了较高的提升，特别是在09年底，随着中环城等一批单位高端物业的推出，高层的价格已被拔到5700元/平米（对外报价），但与合肥其它区域相比，仍然存在较大可提升空间；在09年该区域关注度得到明显的提升，特别是绿城玫瑰园等地王的出现及之随之而来的高端物业的进驻，区域的潜力正在被发崛，也预示着该区域即将迎来新一轮的发展提高机遇；另外，本区域410万平米的后续货量也为市场带来较大推货压力。,本项目在该区域即将迎来新一轮升级机遇,37,宏观经济分析合肥整体市场分析项目区域市场分析区域成交客户分析合肥大盘案例分析,经开区市场分析政务区市场分析高新区市场分析,38,政务区,在售楼盘分布：近半数分布在匡河沿岸，多与本项目隔河相望,恒大华府,发能太阳海岸,融侨天骏,融科九重锦,御龙湾,岸上玫瑰,香榭水都,森林海,天鹅湖1号,习友路,中央宫园,亚华新城邦,华邦世贸城,水岸茗都,西湖花苑,颐园世家,三盛颐景园,祥源汇博名座,本项目,312国道,39,政务区,全年主要项目推货量合计90万平米，平均单盘退货量近6万平米，目前对外报价基本在6000以上，部分项目成交均价已近7500元/平米,40,政务区,销售率统计,100-110户型销售率最高，去化率达82.38%，130-140的小户型销售同样火爆，去化率为81.94%；140-150以及200 以上户型由于供应量相对较少，而市场存在一定的需求量，销售率也较高；80-100主力户型由于供应量大，虽然销量最大，但销售率并不高。,2009年度政务区共成交一手住宅107.6万方，占全市总销售量的8.2%，同比增长261.1%各月成交基本保持增长态势，至9月达到最高水平，为18.9万方；9月后，每月成交均超10万平方米2010年1月份政务区成交面积为93456，为去年9月份以来的 最低水平；,41,全年成交均价为4790.8元/，同比增长9.2%，在全市九区中区域均价最高；政务区在4月份之后，价格呈现持续上涨势头，截至12月达5711元/，为历年月度最高均价。,量价齐升，成交均价位列各区之首,成交情况,42,政务区,户型配比统计,主力户型：80-100户型供应依然占政务区主导地位，占据总供应量55.63%；其他户型：60-80以及100-110户型共占比21%，占据重要地位。同时200以上的户型占比6.64%，且呈现增长态势。,畅销户型：80-100户型是政务区最畅销户型，其去化套数占总销售套数58.38%，供应量的绝对优势也为成交奠定基础；100-110 以及200以上的户型也取得了良好的销售业绩，分别占销售总套数的10.39%和7.47%。,43,政务区,后续供应量合计为300万平米，供应充足,政务区已推项目剩余货量统计：,政务区未公开项目货量统计：,政务区未公开项目货量标示：,2009年底政务区已推项目剩余货量为184万平米，未公开项目货量为118万平米，合计300万平米。但随着2010年政务区土地供应的不断推出，后期余量会显著增加。,44,政务区在经过09年的发展以后，区域优势得到显著提升，成交活跃，价格高企，位居全市首位。同时政务区也为合肥较为高档楼盘的主要集中区域之一，区域认知度高；本项目与政务区隔路相望，但是受制于交通动线的制约（特别是312国道以及规划中的高铁线的阻隔），区域之间仍然存在明显的隔阂；由于共临匡河，因此本项目在宣传推广时也存在某些借鉴意义。,政务区房地产市场的发展对本项目起到适当借鉴作用,区域市场总结,45,宏观经济分析合肥整体市场分析项目区域市场分析区域成交客户分析合肥大盘案例分析,经开区市场分析政务区市场分析高新区市场分析,46,高新区：在售项目数量有限，区域市场正在逐渐稀释,2009年高新区新推一手住宅货量为16.9万方，占全市的2.2%，仅银欣花园、优活公寓为年内入市新盘，其余均为老盘再销 受到邻近的蜀山区价格的辐射，价格基本在4800元/以上 区域推货缓慢，但多数已售罄，个别楼盘去化率不及50%,47,成交量最小，价格排名第四,2009年度高新区一手住宅成交量为33.9万方，占总成交量2.6%，同比增长39.2%，是全市成交量最小的区域；这是由于高新区土地供应不足，导致区域房地产开发受到一定限制 和大多数区域一样，9月是其销售鼎盛期，单月成交量占全年的27.7%，而其余各月成交平均 全年有少数新盘入市，其余均为老盘销货；1-10月价格基本处于增长态势，而11月新盘上铁银欣花园以低价入市，导致区域价格突降 全年销售均价为4480.2元/，次于政务、蜀山和包河三个城市高价区域，为全市第四价格区,成交情况,48,区域总体余量仅80万平米,圣泰雅典城,蜀山新天地,2009年高新区共有新盘6个,博时海岸星城,灵江锦城,好运理想城,未上市新盘,49,宏观经济分析合肥整体市场分析项目区域市场分析区域成交客户分析合肥大盘案例分析,50,客户来源,合肥及肥西占整个市场的主导地位,51,客户年龄,区域购房群体年轻化程度明显，30岁以下客群超过40%,52,客户职业,企业职员与个体业主支撑经开区市场,53,获知途径,老带新，客户满意度较高,54,购买用途依然以刚性需求为主,购买目的,55,客户抗性,购房客户对价格敏感始终一直位居首位,56,总结,客群来源：市区客户成为主导；客户年龄：目前合肥依然以中青年置业为主，大多为首次置业者，又以26-30岁年龄段居多；客户职业：企业职员及个体老板占整个购房市场的主导地位；获知途径：客户获知项目途径主要来自朋介，报纸和网络，由此可知朋介客户的成交机率大于其他途径而来的客户，在项目操作中，泛销售运用成为关键的一环；购买需求：目前刚性需求依然强烈，纯投资及带有投资性客户也占一定比例；客户抗性：客户对价格的敏感度较高，价格必须保持适合增长，不然必定造成供求失衡。,57,宏观经济分析合肥整体市场分析项目区域市场分析区域成交客户分析合肥大盘案例分析,58,合肥主要大盘开发解析中铁国际城,59,注重形象导入，不断强化品牌优势,60,借助教育主题，扩大项目配套优势,61,利用既有水景等资源，积极营造现场氛围,音乐喷泉,号称合肥最大售楼部,62,注重产品设计，主打市场畅销户型，以利于项目快速销化,B3户型 130M2（舒适型）三室两厅一厨两卫南北通透 景观视角佳空间宽敞 明亮舒适,D1户型 81M2（经济型）两室两厅一厨一卫户型方正 南北通透两卧朝南 采光均好,C1户型（经济型）户型紧凑 南北通透厨寝分离 人性设计,63,利用客户认可度，积极推货，迅速扩大销售成果,64,合肥主要大盘开发解析滨湖世纪城,65,大型商业配套同步启动，完善区域配套，削弱区域陌生感,66,打造社区水系，营造亲居氛围,67,整体开发，分区推售，逐步提升价值,徽贵苑,徽杰苑,振徽苑,春融苑,徽昌苑,临滨苑,树荫苑,琼林苑,福徽苑,68,户型多样，满足多层次客群需求,3室2厅2卫,4室2厅2卫,2室2厅1卫,2室2厅1卫,作为合肥市场的超级大盘之一，单一群体的客户定位是无法完成该项目去化要求的，实行多种产品并驾齐驱，以最大限度的吸引购房者，是保证项目快速销售的关键。,69,价格紧跟市场走势，坚持性价比，既保证项目的热销，也带动价值的提升,滨湖世纪城首期开盘期间，恰逢08年楼市低谷，整个项目均价长期维持在较低水平；09年特别是在下半年以后，整个市场成交价格都有较大幅度的增长，滨湖世纪城也紧随市场的变化，不断提升项目的价值。既然保证了项目的热销，也使得项目的价值不断提升，从而吸引更多的购房者。,70,充分利用政府大力开发滨湖的优势，大手笔营销，带动项目快速销售,09年滨湖世纪城各区成交量均位居合肥各项目前10名之列，总计成交17813套。,2009年合肥楼市销售套数排行：,71,区域主要项目案例分析中环城,72,外立面,73,着力艺术主题，高调展示，展开市场突破,74,首期推货近1300套，销售良好，价格在经开区同类产品中跃居首位,数据来源：据合肥房地产信息网备案,75,滨湖世纪城：480万平米,中铁国际城：200万平米,阿奎利亚：200万平米,滨湖假日：140万平米,禹州华侨城：120万平米,合肥百万平米大盘位置分布图：,76,THE END!,