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第四章 零售商业,零售商业,根据国家标准化管理委员会GB/T18106 2004零售业态分类中的定义，零售商业或零售业（Retail Industry）是指以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。,零售商业的特征与功能,零售是指针对最终消费者的销售活动，是一种直接面对消费者的商品交易方式。零售商业或零售业（retail industry）是指以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。,零售商业的特征与功能,零售商业的特征,零售商业从事直接针对最终消费者的商品交易活动，其服务对象是最终消费者；零售商业是一种商业形式，从其交易主体而言主要从事商品的转卖活动，专业化地媒介商品交换，而不从事商品生产；零售商业往往在销售商品的同时，还提供相关的服务，这些服务与出售的商品一起，共同构成交易客体，满足消费者的消费需求。,零售商业的特征与功能,零售商业的功能,消费者采购代理的功能生产者与批发商销售代理功能稳定价格功能物流功能服务功能信息功能融资功能风险调节功能商业文化功能,零售商业的功能,消费者采购代理的功能消费者的消费需求是非常广泛的，涉及到衣、食、住、行各个方面，所需商品种类繁多且购买批量小、购买频率高，不可能直接从生产者或批发商那里购买。零售商业则充当消费者的采购代理，从生产者、批发商那里大量购入商品，将其分类、组合，维持一定的库存，便于消费者选购，并可同时满足多种消费需求。,零售商业的功能,生产者与批发商销售代理功能商品陈列、广告宣传、组合商品、提供服务等由零售商业完成是比较经济的，可以降低流通过程的交易费用。,零售商业的功能,稳定价格功能一方面，零售商业通常能够吸纳一部分批发价格的变动，而使零售价格保持相对稳定，这是因为零售商业大多采用定价制度以取得消费者信赖，一般不频繁变动价格；另一方面，零售商业净利率较低，加速商品周转很重要，故多采取薄利多销的办法，而频繁变动价格并不利于扩大销售、加速周转。,零售商业的功能,物流功能零售商业的物流功能主要表现在商品储存与保管上，零售商业还以送货上门等方式提供地点效用，也进行包装、装饰等活动。,零售商业的功能,服务功能为消费者提供与商品交易直接相关的订货、送货、包装、安装、退货、换货、修改、修理等劳务免费停车、代保管物品、照顾婴儿、代收费用等服务项目为消费者购买提供便利，以橱窗陈列、广告宣传、时装表演、购买指导等活动刺激和引导顾客的消费需求，某些零售商还兼营画廊、展览、餐厅、茶座、游乐场等服务业。,零售商业的功能,信息功能零售商业能及时掌握消费需求，将这些信息迅速反馈给生产者与批发商，可促使其调整生产结构与经营结构，提供适销对路的商品，适应消费需求的变化，更好地服务最终消费者。零售商业还以广告宣传、商品陈列、购物指导、商品咨询等方式将生产者与批发商的商品信息传播给最终消费者，激发其购买欲望，指导其科学地、合乎实际地消费。,零售商业的功能,融资功能零售商业的融资功能体现在消费信用上 零售商与团体消费者达成协议，发行购买券，由团体消费者发给其成员使用，持券的个人消费者到零售商指定商品购买商品，最后零售商与团体消费者结算，也属于消费信用。,零售商业的功能,风险调节功能商业文化功能“为人民服务”“消费者就是上帝”商业伦理、商业道德、商业价值观念、商业信誉,零售产出,消费者引发的交易费用 零售服务 零售产出组合、零售需求函数与经营目标零售成本转移与全价模型,消费者引发的交易费用,研究消费者交易费用的意义 在商品生产者之间的直接流通中，双方互为中间消费者，交换中合理的流通费用会在形成的价格中各自得到补偿。在商业中介的流通过程中，消费者的交易费用是对消费者已有财产的一种扣除，所以，消费者在参与购买活动时必然会核算自身的“总流通费用”的支出，包括价格中已包含的流通费用和自身在购买过程中发生的费用。,消费者引发的交易费用,研究消费者交易费用的意义 从消费者的角度看，消费者的需求拥有不同的层次,其购物和消费过程也是寻求成本和收益的最优组合的过程。从零售商的角度看，如何节约消费者的“总流通费用”,是商业企业选择“商业业态”的关键因素之一。各种商业业态之间的竞争,不仅体现为店内商品的价格竞争,还体现为节约消费者“总流通费用”的竞争,这是各种商业业态在单纯价格竞争之外可以共存的重要原因。,从流通和消费的关系上看，消费者购物费用与商业服务水平具有如下关系：由于商业服务水平往往与商业对服务水平的投入正相关，因此消费者交易费用支出可以看作是商业服务水平或费用的函数。,消费者引发的交易费用,消费者购物费用的构成为了进行购买和消费活动，消费者引发了各种各样的成本。从构成上看，消费者购物费用可以分为六个方面，主要包括消费者直接时间成本、出行成本、调整成本、储存成本、消费购物过程的心理成本以及信息成本。分销与零售经济学（Economics of Distribution and Retails）,消费者引发的交易费用,1.直接时间成本。直接时间成本包括往返于零售店的时间、在零售店内外等候的时间以及花费在计划购买活动上的时间这三者的机会成本。2.运输成本。运输成本包括往返于购买地点的运输货币成本。这种成本比较明显。消费者的购物出行如果是一次仅购买一个商品品种的单一商品购物出行，随着需求品种数的增多，一段时期内的必要购物出行次数就会增多。每次购物出行都要支付交通费、停车费、时间费用以及心理和体力方面的费用。于是保持单一商品购物出行，一段时间的消费者费用便随购物出行次数同比增长。,消费者引发的交易费用,一方面，随着经济发展，一次购物出行的消费者费用也增加了。虽然人们的自由时间增加了，但另一方面由于妇女的就业及闲暇的多样化利用，用于购物的时间减少，这种时间压力又增加了购物的时间费用。另外，人口的郊外化发展使得消费者到购物场所的移动距离更远，必须使用汽车作为移动工具。这些因素相互作用，使得去购物场所的交通费用提高。,消费者引发的交易费用,3.调整成本。调整成本指由于产品或服务不能在要求的时间（或要求的数量）购买或消费，而需要重新搜索，或者需要更改所消费或所购买的产品或服务组合所带来的费用增加或效用降低可能带来额外时间和运输成本。人们也把这种成本描述为由于不可获得性而导致的配给成本。尽管调整成本不如前面两种成本那么显而易见，但是它却是普遍存在的，并且发挥着重要的作用。4.心理成本。消费者在使用零售系统时，由零售环境中的令人不快的特性所引发的。这些特性可能是单调、焦虑或令人不悦的社会交往。心理成本是消费者购买产品时，在精神方面的耗费与支出，是一种隐性的、无形的成本。消费者的心理成本与购物环境的氛围、颜色、气味、音乐和布局等直接相关。,消费者引发的交易费用,消费者在整个购物过程中往往具有一定的情感需求，其满意与否不仅仅由产品功能决定，而且还取决于整个消费过程中的一种心理体验。无论是谁，不论采用何种购物方式，也不管购物金额大小，都希望自己能得到良好的服务，希望自己在购物过程中受到尊重。随着卖方市场转向买方市场，消费者的主动地位确立，对服务环境的要求也越来越高。良好的服务环境可以使顾客有一种愉快的或兴奋的购物经历；它们也为花了长时间购物的顾客提供一种休息。,消费者引发的交易费用,5.储存成本。例如在批量购买家庭用品时，这种成本可能出现。储存成本在大商店这一零售业态的发展中的显著特征。6.信息成本。在考虑零售的产品或服务的价格、可获得性、物理属性或者是功能特征时，或者在考虑零售店的类似特征时，信息都是必需的。获得这些信息需要成本，成本主要耗费在时间、运输以及其他资源的使用上面。,零售服务,氛围（Ambiance）氛围也许最难定义和测量的，其决定了消费者因零售环境而引发的心理成本的水平。尽管这种服务是很难测量和定义的，但是我们可以很确切地认识到有些零售店的这种服务的水平很低，而另外一些零售店却能高水平地提供这种服务。折扣商店 Neiman Marcus 主题购物中心,零售服务,商品品类（Assortment）零售系统提供的另一类零售服务是产品的种类水平，产品分类可以细分为宽度（不同的产品线）和深度（同一产品线上的不同种类）。这种服务影响了消费者因光顾零售店而发生的多种消费者费用的水平，比如时间费用、运输费用、调整费用。便利店大型超市,零售服务,零售店位置的可接近性（Accessibility of location）到达零售店的距离，它影响了消费者经历消费或购买活动时所引发的直接时间和运输成本。购物中心Outlets,零售服务,产品配送保证（Assurance）零售商业提供的这种服务可以分解为在要求的时间配送和以要求的形式配送商品给消费者。前者可以通过延长营业时间（全天候服务）或者信用期来实现，后者包括通过所有权的获得或者是提供担保实现的分批提供或风险担保。,零售服务,信息（Information）由零售商业提供的零售服务是信息，这些信息提供与价格、可获得性、产品或服务以及零售店的特征等有关。通过广告和个人推销来提高这种服务的水平会给零售系统带来更高的成本。但信息服务可以降低消费者的信息成本、调整成本和存储成本。,零售产出与零售需求函数,任何零售商的产出都是产品与不同程度的零售服务的组合，可以看作是生产商品与服务这一复合商品的生产商。零售商面对的标准需求函数表示为：是零售商的定价，是销售的直接产品的数量，是一组输出向量，表示前面提到的五种零售服务，是典型消费者的全部收入，是一组可潜在影响消费者需求的其他价格。,零售产出与零售需求函数,我们可以把零售商的逆需求函数表示为：两个表达式从需求方的角度描述了直接产出与零售服务组合的结果。从供给方来看，这种组合意味着零售商是一个复合商品生产商，我们可以通过复合产品成本函数来理解这种组合的特征。这种成本函数的一般形式可以写成：,零售经营目标,我们假设一个典型的零售商，该零售商想通过对价格与零售服务的组合来使得利润最大化，约束条件为消费者的支出函数（参与约束条件）。为了简化讨论，我们将针对单一价格与单一的零售服务这一状况进行分析。根据上述假定，零售商的目标函数为：,零售成本转移,成本转移是指在任何一个零售组织中，如果它提供高水平的零售服务，那么它是在将消费者费用从消费者处转向自身；如果它提供低水平的零售服务，那么它是在将消费者费用从自身转向消费者。零售业态提供的服务是消费者心理费用的反函数。,消费者交易费用与零售商服务成本,消费者全价模型,Ehrlich-Fisher模型 Ehrlich、Fisher（1982）提出，用以分析对广告的需求。他们认为如果零售市场处于完全竞争状态，那么消费者在所有的商店都会面对相同的全价。商店可以通过减价或者提供更多的服务来竞争，但是它们总会受到不变全价的约束。模型是把零售服务（D）看作是零售商提供的信息量。此时，完全竞争行为形成的价格为：,消费者全价模型,Ehrlich-Fisher模型 其中，是零售商提供信息服务的成本，是零售商购买商品的批发价格，也即商品成本。在信息的回报降低的情况下，Ehrlich和Fisher的模型对理解消费者与零售商之间的成本转移很有用。,消费者全价模型,对Ehrlich-Fisher模型的拓展 Ehrlich-Fisher模型只包括零售商提供信息服务的成本，随着当前零售服务形态的多元化与消费者消费偏好的异质化，其局限性也明显。消费者费用计入总流通费用，其可以记为。根据成本转移的思路，则我们可以把Ehrlich和Fisher扩展为：,美国最大的电子零售商Best Buy（百思买）退出中国,背景介绍：2006年，百思买收购江苏五星电器，进军中国家电零售业。收购后，百思买在中国采取百思买、五星双品牌运作模式，百思买门店按照自行买断商品模式经营，五星依然按照内资 家电零售商的模式主要向供应商提供租赁场地进行运营。根据百思买的官方统计，其进入中国市场近五年后，仅有8家门店，6家位于上海，另外2家分别在杭州和苏州。2011年2月22日，美国最大的电子产品零售商Best Buy百思买在上海宣布关闭中国所有门店。,美国最大的电子零售商Best Buy（百思买）退出中国,与国内家电卖场不同是，百思买在中国通过现金买断的方式获得整个卖场的主导权，门店租金和装修费用不像本土竞争对手一样转嫁给供货商。由于门店里的促销员都是由自己聘 用，百思买还比竞争对手多出了很大一块的人力成本。百思买坚持“买断经营”的策略，他们还需要自己掏钱去购买供货商的样机，并承担样机折旧的损失。如此高成本下，百思买很难与国内家电卖场竞争。,美国最大的电子零售商Best Buy（百思买）退出中国,体验式销售：体验式的销售，可以让你在购物之前很好的体验商品，这种模式所有人都喜欢，但是这种模式需要更大的场地，这样物业成本就会上升，同时中国人的消费习惯是货比三家，同一品牌在百思买体验完之后，可以去别家买低价的，并且百思买不存在强行推销的情况，这也造成了流失订单的原因。增值服务：百思买有一项是产品质保延期服务，这项收费服务是花一定的钱延长商品的保修期。另外就是他们的装机服务是收费的。,Quiz,请尝试运用所学的零售理论来分析为什么Best Buy最终选择退出中国？要求：（1）用文字解释原因，自圆其说。（2）尝试用公式来描述，写出推导。,零售业态,零售业态是指“零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。”,零售业态,由国家质检总局、国家标准委联合发布的国家新标准零售业态分类（GB/T18106-2004）于2004年10月1日开始实施。新标准指出，零售业态新标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素将零售业分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种业态，取消了原有的直销形式。,零售业态,零售业态,无店铺零售业态,有店铺零售业态,食杂店 便利店 折扣店超市 大型超市 购物中心百货店 专业店 专卖店家具建材商店仓储会员店,电视购物 邮购 网上商店自动售货亭 电话购物,零售业态,杂货商店（General Stores）以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立、传统的无明显品牌形象的零售业态。,零售业态,百货商店（Department Store）在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。1852年，法国的A布西哥在巴黎开设“帮马尔谢”商店（又译“好市场”商店），它是世界上第一家真正意义上的百货商店。卢浮百货商店（1855年）、市府百货商店（1856年）、春天百货商店（1865年）1918年由郭氏兄弟在上海市创办的永安公司,百货商店（Department Store）产生的背景,百货公司作为最早的现代零售交易方式，它的出现有着深刻的经济和文化背景。18世纪中叶西方世界爆发了工业革命，机器大生产为社会提供了日益丰富的商品，到19世纪中叶，制造业中的“美国模式”已把美国带入当时最为先进的工业国家，大规模生产的“生产方式”迫切需要大规模分销的“交易方式”与之相适应。城市的迅速膨胀，人口急剧增加，大城市出现，人口的集中造就了大容量的商品市场。以人本主义为特征的新生资本主义文化渗透到人们的生活方式之中，它与商品的丰富性相结合，改变了人们传统的消费观念，使人们乐于追求财富与享受。,零售业态,超级市场（Supermarket）开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。大型超市（hypermarket），实际营业面积6000平米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。,超级市场（Supermarket）,真正将“自助销售”与现代意义的超级市场结合一起的，是于1930年在美国纽约长岛、由迈克尔.库伦（Michale Kullen）创建的“金.库伦”（King Kullen）食品店。在美国伊利诺斯州当食品店雇员的库伦，由于自己向老板提出的“开办自选商店”的建议未被采纳，就决定自己实现他的美国梦。他来到纽约的牙买加街以很低的租金租了一间废弃的车库改装为商店，把自助销售与“一站式”购齐食品结合起来，创办了“金.库伦超级市场”。,超级市场（Supermarket）产生的背景,20世纪30年代正是美国的经济大萧条时期，人们经济窘迫，主流消费者被后人称为“循规蹈矩的一代”，消费保守，从而对商品价格、特别是食品价格十分敏感，超级市场因其经营成本的大幅降低而形成的低价格具有很大的吸引力。当时汽车和冰箱已开始进入家庭，为消费者大量购买、大量储存商品提供了条件。工业的标准化生产使商品品质有保证，标准包装食品的品牌化已发展到相当程度，可以使消费者无需售货员的帮助而自我选择和购买食品。,零售业态,专业店一般是指专门经营某一类或者某一种品牌商品的商店。专业店大体有两种类型，一种是产销型的，包括前店后厂或外牌产品的厂家开设的专业店，也包括以销售为龙头，通过与厂家协作开发店家自有品牌商品而形成的专业店；另一种是经销型的，即专门经营某类或某种品牌商品的专业店。,零售业态,专业店 20世纪70、80年代超大型专业店出现在美国，是结合了折扣商店优势的超大型专业商店，其英文名称category killer（品类杀手）。玩具王国Toys R Us经营服饰的The Limited经营消费电子产品的Circuit City美国最大的category killer是经营家居用品的Home Depot欧洲的宜家（IKEA）,零售业态,折扣商店,零售业态,购物中心（Shopping Center）包括多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一种建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。社区购物中心（community shopping center），是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平米以内的购物中心。市区购物中心（regional shopping center），是在城市的商业中心建立的，面积在10万平米以内的购物中心。城郊购物中心（super-regional shopping center），是在城市的郊区建立的，面积在10万平米以内的购物中心。,Floor Function Group 楼层主题定位,购物中心,功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。,百货商店,新世界,天虹百货,选址基本要求,百货商店,百盛,品牌特点百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品”发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货顾客定位中高收入阶层 发展状况目前拥有30家自营店及经营10家管理店。业务已快速扩张至全国26个城市.已经呈现出购物中心的特点。,上海九海百盛,新世界,新世界,品牌特点市场定位：中高档路线的目标顾客：高雅、时尚的中青年针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略经营战略高雅、时尚的中高收入阶层 发展状况分布于全国20多个大中城市,沈阳中华路新世界,新世界,茂业,品牌特点2008年5月5日，茂业国际于香港上市1997年3月开设了首家百货店深圳东门店，公司在珠三角、长三角、西南区共拥有15家百货门店2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团经营定位时尚生活方式缔造者 发展状况2008年01月2007年10月四川绵阳店开业;江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月成商集团完成股权分置改革;,太平洋百货,品牌特点太平洋SOGO百货集团秉持“改革、速度、挑战”的经营行动方针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事业连锁规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。经营定位时尚生活方式缔造者 发展状况太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。太平洋SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综合型的百货事业体。1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太平洋SOGO百货集团在海内外共设有14家店。,上海徐家汇太平洋,天虹百货,品牌特点集 团：中国一航 成立时间：1984年经营方式：中外合资全国分布：33家直营商场及1家特许经营商场。荣 誉：连续7年中国零售百强经营模式、理念模 式：“百货+超市+X 天虹商场：“便捷、一次购足、质量可靠 天虹百货：“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅”发展状况“深圳市信誉好商店”“中国零售百强企业”“中国连锁百强企业”“广东连锁商业最佳门店”全国首家在线支付网上购物商城 04年销售额25亿元人民币,天虹百货,百货商店案例对比,专业店,专业店,一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（Apparel Shop）等。,2、物业基本要求,1、商圈基本要求,选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求,营业面积根据主营商品特点而定；设有一定规模的停车场,宜 家,品牌特点采购模式：全球化的采购模式产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家推广口号：生活，从家开始 经营理念“提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品”。发展状况宜家家居在全球34个国家和地区拥有240个商场,2010年，宜家在中国内地的零售商场达到10家，分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。,百安居,品牌特点先进的管理模式 雄厚的资金支持 全球化的采购网络经营策略低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益发展状况截止至2006年12月底，百安居在中国25个城市拥有58家商店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、武汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。计划在2010年在30多个城市开设100家商店。,家得宝,品牌特点全球领先的家居建材用品零售商 全球第三大零售集团 经营理念“绿色环保”发展状况家得宝在2006年底成功收购了家世界在北京、天津、青岛、西安、郑州、沈阳6个城市的12家连锁店，经过8个月的整合于2007年8月26日在中国正式营业。,家居专业店的选址,家电连锁零售企业,中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业领先者1990年成立，在中国190多个城市拥有超过600家连锁店，销售规模在100家连锁企业中居第一位。,经营理念强调“品牌、价格、服务一步到位”坚持“专业自营”服务方针。以连锁店服务为基石 努力打造中国最优秀的连锁服务品牌,家电连锁零售企业,中国第一家连锁型家电销售企业，也是中国大陆最大的家电零售连锁企业。成立于1987年，至今已在250个城市拥有直营门店800余家，先后收购永乐和大中,经营理念商者无域，相融共生、薄利多销、服务当先品牌形象“谦虚的行业领袖”、“成本控制专家”、“消费行家和服务专家”、“供应链管理专家”,家电连锁零售企业,百思买（世界最大家电零售企业）旗下企业，中国家电零售连锁的前四强企业 成立于1998年，已在全国七十余个大中城市 开设专业化连锁卖场136余家,经营理念“以顾客为中心”的商业理念提倡 关注顾客、关注供应商、关注员工,家电连锁零售企业的选址,超市,超市的选址,沃尔玛,美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业 1962年成立，在全球开设了6,600多家商场，2007年营业额3511亿美圆，居全球之冠沃尔玛在中国 1996年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店，至今已在40个城市开设了104家商场。含沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态,经营理念从“天天平价，始终如一”到“优质低价”；“一站式”购物新概念；会员制；严格的成本控制体系,家乐福,大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团 成立于1959年，现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及30个国家和地区 家乐福在中国1995年进入中国，已进入了中国25个城市，开设了109家大型超市,经营理念以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广大消费者提供日常生活所需的各类消费品；“开心购物家乐福”；“一站式购物”,易初莲花,泰国正大集团旗下企业泰籍华人谢易初创办易初莲花在中国1997第一次进驻中国（上海浦东），已在中国开了70多家购物中心,经营理念品种齐全、天天低价、一站式购物；做“中国最值得信赖的零售商之一”品牌诉求“莲花”为佛教圣花，象征着吉，追求社会和集团事业的共同发展；,人人乐,大型连锁商业企业、中国连锁30强、中国500强1996年4月成立于深圳，至今在华南、西北、西南、华北等23个城市拥有大型门店、社区超市近百家,经营理念为顾客创造服务、为员工创造机会、为社会创造财富；大、平、鲜、全精耕细作、注重小事、快速反应、快速调整 整洁的环境、优质的商品、实惠的价格、快捷的服务（ZYSK核心价值观）,华润万家,国有控股企业集团华润（集团）旗下零售连锁企业品牌主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态华润万家在全国拥有门店2450多家,经营理念时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利 发展战略全国发展、区域领先、多业态协同,北京华联,中国规模最大的大型连锁商业集团之一 北京华联集团旗下企业成立于 1996 年 6 月，现有60余家门店主要经营大型综合超市和生鲜超市，向顾客提供物美价廉，品质优良的生鲜、食品、百货等民生必需品,经营理念以人为本、诚实守信的企业理念，以对员工、顾客、供应商、合作伙伴的真诚和信用,超市的选址,超市的选址,便利店的选址,7-11,1927年7-11便利店诞生于美国、后引入日本全球店面数目逾三万家、是全球最大连锁店体系,经营策略准确定位：早出晚归、贪图方便的高收入职业人士集中开店，多种服务：送货上门，冲洗相片，代收水电费，代售邮票、门票、飞机票，代办旅游，金融保险等开展电子商务：旅行、音乐、照相、礼品和手机、书籍、汽车服务、信息服务等；将商品扩大到几十万种发展物流配送业务,7-11,选址出发点：便捷,选址忌讳点：道路狭窄处、小停车场、人口稀少处及建筑物狭长,选址地点：离居民生活区较近的地方、上下班途中、停车场附近、办公楼和学校附近,选址亮点：有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，它便于顾客进入；有车站的地方，车站下方的位置最好，来往顾客购物方便；有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人较快，不易引起注意,定义：指按照用途划分的用作商业用途的房地产,包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市、SHOPPINGMALL等用途的房地产。,商业地产,商业地产的分类,按照开发形式进行分类：（1）商业街商铺;（2）市场类商铺;（3）社区商铺;（4）住宅底层商铺;（5）百货商场、购物中心商铺;（6）商务楼、写字楼商铺;（7）交通设施商铺按座落位置分类：（1）市中心区商业;（2）居住区附近及其他市区商业;（3）交通枢纽附近商业;（4）市郊商业,商业地产的分类,按规模分类：（1）大型-建筑面积过万平米；（2）中型-分布广泛大型商业区的补充；（3）小型-填补大中型商业区的空白,为人们生活提供方便。按照投资价值分类：（1）“都市型”商铺-绩优股；（2）“社区型”商铺-潜力股；（3）“便利型”商铺-冷门小盘股；（4）专业街市商铺-高科技股；（5）其他商铺-“一般股票”。,购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。称之为Shopping mall，一般是大型商业地产的顶级形态。可以定位为规模在10万以上,由管理商者统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等一体的复合商业业态。,商业地产与购物中心（shopping center）,最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能，由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。政府往往为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态，因此建了步行街，使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方便购物、娱乐的场地。步行街始终是城市本身魅力的反映。,商业地产与商业街、步行街,商业街的六个关键影响因素,商业地产与商业街、步行街,世界一流的商业街具有的特征：全球声誉、密集的客流量和可靠的收入。,商业地产与商业街、步行街,步行街的长度 商业街的一般长度为500700米，最高限为10001500米（王府井步行街810米、重庆解放碑步行街400米、沈阳中街步行街950米、上海南京东路1400米哈尔滨中央大街商业街860米、日本银座1100米、香榭丽舍大街1880米）步行街的宽度 商业街适宜宽度为2030米，小型步行街宽度以20米左右为宜（王府井步行街38米、上海南京路30米）每人要有不低于4平方米的面积。步行街的高度 商业街宽度和高度的比例最好为1：1，最高不要超过1：2（上海南京东路步行商业街、哈尔滨专业大街步行街、沈阳中街步行街都为1：1的比例）从一般的情况看，步行街两旁的店铺建筑为二至三层为宜，最高不要超过四层，地下延伸则最多不要超过两层。,商业地产与商业街、步行街,HOPSCA是6个英语单词的第一个字母组合的译音。HHotel(酒店)OOffice(办公楼)PParking(停车场)SShopping(购物)CConvention(集会)AApartment(公寓)把商业街变成生活街，即变传统的“购物街”为“生活街”，将商业街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。细分功能区划的“豪布斯卡”规则，“中央商务区产业“三三二二”配比，即30%办公区，30%零售，20%服务，20%高档公寓。,HOPSCA,举例：天河城广场样板效应 天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米的天河城广场成为广州少有的大型高档购物中心，每天的客流平均达到30万人次，2002年整个购物中心的营业额达到36亿元，租金收入3亿多，是广州最繁华的商业中心之一。,商业地产的发展,商业地产发展与零售业态,中外商业发展规模对比分析,商业地产发展与商业发展,中外连锁商店比较,商业地产发展与商业发展,中外百货商店比较,商业地产发展与商业发展,中外超级市场比较,商业地产发展与零售业态,日本各类型购物中心比较参考,商业地产发展与零售业态,主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件人均GDP3000-4000美元时，家庭汽车拥有率15-20，中型商业地产发展（ShoppingMall）人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60，大型商业地产发展（Shopping Mall）,商业地产发展与商业发展,商业地产发展与经济水平,外资商业企业的进入,2004年12月11日我国商业领域全面开放2005年商务部批准设立的外资商业企业就有1027家，大大超过1992-2004年底商务部批准设立的外资商业企业314家的总数。跨国零售商进入中国市场的途径：合资、委托管理、移植物业、授权导入、中外合资制造企业的分销店、并购。跨国零售商中国经营方式的选择：大型综合超市（如家乐福、沃尔玛购物广场、乐购、欧尚、易初莲花等）、仓储式商场（如麦德龙）、大型家居建材专业店（如宜家、百安居）、便利店（如7-11）等在全球最具成长性的新型业态模式上进行投资，其中大型综合超市占据了主导地位。,外资商业企业的进入,中国内外资零售业竞争力对比 内外资零售企业基本状况 企业经营管理水平与发展战略能力 知名度与美誉度 企业的盈利能力与资本实力 企业的科技应用水平,APEC各国对流通业自由化的承诺,国外大型商业地产（Shopping Mall）的发展经验告诉我们，当一个社会进入到汽车时代，才为Shopping Mall的出现提供了可能。从交通形式上来说，所谓Shopping Mall，尤其是郊区的Shopping Mall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么Shopping Mall在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。,商业地产发展与交通发展,我国的城市化进程 购物中心发展的高峰期 商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象。举例：中粮集团,商业地产与城市化进程,世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。我们把城市的发展分为三个阶段，1、城市化初级阶段：城市化率30%以下；2、城市化中级阶段：城市化率70%以下；3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。,商业地产发展与城市化进程,城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化,初级阶段,城市化率30%以下,商业向城市的几何中心聚集,零售行业的特征：向心聚集,中级阶段,城市化率70%以下,零售行业的特征：离心分散,商业向城市的几何中心发展,高级阶段,城市化率70%以上,零售行业的特征：离心聚集,商业离开城市的几何中心，向郊区聚集,商业地产发展与城市化进程,零售业态演进,零售业态演进,零售业态创新分析模型消费者需求,Savings节约即要有价格优势，这反映了消费者对经济利益的追求。Selection对商品品种更大的选择性，这反映了消费者多样化消费的需要Service消费者希望能从新业态中得到更多的服务Satisfaction消费者的主观满意程度,零售业态演进,零售业态创新分析模型业态要素组合,业态的构成要素大致可分为产品分类、价格、便利条件、服务、气氛等几个方面，它与消费者需求的“4S”大致对应，新业态要针对原有业态构成要素的重新安排，形成新的要素组合，即“业态定位”或“业态创新”。,零售业态演进,零售业态创新分析模型业态创新执行手段,交易主体交易技术交易制度,交易对象的变化,单店经营和传统百货发展阶段,二战前对消费者的研究较少以单店经营为主，经营区域较小，商品采购主要集中在本地，供应商选择余地比较小，受区域供应链结构特征影响，零售商的议价能力较弱,二战后80年代中后期零售商开始加强消费者的深入研究零售商跨区域、多业态、连锁经营，现代物流技术有较大发展零售商开始建立中央采购体系，实行区域性和全国性采购，在全国范围内选择零售商，实现供应商优化，议价能力较大提高,80年代中后期至今零售商真正实现以消费者为导向的经营管理零售商的国际化发展使全球采购和配货体系成为可能，保证了最低的采购成本和最合理的库存大型跨国零售商都在全球范围内设立地区商品采购中心，网状采购体系建立,1,2,3,连锁经营和多业态发展阶段,实现消费者导向发展阶段,零售业管理技术与硬件技术的发展,家乐福,经典的零售业态演进理论假说,零售轮转假说(Wheel of retailing hypothesis)零售生命周期假说(Retail lifecycle hypothesis)零售手风琴假说(Retail accordion hypothesis)辩证发展假说(Dialectic hypothesis)真空地带假说(Vacuum hypothesis),零售轮转假说(Wheel of retailing hypothesis),“零售之轮”假说是由零售理论研究之父哈佛大学教授Malcolm P.McNair（1958）提出。Malcolm P.McNair认为，一种零售组织或零售形式从其诞生到衰落，一般要经过三个阶段:,零售轮转假说(Wheel of retailing hypothesis),第一阶段，任何一个零售业态在市场进入初期，均会采取低价格、低利润和高市场占有率的策略。第二阶段，在取得较大的成功之后，会引来众多的仿效者。为了避免在竞争中失利，最初的业态革新者必然加大投入改善经营管理，加强售后服务等，导致经营费用越来越高，从而进入弱势期。第三阶段，为那些以低价策略进入市场的更新的零售业态提供了可乘之机，在零售市场上，最新零售业态和先前的新零售业态之间又展开另一场抢夺市场的竞争。,零售