日本土地神话的破灭.ppt

8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,1,资本市场专题研究 第三讲 日本“土地神话”的幻灭,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,2,序：日本土地神话是怎样产生的？,1985年底，日本土地资产总额为1 004万亿日元，到1990年上升为2 389万亿日元，增长了2.4倍，相当于同期日本GDP的3.69倍。美国土地面积是936.4万平方公里，日本土地面积37.8万平方公里，两者相差约25倍。据估计，在1990年日本土地总值达到15万亿美元，比美国土地资产总值多4倍，相当于日本当年的国内生产总值的五倍多。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,3,日本土地神话是怎样产生的？(续),一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。日本学者森信茂树认为：经济泡沫“是指用经济基本因素无法说明的资产价格飞涨这一现象。也就是说，经济基本因素并不能解释经济泡沫的成因。”日本土地神话与日本金融的“土地本位制”、土地税制以及股价与地价的联动等因素直接相关。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,4,一、土地本位制创造了土地神话,日本的土地价格问题，起源于第二次世界大战后根植于日本的土地神话。土地神话的含义是：“土地的价格绝对不会下降”。如同所有的神话故事一样，土地神话也是“事实上不可能存在，但大家都相信是真的”。由于日本经济是以土地和土地价格为中心来运行的，在这个意义上，也称为土地本位制。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,5,土地本位制创造了土地神话（续一）,土地本来应由其社会使用价值而具有价值，但是，由于日本土地具有超出土地使用价值本身而具有金融功能，即银行融资担保功能。日本的商业银行，原则上以土地为担保进行贷款。这被称作“土地本位制”。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,6,土地本位制创造了土地神话（续二）,在战后资本不足的情况下，缺乏信用的中小企业也有可能得到贷款，这也是一种变通之道，即更加有效率地运用有限的资金的一种方法。在欧美银行以项目融资为主。如果要维持土地的金融担保功能，其前提就是土地价格不下降。由于日本国土狭窄，再加上国民中希望拥有自家住宅等心理要素的影响，就形成了土地价格会不断上升的土地神话。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,7,土地本位制创造了土地神话（续三）,由于日本国土狭窄，再加上国民中希望拥有自家住宅等心理要素的影响，就形成了土地价格会不断上升的土地神话。这种文化心理可能和儒家文化的“家”的思想有关。银行也逐渐把土地价格上升预期加入到贷款担保的评价因素之中。不完善的土地价格评价法也加剧了土地神话的产生。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,8,土地本位制创造了土地神话（续四）,从企业角度看，会计结算中，土地价格评价按照购买登记价格决定，土地价格的上升可当作营业外收入计算。这对业绩扩大产生了巨大作用。战后产生的种种做法，在日本取得令世界惊奇的经济发展之后仍然延续下来。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,9,土地本位制创造了土地神话（续五）,另一方面，上世纪80年代后期开始的金融自由化，加剧了金融业的贷款竞争，产生了过多的土地抵押贷款，这也是刺激地价上涨的重要原因之一。在土地本位制下，放松银根的金融政策和投机行为相结合，两者共同作用形成了泡沫经济。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,10,二、土地税制刺激了土地价格上涨,日本的土地税制也是促成泡沫经济的一个原因。日本的土地税制，通常分“取得”、“保有”、“买卖”三个阶段课税。“取得阶段”需要交纳三种税赋：遗产继承税（国税）；登记许可税（国税）；不动产取得税（省级地方税）。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,11,土地税制刺激了土地价格上涨（续一）,“保有阶段”需要交纳三种税赋：固定资产税（市级地方税）；城市规划税（市级地方税）；特别土地保有税（市级地方税，1993年废止）。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,12,土地税制刺激了土地价格上涨（续二）,“转让阶段”需要交纳三种税赋：法人税；所得税（转移国税）；住民税（地方税）。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,13,土地税制刺激了土地价格上涨（续三）,土地税制主要问题是在“保有阶段”中对保有者的税负担过低。保有者所负担税收的代表是固定资产税，是按照地方居民所利用的公共设施和享受的公共服务为基础来折算税金的。这种根据受益决定税收的计算方法，使保有者的纳税负担持续处于低水平。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,14,土地税制刺激了土地价格上涨（续四）,对不动产税（财产税）的国际比较：1990年，日本的不动产税（财产税）对国民所得以及税收总额比率分别为1.7%和6%，当时，美国的不动产税（财产税）对国民所得以及税收总额比率分别为3.5%和14%。这种情况到经济泡沫破灭之后有所改善。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,15,土地税制刺激了土地价格上涨（续五）,2002年日本的不动产税（财产税）对国民所得以及税收总额比率分别为2.4%和11%，与当时的美国情况基本接近。1990年之前，由于低保有费用阻碍了日本土地的有效利用，甚至造成土地未利用或者几乎未利用就被搁置。与其他资产相比，土地更容易成为投机买卖的温床。这导致并产生了耕地的土地价格比建有建筑物的土地价格更高的经济现象。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,16,土地税制刺激了土地价格上涨（续六）,土地的使用价值与资产价值的严重偏离逐渐成为一个社会问题。以土地买卖收益的课税状况为例：日本的经济泡沫出现之前，对于个人而言，4000万日元的（土地）转让收益需要交纳20%的收入所得税，对超过4000万日元的部分转让收益要实行50%的综合课税。对于法人而言，除了通常的法人税率之外，如果保有期在10年以下，征收20%的追加课税。但是，这种转让收益课税对于抑制投机活动并未见效。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,17,土地税制刺激了土地价格上涨（续七）,为了抑制投机，从1992年开始实施针对泡沫经济的税制，对于保有期两年以下的土地，转让时要另行加收30%的税。此外，利用贷款进行土地投资时，贷款利息从收益中扣除；建筑物则以每年折旧的形式计算到损失中。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,18,土地税制刺激了土地价格上涨（续八）,但是，在遗产继承的情况下，土地的评价比现金和股票更易偏向于过低评价。因此，从减轻遗产继承税和收入税负担的角度，刺激了住宅的投资需求。如上所述，土地税制在土地抵押贷款过程中起了很大的作用是重要的事实。因此，制定提高保有费用、抑制投机行为、促进土地利用的土地税收制度必不可少。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,19,三、汇率改革强化了“土地神话”,日元汇率升值为什么会导致日本房地产价格的迅速上涨？主要有三个原因。原因之一：汇率改革迫使日本政府采取宽松的货币政策。受日元升值的影响，日本的工业受到相当大的冲击，1986年日本工业出现了负增长。为了缓冲升值对日本产业经济的冲击影响，日本中央银行放松了银根。货币供应量M2从1985年初的8%左右增加到1987年的12%。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,20,汇率改革强化了“土地神话”（续一）,货币供应大幅度增加的同时利率也不断下调，1986年9月和1987年5月，两次采取紧急经济对策，将官方贴现率从5%降到2.5%。当时，日本经济仍处于经济景气上升过程中，不当的经济政策刺激了包括房地产在内的投资品价格的不断上涨。原因之二：为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本政府在汇率改革的过程中，推行银行资本金管理改革，促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜，使银行之间在不动产贷款上产生恶性竞争，刺激了房地产泡沫的不断膨胀。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,21,汇率改革强化了“土地神话”（续二）,原因之三：1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美汇日元-月K线20080921.bmp美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986-年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,22,四、地价上涨推动了股票价格上升,20世纪80年代后期开始的土地价格飞涨，导致股票价格的上涨。理论基础是企业拥有工厂等不动产，由于不动产价格上升，企业价值也会随股票价格上升而上升（在理论上近似于“托宾的Q理论”）。与土地不同，无论股票价格如何上涨，没有人会因此而烦恼，企业由于股价高涨而更容易融资。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,23,地价上涨推动了股票价格上升（续一）,土地和股票价格双双持续高涨，土地价格指数和股价指数走势几乎完全重合。以1980年日经225股价指数约6000点，到1989年12月29日上涨到历史最高点38957。2003年4月28日下跌到一个历史低点7603点。日经225指数.png十年间股指上涨幅度达到了5倍多。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,24,地价上涨推动了股票价格上升（续二）,同期六个主要大城市的商业地价指数从1980年的100点上涨到1991年的600多点，其到达该指数顶点的时间要比股价稍晚几个月，但两者的走势几乎是一致的。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,25,五、社会问题产生和政府调控,土地价格飞涨、投机以及土地买卖已成了一个社会问题。高价住宅使工薪阶层的梦想成为泡影，使买得起住宅与买不起住宅的人之间差距不断加大。更严重的是，土地的高价格也成为外国企业进入日本的障碍。东京单户住宅售价与中等家庭收入之比最高超过了8倍。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,26,社会问题产生和政府调控（续一）,从1987年起，日本媒体开始对土地价格飞涨导致社会问题展开了大讨论。1987年6月日本内阁制定了“综合土地对策纲要”1989年末，日本通过了土地基本法，其中主要观念包括“土地的公共性”即土地的适度利用、按照计划使用土地、抑制土地投机以及土地增值税负担也应适度增加等内容。在强大的社会舆论和政治压力下，政府被迫开始强调土地的公共属性，强调人的居住权利，强化政府对土地和住宅市场的干预。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,27,社会问题产生和政府调控（续二）,这一点和欧美发达国家在1900年左右发生的情况是基本相同的。在经济泡沫冲击下，日本政府和日本银行也相应制定了如下对策：1989年5月提高央行利率，从1991年4月开始实施对于用土地作担保所进行的融资进行总量限制。从1992年4月起，作为土地税制改革的措施，设立了地价税、强化了转让收益税的征收以及改善了土地的评价体系。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,28,六、土地税制改革：土地神话终结,1990年5月29日，土地税制改革的思路如下：（1）除固定资产税之外，新设地价税（国税，1992年1月开始实行），对于土地保有实施高税率，以有效提高土地利用。（2）强化短期土地交易的转让收益征税，起到抑制投机的效果。在泡沫经济的情况下，土地价格上升与其说是本人的努力，不如说是政府公共开发的结果，利益的一部分理应交还给国家，即随着土地价格的上升带来的利益应纳税。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,29,土地税制改革：土地神话终结（续一）,由于制定卓有成效、具有惩罚性质的税收制度，对于抑制两年以下保有土地的土地投机发挥了巨大的作用。土地保有超过五年的情况下，个人税率由26%增加到39%。（3）由于固定资产税主要是现金流量的问题，出现了低估的情况。因此，提高对遗产继承土地的评价，针对避税也采取了相应的对策。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,30,土地税制改革：土地神话终结（续二）,实施这些对策的结果是：土地价格从1988年开始上涨幅度减慢，然后长期处于下跌状态。除了2005年在东京中心部分的土地价格出现上涨现象外，日本全国的土地价格直到目前仍然处于低迷状态。因此，土地神话的终结已成为一种共识。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,31,土地税制改革：土地神话终结（续三）,1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。从后果看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机和金融危机。日经225指数.png,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,32,土地税制改革：土地神话终结（续四）,受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。人们称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。1980年，日本主要6个大城市的商业地价指数从1980年代初的100点涨到1991年的625.9点。然后又跌到1990年代末的100多点。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,33,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,34,土地税制改革：土地神话终结（续五）,2005年，日本地产价格14年来首次摆脱低迷，出现较大幅度的上涨。2005年1月份，日本全国范围内住房价格平均上涨了0.9%。有代表性的街区每平方米房屋售价上涨至114000日圆/平方米(合人民币7600元)。东京主要街区房价上涨到484000日圆/平方米(合人民币32260元)，同比上涨了5.4%。东京的银座已经连续21年成为日本房价最高的地区。日本的房价.doc,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,35,七、土地增值应归属全体国民,土地制度是所有房地产问题产生的根本。日本是一个以私有制为主的国家，但随着土地价格的高速上涨，在日益激化的社会矛盾下，1989年末通过了土地基本法。该法的主要观念是强调“土地的公共性”即土地的适度利用、按照计划使用土地、抑制土地投机以及随着土地增值税负担也应适度增加等内容。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,36,土地增值应归属全体国民（续一）,既然土地属于全体国民所有，那么，土地的增值也理应属于全体国民，这是治理房地产泡沫出台一系列税收以及其他政策的一个基本立足点。中国是土地公有制的国家，但在土地的使用上，并没有体现土地公有制的属性，土地的增值被地方政府（以土地出让金形式）、地产商和土地投机商所瓜分。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,37,土地增值应归属全体国民（续二）,地方政府从名义上代表国民，但在公共财政还没有得到落实的情况下，土地增值的部分以土地出让金的形式进入到政府预算外收入后，在很大程度上又演变为少数人的私有财产。为什么开发商成为中国暴富的群体？根本原因在于土地增值收益中的很大部分都被他们所占有了。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,38,土地增值应归属全体国民（续三）,既然土地的增值部分应该属于全体国民，对住房以及其他和土地有关的财产的增值收益征税就应该是理所当然的了。中国到目前为止还没有设立不动产税和其他财产税。2007年10月25日，权威人士向记者表示，物业税“实转”仍有诸多障碍，近期的可操作性不强。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,39,八、住房制度应反映土地的公有属性,在住宅制度的设计上，如何体现土地的公有属性？这是关系到我国住房制度改革方向的一个大问题。1998年后，中国启动了住房制度改革。改革之初的设想，目的是改革以实物分房的体制，试图建立“以经济适用房、廉租房为主导的住房供应体系”。但后来的实践完全偏离了改革的设计方向，片面强调所谓的住房市场化。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,40,住房制度应反映土地的公有属性（续）,在日本及欧美国家，为了体现土地的公有属性，体现人的“居住的权利”，政府为低收入群体提供住房已经成为一种法律。而我国却反其道而行之，这是值得深思的。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,41,九、税收政策有助于抑制房地产泡沫,如何控制房地产价格？这是我们面临的一个新课题。2005年，我国政府出台了遏止房地产投机的一系列政策，并取得了初步的成效。但是，在上海房价开始调整时，以北京、深圳等城市房价又开始有明显上涨趋势。调控房价从根本上讲是利益的重新调整。因此，依靠行政手段是难以奏效的，应该充分利用税收手段。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,42,税收政策有助于抑制房地产泡沫（续一）,日本的经验告诉我们，税收政策对控制房地产投机的作用要远大于金融政策的作用，对流通和保有环节课以重税可以有效抑制房地产投机行为。目前，我国房地产税制的主要弊端是：税费种类繁多，税费概念混淆不清；税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻，而流转环节税负畸重。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,43,税收政策有助于抑制房地产泡沫（续二）,这种税制安排导致的结果是，不买不税，不租不税，一旦租售，则数税并课。由于目前取得土地环节的耕地占用税和使用环节的城镇土地使用税税额标准低，还起不到调节土地级差收益和高效集约用地的作用。这相当于给了土地保有者无息贷款，即只要土地未进入流通，就无须为土地的增值而纳税。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,44,税收政策有助于抑制房地产泡沫（续三）,这样做，实际上是鼓励了土地保有，助长了土地投机。对房产来说，保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税，也起不到财产税对收入分配的调节作用，也体现不出土地的共有属性。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,45,税收政策有助于抑制房地产泡沫（续四）,将我国的房地产税制和日本比较发现，当前我国还没有不动产税，20%的所得税刚出台，还难以得到完全落实。当务之急是增加房地产转让时的所得税负担，对于两年以下转手的房地产要征收高额的额外所得税。抓紧出台物业税，是十分重要的。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,46,附：历史上另外两次房地产大泡沫,20世纪是世界经济快速发展的一百年，房地产业的兴盛无疑是刺激这一百年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,47,美国房地产泡沫,20世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战之后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,48,美国房地产泡沫（续一）,由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。1923年1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,49,美国房地产泡沫（续二）,炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，1925年迈阿密市居然出现了2000多家地产公司。当时该市仅有7.5万人口，竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了！”,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,50,美国房地产泡沫（续三）,在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。然而好景不长。到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,51,东南亚、香港房地产泡沫,继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也有一次惨痛的经历，其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，幷陆续出台了一系列刺激性政策，由此促进了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,52,东南亚、香港房地产泡沫（续一）,大量外国资本也进入东南亚国家的房地产市场进行投机性活动。当时，这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,53,东南亚、香港房地产泡沫（续二）,1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，幷直接导致各国经济严重衰退。东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到20世纪70年代。20年内香港的房地产平均价格上涨了五倍多。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,54,东南亚、香港房地产泡沫（续三）,当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1984年1997年，香港房价年平均增长超过20%。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,55,东南亚、香港房地产泡沫（续四）,中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。人们盲目地投资房地产。许多人仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个购房号的怪事。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,56,东南亚、香港房地产泡沫（续五）,香港房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临。1998年2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价从最高时的1.3万港元/平方英尺下跌到四五千港元。据专家计算，从1997年到2002年，香港房地产和股市总市值共损失约80000亿港元，比同期香港的生产总值还多。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,57,东南亚、香港房地产泡沫（续六）,房地产泡沫的破灭使得香港每位业主平均损失267万港元，十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。各明星炒房损失惨重，如刘德华、张卫健等。1996年香港楼市处于顶峰时，钟镇涛夫妻以钟镇涛担保，短期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607室等5处豪宅和其他项目。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,58,东南亚、香港房地产泡沫（续七）,1997年亚洲金融危机，香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。债权人虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于部分贷款利率高达24，所余本息已滚至2.5亿港元。钟镇涛家庭年收入约1000万港元，显然无法支撑1.5亿港元的房地产投资。2002年7月，法院裁定钟镇涛破产。在英法系地区，破产是逃避债务最好的手段，它的最大意义就在于法律上承认了你没有还债的能力，债主不会再找你了。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,59,东南亚、香港房地产泡沫（续八）,香港沿用英美法系，个人可以申请破产，破产人在一定期限内生活受到监督和一定限制。期限过后，限制会取消，破产人基本与常人权利无异。而钟镇涛的破产令的保护期限是四年，也就是说四年之后，2006年钟镇涛又是一条好汉。1997年，张卫健将所有积蓄全部投入购买房产。所有的房子一下都变成了负资产。张卫健拍了六七年的戏，所得全都用来还债。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,60,后续,发生在20个世纪的三次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训。1、中国的房价现状如何？在当今中国，体制性的腐败往往与行政权力的过分集中密切相关，例如电信、教育、医疗、房地产，而收买型腐败已经从单个个体出发，发展到以利益集团为代表的类似西方“院外集团”的游说活动。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,61,后续（续一）,2001年以来，中国的房地产市场出现了连续8年价格快速上涨的情况，国家曾经多次试图对之进行调控，但效果并不明显。上涨的乐观情绪主宰着市场，直至2008年前，几乎没有人认为房地产的价格会下跌。这和20年前的日本“土地神话”有些类似。当前中国政府对房地产市场调控的经验还十分有限，因为中国的房地产市场还处于发展和转轨的过程之中。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,62,后续（续二）,我国与二十年前日本的房地产市场有很多相似之处：经济发展迅速；城市化的时间较短，城市人口增长很快；都属于儒家文化圈，国民对不动产有偏好。因此，与欧美国家相比，日本的经验对我国的房地产调控更具有借鉴意义。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,63,后续（续三）,2003年房地产集团成功顶住了央行的“121文件”，促成了国务院18号文件的出台，可以说是一个极典型的案例：在改革以来的20多年中，第一次由一个利益群体通过游说影响并且改变了政府的一项重要政策。而恰恰是这次房地产商的胜利，导致了2004年中国房价的扶摇直上！利益集团图谋操纵经济决策.doc,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,64,后续（续四）,2008年10月03日华夏时报：吴晓灵回忆起，2002年各部委早准备了一整套关于调控房地产市场的文件，央行2003年6月18日的121号文件只不过是其中之一。但出台后，舆论狂轰滥炸批评这个文件，于是整个政策层的调控转向。当时房地产刚出现了不理性的苗头，如果能按照各部委拟定的政策框架实施的话，也不至于造成后来如此不理性的结果。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,65,后续（续五）,吴晓灵表示，中国存在房地产泡沫，“如果现在不愿让房地产泡沫缓慢破灭，而是人为托起它（房价）。那么，日本失去的十年、美国的今天就是中国的未来。”社科院报告（2008/9）：房地产本就不该成经济支柱.doc,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,66,后续（续六）,中国房价泡沫有多大？中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭表示（2008/9/25）：中国过去几年的房地产泡沫程度相比美国有过之而无不及。而据该报告中对中国几个主要城市的调查数据分析，2008年样本城市的家庭平均月收入为6453元，,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,67,后续（续七）,而在目前房价下家庭月供收入比达到了惊人的75%，房价需要下降42%才能使月供收入比降至40%；即使是对于收入排名前60%的中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入也只有9311元，这部分人群目前房价下家庭月供收入比也高达54%，房价需要下降19%才能使其月供收入比降至40%。据此可见，房地产的泡沫化程度相当高。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,68,后续（续八）,国际上房价高低的主要评价指标是两个：房价收入比=房价/家庭年收入房价租金比=房价/月租金基于West模型的房地产泡沫实证研究20050721.doc2、房地产市场调整需多久？金融领域或许同样存在惯性定律，只不过决定惯性的不是物理学中物体的质量，而是市场规模。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,69,后续（续九）,规模越大的市场，上涨或下跌的惯性越大，要改变它上涨或下跌的趋势，需要的资金量越大。根据国际上的经验，房价下跌是一个长期、缓慢的过程。世界各国房价泡沫破灭实例统计表.doc3、如何寻找适当的投资标的和方式？正确的投资应该得到长期、稳定的收益。需要从理论和实际上做长期的国际比较做出选择。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,70,美国长期投资各种商品平均复合年收益率比较（100年数据）,股价指数 12.00%基金 10.98%房地产 6.00%收益性保险 5.00%黄金 2.80%艺术品 1.50%,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,71,开放式基金的定期定额投资的收益（1）,投资年限：8年到期金额：30万元 测算 预期年回报率 7%10%15%每月投资金额：2340元 2052元 1634元,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,72,开放式基金的定期定额投资的收益（2）,投资年限：10年到期金额：40万元 测算 预期年回报率 7%10%15%每月投资金额：2311元 1953元 1453元,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,73,开放式基金的定期定额投资的收益（3）,投资年限：20年到期金额：100万元 测算 预期年回报率 7%10%15%每月投资金额：1920元 1317元 668元,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,74,中国股价指数平均复合年收益率统计（截至2008/9/23）,股价指数 时间长度 点数 复合年收益率上证综合指数 18年 100-2200 19-20%深证综合指数 13年 100-600 12-13%深证成份指数 17年 700-7000 14-15%沪深300指数 3.7年 1000-2123 21%上证50指数 4.7年 1000-1726 13%定投在熊市厚尾处开始，经过长期投资后，在牛市尖峰处赎回，效果最佳。,8/1/2023 4:32 PM,韩德宗,75,第五讲结束 谢谢！,