《松江板块市调》PPT课件.ppt

松江地块市调报告,2009-12-3,一、松江基本概况：,松江区位于长江三角洲内上海市西南部，北纬31度，东经121度45分，扼守黄浦江中上游，距上海市中心30公里，虹桥综合交通枢纽15公里，浦东国际机场50公里，洋山深水港55公里，长江口45公里，杭州湾35公里，沪杭铁路、沪杭高速铁路、沪杭磁悬浮、沪杭高速公路、沪青平高速公路、浦东机场高速公路、嘉金高速公路、西郊高速公路、同三国道等干线，形成纵横交错的道路交通网，是沪杭发展轴上重要结点，上海的西南门户，也是上海连接整个长三角、辐射长江流域的桥头堡和核心区域，地理位置特殊而重要。,二、总体规划,松江新城是市政府确定的“二城八镇”中的“第一城”，也是目前规模最大的市郊新城开发项目之一。松江新城位于上海西南，距市中心30km，松江新城范围：沪松公路沪杭铁路油墩港花辰公路。规划至2020年规划期末，松江新城用地规模由现状的26.38km2发展到60km2，其中城市建设用地约60.66km2，水域约2.8km2。至2020年新城常住人口约60万人。新城功能定位为：体现上海郊区综合实力与水平的现代化新城、上海市中心城过度集中人口的主要疏解方向、松江区的政治、经济、文化中心、上海重要的高等教育基地、居住环境优美的园林城区、具有良好生态环境和人文景观的旅游城市。松江新城规划目标：以松江独特的区位优势和现有的城市格局为基础，以松江富饶的天然资源和人文资源为特色，以松江雄厚的综合社会经济发展实力为后盾，将松江新城建设成为经济繁荣、布局合理、功能齐全、设施先进、便捷高效、环境优美的现代化新城；成为体现上海21世纪新城风采和品位的窗口。规划分三期实施：近期至2007年，中期至2010年，远期至2020年。,三、区域分布规划,目前松江城区分为南片城区和北边城区2块，南边为松江老城区，周边商业配套及文化生活配套相当成熟，居住环境较好。北边是由大学城而著名的松江新城区，将来规划人口将达到43万人，新城区将成为松江行政文化、商业金融、教育科研等中心城区。,本地块,四、地块四至与现状,地块南面,地块北面,地块东面,地块西面,地块现状,目前地块上为空地，北侧尚有部分临时棚屋现有人居住。另在方塔北路东边为某重工企业的厂房及仓库。,五、地块周边配套情况及优劣势：,生活配套：周边较成熟地块周边住宅小区均为2004年前建造的较多，部分生活配套齐全。主要集中在方塔北路以南，有建设银行、农业银行、易初莲花、良友金伴，菜场等配套设施，可以满足日常生活需求；另外，位于地块西侧的平高商业广场主要以餐饮为主，但整体经营情况不理想。医疗方面，有松江人民医院；教育设施有松江二中(市重点)、方塔小学以及方塔中心幼儿园。所以综合来看，地块现有生活配套已经很成熟，只是商业经营档次不高，但是作为居家生活需要已经相当便利及足够了,交通配套：近地铁少公交，道路出行,和其它多数郊区板块情况类似，周边公共交通并不发达，最突出的亮点在于距离轨道交通九号线的松江新城站十分钟路程，大致是公交2、3站路的距离，步行需要15分钟，出租车基本起步费就到了。除此之外，还有部分松江城区公交可以乘坐；有松江5路、松江6路、松江7路、松江8路、松江16路。,六、地块优劣势,优势：地块周边住宅小区较多，如通波新村、蓝天新村等。相关配套有菜场、超市、幼儿园、中小学以及生活便利店等设施，基本生活配套齐全，大型超市易初莲花离地块步行十几分钟，距离松江区中心城区中心仅3公里左右，车行10分钟。劣势：地块周边住宅大多数为2004年前建造的，而且大部分为动迁安置房。小区环境比较陈旧，整体档次不高。虽基本生活配套齐全，但商业配置整体档次不高。相邻平高商业广场人气不足，经营情况不甚理想。目前部分底层商铺已改为汽车美容店。,七、松江板块09年10月供应及成交信息表,2、成交量,1、供应量,分析：,从松江区普通住宅市场的新增供应情况来看，09年10月的供应量集中在泗泾、九亭、和新桥这三个板块，供应量略有下降，达到近72万平方米左右。而本地块所在的松江中部板块本月占松江区整个供应量近10%的比例，供应面积以每套120-140居多。从松江区住宅成交情况来看，10月成交量25万平方米左右。松江中部板块的住宅成交量占松江区总成交量的11%,成交均价为10000元/，该区域动迁安置房较多，故单价7000元/以下成交的比例达到5成，商品房成交价格以7000-10000元/为主。,八、周边新楼盘信息表 地块周边在建新楼盘，仅LOMO森林公馆一家，预计三期明年4月份开盘。其二手房价格为9500左右。其他在售的新楼盘都集中在以松江新城板块内。,九、地块周边二手房市场情况,地块周边住宅大多数为2004年前建造的，而且大部分为动迁安置房，小区环境比较陈旧。目前周边二手房成交均价约为9500元/。通过走访地块附近几家中介获悉，地块周边小区二手房挂牌量与成交量与松江新城区相比略显不足，究其原因主要有以下几方面：1、自住为主 周边大多数为动迁安置房，换房需求不高，房源供应不足。2、交通问题 地块周边的9号线延伸段于2012年通车，购房者目前还是将新城作为首要考虑。3、环境问题 新城区大学城良好的居住人文环境，较老城区也是一大优势。,十、建议,从相关部门获悉，该地块楼板价约为3320元/(起始价)。建安成本及配套费用（不含相关税费）现估算为3800元/（参照欧郡）如果该项目推出时，整体大市场与目前市场情况一样总体向上的情况下，项目均价大概在11000-12000元/。目前周边二手房均价在9500元/左右且房龄、小区环境等都较为陈旧，该项目预计保底价在10000元/。经初步测算，地价大于510万/亩（楼板价4800元/）的话，对于后期市场如果进入低潮的话，会大大影响利润空间。,十一目前地价拍卖走势,在国家发出调控政策以来，上海的土地市场未见降温，浦东唐镇新市镇、新江湾城、嘉定等地块陆续有土地成交，成交价格溢价均达到了300%以上，其中嘉定城区的楼板价已达10000元以上。最近两周，商品房成交量在以20%左右的速度萎缩，新一轮的促销已经开始。,