《土地价格》PPT课件.ppt

第六章 土地价格理论及应用,第一节 土地价格的形成与变动第二节 土地价格的评估第三节 土地价格的管理,第一节 土地价格的形成与变动,一 土地价格的形成二 土地价格的内涵及特点三 影响土地价格变动的因素四 土地价格变动趋势及规律性,一、土地价格的形成,（二）西方经济学地价形成理论,（一）马克思主义地价形成理论,马克思主义地价形成理论,土地不是劳动产品，没有价值。但土地有使用价值，并存在价格土地价格 实质是地租的资本化 土地价格是出租土地的资本化收入,土地价格=地租/土地还原利率 4000=200/5%,与土地租金土地出让金的区别,土地价格：又称地价，是指出让土地所有权应取得的补偿，或取得土地所有权所应支付的代价。可解释为购买土地所有权的价格。土地出让金：出让若干年期的土地使用权所应取得的补偿，或取得土地使用权所应支付的代价，是地租折现的总和，即购买或卖出若干年的地租。它与土地价格在本质上是不同的。,以土地收益理论和土地供求理论为代表1 土地收益理论土地收益理论认为:土地价格是土地收益即地租的资本化土地收益指：正常情况下的土地收益；处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益土地价格公式：a r,西方经济学地价形成理论,V=,2 土地供求理论张德粹：“土地价格的决定因素是土地的供给与需求”；马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等：土地这一生产要素的价格完全由其需求决定；,E2,E1,P2,P1,P,S,L,S,D1,D2,思考：土地价格的内涵 根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。在西方经济学家看来，价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。但自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动。那么，土地价格的内涵到底是什么呢？,二、土地价格的内涵及特点,1、土地价格的内涵 土地收益现值的总和。土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。,（1）土地价格的内涵包含两部分,1.土地资源价格，即以虚幻的价格形式出现的真正的地租土地价格。它并不是土地的购买价格而是土地所提供的地租的购买价格。2.土地固定资产价格，即土地资产的折旧和投资利息。是凝结在土地中的社会必要劳动量决定的，是劳动价值的货币表现，理论上等于生产成本加上平均利润。土地价格即二者之和的资本化。,（2）土地价格的经济意义和作用,1.土地价格作为资本化的地租，为土地所有权在经济上的实现提供了理论和计量依据。2.土地价格对不同农业经营方式下土地生产及经营者的利益具有一定的经济意义和作用。3.土地价格的高低，对土地市场及土地供求关系具有调节作用。4.土地价格是土地生产与利用的导向。5.土地价格可以作为土地税率的决定依据。,2、土地价格的特点土地价格是土地的权益价格土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价土地价格主要是土地需求所决定的土地价格呈总体上升趋势土地价格具有强烈的地域性,三、影响土地价格变动的因素,1、一般因素2、区域因素3、个别因素,土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划、土地政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况,位置、基础设施条件、规划限制、环境质量,宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等,四、土地价格变动趋势及规律性,土地价格呈总体上升趋势土地价格变动呈现周期性特征土地价格的变动具有明显的地区差异性地价在房地产价格中所占比重越来越大,第二节 土地价格的评估,一、土地价格评估的目的与作用二、土地价格评估的原则三、土地价格评估的基本方法,一、土地价格评估的目的与作用,土地估价有助于土地交易的顺利进行土地估价有助于企业投资决策土地估价有助于土地市场的完善土地估价有助于土地市场管理,二、土地价格评估的原则,公平原则最有效利用原则替代原则预期收益原则供需原则保证农民基本生活原则,最有效利用的几种特殊情况,基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价，以估价对象的现状利用为最有效利用农地估价中，未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用；可转为建设用地者，以实际最佳用途为最有效利用,三、土地价格评估的基本方法,（一）市场比较法（二）收益还原法（三）成本逼近法（四）剩余法（五）基准地价系数修正法（六）农地宗地价格评估方法,三、估价方法与估价过程,1.估价思路确定 根据委托方的委托要求、估价目的和估价师对委托的理解，确定估价思路，应关注以下几点：,与市场的关联程度：是否进入市场处置行为的主动程度：投资、清算应用方向的可选择程度：规划用途或继续使用对预测的依赖程度,2.估价方法的选择 根据地价内涵和基础资料情况选择主要估价方法和辅助估价方法。3.估价过程 估价的过程就是从一系列有意义的数据中，按照一定的处理方法，推断出相关的地价信息。,4.估价结果的补充修正 任何一种估价方法都有缺陷，需要 有补充、修正的措施：（1）选择几种独立的方法相互印证（2）对敏感因素不确定性进行估计（3）用初步估价结果反推有关参数（4）事后的客户跟踪反馈,5、地价的确定 几种估价方法的差异性分析，建议采用众数、平均值作为最终结果。,1.原理预期收益原理 是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。土地价格是土地纯收益亦适当还原利率的还原。,一、收益还原法原理（收益法）,此方法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法之一。2.公式 当土地纯收益每年不变、还原利率每年不变且大于零、土地使用年期为n年时，收益还原法的计算公式为：,Pa/r11/(1r)n式中：p土地价格；a土地纯收益；r土地还原利率；n使用土地的年期或有土地收益的年期。,3.计算程序（1）计算总收益；（2）计算总费用；（3）计算土地纯收益；（4）确定合适的还原利率；（5）选择公式求算地价。,包括土地实际收益和可观收益,折旧费、房产税、管理费、维修费、土地税工资、应纳税金等,例1：收益法估价测算过程：根据房屋所有权证记载，估价对象总建筑面积6611，其中：1-6层建筑面积各1000，7层建筑面积410，8层建筑面积201。12层、3-6层、78层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75、1：0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平,调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，78层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：13层10，46层15，7-8层20。,1估算年有效毛收入 1层年有效毛收入：A=10001000.81290%=96.00(万元)2层年有效毛收入：B=1000800.81290=69.12(万元)3层年有效毛收入：C=1000600.7512=63.00(万元),4层年有效毛收入：D：1000600.751285=45.90(万元)5层年有效毛收入：E：1000400.751285=30.60(万元)6层年有效毛收入：F：1000301285=36.00(万元),7、8层年有效毛收入：G=(410+201)200.712 80=8.21(万元)年有效毛收人=A+B+C十D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=343.43(万元),2.估算年运营费用 年土地使用费：根据XX市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元的标准缴纳土地使用费。则：,年土地使用费=2932560=75.01(万元)年管理费：根据XX市规定，出租经营物业按年租金收入的5计支管理费。则：年管理费=343.435=17.17(万元)年维修费：按年租金收入的8计支维修费。则：年维修费=343.43 8：27.47(万元),年保险费：按年租金收入的2计算。则：年保险费=343.432=0.69(万元)年税费：根据X X市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5。则：年税费：,343.43(12+5.5)=60.10(万元)年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费十年税费=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=180.44(万元)3估算年净收入 年净收入=年有效毛收入-年运营费用=343.43-180.44=162.99(万元),4确定资本化率。资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8。5选出计算公式求出收益价格 由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格。将上述相关数据：a=162.99，r=1899.58(万元),例2：某专供出租用的住宅需要估价，据调查，这一住宅使用面积为54平方米，建筑面积为65.85平方米。正常情况下，一年可以出租11个月，每月收取租金1800元，与该地区同类住宅租金水平相似，为维持该住宅的正常使用功能，业主每月平均须支付150元的各类费用。根据测算该类住宅的资本化率为6.9。在不考虑其耐用年限和占用土地的使用期限的情况下，求取该住宅的价格。具体估价时可依下述思路进行：,1、年总收益月租金每年的月数出租率180012（11/12）19800元2、年总费用月费用支出每年的月数150121800元3、年纯收益年总收益年总费用19800180018000元4、出租住宅价格年纯收益/资本化率18000/6.9260869.6元由此可得该供出租用的住宅的市场价格为260869.6元。,收益法以土地纯收益来评估土地价格，只适用于有收益的土地，如租赁用地或企业用地、农用地、加油站、码头等。,4.适用范围,（1）收益的确定 以客观性收益作为检核指标：应处理好整体与个体的关系 确定合理的收益值波动区间,（2）费用中的构成及数值,主要费用构成 附加信息的广泛收集和相互印证（3）租售比的验证作用,（4）方法的局限性 收益的量化受个别因素影响较大 还原利率与风险分析缺少实证 纯收益的剥离存在不确定性,1.原理生产费用价值原理 在开发土地所耗费的各项必要费用之和的基础上，再加上支付的利息、正常的利润、应纳税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。,二、成本法（成本逼近法）,2.计算公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+利息+土地所有权收益,计算取得土地的费用；计算土地开发费用；计算投资利息和税费及投资利润；确定土地所有权收益；计算土地价格,3.估价程序,征地费和拆迁费,成本价格乘以土地增值收益率,例1：对甜水园东里65平方米的两居住宅，建筑年代为1988年的房屋进行评估。据了解甜水园地区的土地级别为二级，基准地价为3800元平方米，假定相关管理费用、投资利息、税费及利润分别为2.5%、5.5%、5.5%、15%。那么，该房屋的土地重新取得价格约为：,3800（12.5%5.5%5.5%15%)4921元平方米，该房屋为多层住宅，它的重建成本约为：1000（12.5%5.5%5.5%15%)1295元平方米。根据观察，该房屋的整体状况维护得较好，约为八成新，房屋折旧了20%。根据上面数据可知，该房屋的单价约为：(49211295)（1-20%)4972元。,用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场发育不健全，土地交易实例不多，无法利用市场比较法等进行估价的情况。,4.适用范围,对要素性用地特征明显的估价对象比较合适，如生产性用地、产业聚集区等。,成本的核定：（1）明确的收费标准、文件依据（2）相近的标准或规定（3）类似项目的实际发生费用（4）约定俗成的标准,5、成本的完全构成,6、土地增值收益*按照成本的一定比例*与现有出让金标准的对照分析,7、修正问题 进行年期修正、个别因素修正和其它修正。,8、方法的局限性（1）缺少动态性市场信息（2）增值收益缺少实证说明（3）成本的分摊方式和分摊范围受主观影响大,1.原理替代原理 是在求取某宗地土地价格时，将该宗土地与近期土地市场已经发生了交易的类似土地加以,三、市场比较法,对照比较，对已经发生了交易的类似土地的已知价格水平，经修正得出该宗土地价格的一种土地估价方法。,2.市场比较法的程序 交易实例的搜集 可比实例的选取 交易情况的修正 交易日期的修正 区域因素的修正 个别因素的修正 综合修正计算,用途相同、地区相同、价格类型相同、时间接近、交易正常,3.计算公式：待估宗地价格=可比实例土地价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数,待估宗地价格比较案例宗地价格正常交易价格指数交易情况价格指数估价期日地价指数案例地交易日地价指数待估地区域因素条件指数案例地区域因素条件指数待估地个别因素条件指数案例地个别因素条件指数,待估宗地价格 比较案例宗地价格 100()()100100()100(),4.计算结果确定方法 简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、以某个可比实力的价格为主，其他仅供参考,5、市场资料的调查与分析 全面调查、持续性调查 对调查资料的整理与分析，建立交易案例库，保留原生态信息。,6、影响地价因素的修正体系（1）基准地价的修正体系；（2）建立独立的修正体系：按区域或级别等建立统一的修正体系。,7、几个关键点 案例筛选 交易情况修正 交易期日修正,8、方法的局限性 市场不规范，价格信号失真；中间过程人为干扰过多,如修正体系的随意性；由价格求价格，欠缺理论基础；,9、适用范围 有发育健全的土地市场，并有大量的各类土地交易实例资料。交易实例至少在10个以上，且有3个替代性很强。,1.在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（）A 2500万元 B3500万元 C.3600万元 D.3000万元,2.某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约,出售时的正常价格是（）A.700000元 B.695554元 C.777268元 D.800500元 3.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1。该房地产的实际价格为()万元。,A87 B124 C130 D134 4.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。A180 B196 C200 D300,5一个城市住宅用地年地租为10元平方米，地价为100元方米，则土地还原利率为（）A10 B9 C11 D10.5 6收益还原法中，土地收益地租。A量上等于 B大于 小于 D都不对,7某一地块，土地面积为800平方米，规划容积率为2.5，土地总价格为96,000,000元，试问楼面地价为元/平方米。A520480C480.5380 8甲方以1000平方米土地作为股本与乙方联营，每年享受60股息，股息总额每年为120000元。若土地还原利率按8计，,则该联营土地的单位面积地价为元平方米。A720B900C90D860 9在交易实例不足的情况下评估一幅已建写字楼的土地价格，比较可行的估价方法是：。A成本法B剩余法原价法D市场比较法,10某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为()。A80 B56 C50 D0711某可比实例的实物状况比估价对象优9，则其实物状况修正系数为()。A091 B092 C109 D110,四、剩余法,对预测性评估是一种理想的方法。市场的整体特征必须能涵盖评估对象的主要表现。,1、对市场的预测和模拟 分析的尺度要适宜：地价形成区 价格和价格存在的市场条件,2、变动性因素的考虑（1）市场的变化趋势 销售周期、销售价格的波动（2）敏感因素的分析,3、估价结果的存在前提（1）假定条件（2）广泛的市场信息 4、方法的局限性（1）预测的误差难于控制（2）开发或经营方式明显影响估价结果,五、基准地价修正法,历史的延续：引导和规范了土地市场 现行的行政管理模式的需要 便于实际操作，直观性好,1、基准地价的特定目的 批量宗地评估，如征税目的2、基准地价的完善和细化（1）分类定级（2）修正体系（3）标定地价 细化工作受局限,3、发展趋势地价区段地价指数监测点,4、方法的局限性基准地价编制初衷非市场性土地用途分类过于笼统修正体系的人为综合影响过大,中国土地价格体系,（一）基准地价（二）标定地价（三）交易地价（四）其他价格形式,基准地价,城镇土地基准地价 在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。由政府定期公布,作 用,它是政府控制地价和进一步评估土地出让、转让交易底价的基础，也是征收土地使用税、土地增值税、契税和地产税的依据。可以采用多种方法测算,农地基准地价 农地基准地价是指在农村范围内，以 县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地，或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格。,政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。由政府定期公布,标定地价,作 用,为土地出让、转让确定底价、核定土地增值税、企业股份制改造核定土地资产价值及政府收购土地等提供依据。,指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。主要有：土地使用权出让价格土地使用权转让价格租赁价格地役权价格,交易地价,二 中国土地价格管理制度,土地估价制度估价机构和估价人员的资格认证制度基准地价和标定地价定期公布制度地价监测体系土地供应计划制度和土地储备制度土地交易最低限价制度土地增值税制度,