《租金定价方案》PPT课件.ppt

,中华美食文化博览城租金定价方案,2010年4月,目 录,一、租金定位参考依据二、项目本身情况分析三、类似市场分析四、项目周边市场的租金情况五、商家承租能力六、租赁条件七、租金细化方案八、招商策略,一、租金定位参考依据：,项目租金范围的确立需要基于准确的市场定位，同时又遵循市场规则，参考市场价格。本项目的租金定位参考依据主要为：项目本身条件分析 类似市场及周边市场租金水平 商家在本商圈所能承受的租金水平 长期发展与稳定经营,二、项目本身情况分析,（一）商圈分析,项目周边目前还没有形成成熟的零售商业氛围，人气远远不如王家湾、钟家村、经开万达广场等成熟商圈旺盛。但项目周边集中了大量专业市场集群，竞争力也较强，具有一定影响力。江海东路、广瑞路、锡沪路三条街道各有特色：江海东路是交通要道，车流量大，以汽车配件为主，其他店铺很少；广瑞路则以餐饮、服饰、日用百货为主；而锡沪路以装饰、建材为主；专业市场集群占据区域内商业龙头地位，并推动区域经济的发展！传统零售商业氛围淡薄，餐饮娱乐缺乏，形象档次低！商圈内人群3购物、餐饮娱乐消费不便。新开业的人信汇传统零售业态经营状况一般，但餐饮类经营较为火爆，成为人信汇最有人气的业态。,家居建材、装饰装潢、餐饮、服务配套、汽配汽修所占比例较高，餐饮/休闲占比仅为17%和3%；且档次极低，分布零散。总体上，项目周边商业仍主要以满足消费者日常生活需求为主。除与区域业态一致的如家居建材等业种外，生活配套类经营状况一般。租金范围在1-5元/日/。,商圈零散商业业种比例图示：,（二）美食城优势分析,项目位于市府三个重点开发片区内，大交通、政策优越；五洲三个项目连成一片，商业规模将达约60万平方米，规模优势明显；本项目一期总面积近2万平方米，有利于形成集群市场；三角形地块，面临自然河道，可规划自然景观；开发商的品牌实力与商业开发、运营经验；周边200万平米的成熟专业市场集群，配套业态缺失和空白。商圈辐射近30万人口，消费潜力巨大,目前周边商业氛围淡薄，规划利好暂无法呈现；广益路不允许开设机动车道口，限制临街交通组织；南面临河，西面正对高架桥，展示面规划受影响；片区传统商业、哥伦布、商公园商业的威胁；无锡其他潜在竞争项目的威胁；房地产市场发展过快，未来市场走向面临一定不确定性。本项目作为新开发项目，不能当做成熟商业对待，须考虑到附近哥伦布广场的竞争。,（三）美食城劣势分析,清扬路餐饮现状：位于南长区，临近佛教胜地南禅寺，旅游、购物、餐饮、休闲、娱乐和文化功能齐全，开发时间早，经营时间长，游客众多，餐饮集中，是无锡人吃喝玩乐的常来之地。整体租金水平较高，约为100-110元/方/月，经营情况良好；品牌商家云集，如姆妈炒菜、粤仔湾砂锅粥等，其他还有同等乐酒楼、美味齐、普京小站、米乐星KTV等。,三、类似市场分析,青石路餐饮现状：北塘区进入无锡市中心的主要途径，无锡餐饮集中片区之一，功能主要有居住、购物、商务、餐饮、休闲、娱乐、旅游和文化等，道路宽阔，人车流密集，商业发达，区域内开发时间早，建筑比较陈旧；青石路租金较高，平均130元/方/月左右，餐饮租金稍低，在100-130元/方/月之间。餐饮代表商家有：澳门豆捞、北京烤鸭、永和大王、豪客来等；,无锡市类似市场调研,东亭街道餐饮现状：东亭街道为锡山区政府所在地，是锡山区重点建设的街道，街道交通便捷，区位优势明显。这里居民区聚集，人口众多，主要有零售百货、餐饮、休闲娱乐和康体等业态，餐饮主要以服务附近居民为主，发展程度不够，租金约在90-110元/方/月之间；餐饮代表商家有重庆德庄、阿瓦山寨、迷宗蟹、干锅羊蝎子等。,无锡市类似市场调研,崇安寺餐饮现状：崇安寺1600多年一直是无锡的政治中心、商贸中心和文化中心，与上海城隍庙、南京夫子庙、苏州玄妙观齐名的江南四大特色街区。汇聚百货、特色餐饮、娱乐等业态，人流密集，消费旺盛，其单位面积月租金水平在100到800元不等；商家代表：王兴记、KFC、麦当劳、味千、星巴克、皇亭美食、姆妈炒菜等。,无锡市类似市场调研,无锡市类似市场调研,金太湖国际餐饮现状：金太湖国际城，位于无锡青石路，总建筑面积68万平方米，有大型商业街、国际影院、真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、甲级写字楼、高档住宅等众多业态，集合高档购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、居住与文化等功能于一体；金太湖国际2009年6月份开业，目前代表商家有沃尔玛、宏图三胞、KFC、必胜客、味千、王兴记、藏药汤坊、有意思休闲餐厅、英伦雅阁、钱贵KTV等。单位月租金一楼100到300不等，二楼60-90元。但由于经营业绩不佳，开发商提供了第一个半年6折，第二个半年8折的优惠给商家。,无锡市类似市场调研,湖滨商业街餐饮现状：湖滨商业街，位于无锡滨湖区湖滨路，总建筑面积11.7万平方米，包括时尚购物、餐饮美食、休闲娱乐、商务、旅游等多功能于一体的商业形态；湖滨商业街目前代表商家有欧尚超市、五斗橱、汉宫姜母鸭等。单位月租金一楼60元，二楼24元。,无锡市类似市场调研,阳光城市花园餐饮现状：阳光城市花园，位于无锡市建筑路，总建筑面积29.4万平方米，其中商业面积6万，包括时尚购物、餐饮美食、休闲娱乐、旅游等多功能，多业态；湖滨商业街目前代表商家有沃尔玛，KFC,外婆人家，味千拉面，可的，钱贵，耐克，阿迪等。单位月租金一楼60元。,无锡市类似市场调研,万达广场餐饮现状：万达广场，位于无锡市梁溪路，总建筑面积70万平方米，其中商业面积13.8万平方米，集合超市、影城、百货、KTV、健身会馆、运动城、电子数码、主题餐饮、时尚步行街等十大主力商业组合及数千家知名品牌；万达广场目前代表商家有万千百货，KFC，必胜客，星巴克，一茶一坐等。单位月租金一楼含管理费165元（以实用面积计租），其中外铺管理费15元，内铺管理费45元每月。,无锡市类似市场调研,宝龙时代广场餐饮现状：宝龙时代广场，位于无锡新区旺庄路，总建筑面积28万平方米，其中商业面积16万平米。集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，涵盖了时尚百货、大型超市、星级影院、娱乐中心、游乐广场、美食天地、国际名品、国际公寓等物业形态；宝龙时代广场目前代表商家有百盛，家乐福，东方影院，肯德基，味千，必胜客，小尾羊，权金城，真功夫，豪客来，耐克，阿迪等。单位月租金一楼120-160元，二楼60-80元，三楼42元。,无锡市类似市场调研小结,无锡餐饮集中地主要租赁指标,以上租金水平都是以建筑面积计算，除了金太湖二、三楼实用率在60%70%之间以外，其余大多为街铺，实用率在90%上下。,四、项目周边市场的租金情况,以上租金调查对象多为街铺，和哥伦布广场一楼实用率一样基本都是在95%左右，哥伦布二楼实用率为85%左右。,租金案例举例,巴渝飘香，位于哥伦布广场2楼，建筑面积大概 600平方，年租金约 35万，平均月租金约为48.6元/平方。免租期半年。顺旺基，位于哥伦布广场一楼，临广南路，建筑面积大概300平方，平均月租金约为180元/月，没有免租期。广苑酒家，位于锡沪路月星家居旁边，民航大酒店对面，面积约450平方，月租金约为100元/平方。海上人家，位于广瑞路中端，实用面积约120平方，月租金约为100元/平方。,五、商家承租能力,备注：以上租金意向均为对本项目意向商家（40家）进行访谈得来的。,六、租赁条件,根据周边市场和同类型市场的对比情况分析，再加上近期对意向商家的租金承受度摸底分析，建议租金定为：,哥伦布广场一楼街铺顺旺基：180竞争项目一楼平均租金：120锡沪路广苑酒家：100广瑞路海上人家：100商家能承受租金：140,一楼平均租金：120元/方/月,1、租金水平,哥伦布广场二楼巴渝飘香：48.6金太湖二楼均价：80竞争项目二楼平均租金：60商家能承受租金：70,二楼平均租金：70元/方/月,备注：本方案内所列商家能承受租金均是商家在不知道本项目 具体实用率的情况下反馈的。,租金定价（二四层）,根据楼层商业价值的规律以及商家承租能力摸底分析，建议各楼层租金均价如下：二层均价：70元/月；三层均价：50元/月；四层均价：30元/月；五层均价：20元/月；,项目整体均价：60元/月；,在实际操作中可以七折的优惠起租，以利于在开业前达到高出租率。后期招商如果客户接受度低可再协议额外的租金优惠。,2、免租期及管理费建议,建议免租期6-12个月，结合商家租赁面积和付租方式进行调整。建筑面积500平方以下，半年付租6个月免租期建筑面积500平方以上，半年付租8个月免租期建筑面积500平方以上，一年付租12个月免租期大面积商家或知名品牌商家可另行申请；当市场认可度不够时，根据商家的不同要求，可随时调整。,免租期建议,免租策略,总体策略：长免租期、提高单位租金，支持项目销售。,管理费建议,参考市场同类项目，结合经验判断，建议物业管理费为5-8元/月，第一年管理费免除。如有中央空调，其费用建议以各商家流量计费，具体费用标准待定。,3、租期建议,鉴于餐饮行业的特殊性投入产出比比较大，成本回收慢，在确定租期时需要适当延长时间，给商家充足的时间回收成本，增加赢利。主力商家：10-15年。该类型商家要求时间较长，同时也可以加强中小商家的投资信心；大型酒楼：8-12年。这类商家需求面积大，投入的成本也大，回收成本和培育市场的时间相应延长，合约时间不长做不到盈利；中型餐饮：5年。5年是中型餐饮的基本起租期，少于这个时间商家都没有信心经营；对于个别品牌形象好的中型餐饮可适当延长租期；小型餐饮：3年。而对于一些有影响力的小面积次主力商家可以适当延长租期；,根据商家的不同情况来分类租期，基本保证以3-5年租期的商家为主，其他租期年限的商家相对较少。以实际出租情况为准。,4、租金支付方式参考,通过上述分析，建议采用半年付方式为主，具体可如下：面积需求小的商家每半年支付一次；面积需求较大的商家可与商家协调来定。,主推方式纯租金,扣点：适合肯德基、必胜客、麦当劳等品牌形象好的商家；,辅助方式,5、押金：租金采取“1押6租或1押12租”方式，管理费押金1个月。,6、装修期：建筑面积100平米以下包含在免租期内，100平米以上另行给予免租期,7、递增率：从第二年起每年递增3-5%，长合约商家第6年起递增7-10%，大面积商家另行洽谈。,七、租金细化方案,在确定了美食城整体租金水平的前提下，再依据一般铺位的租金制定原则对租金进行细化，并综合考虑项目经营策略，制定切实可行的租金条件。一般商铺的租金制定原则，包括：,距离美食城入口铺位：商场入口处铺位租金高，距离商场入口越远，租金越低；自动扶梯旁边铺位：自动扶梯旁边铺位租金高，离自动扶梯远的铺位租金相对低；主通道铺位：主通道铺位比次通道铺位价值高，次通道铺位价值比死角位铺位价值高；人流动线通畅铺位：人流动线通畅，有回流的铺位租金高；铺位方正与否：方正的铺位好利用，租金高，不方正的铺位视其不方正程度相应定价；铺内有无柱子：铺内无柱子好利用，价值高，有柱子视其影响程度相应定价；,光线好坏铺位：光线好铺位体现良好通透性，心理舒适度高，价值高，光线差铺位租金相应下调；自动扶梯人流落地铺位：自动扶梯人流落地直接面对铺位价值高，背面铺位价值低；人流汇集处铺位：“十”字型、“井”字型人流汇集处铺位租金高；开间进深比例合理铺位：铺位开间、进深比例在1：2的铺位好利用，市场接受程度高，租金高；开间小、进深大的铺位价值低；开间大、进深小的铺位价格视配比情况，相比开间小进深大的铺位价值高；等等。,从 各 地 段 商 业 价 值 综 合 分 析：,广益路地段广泽路地段 河道地段小区路地段；无论从商业展示性、交通易达性分析，还是从未来商业发展潜力分析，广益路一侧商业价值都是最高的。,一楼人流动线,一楼均价：120元/方/月,二楼人流动线,二楼均价：65元/方/月,三楼人流动线,B区来往人流,均价45元/方,均价55元/方,均价55元/方,均价55元/方,均价55元/方,均价40元/方,均价40元/方,均价40元/方,三楼均价：45元/方/月,四楼人流动线,四楼均价：30元/方/月,均价35元,均价35元,均价25元,均价25元,五楼人流动线,五楼均价：20元/方/月,均价20元,均价20元,本项目规模大，规划业态较单调，尤其是餐饮类商家回本时间长，使得本项目需要更长时间才能做旺，因而未来项目首、二层租金水平应低于片区同类型物业。由于餐饮类商家的租金提升比较困难，项目初期又需经过13年的市场培育期，同时还有哥伦布广场的竞争，建议通过长免租期或租金折扣调整，降低商家经营成本，减少商家担心，来保障项目长期利益的实现。采取“放水养鱼”的策略，依靠主（次主）力店的带动作用，逐渐汇集人气，待项目经营渐旺后逐步增加租金水平。,“放水养鱼”，逐步调高,八、招商策略,