《社区管理组织》PPT课件.ppt

,社区服务与管理,引言,为了让我们的家园更加和谐美好，做为社区的一员，你有没有想过要为社区尽一份自己的力量呢？,社区服务,是指政府、社区居委会以及其他各方面力量直接为社区成员提供的公共服务和其他物质、文化、生活等方面的服务。,简介,当前，随着我国经济成份、生活方式、社会组织形式和就业形式的日益多样化，越来越多的“单位人”转为“社会人”，大量退休人员、下岗失业人员和流动人员进入社区，社区居民群众的物质、文化、生活需求日益呈现出多样化、多层次的趋势，经济社会的发展和居民群众的多方面需要给社区服务提出了新的更高的要求。加强和改进社区服务工作有利于扩大党的执政基础、体现政府的施政宗旨；有利于扩大就业、解决社会问题、化解社会矛盾、促进社会和谐；有利于不断满足居民群众需求、提高人民生活质量、促进人的全面发展。当前要重点开展好的社区服务是：面向群众的便民利民服务，面向特殊群体的社会救助、社会福利和优抚保障服务，面向下岗失业人员的再就业服务和社会保障服务。社区服务是我国改革开放以来探索的一条贴近基层、服务居民的社会化服务新路子。,产生背景,（一）是我国社会发展战略的调整。即由经济增长转向社会全面进步的发展观的形成；由国家工业化转向社会现代化的发展战略的确立。（二）是市场经济体制改革的深化，对重铸新型社区结构，加强社区管理有着迫切的需求。（三）是社会管理体制的转轨和城市管理重心的下移，赋予了社区管理以充分的条件。,二、社区组织的含义及内部机构,（一）社区组织的含义,社区内人们为达到共同的目标，有序形成的一个动态、系统的社会共同体。,6层含义：共同目标、分工合作、协调能力、开放系统、社会技术系统、整合系统,三、社区组织体系,（一）政治组织,（二）经济组织,（三）社会服务及文化娱乐组织,（四）外来组织,社区管理,主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动。社区管理是在政府的指导下，社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。1,社区常见的公共设施,绿地、道路、路灯、地下(上)线路和管道、停车场(库)、配电房(室)及电器设备、水泵房(室、井)及水泵、会所、门卫室、人防用房及设备、消防用房及设备、电梯、假山假水、健身娱乐设施、公告牌等等。,社区特征,1.社区服务不只是一些社会自发性和志愿性的服务活动，而是有指导，有组织，有系统的服务体系；2.社区服务不是一般的社会服务产业，它与经营性的社会服务业是有区别的；3.社区服务不是仅由少数人参与的为其他人提供服务的社会活动，它是以社区全体居民的参与为基础，以自助与互助相结合的社会公益活动。,特点,从社区管理的含义可以看出，社区管理具有下列特点：（1）社区管理的地域和人群相对固定；（2）社区管理的组织形式多样化，以街道党工委和办事处为主，其它政府职能机构的派出机构为辅；（3）社区管理的性质侧重于群众性的自我管理和自我服务，强调社区群众的参与。,社区管理组织,社区党工委、街道委员会,居民委员会、业主委员会,社区内各企事业单位、中介组织,管理系统,自治系统,支持系统,社区管理组织构成,（二）内部结构,1、社区组织的领导者,2、社区组织的结构特征,3、社区组织资源获得机制,4、与其它组织的关系,5、社区组织的服务对象,社区管理组织的功能,（一）满足需求功能,（二）整合功能,（三）协调功能,（四）稳定功能,（五）个人社会化功能,比一比,1、你想为社区做什么？2、什么时间做？3、服务的形式是什么？4、小组内同学是如何分工的？5、都需要用什么工具？,工商长安分局郭杜工商所的执法人员在郭北村南边果园里的一处废弃的房内，捣毁了一个传销窝点。,街道办事处与居民委员会,社区的市或市辖区人民政府的派出机关,居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,街道 办事处,居民委员会,社区管理实现信息化,社区管理靠大家,社区管理社会化一项重大民生工程,社区实施网络户籍管理制,社区民主管理,社区管理服务中心与县消防大队联合消防,社区环境治理督查,社区社会管理工作,社区的干部正在李阿婆家进行例行入户家访，与老人闲话家常。,探索社区管理新模式,探索社区管理新模式,社区规范车辆管理,，形成社区的四个要素包括,1人民：社区由人所组成。不论何种类型之社区，因人聚集与互动，方能满足彼此的需求。但人数多少才能形成一个社区，并无定论。社区太大、人数过多，将使彼此互动困难；但人数太少就一定不可能形成利益互惠与生活维持的团体。2地方或地理疆界：以地理的范围来界定社区的大小疆界是一般人最能接受对社区的定义。但是，并非所有的社区都有明确的地理划分。如果界的区域不合适，将会对社区资料的收集造成一定的困难。3社会互动：社区内居民由于生活所需彼此产生互动，特别是互赖与竞争关系。如社居民的食、衣、住、行、育、乐皆需与他人共同完成。因此，相关的经济、交通、娱乐等系统即因此而形成。社区经由不同的社会系统发挥功能，满足居民生活必需，建立社区规范。4社区认同：社区居民习惯以社区的名义与其他社区的居民沟通，并在自己的社区内互动。同时社区居民形成一种社区防卫系统，居民产生明确归属感及社区情结。,作用,1.对社区物质文明与精神文明建设有着很大的推动作用；2.可以使社区成员拥有更多的公共服务、社会福利和闲暇时间，让人们从沉重的家务劳动中解放出来，提高人们的生活质量；3.可以使人们更集中精力从事生产劳动和其他社会活动，创造出更多社会财富；4.通过广泛群众参与，会培养出一种高尚的社会道德与社会风气；5.有利于早期人们的主体意识，协作意识，法纪意识和文化意识，有利于提高人的素质。,发展现状,-社区服务范围和内容得到拓展。目前，社区服务的项目和内容已基本涵盖广大居民物质生活和精神生活的各个领域，服务内容由10多项发展到200多项，包括妇女、儿童、老年人、残疾人、青壮年人和优抚对象、驻社区单位等各类群体，社区卫生、社区文化、社区环境、社区治安、社区保障等服务项目普遍展开，多种便民生活服务圈不断涌现，社区居民需求得到不同程度的满足。尤其是伴随着市场经济体制的建立，一些社区服务企业开始为社区内居民和单位提供送餐、存车、物业管理等后勤社会化服务，开辟了社区服务业发展的新领域。目前初步构筑起以社会救助为基础的集家政服务、物业管理、职业中介、心理咨询、健康保健等内容于一体的综合服务体系。,业主大会和业主委员会,业主大会和业主委员会是社区居民参与社区管理的又一新的组织形式。随着住宅的市场化和商品化，越来越多的居民不再是单位住房的租客，而是房屋物业的所有人。因此，生活区的卫生状况、环境质量、配套设施等都与他们的生活息息相关，社区成为居民重大利益所在。他们开始要求自主地决定社区的事务。在这种情况下，业主大会和业主委员会便应运而生了。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会由业主大会产生，在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理，它是依法成立的群众性自治组织，依据法律法规，具有作为诉讼当事人的资格。,物业服务企业（物业管理公司）,物业服务企业是指具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人。物业管理公司接受物业所有人的委托，依照国家有关法律法规，按照合同或契约形成管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济的手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为业主和物业使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值，同时构筑一种和谐、健康、向上的人文环境，推动整个社会进步。,（三）正确处理居委会与物业服务企业的关系,1、居委会和物业公司是两个不同性质的组织。居委会是社区居民的基层群众自治性组织，它属于政治范畴；而物业服务企业则是依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业，是十分明确的商业性组织，属于商业范畴。2、按照社区有关法律规定，居委会有权对物业公司的工作进行监督，组织产权人和使用人对物业公司进行评议和决定是否解除聘用。这说明，物业公司虽然属于商业范畴，但要受到居委会的监督。3、居委会和物业公司要做到权责分明，不可超越本职范畴，越俎代庖。（房屋维修、环卫清扫、绿化养护、小区治安保卫；宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、计划生育等。）,四、社区管理组织的功能,新的居民组织当时主要办五件事，一是防特、防匪、防火，保护交通等社会治安工作及办理户籍；二是传达和推行政府政令，反映群众意见，加强人民团结，维持社会秩序；三是动员与组织群众，发展各种合作社，吸收劳动群众恢复生产，改善生活；四是领导群众正当的文化娱乐活动，改革旧社会的风尚；五是协助政府进行城市的公共卫生，增进人民健康，举办各种公共福利事业。,上海经验：从“福利会”到“居民委员会”,杭州的经验在华东迈出了成功的第一步。但是，对于华东中心城市大上海来说，新生政权所面临的局势远远要比40多万人口的杭州复杂得多。1949年5月27日上海解放，新政权最初难以一下子适应城市管理的复杂性，对治理这个拥有600万人口的中国工商业和金融中心的大都市无经验可寻。当时接收接管、恢复经济和建政工作相当繁重，当务之急主要是消除新旧政权交替带来的市政管理“真空”，基层治安暂时还得藉助大批留用警员和保甲组织，没有精力对上海社会流氓团伙、帮会组织采取有效行动。因此，上海一度出现了治安事件的高发期。解放初头7个月，共发生抢劫案530起，强盗案737起，盗窃案11430起，加之国民党残余势力有组织地挑拨离间，兴风作浪，形势极为复杂。,（四）正确处理业主委员会与物业公司的关系,1.法律关系 2.经济关系,上海把社会管理分为两种类型：有单位的人和没单位的人，并分两步走。第一步首先通过在各行各业中建立工会、农会、青联、学联、妇联等组织，把有单位的群众组织起来，参加集体政治生活。第二步首先在区接管委员会下设立“接管专员办事处”，使群众与政府的接触以“接管专员办事处”为桥梁，不需再通过保甲人员；然后通过“接管专员办事处”干部逐步深入里弄，与居民群众建立联系，摸索没有单位居民的组织工作。,1949 年下半年，一些居民区出现了自治性的“房客联谊会”、“自来水管理委员会”、“卫生委员会”等关心共同消费问题的“工人福利会”。1950年，街道、里弄又成立了“防护大队”、“冬防服务队”等组织，由于其一开始就比较注重市民的“共同福利”，也就有一定的凝聚力。到1950年5月，全市共组织36个里弄福利会，16650个清洁卫生小组，104个自来水管理小组，118个人民防护队，年底又发展到2020个冬防服务队。95的里弄都成立居民卫生小组。1952年4月，上海市召开街道各界人民代表会议，讨论决定统一规范居民组织，建立居民委员会。,要“街道政府”还是“居民委员会”,大多数城市认为华东区方案有居民委员会的集体领导，分工明确，民主面积宽，参加人数多，工作容易推动，基本上是适用的；也有认为方案规定的组织层次太多，居民代表会议、居民委员会、工作委员会及小组工作机构等关系太复杂，担心街道积极分子兼职太多，不利于工作。洛阳、南昌、武汉、长沙等少数城市则明确提出不适合本市情况，倾向于维持当地“街人民代表会议”、“街人民政府委员会”或“街政府”的方案。各地意见虽不尽统一，但反响较大。,公安部于1952年8月11日颁布了治安保卫委员会暂行条例。条例在阐明治安保卫委员会与居民委员会关系的同时，“居民委员会”也就第一次正式写进国家的行政法规，从而也确认了它的合法性。条例规定，治安保卫委员会是“群众性”的治安保卫组织，城市街道的治安保卫委员会“受公安派出所领导，有居民委员会者受派出所及居民委员会双重领导”。,中央政府已经倾向于建立“居民委员会”，取消“街政府”。尽管如此，中央政府还是迟迟没有在全面建立居民委员会上下决心。这与居民组织在发育过程中产生的混乱现象不无关系。刚刚建立的居民委员会，在实际工作中存在着性质不明、组织不纯、权限不分、经费使用混乱等问题。上海市政府1952年对之进行全面整顿，清洗出社会治安对象1888人，民主选举后落选里弄干部47364人，查出有政治问题和其他问题的10672人。江苏在整顿过程中也清理出很多资本家的家属担当了居民委员会领导岗位。经济方面，1952年，华东军政委员会民政部就该区各城市区居民委员会财经制度混乱问题作了一次调查，调查表明居民委员会中确实存在着严重的乱摊派与贪污浪费现象，加重了群众的负担，引起了群众的不满等。,10月28日下午，中央政府内务部召开第30次部务会议，讨论城市区以上建政工作，同时也把居民委员会的议题提出来讨论。城市建政工作重点还是抓召开区人民代表会议，至于起草居民委员会组织方案或通则问题，要看华东颁布的试行方案实验结果如何，大家认识一致了再写。居民组织方案随之被暂时搁置起来。早在1950年，政务院继颁布大城市区人民政府组织通则后，又发布了区、乡（行政村）各界人民代表会议组织通则和区、乡（行政村）人民政府组织通则，政权机构设置到乡和村，这是历史上都少有的。各城市都在观望中央政府会不会颁布建立“街政府”相关法令。,中央政府对城市区以下基层的设置久悬不决，对地方产生很大影响。天津市的街道体制在5年中就变动了5次。1949年初是街政府，随后改为街公所；同年6月根据刘少奇关于城市的政权不能像农村那样分成小块块“划地而治”的指示又撤销街建制，街公所并入公安派出所；1952年刚恢复街公所，1954年又改设街道办事处。,深圳一个小小居委会竟然挂牌45块,在深圳市罗湖区湖景居委会，门边挂着块牌子，加上楼梯间挂的和堆在办公室的，这个编制只有个人的居委会共有块牌子。而深圳的其它居委会，有的竟有牌多块。据羊城晚报报道，“党建、民政、统计、城管”作为最基层社会组织，居委会一直承担着繁多的行政功能，有的居委会不过6个编制，却足足挂了45块牌子。从昨天开始，深圳市南山区96个居委会的牌子全部“精兵简政”，只剩两块。牌子精简的背后是建国以来沿袭数十年的基层社区管理体制大变革。从1月11日起，深圳市南山区任何一个居委会门口都只见两块牌子，一块是“社区工作站”，另一块是“社区居委会”。,社区制与单位制、街居制的区别,首先，在管理理念上，变管理为服务。其次，在管理形式上，从强调行政控制到强调居民参与。最后，在管理目标上，强调政府与社区的合作。,门禁严格管理,现阶段街道办事处具有两重性：一方面作为基层政府的派出机构，实际上成为对基层社会进行行政管理、社会管理与服务的综合性组织；另一方面除了承担过去单位体制未能覆盖的那些服务保障职能外，还要承担企业改革剥离的大量社会服务、社会管理、社会保障功能。,主要职能是在街道居住区内贯彻执行政府的有关决定、指示、命令。它的职权是政府授予的,直接代表派出人民政府，具体办理派出人民政府所委托的各项行政事务,它是各种条条块块的结合点办理与街道居民有关的行政事务和公共事务,街道办事处的性质,强制性和约束性,明显的派出性,明显的综合性,街道办事处的性质与特点,二、街道办事处,1949年中华人民共和国成立后，为了加强城市政权和城市管理工作，全国许多城市都建立了街道一级组织。但因为没有统一的法律依据和组织形式。1954年12月，政务院总结了全国各地加强城市居民工作和建立街道组织的经验，经第一届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过，正式颁布了城市街道办事处组织条例，以法律形式确定了城市街道办事处的性质、任务、作用。街道办事处是不设区的市和市辖区政府的派出机关。,街道办事处的组织机构,街道办事处的组织机构图,市政科防汛防洪指挥部、抗震救灾领导小组、绿化委员会,民政科社区服务工作委员会、双拥领导小组、老龄工作委员会、残联会,街道办事处组织机构图,纪工委,2.1.3 街道办事处的组织机构,合署办公的科室 相关社区组织,街道办事处的组织机构(具体职能),社会治安综合治理办公室协助街工委、街道办开展社区综合治理工作的常设机构,街道文化站:事业编制的内设机构，是主管街道群众文化、体育活动的部门,街道办事处主要科室的职责,社区自治组织与社区中介组织,一、社区自治组织,基本含义,社区居委会,居民委员会是具有中国特色的基层群众性自治组织。宪法：城市和农村按居民居住地区设立的居民委员会和村民委员会是基层群众性自治组织。城市居民委员会组织法：居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。,Title in here,由性质决定,居民委员会的性质与特征,居民委员会的性质,居民委员会的机构设置,由主任、副主任和委员共五至九人组成”,居委会专职工作人员的设置,居委会各工作委员会的设置,居委会成员的产生,召开居民会议由群众选举产生,工资待遇,城市居民委员会组织法规定,其他群众性组织机构，如社区服务志愿者分会，外来人员管理小组,设置六大委员会,居委会成员的产生，一般采用选举的形式,居民委员会的任务,1989年通过的城市居民委员会组织法规定了居委会的六项任务：（1）宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动（2）办理本居住区的公共事物和公益事业（3）调节民间纠纷（4）协助维护社会治安（5）协助街道办事处做好与居民生活利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育、安全防火等各项工作，把政府的社区管理工作落实到最基层（6）向街道办事处反映居民的意见、要求和建议,居民委员会的机构设置,1 居委会专职人员的设置 居民委员会由主任、副主任和委员共五至九人组成。2 居委会各工作委员会的设置 居委会内部一般设置六大委员会：人民调解委员会、治安保卫委员会、社会福利委员会、文教卫生委员会、妇女代表委员会和青少年教育委员会。还成立其他群众性组织机构，如社区服务志愿者分会、计划生育服务站等。3 居委会成员的产生 居委会成员一般采用选举与选用相结合的方式，选用由街道办事处在本区域范围内居住的居民中推荐的人员作为候选人，并召开居民会议由群众选举产生。,农村社区管理组织,农民,政治组织,经济组织,文化组织,村委会,村民委员会的主要职责：,办理本村的公共事务和公益事业。调解民间纠纷。协助维护社会治安。大力发展村集体经济。向上级人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。提高村民的文化素质。,2、特征：,二、社区中介组织,（一）社区中介组织的含义,在性质上介于政府和营利组织（企业公司）之间，是一种非政府非营利的社区社会组织。,社区中介组织：是社区专项服务的主体，主要包括各类福利性、服务性、中介性组织。,突 围市场态势,非利润分配性,自我治理性,志愿服务性,公益性,特征,正规性,（二）社区中介组织的作用,1.是社区福利服务的推动者和组织者。2.是政府与民众的中介者。3.在开展社区服务、社区文化、社区教育中全面发挥骨干作用。,物业管理公司是指具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人,业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织,物业管理公司,业主委员会,业主委员会为什么炒不掉物业公司？,物业管理公司和业主委员会,业主委员会的宗旨和作用,重点问题,物业管理公司的权利和义务,物业管理公司的业务范围,业主委员会和业主委员会委员 的权利和义务，业主委员会的建设,物业管理公司的组织机构 和建设,一、物业管理公司,物业,物业管理,已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地,由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地以经营的方式进行管理，同时对房屋周围区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护实施专业化管理，并向业主提供多方面的综合性服务的过程,三、基地交通环境现状分析,优势：分小区级、组团道路和宅间小路：道路人车分流方面不再强调绝对的人车分流，更多的强调的是人与车的和谐共处。劣势：停车场严重不足，导致小区内部车辆乱停现象，甚至停在草坪上，严重破坏小区内绿化环境，严重干扰到小区内居民的日常生活。,优势分析：居住区道路不仅满足了进出居住区的人行和车行交通需要，还保证了各种基础设施（如市政管线、照明灯柱）和绿化的合理布置。,劣势分析：严重不足的停车场不仅影响居民的正常生活；更加严重的破坏了小原本就不多的绿化环境,某些停车场停放,（1）物业管理公司是独立的企业法人,物业管理公司,（2）物业管理公司属于服务性企业,（3）物业管理公司是承担某些行政管理职能的特殊服务性行业,物业管理公司：具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人。,4.物业管理公司的权利与义务,1.根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；2.依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；3.依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；4.有权制止违反规章制度的行为；5.有权要求管委会（业主委员会）协助管理；6.有权选聘专营公司承担专项管理业务；7.可以实行多种经营，以其受益补充小区管理经费；8.根据实际需要，制定物业的大修计划，并经业主委员会审核同意，申请使用物业维修基金。,物业管理公司的权利与义务,（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导,（2）接受管委会和住宅小区居民的监督,（3）重大的管理措施应交管委会审议，并经管委会认可,（1）履行物业管理合同，依法经营,5.物业管理公司的服务项目,服务项目,6.物业管理公司的建设,物业管理公司的建设,（3）全面提高物业管理人员的素质,（1）制定长远的发展规划,（2）教育职工要有竞争意识,（4）加强基础管理工作,加强外部建设：搞好物业管理公司的公共关系,加强内部建设,业主委员会的宗旨是代表业主们的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制,业主委员会的性质,业主委员会的地位,通过业主委员会而实现业主自治是社会民主管理的基础,业主是指物业的所有者,业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织,二、业主委员会,业主委员会经业主大会或业主代表选举产生，经政府房管部门核准登记成立，社会团体法人登记证签发日期为业主委员会成立日期。它虽然不具有法人资格，但作为合法的组织，它完全可以行使民事权利，承担民事责任。,业主委员会的宗旨是代表业主们的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本区域的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的社区环境。业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，从根本上说，它也是实现民主管理的组织形式。,1业主委员会的产生,一个物业管理区域只设一个业主委员会首届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理公司、业主代表组成筹委会，由筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会或业主代表大会选举产生业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持文件向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案,2.业主委员会的组织,根据物业规模的大小，业主委员会一般设委员515名，其中，主任1名，副主任2名。业主委员会主任通常由主要业主代表中热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力者担任。业主委员会聘任执行秘书或秘书长一人，负责处理本会的日常事务，执行秘书可以不是本会委员。业主委员会主任、副主任、执行秘书可以是专职，也可以是兼职，其津贴可根据所承担的工作情况获得。,、业主委员会的章程,业主委员会章程是业主委员会作为一个组织的行为准则，是保障业主委员会正常开展工作、维护业主利益、实现管理目标的纲领文件。本会名称、地址、所辖区域范围、性质、主管部门及宗旨等；组织及职责、会议制度及工作制度；委员的条件、选举办法及权利和义务等；经费来源、经费账目管理；办公用房；章程生效、修改、补充等有关事宜。,业主委员会的日常工作,了解、掌握物业管理区域、业主和使用人的基本情况。对物业管理公司工作作出评价。负责同物业管理公司签订物业管理服务合同及备案工作。管理好物业维修基金。提出辖区年度房屋维修、设备维修更新、公共设施维修养护等计划。督促业主和使用人遵守业主公约、小区管理公约、房屋使用公约等行为准则。做好辖区内道路场地、车辆行驶和停放等方面的管理。做好内部管理工作。,、业主委员会的权利,（1）召集和主持业主大会或业主代表大会，除首次业主大会外，以后每年召开的年度大会均由业主委员会负责召集和主持。遇有特殊情况，业主委员会有权召集和主持召开“业主大会特别会议”。（2）提出修订业主公约、业主委员会章程的议案。（3）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托合同。,（4）审议物业管理服务费收取标准及使用办法。（5）审议年度工作计划、年度费用概预算。（6）监督检查物业管理企业的物业管理工作。（7）监督公共建筑、公共设施、物业管理服务用房的合理使用。（8）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责和权利。,业主委员会的义务,（1）筹备并向业主大会或为主代表大会报告工作。（2）执行业主大会或业主代表大会通过的各项决议、决定，接受广大业主的监督。（3）贯彻执行并督促业主和物业使用人遵守物业管理的有关法规、规章和规范性文件，协助物业管理企业落实各项工作，对业主和物业使用人开展多种形式的宣传教育。（4）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动，完成和实现物业管理区域的各项管理目标。,（5）调解业主和物业使用人与物业管理企业发生的纠纷。（6）建立本会档案制度。（7）接受市、区、县房地产管理部门的业务指导和检查。（8）本会的决定不得违反法律法规和国家政策，不得违反业主大会或业主代表大会的决定，不得损害公共利益。,5.业主委员会委员,业主委员会委员的任期,业主委员会委员每届任期为23年，可以连选连任,业主委员会委员的产生,业主委员会委员从业主中选举产生，其名额分配取决于业主在该物业中所拥有的业权份额的多少,业主委员会委员的任职资格,品德好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作能力的成年人,业主委员会委员,有下列情形的人不得担任业主委员会委员；已担任的须停任：,已非业主的无故缺席会议连续三次以上的以书面形式向本会提出辞呈的因身体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的被司法部门认定有违法犯罪行为并正在接受调查的个人已宣告破产或担任企业法定代表人期间企业破产三年内的其他原因不适宜担任本会委员的,业主委员会委员的权利与义务：,权利：参加业主委员会组织的有关活动；拥有选举权、被选举权和监督权；参与业主委员会有关事项的决策；有权对业主委员会的工作提出建议和批评。义务：遵守业主委员会的章程；执行业主委员会的决议，完成交办的工作；参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业；向业主委员会的工作提供有关资料和建议。,6.业主委员会会议,业主委员会为行使自己的权利和履行自己的义务，应建立正常的会议制度。业主委员会会议包括例会和特别会两种。例会一般3个月举行1次；有1/3以上的委员提议或正、副主任认为有必要时，可召开特别会议。业主委员会会议的召开应由召集人提前7天将会议通知及有关材料抄送达每位委员。会议决定问题应采取少数服从多数的原则。,7.业主委员会的自身建设,当前业主委员会自身建设的重大任务是，作为物业消费者的业主自身素质的培养和提高。（1）重视对广大业主的宣传教育，使其逐渐成为“成熟的消费者”。（2）聘请专家，积极寻求咨询。（3）举办培训班，提高业主委员会水平。（4）组织研讨交流，参与课题研究。,业主委员会选聘物业管理公司流程,8.物业管理公司与业主委员会的关系,二者实行专业化管理与业主自治相结合的管理体制，共同管理一定范围内的物业。所不同的是，物业管理公司受业主委员会的委托来管理业主的物业，而业主委员会代表业主的利益来管理物业,1法律上的平等关系,2经济上的交换关系,3工作上的合作关系,物业管理公司与居民委员会的关系,物业管理公司与居民委员会的关系,如何解决居委会与物业管理公司的矛盾首先，理顺居委会与物业管理机构之间的关系，需要形成如下几点基本共识 在所有城市住宅小区都必须建立健全居委会组织。居民委员会和物业管理机构具有共同的工作目标。居民委员会与物业管理机构各有所长，可以“互补”。其次，尽快出台有关法律、法规，为理顺居委会与物业管理公司之间的关系提供法律依据,物业管理公司与政府有关部门的关系,物业管理公司同许多政府部门都有着业务关系，这些部门包括房地产行政主管部门，以及市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等政府部门,此外，物业管理公司作为企业法人，在经济活动中还应接受财政、税务、工商、价格等行政管理部门的监督、指导和管理,物业管理公司同房地产开发商的关系,物业管理公司和房地产开发公司应该是两个相对独立的企业法人,房地产开发公司在进行小区建设和经营的全过程中都应该考虑到物业管理的需要，并要求物业管理公司介入,房地产开发公司在设计、施工、售房三个环节上应为物业管理公司做好前期准备工作,房地产开发公司依赖物业管理公司代为物业管理，而物业管理公司依靠房地产开发公司为其提供必备的物业经营管理条件,