《用地取得》PPT课件.ppt

房地产开发第四章 房地产开发用地的取得,第四章 房地产开发用地的取得,房地产市场的分级,一级市场：是国家垄断市场，国家作为特地所有者将土地使用权投入市场运行，其投入总量、地块价格和交易方式等均由政策根据国家整体利益而确定。二级市场：是经营者与消费者之间进行房地产商品经营交易的市场，如：城市土地使用权的转让、房地产开发公司的商品房出售等。三级市场：是消费者进行房地产交易的市场，如私房出售、租赁等。,房地产分级市场,各项开工手续,（一）项目立项批文。（二）取得该建筑工程选址意见书。（三）办理该建筑工程用地批准手续。（四）取得建设工程规划许可证。（五）拆迁安置手续。（六）施工招标。（七）施工图审查。（八）保证工程质量和安全的具体措施：施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。（九）委托监理。（十）提供银行出具的到位资金证明、银行付款保函或者其他第三方担保。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50，建设工期超过一年的，到位资金原则上不导少于工程合同价的30。（十一）办理施工许可证。,1 房地产开发项目选址,1.1 项目选址管理 1.2 申领建设项目选址意见书,1.1 项目选址管理,国家对于建设项目，主要是通过计划管理和规划管理来实现的。城市规划法规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”建设项目选址意见书的主要内容：建设项目的基本情况、建设项目规划选址的主要依据。按建设项目计划审批权限实行分级规划管理。,项目选址的分级管理,县人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由该县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。直辖市、计划单列市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。省、自治区人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。,项目选址原则,住宅项目：住宅项目选址要以城市总体规划为依据住宅项目选址必须考虑市政公用基础设施的配套条件住宅项目选址要与立体轨道交通发展情况相适应住宅项目选址必须符合环境保护要求住宅项目选址必须考虑周边设施的控制要求 工业用地选址的依据地质地形条件良好，利于工厂总平面的布置，且有足够的用地面积。现状工业有一定基础，便于共同使用基础设施。供水、供电、供热条件良好。交通运输方便，有铁路、公路与城市相连。工业用地布局紧凑，便于生产协作，降低生产成本。,1.2 申领建设项目选址意见书,1、书面申请报告；2、建设项目选址意见申请审批表；3、计划部门的立项批复或有权部门批准的相关文件；4、建设基地的土地使用权属证明复印件，联建项目应附原用地单位与建设单位的合作协议；5、改、扩建项目应附送有相应资质的规划设计单位作出的改、扩建总平图，总平图中应标注拟改、扩建建筑与周围现有建筑的间距，用地边界坐标（实测）、建筑高度；6、规划未确定地区的项目和须改变原用地使用性质的项目应附送有相应资质的规划设计单位作出的规划论证意见；7、建设基地最新实测地形图（指：测量队绘制的用地范围示意地形图，用铅笔划示用地边界及坐标，比例1：1000或1：2000）；8、根据项目实际需要提供的其它文件；“厦门市建设项目选址意见书”申办程序,建设项目选址意见书,根据中华人民共和国城市规划法第三十条和国家的建设项目选址规划管理办法的规定，制定建设项目选址意见书。建设单位名称、建设项目名称、建设用地位置、建设工程性质、用地规划性质、建设用地面积。附件及附图名称：1、关于核发 建设项目选址意见书的通知。2、核定设计范围图一份。,2 建设用地规划管理,2.1 建设用地规划管理的概念和主要内容 2.2 申领建设用地规划许可证,2.1 建设用地规划管理的概念和主要内容,2.1.1 概念 2.1.2 主要内容,2.1.1 概念,建设用地规划管理：城市规划管理部门根据城市总体规划（包括分区规划、专业系统规划、详细规划）对建设单位或个人申请的建设项目用地进行审查，确定其建设地址，用地范围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要求，核发“建设用地规划许可证”。,经 营 城 市,操作模式为，先由政府“做地”，推出一个概念，然后整理出一块土地拍卖，卖地所得再用于搞当地的建设。该区块经过建设后升值，带动地价上涨，政府又可以通过卖地获得更多的财政收入，由此形成“良性循环”。“不花政府一分钱，万丈高楼平地起”，这一直是不少城市领导津津乐道的“经营城市”之经验。,城市总体规划,对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实际措施。,规划内容：编制市域、县域城镇体系规划。确定城市性质和发展方向。确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区及 市中心、区中心的位置。编制专项规划：如园林绿地系统规划、道路交通规划等。编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署。进行综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施的建议。,厦门市总体规划,一主两副三次一主（中心）：城市主中心，即厦门以本岛作为全市的政治、经济和文化中心。两副（中心）：城市副中心具有承担城市中心功能作用，分别为马銮城市副中心，岛外西部地区中心，同时起辐射漳州、长泰方向作用；翔安城市副中心，岛外东部地区中心，同时起辐射泉州、南安方向作用。三次（中心）：城市次中心（局部性中心），分别为海沧城市次中心、杏林湾城市次中心、同安大同城市次中心。厦门城市的性质定位仍将保持为：我国经济特区，东南沿海重要的中心城市，港口及风景旅游城市。厦门城市建设发展目标：按照“优化岛内、拓展海湾、扩充腹地、城乡互动”的开发原则,把形态开发、功能开发和生态开发有机结合起来，加快推进海湾型城市生态建设,加快推进两大基地、四个中心建设,力争到2010年,基本建成海湾型城市框架,到2020年,全面建成国际性港口风景城市和区域性中心城市。,城市详细规划,以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。,作用：（1）承上启下。将上一阶段总体规划的内容进一步深化，同时对修建设计、城市开发项目提出具体要求，起到深化前者控制引导后者的桥梁作用；（2）由于详细规划即反映了总体规划的意图，其内容、深度更便于管理操作，并具有法律效力，因此，它又是城市规划管理的依据。,分类：控制性详细规划、修建性详细规划。,城市详细规划控制性详细规划,控制性详细规划：用一系列的指标和规划要求对土地使用进行有效的控制，并指导修建性详细规划的编制。对地块的控制指标有规定性指标和指导性指标：,规定性指标：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑控制高度、建筑红线后退距离、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公共设施；,指导性指标：人口容量，建筑形式、体量、色彩、风格要求，其他环境要求。,规划文件：土地使用与建筑管理规定细则、附件、图纸（规划范围现状图、控制性规划图）。,城市详细规划修建性详细规划,修建性详细规划：以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。,规划内容：建设条件分析和综合技术经济论证；建筑绿地的空间布局、景观规划设计、总平面布置图；道路系统规划设计；绿地系统规划设计；工程管线规划设计等等。,规划文件：规划设计说明书、图纸（规划范围现状图、规划总平面图、各专业规划图、竖向规划图、透视图），需获城市规划部门的批准。,修建性详细规划包括的内容,（一）建设条件分析及综合技术经济论证。（二）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。（三）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。（四）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。（五）市政工程管线规划设计和管线综合。（六）竖向规划设计。（七）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。,2.1.2 建设用地规划管理的主要内容,1）核定土地使用性质 国家GBJ13790城市用地分类与规划建设用地标准，城市用地划分为大类、中类、小类三级。共有：10个大类、46个中类、73个小类。包括：居住用地（R）；公共设施用地（C）；工业用地（M）；仓储用地（W）；对外交通用地（T）；道路广场用地（S）；市政公用设施用地（U）；绿地（G）；特殊用地（D）；水域和其他用地（E）；,2）核定土地开发强度 容积率 建筑密度 拟定土地使用的其他规划管理的要求：关于沿街两侧建筑高度、沿街高层组合建筑高度、建筑退让、建筑间距、建筑高度、绿地率、基地标高等。,关于沿街两侧建筑高度,2.2 申领建设用地规划许可证,“厦门市建设工程项目设计方案及建设用地规划许可证”申办程序“厦门市建设用地规划许可证（单独办理）”申办程序,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。,3 建设工程规划管理,3.1 建设工程规划管理的概念 3.2 建设工程规划管理的内容3.3 申领建设工程规划许可证,3.1 建设工程规划管理的概念,建设工程规划管理：根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等工程，由规划行政主管部门审核，并会同相关专业管理部门协同审核意见，对拟建项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、建筑平面、空间以及朝向、基地出入口、基地标高、建筑色彩和风格进行核定，并核发“建设工程规划许可证”。建设单位或个人在取得建设工程规划许可证和其他有关标准文件后，方可申请办理开工手续。建设规划许可证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可建设各类工程的法律凭证。,3.2 建设工程规划管理的内容,3.2.1 按土地来源不同对工程规划进行管理 3.2.2 按设计审核对工程规划进行管理 3.2.3 按配套对工程规划进行管理,3.2.1 按土地来源不同对工程规划进行管理,在行政划拨基地上建设 1）单项建筑工程 核定设计范围提出规划设计要求审核建筑设计方案核发“建设工程规划许可证书”2）地区性开发的建筑工程 审核修建性详细规划或建筑设计审核单项工程、单项建筑的设计方案核发“建设工程规划许可证书”在土地使用权有偿出让基地上建设 签订土地使用权出让合同申领“建设用地规划许可证”土地使用权初始登记并取得“土地使用权证”送审建筑设计方案申领“建设工程规划许可证书”,3.2.2 按设计审核对工程规划进行管理,申领“建筑工程规划设计要求通知单”申领“建筑工程设计方案审核意见单”,建设项目设计方案审核意见单,项目名称经济适用房（康南片区）一期住宅楼建设单位西宁市房产集团有限公司设计单位青海大学设计所建设地点南绕城路建筑性质住宅建筑面积 层数 6层 编 号2008-（东）-152（立）项 目 设 计 方 案 审 核 意 见 经研究，同意你单位报送的由青海大学设计所编制的经济适用房（康南片区）一期住宅楼效果图，规划审查意见如下：严格按批准编号2008-（东）-152（立）的立面效果图编制施工图，不得擅自修改；建筑立面色彩应按中国建筑色彩标准执行，建筑主墙面色彩为GB1.9 YR4/4 0234和的高档外墙防水涂料，装饰色为正白，裙楼色彩为GBN5 1264的高档外墙防水涂料，在外立面装饰前须将外装饰材料样板报送我局认定后方可实施；要求一次性完成外部管线的衔接、协调，并应与项目建设同步实施，完成配套。2008年8月8日备 注:未按批准的规划设计方案编制施工图设计的，我局不予核发建设工程规划许可证副本。未按规划批准的建筑性质、总图（含竖向）、立面（含色彩、材料）、建筑高度进行建设的，我局不予核发建设工程规划许可证正本，并按照西宁市规划管理条例的有关规定进行处罚。确需调整规划设计方案的，应及时将调整方案报送我局重 新审批。本方案审核意见有效期为6个月，在此期间内须按规定办理下阶段审批手续，否则该审批内容自行失效。,3.2.3 按配套对工程规划进行管理,大市政配套 必须按规定缴纳大市政配套费（按规划核定的住宅建筑面积缴纳）街坊配套 必须由开发单位办理各类配套申请，委托配套设计，交纳相关费用，经电路、燃气、通讯、自来水等审核，住宅管理部门综合平衡，决定配套计划。,3.3 申领建设工程规划许可证,建设工程规划许可证 building permit,城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证包括下列内容：（1）许可证编号；（2）发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。,申领建设用地规划许可证,“厦门市建设工程项目规划许可证”申办程序”申办程序,4 房地产开发用地的类型,4.1 开发用地及我国现行的土地制度 4.2 房地产开发用地的类型4.3 房地产开发用地选择,4.1 开发用地及我国现行的土地制度,概念：房地产开发用地必须是位于规划区内的国有土地。土地所有权不准通过买卖或以其他形式非法转让。开发用地的使用权是一个有偿、有期限的使用权。开发用地使用年限的规定。,城市规划区,城市规划区：指城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。,国有土地,国有土地的范围：1、城市市区的土地；2、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；3、国家依法征用的土地；4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；5、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。中华人民共和国土地管理法实施条例,农村集体所有的土地,农民集体的范围：1、村农民集体；2、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；3、乡（镇）农民集体。,农民集体所有的土地管理：1、属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；2、已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；3、已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体组织经营、管理。,十七届三中全会发布的关于推进农村改革发展若干重大问题的决定,在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。文件指出，改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。文件还提到，逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。该文件中指出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。文件提到，有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。,我国现行的土地管理制度,国家实行土地登记制度。国家实行土地有偿有限期使用制度。国家实行土地用途管制制度。国家实行保护耕地的制度。,土地登记制度,县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册。属于国有土地的，核发国有土地使用证。属于集体土地的，核发集体土地所有证。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护。,土地使用制度,有偿有限期使用制度。,土地使用权的出让年限：1、居住用地70年；2、工业用地50年；3、教育、科技、文化卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐用地40年；5、综合或其他用地50年。,土地用途管制制度,根据土地利用总体规划，将土地用途分为：农用地、建设用地、未利用土地。,土地用途的变更须经有批准权的人民政府核准。,严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。,保护耕地制度,基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷的，由国务院审批。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。,相关规定：本市实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；经市土地行政主管部门和农业行政主管部门认定，没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，应当按规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新耕地。厦门市耕地保护管理办法【实施日期】1997/01/01,4.2 房地产开发用地的类型,4.2.1 按照土地利用的性质和功能划分 4.2.2 按照对开发用地的开发程度划分,4.2.1 按照土地利用的性质和功能划分,4.2.2 按照对开发用地的开发程度划分,生地熟地,厦门市城市规划,厦门市城镇土地区域及级别划分厦门市城镇土地基准地价表 厦门市城市远景规划厦门市城市总体规划1厦门市城市总体规划2厦门市城市总体规划3,4.3 房地产开发用地选择,来源：城市中需再开发的土地。城市规划区内的建设备用地。各种开发区内的土地。开发用地的选择：投资区域的确定。在投资区域内选择、确定开发地段。开发项目选址原则：区域优先注重潜力适应投资特征综合评价,5 房地产开发用地的取得方式,5.1 行政划拨5.2 土地使用权出让 5.3 土地使用权转让5.4 地价测算,取得土地使用权的方式,1、通过行政划拨方式（含征用集体土地）；2、通过国家出让方式取得；3、通过房地产转让方式取得（如：买卖、赠予、其他）；4、通过土地或房地产租赁方式取得。,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定国土资源部,5.1 划拨土地,土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。划拨国有土地使用权是国有土地无偿、有限期使用制度的一种例外和补充。,根据城市房地产管理法第23条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必须的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：范围：1、国家机关用地和军事用地；2、城市基础设施和公用事业用地；3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4、法律、行政法规规定的其他用地。管理：1、划拨土地可以转让；2、划拨土地可以出租；3、划拨土地可以抵押。其抵押金额不应包括土地价格。4、凡上缴土地收益的土地，仍然按照划拨土地进行管理。,相关规定,国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可按规定分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资或入股和保留划拨用地方式予以处置。经土地行政主管部门批准，对经市人民政府认定的高新技术产业项目，可继续以划拨方式使用土地；对公用企业或者其他依法具有独占地位的行业，一般应采取授权经营和国家作价出资或入股方式处置划拨土地使用权；对其他行业，应当采取出让、租赁等方式处置划拨土地使用权。厦门市土地管理若干规定,相关规定,转让划拨土地使用权的，必须经市人民政府审批；获准转让的，受让方应当办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。出租划拨土地使用权的，必须经市人民政府批准，并补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。以划拨土地使用权设定抵押权的，因债务清偿或者其他原因终止抵押关系时，办理注销登记后可以保留划拨土地使用权性质；因抵押权实现需要依法处分已抵押的划拨土地使用权的，应从所得价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿；取得土地使用权的单位或者个人应与土地行政主管部门签订土地使用权出让合同。厦门市土地管理若干规定,5.2 土地使用权出让,概念：指国家或其代表（省、市、县土地主管部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用金的行为。,出让方式,土地使用权的出让方式是指国有土地的代表（地方人民政府）将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用权。关于土地使用权的出让方式，城市房地产管理法第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”因此，我国土地使用权的出让方式有三种：拍卖、招标和协议。,办理土地登记,核发建设用地批准书交付土地,发布出让公告,编制出让文件,地价评估确定出让底价,编制、确定出让方案,公布出让计划确定供地方式,签订出让合同公布结果,招 标,拍 卖,挂 牌,协 议,招拍挂实施,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申请及资格审查,(6),(10),国有土地使用权出让流程,土地出让方式,招 标,招标方式概念,指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。,招标流程,评标,出让人,确定标的及标底,投标人,投标,出让人、投标人,开标,评标小组,确定中标人,对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。,土地出让方式,拍 卖,拍卖方式概念,按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。,拍卖流程,（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。,土地出让方式,挂 牌,挂牌方式概念,出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。,挂牌流程,接受新报价,出让人,宗地信息挂牌公布,竞买人,报价,出让人,更新挂牌价格,出让人,确定竞得人,挂牌起始日,挂牌截止日,挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件，公告期限不少于30日。,土地出让方式,协 议,协议方式概念,指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。,划 拔,划拔方式概念,指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。,协议出让,协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。,三、出让方式的适用范围,土地出让方式,四、招标、拍卖、挂牌的异同,招标拍卖挂牌公告内容,（一）出让人的名称和地址；（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；（七）投标、竞买保证金；（八）其他需要公告的事项。,相关规定,1、土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断。2、经出让取得土地使用权的单位和个人，拥有对土地的使用、占有、收益、处分权；土地进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动。3、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证。4、集体土地不经征用（成为国有土地）不得出让。5、土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。,相关规定,使用国有土地的建设项目除依法可以通过划拨的方式取得外，应当通过出让、租赁等有偿使用方式取得。除经济适用住房用地以外的经营性房地产项目用地使用权必须采取公开拍卖、招标的方式出让。农村集体土地中的非农业建设用地使用权逐步实行有偿使用，具体办法由市人民政府另行制定。以招标、拍卖方式出让、租赁土地使用权的底价或者以协议方式出让、租赁土地使用权的价格，由土地行政主管部门根据经批准的基准地价和收费标准，结合拟出让、租赁地块的条件和使用年限以及土地供需情况等因素确定。,相关规定,厦门市土地管理规定规定：第二十二条本市实行基准地价和收费标准公示制度。市、区各类用地的基准地价和收费标准由同级土地行政主管部门组织评估，经市人民政府批准后，公布执行。以招标、拍卖方式出让、租赁土地使用权的底价或者以协议方式出让、租赁土地使用权的价格，由土地行政主管部门根据经批准的基准地价和收费标准，结合拟出让、租赁地块的条件和使用年限以及土地供需情况等因素确定。土地使用权协议出让的价格不得低于基准地价和收费标准。但特殊情况需要减、免、优惠地价的，必须向市土地行政主管部门提出申请，经市土地行政主管部门审核后，报市人民政府按规定程序审批，并向社会公布。,土地使用权出让的法律特征,1、土地使用权出让法律关系的主体身份具有特定性。土地使用权出让的主体，一方为出让方，一方为受让方。由于国家是国有土地的所有权人，因此出让一方只能是国家。根据城市房地产管理法第14条第2款的规定，土地使用权出让合同由由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。这意味着市、县人民政府有权作为国有土地所有者的代表出让土地使用权。土地使用权出让中的受让方是指土地使用者。城市房地产管理法没有对受让方的范围作出限制。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第3条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营”、由此规定可见，受让方一般不受限制，除非法律另有规定。,2、土地使用权出让双方的基本权利与义务。城市房地产管理法第15条和第16条分别规定了土地使用权出让双方的基本权利与义务。第15条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”第16条规定：“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。”,3、土地使用权出让的客体是一定年限的国有土地使用权。土地使用权出让的客体是国有土地使用权，而不是国有土地使用权。根据宪法第10条的规定，我国实行土地公有制，只有两种土地所有权形式；国有土地所有权、农村集体土地所有权，任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。但土地使用权可以依照法律的规定转让。需要说明的是，出让土地使用权的范围不包括该幅出让土地的地下资源、埋藏物和市政公用设施。此外，规定出让土地使用权的期限，是土地使用权出让的重要内容。,4、土地使用权出让是要式法律行为。土地使用权出让，应当签订书面出让合同，同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。如果不签订书面出让合同并办理土地使用权登记，则土地使用权出让行为无效。,土地使用权出让合同,宗地出让合同：项目用地出让合同，出让方将土地使用权出让给土地使用者，土地使用者按照使用规定支付出让金的协议。成片开发土地出让合同 外商投资企业土地使用合同，指出让方将土地使用权出让给外商，外商按照使用规定支付土地使用费的协议。划拨土地使用权补办出让合同 指通过划拨取得土地使用权的经济组织和个人，为了将划拨用地上的建筑物和划拨用地用于转让、出让和抵押等经营活动，与出让方再补签的土地使用权出让合同。国有土地使用权出让合同示范文本（GF-2000-2601）,5.3 土地使用权转让,以出让方式取得的土地使用权的地块，在其使用人缴付全部出让金取得土地使用权证并对其进行了一定程度的开发之后，方可进行土地转让。转让方式主要有：买卖；合资、合作建房；交换；作价入股；赠予等。以出让方式和划拨方式取得的土地使用权，都可以向开发投资者转让。,相关规定,厦门市土地管理规定规定：转让划拨土地使用权的，必须经市人民政府审批；获准转让的，受让方应当办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。出租划拨土地使用权的，必须经市人民政府批准，并补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。以划拨土地使用权设定抵押权的，因债务清偿或者其他原因终止抵押关系时，办理注销登记后可以保留划拨土地使用权性质；因抵押权实现需要依法处分已抵押的划拨土地使用权的，应从所得价款中缴纳土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿；取得土地使用权的单位或者个人应与土地行政主管部门签订土地使用权出让合同。,注意事项,1）房地产开发项目法人制2）合同形式问题3）项目开发期限问题4）土地使用权转让中项目法人变更问题5）土地使用权转让后过户问题,5.4 房地产开发用地选择,一、房地产开发用地的选择,二、房地产开发可接受地价的测算,1、投资区域选择的因素分析 政治环境 经济增长状况 投资环境 特大型建设投资,一、房地产开发用地的选择,2、开发地段的选择因素分析 城市规划 自然环境和工程地质因素 现有的建设条件 地段面积与形状 投资经营计划,1、影响地价的两大因素 土地的用途 土地的容积率,二、房地产开发可接受地价的测算,2、用对比法推算基础数据,3、一组与地价有关的概念 实例计算 地价（单价）亩，公顷，平方英尺，坪 楼面价：楼面地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率 容积率：反映和衡量建筑用地的使用强度的重要指标。容积率=总建筑面积/建筑用地面积,测算厦门最新成交土地的楼面价格,开发完成后的房地产价值,土地价格,管理费用,开发成本,销售税费,投资利息,开发利润,开发商购买土地的税费,3、地价测算方法,案例,某开发商拟购一块商住混合用地，面积是10000平方米，允许建筑容积率为75。开发商准备地上一至二层为商铺，总面积为10000平方米；三至十四层为住宅，总面积为60000平方米。预计建设周期为三年。项目全部完工后，商铺即可全部售出，预计出售时平均售价为5000元每平方米；住宅楼一年后售出50%，其余在两年后顺利售出，预计出售时平均售价为2500元每平方米。估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%，开发商购买土地需交纳的契税等为交易价格的3%。取贴现率为12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%。用折现法测算开发商能承受的地价。,基准地价、标定地价、房屋重置价格,城市基准地价：是以一个城市为对象，在改城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分为地价区段，调查评估处的各地区段在某一时点的平均水平价格。标定地价：指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。房屋重置价格：指在某一基准时点，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得利润。,6 开发建设中的农地征用,6.1 农地征用的特点 6.2 农地征用的程序 6.3 农地征用补偿,6.1 农地征用的特点,有一定的强制性。须妥善安置被征用单位及人员的生产和生活。土地所有权性质发生改变。,6.2 农地征用的程序,开发企业申请用地土地管理部门审核申请文件拟定征地方案征地出让申请报批签订合同，核发土地使用证,6.3 农地征用补偿,土地征用补偿费包括：1）土地补偿费；2）土地投资补偿费（土地上附着物补偿费、青苗补偿费）；3）安置补助费；4）临时建设用地补偿费（耕地占用税、新菜地开发建设基金、征地管理费）等。,6.3.1 征用集体土地的政策规定,审批：1、征用土地实行两级审批制度，即国务院、省级人民政府；2、征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续；3、基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷的，由国务院审批。4、其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。,规定：建设单位申请征地不得化整为零。对被征地单位和农民进行安置、补偿、补助。临时用地必须办理报批手续。临时使用土地的期限，最多不得超过2年，并不得改变批准的用途。全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的集体土地。征用土地时必须进行征地公告。合理使用征地补偿费。特殊征地按照特殊政策办理。,闲置土地,定义：经法定手续，以征用、划拨、出让方式取得的土地使用权的单位或个人，未按规定的土地用途利用土地，也未经原审批用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地，视为闲置土地。,范围：1、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的；2、核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的。3、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年的；4、法律法规有其他规定的。,相关规定,房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回上地使用权。但是，因不可杭力或者政府、政府有关部门