《物业管理培训》PPT课件.ppt

物业管理的培训内容,一、什么是物业,所谓物业，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋，及与之相配套的设备，市政、公用设施，房屋所在的土地与附属的场地、庭院等。,二、物业管理的定义,是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理公司按照物业合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生秩序等进行有偿的管理活动。,二业主的概念,是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。,三、物业管理公约,是指开发商、业主和物业管理公司就物业投入使用后，三方各自的权利义务关系，房屋的维修、使用、管理等问题达成的契约性文件。,四、物业管理委托合同,是指业主或业主委员会与物业管理公司之间就双方的权利、义务、物业管理服务与收费等问题达成的契约性文件。,五、维修基金,是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。,房屋的保修内容与保修期限,建设部发布的商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定）中明确，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不低于下列期限：（1）、地基基础和主体结构在合理使用年限内承 担保修；（2）、屋面防水3年；（3）、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道 渗漏1年；（4）、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；,（5）、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（6）、门窗翘裂、五金件损坏1年；（7）、管道堵塞2个月；（8）、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供 冷期；（9）、卫生洁具1年；（10）、灯具、电器开关6个月；（11）、其他部位、部件的保修期限，由房地 产开发企业与用户自行约定。,六、共用部位,是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。,七、共用设备设施,是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。,八、物业管理的内容包括有哪些？,（1）居住小区内房屋设备的维护（2）居住小区内房屋及设备的修缮管理（3）违章建筑的管理（4）公用市政设施的维护管理（5）绿化管理（6）小区治安管理，并能协助公安机关对小区生活秩序的管理（7）车辆的交通管理,九、物业管理费有哪些？,（1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费（2）楼内公共设施维修及保养费（3）绿化管理费（4）清洁卫生费（5）保安费（6）办公费（7）物业管理单位固定资产折旧费（8）法定税费,十、有关物业管理收费定价的法律规定有哪些内容?,按我国法律规定，物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价，政府指导价和经营者定价三种价格，下面逐一说明：由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理主管部门意见后，实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可以在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。实行经营者定价的有：为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务，政府物价部门也无统一收费标准的，其收费标准，由物业管理单位与小区管理委员会或产权人、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准报当地物价部门备案。,十一、业主委员会,是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益的法定组织。业主大会有如下职权：选举、罢免物业管理委员会的组成人员；监督管委会的工作；听取和审查管委会的工作报告；决定住宅区(或其他物业)内关于业主利益 的重大事项；修改业主公约；改变和撤销管委会不适当的决定；批准管委会章程。,南宁市业主大会和业主委员会指导规则节选（2009年5月1日起实施）,第十三条 物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加业主大会会议，业主大会会议方能有效召开。，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，业主大会有权做以下决定：1、选举业主委员会或者更换业主委员会成员。2、选聘和解聘物业服务企业的决定；,十二、问题1.财产受损应由物业公司赔偿吗？,目前，有些业主的家中财产被盗之后，要求物业管理公司进行赔偿。他们认为，既然自己向物业管理公司交纳了管理费，那么，财产一旦损失，物业管理公司就应负赔偿责任。这种理解是不正确的。首先，物业管理公司收取的管理费是为业主提供服务的成本报酬，既不是业主财产的保管费，也不是财产的保险费。其次，物业管理中的保安工作也只是配合居委会、公安机关搞好治安防范，其主要职责是维护区域的公共秩序，而不是为某单个业主看家守财。物业管理公司的保安能力是有限的，从客观上并无法完全杜绝盗窃案件的发生。可以说小区保安人员的配备及其工作，已经阻止或避免了许多案件的发生，把案件降到最低限度，作为服务对象的业主已从中受益。只要物业管理公司履行了其应尽的管理义务，业主的赔偿要求便与理相悖、于法无据，理所当然被物业管理公司拒绝。当然，若由于物业管理公司存在管理疏忽，而导致了盗窃案件的发生，则其应当根据过错程度，承担相应的赔偿责任。,2、房屋交付使用后出现质量问题时，业主应找哪个部门处理？,答：房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，业主应向建设单位提出保修要求，由建设单位向施工单位发出保修通知。对房屋建筑工程在建设过程中和保修期限内出现的质量问题，业主还可向被投诉工程所在地建设者行政主管部门或其委托的建设工程质量监督机构投诉请求督促处理。此外业主还可通过司法诉讼等到途径进行申诉。,