《物业管理企业》PPT课件.ppt
2023/7/20,大连理工大学城市学院,1,第3章 物业管理企业,物业管理企业概述物业管理公司的设立物业管理企业的资质等级管理物业管理企业的组织形式物业管理企业的主要机构及职能物业管理企业外部联系,2023/7/20,大连理工大学城市学院,2,第1节 物业管理企业概述,一、物业管理企业的概念,1、物业管理企业指具有法人资格，根据合同接受业主或业主管理委员会的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济实体。,2、要点：按合法程序成立具有行业资质具有法人地位的经济实体,2023/7/20,大连理工大学城市学院,3,第1节 物业管理企业概述,二、物业管理企业的特征,服务性经营性专业性平等性,2023/7/20,大连理工大学城市学院,4,第1节 物业管理企业概述,三、物业管理企业的分类,1、按服务范围划分综合性物业管理企业专业性物业管理企业2、按投资组合方式及出资人承担的责任分类物业管理有限责任公司物业管理股份有限公司,2023/7/20,大连理工大学城市学院,5,第2节 物业管理企业的设立,一、物业管理企业设立的条件1、有限责任公司设立的条件,股东符合法定人数（一般在2人以上，50人以下）股东出资达到法定资本最低限额（服务性公司为10万元人民币）股东共同制定公司章程有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构固定的生产经营场所和必要的生产经营条件,2023/7/20,大连理工大学城市学院,6,第2节 物业管理企业的设立,一、物业管理企业设立的条件2、股份有限公司设立的条件,发起人符合法定人数（不可少于5人）发起人认购和社会公开募集的股本达到法定最低资本限额（1000万元）股份发行、筹办事项符合法律规定发起人制定公司章程，采用募集方式设立的经创立大会通过有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构固定的生产经营场所和必要的生产经营条件,2023/7/20,大连理工大学城市学院,7,第2节 物业管理企业的设立,二、物业管理企业的设立程序,1、可行性研究市场调查综合分析报告撰写2、公司章程等文件准备3、人才储备4、缴纳出资5、注册登记6、资质审查：营业执照和临时资质证书,2023/7/20,大连理工大学城市学院,8,第3节 物业管理企业的资质等级管理,一、资质等级的划分,1、一级资质注册资本人民币500万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立式住宅（别墅）15万平方米；办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。,2023/7/20,大连理工大学城市学院,9,第3节 物业管理企业的资质等级管理,一、资质等级的分类,2、二级资质注册资本人民币300万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：多层住宅100万平方米；高层住宅50万平方米；独立式住宅（别墅）8万平方米；办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。,2023/7/20,大连理工大学城市学院,10,第3节 物业管理企业的资质等级管理,一、资质等级的分类,3、三级资质注册资本人民币50万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书有委托的物业管理项目；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。,2023/7/20,大连理工大学城市学院,11,第3节 物业管理企业的资质等级管理,二、资质的申报和审批1、资质的申报 应当提交下列材料：,企业资质等级申报表；营业执照；企业资质证书正、副本；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；物业服务合同复印件；物业管理业绩材料。,2023/7/20,大连理工大学城市学院,12,第3节 物业管理企业的资质等级管理,二、资质的申报和审批2、资质的审批,申请企业,房地产主管部门,工商行政管理部门,30日内申办资质备案和资质等级证书,20个工作日内核发批准文件,审批,核发营业执照,注册登记,2023/7/20,大连理工大学城市学院,13,第3节 物业管理企业的资质等级管理,三、资质等级的行政管理1、资质评审,一级由省、自治区建委、直辖市房地局初审，初审合格后报建设部审批；二级由省、自治区人民政府建设主管部门负责；三级物业管理资质证书的颁发和管理由设区的市的人民政府房地产主管部门负责，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督；,2023/7/20,大连理工大学城市学院,14,第3节 物业管理企业的资质等级管理,三、资质等级的行政管理2、资质管理,（1）资质的动态管理（2）对招投标活动的监督管理一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务,2023/7/20,大连理工大学城市学院,15,第3节 物业管理企业的资质等级管理,三、资质等级的行政管理3、物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准:,聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的。将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的。挪用专项维修资金的。擅自改变物业管理用房用途的。擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的。擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的。擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的。与物业管理招标人或其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的。履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的。越资质等级承接物业管理业务的。租、出借、转让资质证书的。发生重大责任事故的。,2023/7/20,大连理工大学城市学院,16,第4节 物业管理企业的组织形式,一、组织机构设置的原则,目标原则（1）信誉目标；（2）盈利目标（3）发展目标；（4）服务目标统一领导与层次管理原则 有效管理幅度原则分工协作原则权责对等原则,2023/7/20,大连理工大学城市学院,17,第4节 物业管理企业的组织形式,典型的组织形式,直线制组织结构 职能制组织结构 直线职能制组织结构 事业部制组织结构 矩阵制组织结构,2023/7/20,大连理工大学城市学院,18,第4节 物业管理企业的组织形式,二、直线制组织结构,1、特点：企业的各级组织机构从上到下实行垂直领导，各级主管人员对所属单位的一切问题负责，不设专门职能结构。2、优点：机构精简、指挥统一、决策迅速、易于管理3、缺点：主管人员难于应付复杂的管理，主管人员容易独断专行、造成指挥失误。4、适用范围：管理种类少、范围小、业务较为简单的小型物业管理公司。,2023/7/20,大连理工大学城市学院,19,直线制组织结构图(line organizational structure),经 理,管理处主任,管理处主任,保洁组,保安组,保安组,保洁组,2023/7/20,大连理工大学城市学院,20,第4节 物业管理企业的组织形式,三、职能制组织结构,1、特点：各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达命令和工作指示，只起业务指导和监督作用。2、优点：加强了专业管理的职能3、缺点：机构人员过多，成本较高；横向协调困难，易造成工作效率降低。4、适用范围：涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。,2023/7/20,大连理工大学城市学院,21,职能制组织结构（staff organizational structure),总经理,行政部,财务部,开发部,人力资源部,管理处C,管理处B,管理处A,财务组,管理组,维修组,保洁组,保安组,2023/7/20,大连理工大学城市学院,22,第4节 物业管理企业的组织形式,三、事业部制组织结构,1、特点：实行分权管理，将政策制定和行政管理分开；每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。2、优点：强化了决策机制；能调动各事业部门的积极性、责任性和主动性；促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；有利于复合型人才的培养，便于优秀人才脱颖而出。3、缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。4、适用范围：规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合性物业管理公司。,2023/7/20,大连理工大学城市学院,23,事业部制组织结构（divisional organizational structure),行政部,财务部,开发部,人力资源部,事业部C,事业部B,事业部A,财务部,管理部,管理处C,管理处B,管理处A,总经理,2023/7/20,大连理工大学城市学院,24,某物业管理公司的组织机构,2023/7/20,大连理工大学城市学院,25,第4节 物业管理企业的组织形式,四、企业组织结构的选择,1、企业的规模和经营的类型2、企业的经营方式和管理业务的复杂程度3、企业的管理手段的先进性及管理人员的素质和能力,2023/7/20,大连理工大学城市学院,26,第5节 物业管理企业的主要机构及职能,一、总经理,贯彻落实董事会决议、决定，全面负责企业的领导与管理工作。负责主持总经理办公会议职权内的各种工作事务，督促企业各方面工作的顺利进行。负责组织、编制企业年度、季度财务预算，做好财务审核监督。负责企业重要的公关和重点接待工作，处理重大事务和活动安排。负责企业下属人员的录用、任免、晋升、奖惩等工作。完成董事会负责授权交办的其他工作，并对其结果负责。,2023/7/20,大连理工大学城市学院,27,二、办公室,建立健全行政管理运作制度，并监督企业各项规章制度的贯彻执行负责企业的日常行政管理、档案资料管理。组织编制办公用品和劳保用品的计划。协调企业各部门之间的工作。负责组织社区文化活动的开展。后勤管理接待来访公共关系、招集会议等。,第5节 物业管理企业的主要机构及职能,2023/7/20,大连理工大学城市学院,28,三、开发部,负责企业经营环境的分析。负责对外联络，了解国内外物业管理的先进方法与经验、同行其他企业的经营状况。选择适合企业的业务进行可行性分析。全权负责投标工作。负责业务委托管理合同的签订、落实。,第5节 物业管理企业的主要机构及职能,2023/7/20,大连理工大学城市学院,29,四、财务部,依据国家的有关法规、政策、制度、文件，建立健全企业会计核算制度、财务管理制度。监督企业资金运行状况，定期做出财务分析报告，为总经理决策提供财务依据。组织拟订物业管理各项费用标准的预算方案。审核控制各项费用的支出，杜绝浪费。负责各类收费工作。负责与税务、工商、银行等部门的沟通联络。,第5节 物业管理企业的主要机构及职能,2023/7/20,大连理工大学城市学院,30,五、业务管理部,负责物业辖区内的环境卫生工作负责物业辖区内的园林绿化工作负责物业辖区内的治安消防工作负责物业辖区内的车辆交通工作负责业主投诉问题的解决和回访,第5节 物业管理企业的主要机构及职能,2023/7/20,大连理工大学城市学院,31,六、工程部,负责工程前期介入负责物业管理区域内的房屋建筑附属设施、共用设施和设备维修、养护、管理工作做好建筑物本身维修养护和管理工作做好自用设施、设备的特约有偿维修服务负责监督检查房屋装饰、装修管理工作,第5节 物业管理企业的主要机构及职能,2023/7/20,大连理工大学城市学院,32,七、经营服务部,负责策划和从事各种经营服务项目利用管理区域内设施、商业网点、会所等开展的便民服务负责无业的租赁工作负责商业信息的整理工作负责市场拓展工作,第5节 物业管理企业的主要机构及职能,2023/7/20,大连理工大学城市学院,33,第6节 物业管理企业的外部联系,物业管理公司与,一、房地产行政主管部门二、专业化服务公司三、业主委员会四、开发商五、街道办事处六、公安、城管、综合治理等执法部门七、工商、税务部门八、市政、绿化、供水、供电、供气、供热等部门,2023/7/20,大连理工大学城市学院,34,作业要求,1、拟定一份创建物业管理企业计划书。2、企业创建条件自拟，并在计划书中详细说明。3、计划书的制定参考本章所学内容，如企业设立条件、企业设立程序、申请临时资质具备的条件及企业的组织机构、企业的目标等，尽量详细。4、纸张：A4纸打印5、上交时间：下周五之前。,
