《水游城案例分享》PPT课件.ppt

,水 游 城 案 例 分 享,2.67万平方米,集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园,地下四层，地上五层（其中地下负3、4层是停车场）,功能组合：,860个,约15亿元人民币,南京水游城,上海鹏欣集团,南京中华路与健康路交汇处,2008年8月29日正式营业,项目名称：,开 发 商：,项目地址：,开业时间：,占地面积：,投资成本：,总建面16.7万平方米，其中商业面积约10万平方米（地上五层，地下两层），酒店面积2.07万平方，地下停车场4万平方米,建筑规模：,商业建筑层数：,停车位：,水 游 城 项 目 概 况,南京水游城位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。商场在商品构成上满足吃、喝、玩、购物一站式需求的同时，通过建筑空间、景观营造以及丰富多彩的演出活动，不断更新消费空间。,一、项目概况,二、物业类型组合,其中酒店委托世界著名管理公司洲际酒店集团管理的一家国际标准的四星级酒店。酒店位于南京新街口商圈和夫子庙商圈的黄金交汇处，是南京第一家shooping Park“水游城”的重要组成部分。,购物,餐饮,休闲,娱乐,旅游,水,文化,次主力店,特色,新潮,时尚,三、商业定位,四、开发模本,水游城是仿照日本博多运河城的模式设计规划的。博多运河城，是日本十分著名的一家购物休闲娱乐场所。整个项目大概有23万平方米，设施内聚集了有个性的专卖店和大型零售店、餐厅、娱乐、影院、剧场、展览室、酒店等等，具有多样的功能，像一个完整的街道。用当地日本人的话说，它就像一个街市，包罗万象，是一座时尚消费型商业设施。以南北走向的运河为中心，人们在这个空间里尽情享受购物、美食、娱乐等。从开业到现在11年，博多运河城的模式成为了世界很多开发商开发商业设施的一种样板。,五、项目亮点,水中表演舞台独具一格，观众可从里三层、外三层、高三层从各个角度观看表演，成为商厦一景，它将通过365天全天候演出活动，通过不同主题的活动、节日庆典装饰、环境、舞台、表演照明灯使其长时保持新鲜感，从而打造一个“永不落幕的都市剧场”。,商场引进了不少时尚品牌，其中40%是南京没有但深入人心的人气品牌，入H&M、UNQLO、SEPHROA、ZARA、小南国、BHG超市、MUJI等。水游城相对于新街口等传统商圈，达到了约60%的差异率，这使得她的客群表现出更大的广域性和循环性。,差 异 化 定 位,六、南京水游城的业态分布及主力商家,水游城各楼层设定不同的目标客层，并合理配置业态及体量。,购物零售：60%,餐饮美食：20%,娱乐：15%,其他：5%,4,3,2,1,（一）业态分布,水游城以广域集客为目标，通过不同生活风格的特色店铺组合，表现出不同与传统商业概念的魅力。她提倡衣、食、住、游、美等时尚生活方式，引领消费者“现代都市生活”的追求。,（二）特色功能商家,目前项目已经拥有作为主力店的Holiday Inn（洲际酒店管理集团旗下国际四星酒店）和横店集团的横店影视电影城以及ZARA、UNIQLO、H&M、小南国、星巴克、BGH高档超市、MUJI等著名品牌。,（三）主力店,主要品牌组合：（家庭娱乐+大型运动品牌店）,（四）详细楼层分布1-负二层,主要品牌组合：（多种类商铺及餐厅）,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布2-负一层,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布2-负一层地图,主要品牌组合：（成熟时尚服饰）,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布3-第一层,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布3-第一层地图,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布4-第二层,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布4-第二层地图,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布5-第三层,主要品牌组合：（儿童家居生活）,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布5-第三层地图,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布6-第四层,主要品牌组合：（影院游戏天地生活天地主题餐厅）,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布6-第四层地图,（四）楼层分布,（四）详细楼层分布7-第五层,主要品牌组合：（多国餐馆）,七、南京水游城的规划设计,设 计 理 念 是以流动的水为主体，营造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。,建 设 背 景 前期概念规划上，以运河水系为主线的整体规划布局源自于对过往历史的追忆和民俗的延续。水游城在成熟的商业地带脱颖而出，造就一个新型的商业中心。,整体概念规划它由一条景观运河隔开，形成开放式格局。阳光、空气、水流、绿色植物等元素被自然地引入城中，球形中庭、运河、水岸、水上舞台、透光天棚灯设计，新颖独特，处处体现了开放式购物公园的先进理念。,建筑与空间设计 水游城的主入口，它在外立面的处理上采用了大量的有色材料，外墙色调以暖橙色作主打，雨林色彩作辅墙，使整个建筑体散发出一种热烈、欢快的气息。次入口的船帆透明外装饰使辅楼显得非常别致，与“钢琴键”花式的内立面相配合，使整个建筑群在激情奔放之外，增添了一缕神秘与超现代的感觉。水游城的内部，让大家印象最深刻的是中庭的镂空天球和内墙上的广告窗。我们通常所烦恼的商业气息与建筑美学的融合，就在这别出心裁中自然合一。,景观与氛围的营造 宽8米，长280米的人工景观运河是水游城的建筑组织轴线。水游城的“水”，不应该仅仅理解为液态的水。置身水游城，你完全是融入了一座水的城市。,Add Your Title,（四）楼层分布,水游城建筑规划及设计特色,建筑设计亮点水游城的建筑风格有两大亮点最引人注目：水边购物、绿色呼吸。“水游城”的第一个亮点在水景。项目负一层为一条长280米、深40厘米的人工河环绕购物中心，最宽处有10米左右，最窄的也有4米，河边不设栏杆，购物者可近距离享受水景，球形开放式中庭与人工河相呼应、延伸至负二层，整体更新颖和谐。“水游城”的第二个亮点在屋顶花园“水游城”楼顶有一个7000平方米的屋顶花园，其中点缀休闲餐厅，市民可在购物后登上花园享受“绿色呼吸”。,八、水游城主要经营经验借鉴,水游城今天能屹立在南京市本身就是一种成功，有一些宝贵的值得借鉴学习的举措及具体的经验方面如下：,项目开发的经验联合国际基金进行投资开发,1,2,3,开发商必需有足够的实力，以适应国家政策、金融政策的调整与国际金融大势的突变。维持资金链的不断裂是所有工程项目开发的第一要务，若商业地产开发的过程中遇到资金链吃紧的问题，可通过联合海外的投资基金进行联合开发。,规划的经验聚集人气是规划的关键,以运河为设计轴，大胆创新在国内做出真正的主题景观购物公园。中庭表演台的设计还可以融入文化与互动的理念，利用中空位置可有效地聚集人流。,持续品牌推广引导新的生活、消费方式,营造一个全新的消费理念，超越普通一站式的理念，经过常年不断演出，不断更新空间营造，一年365天给消费者都带来惊喜，使他们能够习惯性地在这里形成长时间滞留和消费。,2,创新业态组合方法以消费者需求进行业态组合,区别于中国传统百货业，“水游城”则不仅以购物为目的，而是研究人的心理满足，将关联性商品放在一条线上，比如某一层楼既有鞋子也有包，还有饰品、饮料等，或者某一层既有年轻妈妈的服饰，又有儿童服饰等。,3,创新商家组合去主力店，增功能点,对于购物中心的开发模式，国内发展商大多模仿大连万达的大型主力店的开发模式，但是这种开发模式不像表面那样风光，国际大商家，低廉的租金，长期的合同，这导致发展商实则为国际大商家打工，开发者无法从其中分享到物业价值的成长。水游城则一改这种主流做法，实行去主力店操作，增加三到四平方米的特色功能店作为主力店。此方法如果操作成功，物业的成长才真正释放价值。当然是否去主力店与项目所在商圈的成熟度也休戚相关。,