《政策和市场》PPT课件.ppt
,图1-1 GDP同比走势(2001Q1-2015Q1),2015年,宏观经济依然处于探底过程,且面临巨大下行压力。今年一季度GDP同比增长7.0%,这是继2009年一季度由于全球金融危机GDP增速曾跌破7.0%之后所创下的近六年新低。与此同时,通缩压力显著,CPI持续低位运行,今年1月同比增幅仅为0.76%,创2010年以来新低。,经济下行压力大,为稳定消费加大投资,房地产业将托底经济,经济环境,图1-2 CPI及PPI同比走势(),在5月发改委加大对基建项目的审批力度,以及国发办40号文保障在建项目的资金需求的影响下,统计局发布5月经济数据,工业增加值延续小幅回升趋势,同比增速从4月的5.9%回升至6.1%。5月单月投资增速回升0.3个百分点至9.9%。制造业、房地产等行业投资均出现企稳回升迹象。考虑到5月零售、出口的数据同样小幅改善,显示持续稳增长政策下,经济出现弱企稳状态。但经济企稳尚不稳固,未来政策需要着力于引导资金进入实体经济。金融体系落入流动性陷阱和实体经济融资难继续并存,宽松的货币政策未能有效缓解实体经济融资困难。,经济弱势企稳,尚不稳固,仍需政策支持,经济环境,通胀回升无期,外贸延续负增,宽松仍是必选,数据表现:统计局公布5月CPI同比增长1.2%,其中食品同比增1.6%,非食品同比增1.0%;PPI同比降4.6%,环比降0.1%。主要观点:一、通胀大跌至1.2%符合我们预期,主因猪价菜价同比涨幅回落。5月CPI同比上涨1.2%,与4月份相比大幅下降,其中食品价格同比增长1.6%,大幅下跌,主因猪价菜价同比涨幅回落。二、5月PPI同比下降4.6%,保持稳定。5月PPI同比降幅维持在4.6%,PPI环比跌幅缩窄至-0.1%,主因石油加工价格由降转升和部分工业行业价格涨幅扩大。三、预测6月PPI同比降幅缩窄。6月以来钢价持续下跌,煤价低位企稳,油价回调,预测6月PPI环比持平,6月PPI同比降幅缩窄至4.4%。四、通胀回升无期,宽松仍是必选。6月以来国内油价有所回调,将对通胀产生一定影响。目前虽然猪价持续上涨,但属于季节性上涨且环比涨幅远不及去年。总体来看,目前暂无推动通胀上涨的可持续性因素,故通胀回升无期。宽松仍是必选,随后几月或再次降息降准。,宏观政策,楼市及金融利好政策不断,政府救市力度空前稳定住房消费仍是住建部下半年重要任务,宏观政策,1993年-2014年中国房地产市场调控脉络,宏观政策,近期股市表现,市场逐渐企稳,并进入分化期,经济基本面将成为行情分化的重要依据,股市与楼市也在分化,从最高的5178点到最低的3847.88点,单月最高回撤1300点,最大跌幅达25.69%,在刚刚过去的一个月里,A股上演一场“生死时速”。,通过长期的历史数据验证发现,股市上涨而楼市同步上涨。宏观上的流动性增强,加上股市上涨带来的财富效应,都会投射到楼市上,从而带来房价的同步上升。然而近期股市一路狂跌,而楼市却很火热,房子的保值增值性更强。,进入2015年,一线及二线城市新建住宅库存消化周期维持稳定,而三四线城市则出现上涨,新房市场整体库存压力仍在。受此影响,2015年前5月,土地市场持续低迷,土地出让面积和出让金双双下降,土地出让面积为历史同期新低。,40个城市土地成交(左图)和土地出让金(右图)情况(2009-2015E),全国土地市场,千方百计去库存 压力之下土地供应减缩,1.79亿,2.27亿,2.72亿,2.95亿,2.56亿,3.51亿,3.19亿,3.19亿(1-5月),1-5月全国商品住宅成交3.19亿平米,同比持平;销售均价6492元,同比上涨5.2%。,全国商品住宅销售面积及均价走势,数据来源:wind,世联研究,前5月全国住宅销售面积持平去年,全国住宅市场,利好政策显效70城房价,总体走势转而向上,全国市场房价表现,70城房价环比综合平均涨幅由四月份开始由跌转涨,五月份环比上涨0.7,出现上涨的城市个数也由年初的个增加到了20个,下降的城市由64个降为43个。一线城市拉动房价整体呈现出回暖;中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示,国家出台的一系列宽松政策的出台,是对过去房地产既有的政策逐渐放开,以恢复市场本来的面目,即用供求关系来决定价格,这对于房地产来说是一个向好的转换。,红5月一线城市表现抢眼,深圳涨幅居首二三线城市继续分化,全国市场销售表现,2015年上半年重点城市新房成交量价同比涨幅散点图,2015年上半年,33个重点城市新房市场整体呈现“量升价跌”趋势。在各方面利好政策的刺激下,新房成交面积增幅明显,33个重点城市的平均涨幅在30%上下;同时新房成交均价也有企稳迹象,平均跌幅在5%左右。,从城市角度来看,深圳无疑是上半年表现最好的城市,成交面积和均价分别同比上涨111%和8%,北京上海成交量增幅均超过40%。随着两市公积金贷款新政的出台,预计下半年成交均价将出现小幅增长。在二线城市中,大多数城市新房市场呈现“价跌量稳”的趋势。其中值得关注的是杭州,成交量同比增幅近150%,创近5年来新高。宽松的政策环境以及开发商“以价换量”的销售策略是其成交量创新高的主要原因。三四线城市表现相对较差,部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势,高库存依然是市场的主旋律。,重点城市市场,量价对比 深圳一枝独秀,量价齐升,标杆房企销售金额及均价走势(),2015年前5月,10家标杆房企总销售面积3316万平方米,总销售金额3662亿元,销售均价11044元/平方米,3项指标较2014年前5月分别增长12%、8%、-4%。从年内走势来看,标杆房企1、2月销售额创近3年来新低。当然,这很大程度上与2014年末房企为冲刺年度销售目标,提前透支部分需求有关。进入3月后,随着各方面政策的支持,标杆房企的销售量价开始稳步回升。,标杆房企表现,销售量价自2015年3月以后稳步回升,标杆房企新增土地储备面积(),2015年前5月,十家标杆房企累计购地金额790亿元,累计购地可建面积1527万平方米,较2014年前5月分别同比下跌48%和58%,反应出标杆房企资金面趋紧以及对后市信心不强。从购地城市分布来看,今年前5月十家标杆房企在一线城市购地建筑面积占比为18%,远高于2014年同期水平。,标杆房企表现,标杆房企资金面缩紧 正向一线城市回归,5月29日,深圳政府发布住房建设规划2015年度实施计划:2015年建设用地1600公顷,住宅用地仅85公顷,占比5.3%;2015年深圳新增安排建设商品住房5.67万套、保障性安居工程项目5.3万套,同时将继续加强房地产市场调控工作,继续坚持限购,并将严查日光盘。,深圳市场,旧改难度加剧,土地供应紧张预计未来深圳核心区域土地将持续供不应求,深圳土地市场逐步回升,但仍处于低位水平,15年4月,深圳市通过招拍挂方式出让土地在节后开始回升,4月土地在推售两端都有一定上升。15年5月,深圳市通过招拍挂方式出让土地在在节后持续上涨后有所回落,5月土地供应和成交均有所放缓。,深圳市场,大鹏下沙片区,龙光白石龙项目,14年10月获取,楼面价25094元/,近年土地供应集中于前海和龙华、坪山;2013年龙华新区成交的中海龙华上塘地块,楼面价22265元/;2014年10月,龙光地产龙华白石龙项目,楼面地价25094元/。,土地供应集中于前海龙华,楼面地价持续高企,深圳市场,政策利好刺激市场快速回暖自14年11月开始进入新一轮销售高峰期,随着一季度各大房企销售目标完成情况不理想,进入二季度以来,由于政策利好的发布,市场迅速回暖,各开发商蜂拥推盘,去库存成为市场的主旋律,一手住房供应面积极速增加,45月进入供应高峰。,深圳市场,深圳市场,从整年数据来看,2014年四季度是一个供应高峰。在2015年第二季度,市场火热,供应量反弹,形成年度的另一顶峰。6月批售量达到2015年以来的最高值,推售量较上月有所减少,居上半年推售量排名第二位。与历年同期数据相比,2015年6月的批售量与推售量均处近八年以来历史同期的最高点。,批售和推售量稳步提升,6月达八年来最高点,深圳市场,去化逐步加快 目前存量仅需7个月即可消化完毕,新房成交在5月开始上涨,呈现“量价齐飞”态势,5月共成交60.8万平,同比上涨151.14,环比上涨50.05;成交均价28487元/平,同比上涨18.8,环比上涨8.3。6月份开始新房均价突破3万大关,目前最新成交均价为31076元/平米,一手成交均价再上高峰,达31076元/平,深圳市场,330新政出台后,4月份深圳二手房成交大涨,成交套数破万,达到了11201套,环比大涨47,同比上涨101.4,成交面积88.46万平,环比上涨49.05,同比上涨103.6。,5月从各片区来看,龙岗区二手房成交面积最大,成交27.62万平,占全市总成交量的24.94;其次为宝安区23.43万平,占全市总成交面积的21.15,5月份前海蛇口自贸区正式挂牌成立,推升其辐射区宝安片区二手房成交;福田成交22.49万平,占全市总成交面积20.31;南山成交19.92万平,占全市总成交量的17.98。,深圳住宅二手房市场4月份开始大幅上涨涨幅达到2年以来最高水平,挂牌均价不断上扬,深圳市场,福田区 624万,17%,宝安区 252万,15%,南山区 845万,172%,罗湖区 450万,39%,盐田区 203万,-38%,龙岗区 193万,5%,深圳各区置业门槛(2015年5月),数据来源:世联研究,置业门槛再度拉高,其中南山以845万,同比172%涨幅领跑全市,深圳置业门槛,6月,全市仅4区有批售推售项目,罗湖、福田和盐田在本月没有新的项目入市。龙岗,在6月有5个项目批售,南山和龙华本月各有两个项目获批。其中,龙华有3盘入市,推售面积达8.7万,环比增加20%。,6月各区新房供应统计,深圳各区域供应,关外为主力供应,关内除南山外均无供应,分区来看,全市各区除宝安以外,成交量均有不同程度的增加。龙华在本月成交13.22万,环比上升98%。从成交明细看,促使龙华成交量大增的项目是前期推出的港铁天颂和中海锦城。,深圳各区域成交,龙岗仍为主力成交片区 龙华超宝安居其次,深圳全市新房均价在6月份又上一个台阶,达到30713元/,环比上涨7.8%。5月各区均价除南山略微下跌以外,其他区域均有所上涨。上月南山整体均价飙升,超过60000元/,本月回落至52846元/,环比下降14%。龙华新房均价升至32913元/,环比上涨15.6%,涨幅全市第一。,深圳市新房成交均价及同比变动(1206-1506),深圳楼市一路领跑全国,今年房价上涨较快,未来上升趋势明显。,龙华涨幅居首位 全市企稳上升,深圳各区域价格表现,结论 Conclusion,政策市场环境分析小结,No.1 宏观层面,经济下行压力大,为稳定消费加大投资,房地产业将托底经济No.2 楼市及金融利好政策不断,稳定住房消费仍是住建部下半年重要任务No.3 全国市场销售方面,前5月全国住宅销售面积持平去年,深圳领跑全国No.4 标杆房企资金面缩紧,正向一线城市回归,深圳享受利好No.5 深圳土地供不应求,地价高企,6月批售和推售达8年来最高点No.6 深圳库存去化逐步加快,目前存量仅需7个月即可消化完毕No.7 深圳一手房价再创新高,突破3.1万/平米,二手房价大幅提升No.8 龙华区域成交和均价均大幅度上涨,成交主力区域已从龙岗、宝安变为龙岗、龙华,经济面下行,仍需房地产支撑,深圳领跑全国,未来走向看好,