《抵押物评估》PPT课件.ppt

优秀精品课件文档资料,房地产抵押与评估风险防范,演讲人：闫旭东,目录,一、引言：金融与房地产、评估行业的关系二、房地产市场与房地产价值三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的评估制度体系问题五、房地产抵押的操作风险与防范,一、引言：金融与房地产、评估行业的关系,一、引言：金融与房地产、评估行业的关系,1、历史上金融危机与房地产业及评估行业的关系 例如：80年代美国经济遭受泡沫经济的严重冲击，对金融体系也造成严重打击。在事后的研究与分析中，房地产泡沫被认为是引发金融危机的重要因素，而不当的评估行为被作为导致泡沫经济的原因之一受到广泛指责。,一、引言：金融与房地产、评估行业的关系,1、历史上金融危机与房地产业及评估行业的关系 为规范评估执业行为，保护国家和公共利益，在综合各方面考虑的基础上，1989年美国国会通过了金融机构改革、复原和强制执行法令(FIRREA)。这是美国关于评估管理方面的重要立法，也是政府干预、管理评估业的开始和最直接体现。,一、引言：金融与房地产、评估行业的关系,1、历史上金融危机与房地产业及评估行业的关系该法令中第11章是专门针对“涉及联邦交易”评估业务的规定，指出“本章是为了在涉及不动产的交易中维护联邦金融和公共政策的利益，要求涉及联邦交易中所采用的不动产评估须提供书面形式报告，遵守统一准则，并由专业能力已获证实并始终处于有效监督的人士完成。”金融机构改革、复原和强制执行法令的制定标志着评估管理体系的形成，该法制定以后至今十年的实践证明，这部法令对美国评估业的当代发展发生了重要影响。,一、引言：金融与房地产、评估行业的关系,2、评估行业监管现状 1993年我国房地产管理法确立实行房地产价格评估制度，开始了房地产估价师、土地估价师资格考试、注册、执业活动。评估机构和人员的从业资格实行行政许可。在技术规范方面，房地产、土地评估均有国家标准。建设部、人行和银监会联合制定了关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知及配套的技术规则房地产抵押估价指导意见,一、引言：金融与房地产、评估行业的关系,2、评估行业监管现状 建设部、人行和银监会联合制定的关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知明确要求将科学、合理的确定房地产抵押价值，选用房地产估价机构，审慎放贷，贯彻到房地产抵押与处置的全过程。银监会发布的商业银行房地产贷款风险管理指引也有相关要求。,二、房地产市场与房地产价值,二、房地产市场与房地产价值,1、房地产与房地产价值对于房地产的认识涉及其物质形态、功能性和财产权利三个方面：房：它具有物质形态、功能形态；地：除具有房的特性外，还具有位置的唯一性；产：泛指权利、财产。财产分为动产和不动产；权利有不同的权利类型。房地产价格：是在一定条件下形成的，其价值基础取决于价值基准是公开市场价值还是非公开市场价值，以及房地产的使用和权利状况。,二、房地产市场与房地产价值,2、房地产市场（1）从层次上分，房地产市场可分为：一级市场，主要指土地的供应和需求市场；二级市场，主要指商品房买卖市场；三级市场，主要指房屋二手房市场和房屋租赁市场。如以北京房地产市场为例,二、房地产市场与房地产价值,2、房地产市场（2）从用途结构上分，房地产市场可分为：住宅市场；商业用房市场；写字楼市场；工业厂房市场等等。如以深圳房地产市场为例,二、房地产市场与房地产价值,2、房地产市场（3）从区域上分，房地产市场是一个区域性的市场，每个城市都有其明显的区域市场特征，每个城市的每个区域也都有其明显的特征。因此，对于每一个项目的房地产价格的把握，都应清楚是在什么市场层次面上、什么市场结构用途、哪一个市场区域的价格。,二、房地产市场与房地产价值,3、房地产估价方法与价值基准,二、房地产市场与房地产价值,4、房地产估价技术思路房地产估价技术途径基本上按照5条线来界定：（1）不同目的估价（2）不同房地产用途（3）不同权利类型（4）不同类型房地产（5）不同的估价方法,二、房地产市场与房地产价值,4、房地产估价技术思路（1）不同目的估价估价的目的是确定评估价值的基准。估价的价值标准有：公开市场价值和非公开市场价值。房地产估价规范确定了抵押、拍卖、课税等12种估价目的。分清价值基础很重要，是属于公开市场下的价值还是非公开市场下的价值。限制条件：界定市场波动，明确对市场价值有影响的因素。,二、房地产市场与房地产价值,4、房地产估价技术思路（2）不同房地产用途 房地产分住宅、工业、商业、办公（写字楼）、综合等不同用途，不同的用途房地产估价的影响因素、市场背景、方法选择都不同。,二、房地产市场与房地产价值,4、房地产估价技术思路（3）不同权利类型 同样一个标的物在不同权利状态条件下，价格表现是不同的。例如：土地包括：出让、划拨、集体三种大的权利类型。房地产包括：出让、划拨、集体三种土地权利类型上的房地产。他项权利：抵押权、承租权、地上权、地下权、地役权、留置权等其他他项权利。评估时应明确权利取得方式、评估设定条件、变现处置条件等事项。,二、房地产市场与房地产价值,4、房地产估价技术思路（4）不同类型房地产 主要分为土地、在建工程、预售商品房、已领取房产证的房地产。,二、房地产市场与房地产价值,4、房地产估价技术思路（4）不同类型房地产 土地评估：土地根据“生熟”程度分为生地、毛地、熟地。生地是指已完成了土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续）可用于建设的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通（通道路和临时水、电）条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。毛地指已完成了土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续），具备三通（通道路和临时水、电）或者条件更完备的基础设施，但未进行动拆迁的可用于建设的土地。熟地指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建设的土地。,二、房地产市场与房地产价值,4、房地产估价技术思路（4）不同类型房地产 在建工程评估：一般适用于成本法和假设开发法,成本法采用房地分估综合计价,假设开发法求出的是房地产总价值。已领取房地产权证的房地产分为划拨土地上的房地产、出让土地上的房地产、集体土地上的房地产；划拨土地上的房地产评估价值应为市场价值扣出让金、出让土地上的房地产评估价值即为市场价值、集体土地上的房地产评估价值只考虑建筑物现值。,二、房地产市场与房地产价值,4、房地产估价技术思路（5）不同的估价方法 见前部分“估价方法与价值基准”。,二、房地产市场与房地产价值,4、房地产估价技术思路每一个评估项目都要从以上五个方面进行分析判断。估价结果应与“价值定义”一致，所应用的可比实例一定要统一到待估房地产条件下才具有可比性。,三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范,三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范,1、目前房地产评估存在的问题房地产评估制度建立十二年来，房地产评估行业有了飞跃发展，但实践中也暴露一些问题。如：（1）迎合委托方要求，高估或低估标的物价值，出具不实评估报告；（2）评估报告质量不高，技术水平亟待提高；（3）不顾资格实力，超营业范围承揽评估业务等；（4）不正当竞争泛滥，收费打折、给回扣现象严重；（5）评估机构鱼龙混杂、良莠不齐。,三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范,2、评估机构对评估风险应有的防范措施评估技术风险防范包括：价值定义界定、估价方法选择、估价案例选择、参数选择、计算审核、高估价值等环节可能出现的风险防范。,三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范,2、评估机构对评估风险应有的防范措施实地勘察风险防范评估必须到现场进行实地勘察、记录，必须弄清楚标的物的实际状况及使用利用状况，现场要全部踏勘，并与委托方提供的资料核实，要防止出现评估标的物与实际标的物不符的情况。,三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范,2、评估机构对评估风险应有的防范措施产权审核风险防范评估价值定义的界定取决于对标的物权利状况的判断，房地产价值就是房地产权利价值。产权审核至关重要。报告中价值定义、登记、权利状况必须说明清楚，如有设定或假设条件，必须注明。,三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范,2、评估机构对评估风险应有的防范措施 职业道德风险防范评估结果的准确取决于客观和主观两方面，其中客观方面的数据选择也受主观影响，保持客观、公正、严谨的职业道德是评估人员赖以生存的基础。,三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范,3、金融机构对房地产评估风险的防范（1）建立评估机构动态入围制度建立评估机构动态入围制度，选择一批评估资质等级高、社会信誉好、技术和服务水平优秀的评估机构从事相关评估业务，并提出相应技术和操作标准，可以提高利用评估机构服务的质量和效率，防范风险。,三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范,3、金融机构对房地产评估风险的防范（1）建立评估机构动态入围制度建设部对房地产评估机构实行资质等级管理，分为一、二、三级和临时级别。国土资源部对土地估价机构分为全国范围注册执业和省级范围注册执业两类。最高人民法院、北京市高级人民法院也分别认定一批房地产和土地评估机构作为司法鉴定入册机构。,三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范,3、金融机构对房地产评估风险的防范（2）建立评估报告审核制度金融机构作为评估报告的使用者，不应被动地、简单地在评估结果基础上按一定折扣确定放贷额，而要对评估报告进行必要的审核或复核。审核的内容包括：评估报告格式、估价对象的产权、价值内涵和价格水平等。例如国土资源部、建设部对评估报告格式都有明确的规范要求，如报告分为估价结果报告和技术报告；报告需由两名以上注册房地产或土地估价师签字，估价机构盖章；应选择两种以上估价方法评估；对估价对象的产权、区域因素、个别因素、最佳使用、市场状况、估价的假设和限制条件应进行说明等。建设部、人行和银会联合制定的关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知及配套的技术规则房地产抵押估价指导意见，对于抵押评估也提出新要求，如法定优先受偿款的信息披露、抵押物变现能力分析等。,三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范,3、金融机构对房地产评估风险的防范（2）建立评估报告审核制度对于价值内涵和价格水平的审核，关键是确定估价对象的价值内涵与评估价格水平是否一致。以某城市商业中心的一块土地来讲，它的公开市场价值可能是400万，也可能是4000万，甚至4个亿，而且都是客观合理价值。因为它们的价值定义内涵是不同的：400万是生地价格，只是政府所收的土地出让金；4000万是包含土地出让金和各类基础设施配套费的毛地价格；4个亿是包含土地出让金、各类基础设施配套费和拆迁补偿费的熟地价格。,三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范,4、三部门通知及抵押评估指导意见简介（1）将科学、合理的确定房地产抵押价值，选用房地产估价机构，审慎放贷，贯彻到房地产抵押与处置的全过程 通知要求（第二条）商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的依据。房地产抵押价值可以由抵押当事人协商议定，也可以委托房地产估价机构进行估价。商业银行应当对房地产抵押价值进行审核。通知要求（第八条）商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。,三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范,4、三部门通知及抵押评估指导意见简介（1）将科学、合理的确定房地产抵押价值，选用房地产估价机构，审慎放贷，贯彻到房地产抵押与处置的全过程 通知要求（第八条）处置抵押房地产前，商业银行必须委托估价机构对其市场价值进行评估，防止信贷资产流失。对于房地产估价机构的选用（第四条）明确由商业银行按照公正、公开、透明的原则，在资质等级高、社会信誉好的房地产估价机构中择优选择。同时要求商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能。,三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范,4、三部门通知及抵押评估指导意见简介（2）完善了房地产估价技术标准体系，明确了审慎的房地产抵押估价原则 通知要求（第十条）房地产抵押价值评估应当按照房地产抵押估价指导意见的要求进行。指导意见，考虑了房地产抵押估价业务特点，从估价技术的角度，对房地产抵押估价的基本原则、估价目的、估价时点、估价方法选择、估价参数选取以及估价报告应当披露的信息等提出了具体要求，并要求估价报告对优先受偿权等影响抵押物变现能力的因素作重点分析。,三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范,4、三部门通知及抵押评估指导意见简介（3）指导意见的技术要求特点 关于房地产抵押价值的内涵 指导意见明确规定（第四条）：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款”，其中“法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款”。,三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范,4、三部门通知及抵押评估指导意见简介（3）指导意见的技术要求特点 报告内容 指导意见规定（第十二、二十条）：“房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况”。“房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。”,三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范,4、三部门通知及抵押评估指导意见简介（3）指导意见的技术要求特点 信息披露（1）“法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件”（第十三条）。（2）“内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。（第十四条）”（3）“评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额（第十七条）”。（4）“房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况（第十八条）”。（5）“已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响（第十九条）”。（6）“房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；（三）合理使用评估价值；（四）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估（第二十二条）”。,四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的评估制度体系问题,四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的 评估制度体系问题,从现有的银行抵押贷款与处置拍卖的实践结果来看，当抵押物成为唯一的还款来源而进行处置的情况下，处置所得进行清偿时往往不能完全偿还银行的债权本金和利息，还会给银行造成损失，这样的教训不在少数。这种损失直接揭示一个普遍的现象：房地产抵押时的评估价值与处置变现清偿价值之间有相当的差距。因此需要对房地产抵押评估价值与处置变现清偿价值之间产生差距的原因进行进一步分析。,四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的 评估制度体系问题,1、房地产抵押与抵押价值实现房地产抵押作为担保债务履行的方式，在债务人未履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿。因此在房地产抵押与抵押价值实现的过程中就出现下列价值类型：房地产抵押物的评估价值；抵押贷款额；处置抵押物房地产的评估底价；处置抵押物房地产的成交价格；扣除处置费用及相关交易税费后的可清偿债务净值。,四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的 评估制度体系问题,1、房地产抵押与抵押价值实现抵押物处置后所得价款的清偿次序为：（1）支付处分抵押物的费用，如拍卖佣金、评估费、保管费、司法费用等；（2）扣除抵押物应缴纳的税费，如补缴土地出让金、营业税、所得税、契税、土地增值税、过户登记费等；（3）偿还抵押权人债权本金、利息及支付违约金；（4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失或赔偿金；（5）剩余金额交还抵押人。由此可见需扣除（1）、（2）两项费用后才可偿还抵押权人的债权，为了抵押权人债权的安全，（1）、（2）两项费用对抵押价格和处置价格的影响应予以考虑。,四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的 评估制度体系问题,1、房地产抵押与抵押价值实现在这个过程中涉及的评估活动有两个：房地产抵押价格评估和处置拍卖底价评估。银行关心的是处置拍卖所得扣除相关费用后的净值能否偿还贷款额。,四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的 评估制度体系问题,2、对抵押房地产变现清偿价值的认识通过对抵押物价值实现过程的分析可以看出，抵押物的价值实现是在未来房地产市场状况中快速变现条件下实现的价值，其中真正能用于还款的是要扣除各种相关费用后的净额。,四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的 评估制度体系问题,2、对抵押房地产变现清偿价值的认识由此正常可收回的抵押贷款额（或称安全抵押贷款额）可以用以下公式表示：抵押贷款额未来房地产市场条件下抵押物快速变现的价值快速变现处置费用处置交易相关税费利息违约金赔偿金约定的其他内容。抵押率抵押贷款抵押评估价值从以上公式所表明的内容来看，安全抵押贷款额与抵押评估价值没有直接关系，它取决于未来房地产市场条件下抵押物快速变现价值和扣减费用。,四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的 评估制度体系问题,3、现行的房地产抵押评估制度的缺陷从上述的说明和目前实践中暴露的问题可以发现，现行的房地产抵押评估制度存在一定缺陷：（1）目前的国家房地产评估规范规定，房地产抵押价值评估“可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行”。而所谓的“正常市场价格”是二级市场的商品房销售价格？还是三级市场的二手房交易价格？通常二级市场价格高于三级市场价格，抵押房地产的处置变现属于三级市场。如果抵押评估时以二级市场价格为基础进行，实际上就是高估了抵押房地产的价值。,四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的 评估制度体系问题,3、现行的房地产抵押评估制度的缺陷（2）一般房地产抵押评估报告未考虑处置变现时的扣减费用。这部分费用占处置变现价值的百分之几至百分之二十几不等，甚至有的更高。由于这部分费用在处置时要先行扣除，直接影响银行所得的清偿价值。（3）抵押和处置的时点不同，一般抵押报告只是在报告中注明一句话“提醒评估报告的使用者注意未来市场变化风险”，但没有针对抵押房地产的实际情况，从专业角度给出未来市场变化方向及程度对现有评估价值的影响分析。,四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的 评估制度体系问题,3、现行的房地产抵押评估制度的缺陷（4）一般抵押报告也只是泛泛地提醒评估报告的使用者注意未来短期强制处分因素的影响，也没有从专业角度分析抵押物自身的各方面因素及处置变现三级市场的状况，给出未来抵押物变现能力的分析说明，供银行确定安全抵押贷款额作参考。,四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的 评估制度体系问题,4、完善房地产抵押与价值实现过程中的评估制度体系的建议通过以上分析，我们可以看到仅从目前的房地产抵押评估价格角度去确定房地产抵押贷款额是不够的，它不能够消除抵押物本身价值的变动给抵押额带来的各种风险。,四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的 评估制度体系问题,4、完善房地产抵押与价值实现过程中的评估制度体系的建议建议：（1）调整补充房地产抵押评估报告的技术要求，使之能够反映房地产处置交易市场价格水平。（2）开展对抵押物清偿变现价值及抵押物变现能力的评估分析，对抵押物未来市场价值进行分析预测，并围绕影响抵押物变现价值因素进行研究分析，对抵押物的未来变现能力给出专业意见，帮助银行分析确定出一个比较合理的抵押额，最大限度地避免风险。,四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的 评估制度体系问题,4、完善房地产抵押与价值实现过程中的评估制度体系的建议（3）对抵押物的价值变动进行动态监测。房地产的市场价值随着时间的变化处于一个动态变化过程中，房地产作为抵押物从设定抵押权到处置变现，存在一个时间周期过程，在此期间，有必要对抵押物的价值变动进行动态监测，及时维护银行的权利，达到资产价值的保全。,四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的 评估制度体系问题,4、完善房地产抵押与价值实现过程中的评估制度体系的建议同时，对抵押物价值进行动态监测有利于贷款分类。国际上通行的“五级资产分类法”是按贷款偿还能力来划分贷款质量的,抵押物价值能否覆盖贷款额是衡量借款人偿还能力的重要指标。所以,正确、动态地评估借款人的抵押物价值是贷款分类的重要依据。,四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的 评估制度体系问题,5、建议开展房地产开发项目与经营性物业项目融资评估 项目评估报告书的基本内容要求：企业资信评估 项目基本情况评估：包括项目概况、建设情况评估、产品定位、项目市场状况评估。项目财务状况评估：包括项目投资估算与融资方案评估、项目经济效益评价、不确定性评价、风险评估。担保评价,五、房地产抵押的操作风险与防范,五、房地产抵押的操作风险与防范,1、当前房地产抵押中存在的主要问题（1）“假按揭”套取房地产开发贷款近年来，作为宏观调控措施，国家限制房地产开发贷款，鼓励个人住房消费贷款。在此背景下，一些开发资金不足且无法正常取得开发贷款的开发商，就采取了假“按揭”的方式，以套取贷款。,五、房地产抵押的操作风险与防范,1、当前房地产抵押中存在的主要问题（1）“假按揭”套取房地产开发贷款即：开发商利用自己员工及其亲属的身份证，或者从社会上租借来的个人身份证，签订所谓的“商品房预售合同”，并以此申请个人住房抵押贷款，取得贷款后，由开发商以个人的名义按月偿还本息。同时，开发商将已设定抵押的商品房向社会销售，实际成交后，购房人一次付款的，则解除抵押；购房人选择按揭的，开发商就以变更借款人为由，要求银行重新办理按揭；更有甚者，开发商既不解除抵押，也不重新办理按揭，而是通过长期不协助办理个人住房产权，掩盖事实。据反映，开发商以这种假“按揭”方式取得贷款的现象在各地都不同程度地存在。,五、房地产抵押的操作风险与防范,1、当前房地产抵押中存在的主要问题（1）“假按揭”套取房地产开发贷款假“按揭”现象的明显特征：一是形式合法。开发商利用员工或其亲属等个人名义签订的“商品房预售合同”、借款合同、抵押合同等要件，从表面上看都是合法的，正因为这种形式上的合法，房地产权属登记部门即使发现其有套贷迹象，也不能凭推断就不登记，否则会被控行政不作为。二是“销售价格”一般明显高于市场价，因为开发商的主要目的就是为了多取得贷款。三是一般集中发生在月末、季末或逢年过节时，因为此时一般为财务结算的时间。,五、房地产抵押的操作风险与防范,1、当前房地产抵押中存在的主要问题（1）“假按揭”套取房地产开发贷款假“按揭”蔓延的原因：据了解，开发商之所以选择假“按揭”方式，除了因正常的开发贷款难以取得外，也有利益驱动的因素。因为个人住房抵押贷款一时利率明显低于生产性贷款；二是要件少，手续简便；三是不需要评估抵押价值，贷款成本低。此外，据反映也有个别银行工作人员为完成放贷任务，有意帮助开发商办理假“按揭”业务。,五、房地产抵押的操作风险与防范,1、当前房地产抵押中存在的主要问题（1）“假按揭”套取房地产开发贷款假“按揭”的危害：一是扰乱了正常的金融秩序，使大量消费性贷款转化为房地产开发贷款。二是部分假“按揭”实质上是“一房两售”，一旦开发商逃废债务，银行贷款将难以追回，因为真正的购房人入住后，抵押物将无法处分；购房人产权将得不到保护，因为尽管购房人是善意的且已实际付清房款，但在不解除抵押权的情况下，登记部门将无法为其确权登记。三是损害他人利益。假“按揭”中名义上的借款人往往是在不知详情的情况下被利用的，一旦开发商恶意欺诈，将作为违约一方承担违约赔偿责任，如果处理不好，将影响社会稳定。,五、房地产抵押的操作风险与防范,1、当前房地产抵押中存在的主要问题（2）超值抵押房地产抵押是一种债务履行担保方式，抵押物的价值应当高于所担保的债务。但实践中，有的借款人以虚报房地产价值或要求估价机构高估房地产价值，以此取得超出抵押物实际价值的银行贷款。也有的贷款银行工作人员明知借款人申报的抵押物价值或估价机构的估价结果高于其市场价值，甚至在房地产管理部门提醒其抵押物价值不足以为贷款提供担保的情况下，仍坚持以此作为确定抵押贷款额度的依据，致使银行实际放贷额大于抵押物的市场价值。,五、房地产抵押的操作风险与防范,1、当前房地产抵押中存在的主要问题（3）“售后再抵”、“抵后再售”有的开发商预售商品房后，不到房地产管理部门办理合同备案手续，通过隐瞒预售事实，又以其开发项目（含已预售商品房部分）办理在建工程抵押登记，从银行取得贷款；也有的开发商在没有取得抵押权人同意的情况下，隐瞒开发项目已设定在建工程抵押的事实，擅自销售商品房。,五、房地产抵押的操作风险与防范,1、当前房地产抵押中存在的主要问题（3）“售后再抵”、“抵后再售”这两种情况下，如果开发商经营不善或恶意逃废债务，不能偿还到期借款，在建工程抵押权不解除，购房人即使已经实际付清房款，房地产管理部门也无法为其确权登记，其产权也得不到保护；而在购房人已经入住的情况下，银行也将难以处分抵押物，贷款风险就不可避免。,五、房地产抵押的操作风险与防范,1、当前房地产抵押中存在的主要问题（4）利用假房产证、假买卖合同、假身份证、假评估报告抵押骗取银行贷款利用假房产证、假买卖合同、假身份证、假评估报告骗取银行贷款，也是银行面临的一大风险。,五、房地产抵押的操作风险与防范,1、当前房地产抵押中存在的主要问题（5）重复抵押近年来，随着规章制度的健全和抵押登记管理的加强，除正常的余值抵押外，恶意重复设定房地产抵押现象已得到有效控制，但仍时有发生。究其原因：一是当事人擅自改变房屋的楼号、楼层、房屋等信息，使房地产管理部门的信息系统难以识别；,五、房地产抵押的操作风险与防范,1、当前房地产抵押中存在的主要问题（5）重复抵押二是部分地方当地工商行政管理部门也在办理房地产抵押登记业务，但因该部门不掌握房屋权属档案，不了解具体房地产的权利状态，为不法分子提供了可乘之机；三是有的当事人利用房地产管理体制上房、地分别管理或分级管理的缺陷，隐瞒已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的事实，就同一房地产到另一部门再次申请抵押登记。在上述情形下，一旦借款人恶意逃废，就会导致银行债务处于无担保状态。,五、房地产抵押的操作风险与防范,1、当前房地产抵押中存在的主要问题（6）其他风险问题法院司法解释造成的抵押担保风险：法院对于个人居住的房屋的执行设置的限制性条件；对于拖欠的建设工程价款债权优先于抵押权和其他债权的规定；对于认定未登记的商品房买卖预售合同优先于抵押权和其他债权的规定等。带他项权利的房地产抵押。已抵押的在建工程或按揭的预售商品房竣工后注销、变更登记、借新还旧贷款的注销、变更登记问题等。,五、房地产抵押的操作风险与防范,2、不同类型房地产抵押的风险与防范防范房地产抵押风险从程序上讲应把好三个方面：把好对抵押物的审核关，确保抵押物的真实性、合法性和有效性；把好抵押物评估关，如实反映抵押物的价值；把好抵押物登记关，确保抵押关系的效力。在具体实践中，根据经验各类型房地产抵押及风险防范要点为：,五、房地产抵押的操作风险与防范,2、不同类型房地产抵押的风险与防范（1）土地使用权抵押明确地价款是否交清。若分期或延期，需计算利息，并在抵押价值中扣除。此外若项目地块较大，可能要分割抵押，有几种做法。,五、房地产抵押的操作风险与防范,2、不同类型房地产抵押的风险与防范（1）土地使用权抵押明确拆迁安置及场地平整情况。若拆迁安置由开发商负责，应弄清拆迁安置或征地费用是否已付清或拆迁安置是否完毕、商业用地是否有回迁等。另处还应注意红线外市政基础设施条件和红线内市政条件及场地平整情况。例如：旧城改造中未拆迁完的用地抵押价值应扣除拆迁安置费；新区市政基础设施条件不好的用地抵押价值应扣除尚未投入配套的市政配套费用；土地开发成本按区域客观平均成本核算等。即应明确标的物状况及价格定义，由于标的物状况及价格定义不同，同一用地的价值是可以完全不同的。,五、房地产抵押的操作风险与防范,2、不同类型房地产抵押的风险与防范（1）土地使用权抵押注意项目是否有限制条件，在抵押和转让时需补交出让金。此外有些出让用地用公建配套，市政工程等费用抵扣地价、有的出让项目需上交一定比例建筑面积给政府作为公建和公益项目等都需注意。,五、房地产抵押的操作风险与防范,2、不同类型房地产抵押的风险与防范（1）土地使用权抵押注意是否是闲置土地，闲置时间是否超过两年，因为按法律规定，出让土地闲置二年，政府有权无偿收回。对于闲置时间较长的或贷款还款迟于规定的二年闲置期限时间的土地抵押，严格上应要求开发商办理延期手续较为安全。例如土地已闲置一年半，现办理抵押贷款，期限一年，如果半年后土地仍未开发，政府无偿收回土地，银行的抵押收益就会受损。,五、房地产抵押的操作风险与防范,2、不同类型房地产抵押的风险与防范（1）土地使用权抵押注意土地剩余年限。出让土地是有年限的，随着土地剩余使用年限的减少，土地价值也会减少。,五、房地产抵押的操作风险与防范,2、不同类型房地产抵押的风险与防范（2）在建工程抵押在建工程是一种特殊类型的房地产。从法律地位上看，在建工程不能单独设立抵押权。在建工程无法获得产权，只能依附于土地使用权，在建工程抵押实际是土地使用权及其地上建筑物抵押。,五、房地产抵押的操作风险与防范,2、不同类型房地产抵押的风险与防范（2）在建工程抵押从形态上看，在建工程一直在变化，换句话说，标的物处在动态变化的状况中，而根据担保法和城市房地产管理法规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。因此对在建工程有标的物形态及价值构成的界定问题。,五、房地产抵押的操作风险与防范,2、不同类型房地产抵押的风险与防范（2）在建工程抵押从财产权或债权的关系看，在建工程涉及的利益关系最多。例如涉及政府方面有地价款是否交清，是否违建问题；原用地方面有征地拆迁费用处理完毕与否，是否回迁问题；建筑商方面是否有工程款拖欠问题（按建筑法拖欠工程款建筑商可将承建的工程留置，且留置权优先与抵押权）；业主方面有预售问题；银行方面有是否重复抵押，抵押的部分又被出售或出售部分又做抵押等各种问题。,五、房地产抵押的操作风险与防范,2、不同类型房地产抵押的风险与防范（2）在建工程抵押所以对于在建工程抵押其抵押价值一般以成本法确定为主，当其已封顶或近竣工时，使用时才会考虑其造价部分利润，并进行建设进度修正。对于在建工程抵押需注意的核心在于其标的物相应权益关系的界定。有的地方对于在建工程抵押程序上采用了以下措施：,五、房地产抵押的操作风险与防范,2、不同类型房地产抵押的风险与防范（2）在建工程抵押出让土地使用权上的在建工程未领预售证但已开工项目，可办理土地使用权抵押及在建工程抵押。已办理土地使用权抵押的，不得续押，在土地使用权抵押注销前不得办理在建工程抵押，但可办理以新增在建工程向同一抵押权人追加借款的抵押登记手续。已设定土地使用权抵押的开发项目办理预售合同登记时，开发商须提交抵押权人的同意证明，并有以书面告知购房人土地使用权抵押情况的义务。已设定在建工程抵押权的开发项目办理预售合同登记时，开发商须先注销出售单元的抵押权。或银行同意其预售，出具放行单。,五、房地产抵押的操作风险与防范,2、不同类型房地产抵押的风险与防范（2）在建工程抵押出让土地使用权上的在建工程土地使用权抵押、在建工程抵押和商品房按揭应在同一银行办理。在建工程多次抵押时，应提供已有的抵押权人的知会证明；用于两次抵押的在建工程估价，还须提供前次抵押人偿还贷款证明。已竣工验收合格或已交付使用的商品房，视为现房，应先办理土地房屋权证后方能办理抵押登记。,五、房地产抵押的操作风险与防范,2、不同类型房地产抵押的风险与防范（2）在建工程抵押划拨土地使用权上的在建工程划拨土地使用权现属空地的不能抵押，划拨土地使用权上的在建工程一般也不办理抵押登记手续。因为划拨土地使用权一般要在地上建筑物竣工验收后才能办理土地房屋产权证，未完工的不办理土地证。如需办理抵押，须先到土地批租部门签定设定出让合同，确定需补交的土地出让金，然后再到交易中心或权属登记部门办理抵押登记手续。,五、房地产抵押的操作风险与防范,2、不同类型房地产抵押的风险与防范（3）预售商品房抵押为防止抵押物重叠，造成重复抵押，预售项目的名称、楼号、单元号等编号须规范编号。购买者在购买预售商品房后应立即办理预售合同登记，防止开发商将已售的预售商品房设定抵押，造成购房人与抵押权人的纠纷。开发商出售了已设定抵押的预售商品房（在建工程），应告知抵押权人和购房人，进行部分还款解除该出售单元的抵押权，并进行预售合同登记。,五、房地产抵押的操作风险与防范,2、不同类型房地产抵押的风险与防范（3）预售商品房抵押预售商品房抵押按揭一般办理抵押鉴证或抵押登记，但不发放他项权证。如果在抵押期间抵押房地产已经竣工验收，具备发放土地房屋产权证条件，按规定，当事人应在抵押人领取房地产权证书后，重新办理房地产抵押登记。或者现在一般由抵押权人领证并保管。有少数人有意以新证重复抵押。由于目前存在假按揭，有时银行需要对按揭房屋的售价进行评估分析。,五、房地产抵押的操作风险与防范,2、不同类型房地产抵押的风险与防范（4）已领取产权证的房地产抵押（一）出让土地使用权的房地产此类房地产抵押一般不会出现过多问题，但也需要注意以下的情况：不具合法身份的抵押人设定抵押、以不合法的抵押物抵押、回避抵押登记、抵押物价值溢出、伪造产权证及鉴证等。按规定，出让的房地产商品房在竣工验收后60天内应办理产权证。有的地方将尚未销售的商品房登记在开发商名下，开发商也可以抵押。但要注意重复抵押或又抵押又出售等情况。,五、房地产抵押的操作风险与防范,2、不同类型房地产抵押的风险与防范（4）已领取产权证的房地产抵押（二）划拨土地使用权的房地产该类房地产的划拨土地使用权取得方式有许多，诸如有偿划拨、无偿划拨、习惯性用地、城市私房、侨房、统建房、解困房、拆迁安置房、公房、划拨商品房、外商企业用地等多种类型，土地用途和土地取得年期各不相同。划拨土地上的房地产在确定抵押物价值时要根据各地对不同类型的划拨土地上房地产补交土地出让金的政策扣除须补交的土地出让金数额。,五、房地产抵押的操作风险与防范,2、不同类型房地产抵押的风险与防范（4）已领取产权证的房地产抵押（三）农村集体建设用地上的房地产该类房地产进行抵押，严格的程序是：征得村委会同意签订征地协议；签订出让协议，确定补交的出让金数额；抵押登记。这套程序很复杂，现在一般不用。直接在交易登记部门办理抵押鉴证登记，办理他项权证。但在确定抵押物价值时需谨慎，一般只考虑房屋的现值，不考虑地价因素。,结束语,以上探讨作为与贵行交流的尝试，敬请指正！谢谢！,联系方式：手机：电话：（010）88395886 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